Кадастровая стоимость земельного участка в 2024 году

Чтобы ее определить нужно провести оценку по заказу органа государственной власти субъекта РФ. Эта процедура регламентирована Федеральными законами РФ.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

В ЕГРН есть данные об объекте недвижимости и геодезическая цена. Ее рассчитывают специалисты по заказу органов государственной власти субъекта РФ 1 раз в 3 года.
При этом для городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) такая оценка проводится 1 раз в 2 года.

Изучая Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” можно сделать выводы:

• в каждом субъекте РФ есть организации, которые могут определить стоимость и провести оценку;
• оценка подразумевает всегда изучение земельного участка, определение рыночной стоимости;
• результаты оценки подвергаются огласки с помощью публикации на официальных общедоступных сайтах в интернете;
• итоговую стоимость возможно оспорить в суде.

После проведения оценки земельного объекта результаты работы заносятся в ЕГРН.  При этом оценивать можно любую форму собственности, существующей в Российской Федерации, то есть муниципальная, частная и государственная.

Комментарий эксперта. Кадастровая цена должна быть максимально приближена к значению рыночной цены. Именно поэтому оценщики изучают не только объект, но и рынок.

А вот при определении конечной цены на государственный земельный участок обе стоимости (кадастровая и рыночная) могут существенно отличаться, так как при изучении рынка используются обобщенные данные.

Полезные документы

Мы подобрали перечень полезных образцов документов с удобной функцией скачивания.

№	Образцы документов (ссылки для скачивания)	Описание документов
1	Скачать	Образец технического задания на рыночную стоимость объекта
2	Скачать	Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений
3	Скачать	Выписка ЕГРН с кадастровой стоимостью
4	Скачать	Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости
5	Скачать	Заявление в Комиссию при Росреестре
6	Скачать	Запрос о разъяснении кадастровой стоимости
7	Скачать	Иск о снижении кадастровой стоимости
8	Скачать	Заявление о предоставлении выписки ЕГРН

При оспаривании стоимости участка понадобятся следующие документы:

• заявление в комиссию (подается владельцем земельной зоны, с 2023 года порядок подачи заявление изменен: осуществляется через организацию, проводившую оценку);
• административный иск (подается в суд);
• выписка ЕГРН (в ней есть значение кадастровой оценки, запрос на выписку можно сделать через Росреестр, МФЦ или госуслуги);
• отчет о стоимости на рынке недвижимости (делается через независимых оценщиков, документ подтверждает рыночную цену на земельный участок).

Земельные участки, подлежащие государственной оценке

Государственной оценке подлежат те земельные участки, которые поставлены на учет в Росреестр. Чтобы получить эту информацию, можно посмотреть данные ЕГРН, а также к Публичной кадастровой карте (ПКК). Там же находятся итоги по результатам последней проведенной государственной оценке земельного участка.

Те участки, которые подлежат оценке определяет Росреестр. Перечень формируется на основании Приказа Минэкономразвития России от 1 ноября 2013 г. № 648 “Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке”.

Перечень содержит следующие сведения:

• субъект РФ, МО (муниципальное образование);
• виды оцениваемых сооружений;
• категории земельных участков.

На все объекты организация, проводившая оценку сделает запрос о предоставлении сведений об оценке из ЕГРН. Органы власти субъектов России, муниципальных образований или их представители могут предоставить дополнительные данные, которые будут полезны для оценки.

Многие документы имеют две части: письменную и графическую. Перечень оцениваемых объектов не исключение.

Росреестр в графической части указывает следующие данные:

• допустимый периметр земельных участков;
• контуры объектов, которые расположены на оцениваемом земельном участке;
• точные квартальные границы;
• границы населенных пунктов, МО (муниципальных образований).

Информация о том, что будет проведена оценка, размещается на официальных сайтах органов власти.

Особенности определения кадастровой стоимости земельного участка

Государство (заказчик) заказывает проведение оценки на группы объектов. Это понадобится для оспаривания полученной стоимости в суде или комиссии Росреестра, тогда отчет оценщика — обязательный документ.

Государство в лице заказчика не может вмешиваться в деятельность оценочной организации. В случае выявления ошибок в отчете заказчик может потребовать проведения процедуры повторно.

