Кадастровая или техническая ошибка и как их исправить в 2024 году

Кадастровая (реестровая) ошибка — это несоответствие документации по объекту недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН).

Комментарий специалиста. После перехода на систему кадастрового учета, кадастровую ошибку правильнее будет называть реестровой ошибкой.

Техническая ошибка — это описка, опечатка, грамматическая или арифметическая неточность в сведениях, внесенных в ЕГРН, и приведшая к несоответствию информации.

Комментарий специалиста. Более точное и обширное определение реестровой и технической ошибок содержится в статье 61 Закона от 13.07.2015 №218-ФЗ.

Техническая ошибка

Техническая ошибка исправляется в течение трех рабочих дней, по решению государственного регистратора прав. По истечении срока на редактирование документов, данный орган должен уведомить соответствующих участников государственной регистрации прав о том, что упоминаемая опечатка исправлена.

Техническая ошибка не исправляется:

• если нет необходимых оснований для корректировки допущенной погрешности;
• при наличии заявления от заинтересованного лица о невозможности исправления ошибки.

Важно знать, что правки в документах возможны, только если не влекут за собой:

• прекращение права на объект недвижимости;
• возникновение права на недвижимость;
• переход права на объект недвижимости;
• нарушение законных прав третьих лиц.

Комментарий специалиста. При условии невозможности исправлении технической ошибки, орган регистрации прав обязан уведомить заявителя не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения срока на редактирование документации (четвертый рабочий день со дня обнаружения ошибки). В уведомлении должна быть указана причина отказа.

Уведомление об отказе можно оспорить в только судебном порядке.

Реестровая ошибка

Реестровую ошибку можно исправить в течение пяти рабочих дней, со дня получения документов.

Но нужно учесть некоторые исключения, из-за которых процедура может затянуться на более продолжительный срок. Например, если кадастровая ошибка затрагивает права и интересы других лиц. Так, чтобы избавиться от наложения границ соседнего участка, необходимо заказывать новый межевой план, а на это нужно дополнительное время.

План исправления кадастровых ошибок

Для устранения несоответствия сведений в ЕГРН и фактических характеристик недвижимости, можно заключить договор с нашей компанией, и передать эксперту имеющиеся сведение и документы на объект.

Исправление реестровой ошибки осуществляется по следующему плану:

1. Осуществление кадастровых работ.
2. Получение сведений ЕГРН.
3. Сбор необходимой документации, для передачи ее кадастровому инженеру.
4. Подача в Росреестр документов, скорректированных инженером и заявления на исправление кадастровой ошибки (образец заявления представлен в Списке полезных документов).

Далее разберем подробнее каждый пункт.

Кадастровые работы

Реестровые ошибки чаще всего возникают при подготовке кадастровыми инженерами документов по межеванию, техническому плану и актов обследования. В результате, например, может оказаться, что площадь недвижимости на бумаге не соответствует фактической.

При возникновении такой ситуации, следует обратиться к кадастровому инженеру. Заявители должны предоставить профессионалу доступ к объекту, так как в большинстве случаев, некоторые работы должны быть выполнены непосредственно на участке, для внесения правильной информации и исправления дефекта.

Сведения из ЕГРН

Необходимо определить несоответствия фактических данных с данными, внесенными в ЕГРН. Для этого в Росреестре запрашивается выписка ЕГРН.

Сбор документов

Для исправления кадастровой ошибки необходимо предоставить кадастровому инженеру следующую документацию:

• уведомление из Росреестра;
• выписка из ЕГРН;
• материалы, которые ранее оформлялись для кадастрового учета;
• техпаспорт недвижимости;
• документы по спору, возникшему вследствие кадастровой ошибки (если есть).

На основании этого документа инженер определяет необходимый перечень работ. Затем специалист анализирует полученную информацию и вносит необходимые корректировки.

Подача документов в Росреестр

После исправления ошибки кадастровым инженером, документы нужно предоставить в Росреестр. После принятия положительного решения, заявитель получит выписку из ЕГРН с новыми сведениями об объекте. Если государственный орган уведомит вас об отказе, можно оспорить решение через суд.

Комментарий специалиста. Основным документом в суде для оспаривая решения государственного органа, будет технический план объекта.