Выбор эксперта и заключение с ним договора

Исполнитель работ обязательно должен иметь договор страхования ответственности за причинение вреда имуществу заказчику или третьим лицам.

Договор в случае причинения вреда третьим лицам заключается на страховую сумму от 30 000 000 рублей сроком от трех лет.

Порядок состоит в том, что когда заказчик (государственный или местный орган) заключается договор в течение пяти рабочих дней ему необходимо предоставить эксперту следующие данные:

• адрес заказчика;
• наименование организации исполнителя, его адрес;
• о сроке сдачи отчета о кадастровой оценке недвижимости.

Отчет о государственной кадастровой стоимости земельного участка

Отчет составляется на бумаге в трех экземплярах (минимум), а также в виде электронного документа. Изначально готовится проект отчета и направляется в орган, который проводит государственную оценку. Не позднее трех дней данный орган включает проект в общий фонд сроком на 20 дней.

Замечанию по проекту также добавляются в фонд. После проведения всех обязательных процедур и исправления недочетов составляется итоговый документ — отчет о кадастровой стоимости.

Заключение договора на проведение рыночной оценки

Договор о предоставлении данной услуги составляется в простой письменной форме. В нем должны содержаться следующие пункты:

• цель оценки;
• описание оцениваемого объекта;
• вид стоимости объекта;
• стоимость услуги оценщика;
• дата проведения процедуры оценки;
• сведения о страховании ответственности оценщика;
• название организации оценщика, адрес;
• правила и стандарты, на которые будет ссылаться оценщик при проведении оценки объекта недвижимости.

Комментарий эксперта. Оценщик должен быть членом одной из СРО, соблюдать требования российских законов и установленных стандартов. Компания, осуществляющая оценку, должна иметь в штате оценщиков и страховку своей деятельности.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии — государственный надзорный орган оценщиков

Контролировать деятельность кадастрового инженера возможно с  :

• проведения плановых и внеплановых проверок;
• контроля за исполнением вынесенных предписаний о нарушениях;
• системного контроля за деятельностью оценщиков.

Более подробно о надзорной деятельность Росреестра вы можете на официальном сайте по ссылке https://rosreestr.gov.ru.

Надзор Росреестра регламентируется Федеральным законом № 135-ФЗ (статья 18, 24.5).

Ответственность оценщика

Если своими действиями оценщик причинил заказчику или иным третьим лицам имущественный ущерб, то он будет возмещать эти убытки в полном размере. Возмещение ущерба также можно возместить за счет страхового договора, заключенного ранее.

СРО может установить дополнительные требования к ответственности экспертов-оценщиков, состоящих в данной организации.

Чтобы не было неприятных случаев в виде причинения ущерба заказчику, эксперты должны знать законы, требования и соответствовать установленным стандартам.

Сотрудники компании “РекПир” знают обо всех возможных нюансах, отслеживают изменения в нормативных актах РФ и обладают только уникальной информацией.

Этапы проведения оценки земельного участка

Информация по поводу проведения кадастровой оценки объекта (земельного участка), актуальная для всех регионов страны. Процедура подразумевает включение в себя следующих этапов:

• решение о проведении оценки;
• договор со специальным учреждением, где есть оценщик;
• запрос в Росреестр по получению данных о составленном перечне на оцениваемые объекты;
• специалисты анализируют рынок;
• специалисты-оценщики изучают объекты, все соответствующие сведения, производят расчеты;
• отправляются промежуточные отчеты;
• по результатам работы формируется итоговый отчет;
• местные органы власти, органы власти субъекта РФ публикуют на официальном сайте результаты;
• отчет утверждается (на данном этапе заинтересованные лица могут предоставить свои дополнения и замечания);
• Росреестр вносит в ЕГРН новые сведения, касающиеся кадастровой цены.

Подача данных в ЕГРН

Новые данные по кадастровой стоимости не будут иметь юридическую силу, если не будут внесены в ЕГРН. Это делает Росреестр, для того, чтобы подать данные необходимо обладать следующей информацией:

• отчет о результатах оценки;
• распоряжение или постановление об утверждении отчета;
• информация о публикации отчета.

Данные в ЕГРН подаются не позднее чем через 10 дней, потом кадастровую стоимость можно использовать.

Зачем может пригодиться кадастровая стоимость земельных участков

Кадастровую стоимость можно использовать при заключении сделок гражданско-правового характера. Например, для определения цены. Помимо этого кадастровую стоимость используют для начисления земельного налога, подготовки градостроительной документации, расчета нотариальной пошлины, определения начальной цены аренды земли, расчета льгот.

В частности основной целью установления кадастровой стоимости является расчет налога.

Организации самостоятельно рассчитывают налоги и сдают отчеты в ИФНС. Чтобы заполнить соответствующие документы (декларации, расчеты) требуется запросить выписку из ЕГРН на каждый объект. ИФНС проверяют все заполненные документы, при неправильном расчеты налог могут пересчитать, при выявлении умышленного занижения налога может последовать взыскание в виде штрафа налоговым органом.

Кадастровая стоимость выше рыночной

В любом случае при снижении кадастровой цены большой или маленький участком собственник получит выгоду. Порой экономия может достигать нескольких сотен тысяч рублей. Собственник может оспорить кадастровую стоимость самостоятельно или с помощью оценщика.

Комментарий эксперта. Чем больше кадастровая стоимость земельного участка, тем выше сумма налога. Чтобы изменить цену необходимо заказать отчет о рыночной цене, сравнить с данными, указанными в ЕГРН и на основании этого оспорить стоимость.

Порядок оспаривания

Первым этапом будет обращение к специалисту-оценщику, который предоставит отчет о рыночной цене. Во время оспаривания в суде нужно пройти землеустроительную экспертизу, которая назначается по судебному решению в рамках рассмотрения гражданского иска.

При подаче заявления юридическим лицом необходимо пройти следующие этапы:

• юридическое лицо заказывает у эксперта-оценщика отчет, выписку из ЕГРН;
• заполняет заявление на оспаривание кадастровой стоимости;
• заявление и все соответствующие документы направляются в Управление Росреестра по субъекту РФ;
• комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней и выносит решение;
• при удовлетворении решения комиссия изменяет стоимость, приравненную к рыночной;
• при отказе можно подать документы в судебные органы, либо сразу обратиться в суд;
• в ходе рассмотрения искового заявления суд назначает землеустроительную экспертизу;
• тогда Росреестр внесет данные в ЕГРН;
• ИФНС будет использовать новые сведения для расчета.

Комментарий эксперта. Срок действия показателя кадастровой стоимости действует до проведения следующей оценки.

Какие компании занимаются подготовкой отчетов о стоимости объекта недвижимости

Отчет можно заказать в компании, которая оказывает услуги оценщика.

Перед тем, как выбрать, куда обращаться, обратите внимание на соответствие следующим требованиям:

• профильное высшее образование;
• членство в СРО;
• отсутствие судимости в сфере экономики, а также за преступления категорий средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие;
• наличие договора о страховании гражданской ответственности;
• наличие документа, подтверждающего аттестацию сотрудника.

Если вам нужен отчет об оценке земельного участка, можете обратиться в организацию “РекПир”. Сотрудники нашей организации знают о требованиях норм закона. Также наши сотрудники могут оказать дополнительные услуги, например, оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

Кейсы компании «РекПир»

Пример 1. Нашей компании удалось оказать содействие в оспаривании кадастровой стоимости, тем самым снизить налог.

Пример 2. За 6 месяцев снизили кадастровую цену на 31%, экономия на налоговых выплатах за 3 года составила более 5 000 000 рублей.

Выводы

Во многих ситуациях нужна помощь кадастровой компании. Оценщик поработает с данными о земельном участке и подготовит отчет. Его можно использовать при определении цены. Сотрудник должен иметь высшее профильное образование, членство в СРО и знать действующие НПА РФ.

Список использованной литературы

Мы подготовили перечень официальных нормативно-правовых актов с удобной функцией скачивания, ознакомившись с которой, можно узнать обо всех деталях проведения кадастровой оценки земельного участка.

• Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (скачать);
• Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации (скачать);
• Приказ Росреестра от 5 августа 2022 г. № П/0311 “О внесении изменений в перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 2 сентября 2010 г. № П/0321” (скачать);
• Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 “Об утверждении Федерального стандарта оценки “Оценка недвижимости (ФСО № 7)” (скачать);
• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (скачать).