Причины возникновения

Ссылаясь на статью 61 Закона №218-ФЗ, можно сказать, что, в основном, технические ошибки возникают из-за некорректного переноса данных из документов в ЕГРН. Подобные несоответствия могут возникать по следующим причинам:

• внесения неточной информации, допущенной кадастровым инженером при описании объекта и составлении документов;
• при недостоверных документах, предоставленных в Росреестр другими государственными учреждениями;
• из-за некорректного определения кадастровой стоимости.

Комментарий специалиста. В Росреестре могут быть всплывать ошибочные сведения, внесенные еще до вступления Закона №218-ФЗ. К примеру, могли быть допущены неточности при подготовке карты кадастрового квартала.

Реестровые ошибки возникают не менее редко, чем технические. Действия по их устранению подробно описаны выше.

Возможные причины ошибок реестра:

• наложение или пересечение границ двух и более объектов недвижимости;
• неточности в измерении координат объекта;
• реестровая ошибка в местоположении объекта недвижимости;
• осуществление измерительных работ на некачественном оборудовании;
• несоответствие текущих данных с данными ранее выполненных кадастровых работ;
• другие причины, связанными с нарушением и несоответствием данных.

Комментарий специалиста. В процессе работы кадастровый инженер может выявить реестровые ошибки. Тогда он должен указать сведение о них в техническом плане объекта.

Куда обратиться для исправления кадастровой ошибки

Многие собственники не подозревают о существовании кадастровой ошибки на их объекте недвижимости. Но эта неприятная новость может всплыть при составлении любой документации на данную недвижимость. К примеру, при заключении договора купли-продажи.

Для решения подобной проблемы, обращайтесь в “Бюро РекПир”. Наши специалисты, кадастровые инженеры, быстро определят причину ошибки, соберут необходимые сведения для ее исправления и скорректируют документы согласно фактическим данным. Несколько реестровых ошибок, исправленных нашей компанией, представлены ниже.

Комментарий специалиста. Госпошлиной исправление кадастровой ошибки законом не облагается.

Кейсы от Бюро РекПир

Кейс 1. Оформление технического плана за 5 рабочих дней для устранения кадастровой ошибки в здании технопарка “Строгино”

Предприятие г. Москвы технопарк “Строгино” занимает одновременно несколько зданий в Москве. Оба принадлежат городу, а право собственности осуществляется Управлением Городского имущества.

В ходе обследования и составление технического плана были выявлены кадастровые ошибки. Они заключались в следующем:

• после того, как здание было введено в эксплуатацию, почти все характеристики объекта и площадь в квадратных метрах отличались от кадастровых данных ЕГРН;
• также были выявлены расхождения в определении расположения помещения на этаже здания.

Для устранения расхождений с кадастровой информацией ЕГРН были проведены дополнительные замеры и обследования. На это ушло два рабочих дня.

Причиной ошибки, вероятно, стала невнимательность или низкая квалификация специалиста, предварительно подготовившего техническую документацию.

В работе инженеров «Бюро РекПир» это исключено. Каждый технический план тщательно проверяется по чек-листу из 50 пунктов, а замеры производятся только на новейшем высокоточном оборудовании.

Благодаря своевременному выявлению кадастровых ошибок, они были устранены с минимальными последствиями. После чего, Технопарк «Строгино» смог:

• начать работу в помещениях после перепланировки;
• оформить документы на здание и помещение для привлечения грантов на общую сумму 16 000 000 руб.

Что не менее важно, так это отсутствие проблем при дальнейшей эксплуатации реконструируемого здания Технопарка. Что стало возможным благодаря профессионализму и высокой квалификации инженеров “Бюро РекПир”.

Кейс 2. Оформление технического плана за 5 рабочих дней для устранения кадастровой ошибки в здании научно-исследовательского института

Федеральное государственное учреждение “Научно-исследовательский институт морфологии человека” занимает несколько зданий в Москве. Одно из них, расположенное по адресу г. Москва, Черемушки, ул. Цюрупы, д. 3, является корпусом для научно-исследовательской и лабораторной деятельности.

ФГБНУ использует правоустанавливающие и технические документы на здание для проведения тендеров, заключения контрактов, участия в государственных программах.

В 2021 года возникла проблема – в кадастровых сведениях ЕГРН была неверно отражена этажность научно-исследовательского корпуса.

Указанное несоответствие возникло ввиду ошибок при постановке здания на кадастровый учет. Специалисты Росреестра самостоятельно не выявили ошибку. Она была обнаружена кадастровым инженером “Бюро РекПир” в ходе обследований и замеров.

Для устранения несоответствия с кадастровыми сведениями ЕГРН были проведены дополнительные обследования. Это заняло всего 1 рабочий день.

В результате работы и обследований было установлено следующее:

• в здании научно-исследовательского корпуса есть 10 наземных и 2 подземных этажа;
• согласно информации, запрошенной в МосгорБТИ, в техническом паспорте указаны сведения на 9 наземных этажей, при этом ошибочно не посчитан технический этаж;
• в отношении здания ранее не проводились реконструкции, которые могли бы изменить этажность и другие параметры.

Причиной ошибки, скорее всего, стала неправильная оценка статуса технического этажа. По своим характеристикам он должен быть указан в ЕГРН как отдельный этаж, как это и предусмотрено проектной документацией.

В работе инженеров “Бюро РекПир” ошибки и неточности исключены.

В заключении технического плана инженер указал надлежащие сведения по количеству и площади этажей. Готовый технический план был передан заказчику в течение 5 рабочих дней.

Выводы

1. Кадастровая ошибка называется реестровой после перехода на систему кадастрового учета.
2. Реестровая ошибка возникает из-за несоответствия фактических данных с данными Росреестра. А техническая ошибка, чаще всего, совершается из-за невнимательности государственных органов и (или) кадастрового инженера.
3. При отказе в исправлении ошибки, Росреестр должен отправить уведомление заявителю, с указанием в нем причины отказа. Оспорить решение можно в судебном порядке.
4. Для исправления кадастровой ошибки, необходимы услуги кадастрового инженера, и его допуск к объекту недвижимости.
5. Техническая ошибка исправляется в течение трех рабочих дней, по решению государственного регистратора прав.
6. Реестровую ошибку можно исправить в течение пяти рабочих дней, со дня получения документов.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Ссылки	Описание
1	Ссылка	Форма Технического плана
2	Ссылка	Форма Заявления об исправлении технической ошибки
3	Ссылка	Форма Заявления о внесении объекта недвижимости в ЕГРН

Судебная практика

Н.Н. Сударев оспаривает конституционность частей 3 и 4 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающих, что в случаях, если существуют основания на то, что исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, то исправление допускается только по решению суда.

Было принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований заявителя — собственника земельного участка, предъявленных к собственнику смежного земельного участка и касающихся:

• исправления реестровой ошибки;
• установления смежной границы земельных участков по фактическому землепользованию.

Судьи судов кассационной инстанции, в том числе Верховного Суда Российской Федерации, отказали в передаче кассационных жалоб Н.Н. Сударева для рассмотрения в судебном заседании этих судов.

Причины отказа апелляционной и кассационной инстанций:

• истец не представил доказательств, подтверждающих несоответствие сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости;
• его исковые требования направлены на изменение границ смежных земельных участков и свидетельствуют о наличии спора о праве на эти участки, который не может быть разрешен в рамках дела об исправлении реестровой ошибки.

По мнению заявителя, оспариваемые правовые нормы не соответствуют статьям 19 (части 1 и 2), 35, 36, 40 и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. А именно, они лишают собственников земельных участков возможности исправить реестровую ошибку в судебном порядке, если существует спор о праве на земельные участки, и вводят необоснованные различия в праве граждан на судебную защиту.

Позволяя судам в одних случаях разрешать спор об исправлении реестровой ошибки при наличии оснований полагать, что ее исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, а в других — отказывать в рассмотрении такого спора.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, части 3 и 4 статьи 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» обеспечивают учет законных интересов собственников объектов недвижимости, создают необходимые гарантии законности и стабильности оборота земли, судебной защиты его участников. Что же касается выбора конкретного способа судебной защиты, то он зависит от специфики спора, характера заявленных требований и других обстоятельств.

Соответственно, оспариваемые нормы сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя. В деле с участием которого суды указали на:

• отсутствие доказательств, подтверждающих несоответствие сведений, содержащихся в ЕГРН;
• установление границы смежных земельных участков (согласно требованиям Н.Н. Сударева) повлечет уменьшение площади земельного участка ответчика и его несоответствие законодательным требованиям о предельных (минимальных) размерах земельных участков
• установление и исследование фактических обстоятельств конкретного дела не относятся к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации.

Исходя из изложенного, 25 ноября 2020 Конституционный Суд Российской Федерации определил:

1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Сударева Николая Николаевича, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.
2. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.

Список литературы

• Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»  Глава 4. Кадастровая деятельность (ст.ст. 29 — 42).
• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»  Глава 7. Исправление ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 61) Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.