Кадастровый учет и регистрация прав на объект незавершенного строительства (ОНС) в 2024 году

Законодательство Российской Федерации предоставляет возможность регистрировать права как на готовую недвижимость, так и на ОНС (объекты незавершенного строительства).

Чтобы пройти регистрацию, нужно поставить ОНС на учет в реестре. Для этого понадобится технический план — важный документ для определения степени готовности здания и его конструкций.

В этом материале мы постарались ответить на самые актуальные ваши вопросы и доступно объяснить о всех нюансах работы с ОНС.

Кадастровый учет ОНС (объекта незавершенного строительства)

У объекта незавершенного строительства возведены отдельные конструкции. Если он не достроен согласно проекту, то его нельзя использовать по назначению, но при наличии основных конструкций он может считаться объектом незавершенного строительства.

Постановка на кадастровый учет и регистрация права на ОНС может понадобиться в следующих случаях:

• для признания права собственности на незавершенное строительство;
• для проведения оценки, чтобы получить кредит в банке;
• подготовить ОНС к торгам на стадии банкротства.

В случае признания собственности на ОНС возможно будет распоряжаться объектом, например, продавать иным лицам (застройщикам).

В ст. 40 Федерального закона № 218 указан перечень оснований и правил для проведения реестрового учета. Чтобы пройти учетную процедуру, нужно предоставить:

• технический план;
• разрешение на строительство;
• документ, подтверждающий право на землю.

Последние два документа в перечне заявитель может оформить самостоятельно. Технический план входит в услугу кадастрового инженера. Особенностью составления ТП (технического плана) на ОНС является указание на степень готовности.

Чтобы поставить ОНС на учет предполагается пройти несколько шагов:

• подготовить документы, которые подтверждают права на участок и получить разрешение на строительство;
• выбрать эксперта-инженера и заключить с ним договора подряда. Он изготовит ТП (технический план);
• эксперты обследуют сооружение, проведут анализ документации;
• все свойства будущего здания должны найти отражение в техническом плане;
• взаимодействие с местными органами Росреестра и направление им технического плана. Они со своей стороны проводят учетные действия;
• получить выписки из госреестра ЕГРН с указанием кадастрового номера объекта.

Насколько качественно будет составлен технический план, таков будет результат и полученный ответ при обращении в Росреестр.

Комментарий эксперта. Документом, подтверждающим прохождение процедуры кадастрового учета и регистрации права собственности, является выписка из ЕГРН.

С января 2017 года указанная выписка является единственным правоустанавливающим документом на любой объект недвижимости, свидетельство о праве сейчас не выдают, а кадастровый паспорт утратил юридическую силу.

Мы подготовили список терминов, которые нужно знать при постановке ОНС на учет:

1. Разрешение на строительство — документ, подтверждающий законность строительства.
2. ТП (технический план) — с его помощью ставят объект на кадастровый учет и вносят данные в ЕГРН.
3. Кадастровый инженер — сотрудник, который оформляет МП и ТП (межевой и технический планы), акт обследования.
4. Кадастровый учет при изменениях объекта — процесс, где в ЕГРН вносятся итоговые данные после завершения стройки.

Необходимые документы

Учет проводится основании таких документов:

• технический план;
• разрешение на строительство;
• права на участок, где будет проходить строительство.

Бывают случаи когда земельный участок не был поставлен на учет и права не зарегистрированы. Тогда можно одновременно поставить на учет в Росреестр и пройти регистрацию в Росреестре.

Использовать объект незавершенного строительства нельзя, но совершать в отношении него сделки гражданско-правового характера разрешается.

Правоустанавливающие документы

Чтобы пройти все желаемые процедуры, нужно подтвердить право собственности в отношении ОНС.

Сделать это возможно с помощью следующих документов:

• выписка из ЕГРН;
• акт органа местного самоуправления о выделении земли;
• договор аренды + выписка из ЕГРН;
• свидетельство о праве (если право собственности оформлено до июля 2016 года).

Если сама земля не была поставлена на учет, то в отношении нее также будет проводиться процедура кадастра.

В итоге у владельца должны быть выписки из ЕГРН на два объекте: земельный участок и ОНС.

Комментарий эксперта. Если право собственности оформлено до июля 2016 года, то свидетельство менять на выписку не требуется. При регистрации ОНС важно иметь в наличии технический план.

Выписка на земельный участок

Если в 2013 году участок поставлен на кадастровый учет, то данные уже находятся в едином реестре. Чтобы то же самое сделать с ОНС нужно получить в ЕГРН актуальные данные.

Варианты получения выписки:

• создать запрос через официальный сайт госуслуг;
• через Росреестр;
• с помощью обращения в МФЦ.

Хотим предупредить, что получение выписки — платная услуга.

Разрешение на строительство

В ст. 51 ГК РФ указано об обязательном получении разрешения на строительство. Важно, чтобы объект попадал под критерии законных регламентов. Без разрешения нельзя будет в дальнейшем зарегистрировать как ОНС, так и готовое здание.

А начало строительства будет признано незаконным. В таком случае изготовить технический план и провести учет в Росреестре будет просто невозможно.

В ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ говорится о праве постановки на учет в отсутствии разрешения на строительство. Только если это не требуется нормативно-правовыми актами РФ.

Разрешение предоставляется в Росреестр и кадастровому инженеру, который составит технический план.

Технический план

Чтобы обратиться в Росреестр нужно для начала заказать технический план. В нем содержатся сведения о характеристиках незавершенного объекта. Прежде чем обратиться к инженеру нужно заключить договор подряда.

Правила оформления технического плана ОНС отличаются от завершенных объектов. Отличительные свойства:

• везде есть содержательная и графическая часть, но для их создания нужны координаты точек контура объекта;
• назначение объекта прописывают в проекте строительства;
• сотрудник указывает степень готовности ОНС;
• в графической части этажи и иные конструктивные объекты не указываются.

Для более точного определения расположения используют измерительные средства, большую эффективность показывает метод спутникового геодезического определения.

Комментарий эксперта. Технический план подготавливается в виде электронного документа и сразу направляется в Росреестр.

Как определить, насколько здание готово

Это нужно, чтобы понять, является ли ОНС объектом недвижимости. Кадастровый инженер указывает данные о готовности в процентном соотношении в техническом плане.

Для этого разработаны две формулы:

где оценивается показатель фактически сделанной работы к смете;

где рассматриваются построенные части в соотношении к удельному весу всего объекта.

Координирование здания

В содержательной части технического плана указываются границы будущего здания, после отображаются графически. Они нужны для определения геолокации ОНС.

Это делает кадастровый инженер в ходе обследования и изучения документации.

Существуют несколько способов определения координат:

• фотограмметрический;
• геодезический;
• картометрический;
• спутниковые геодезические измерения.

Последний метод считается наиболее точным, не исключены допустимые погрешности, которые тоже будут указаны в ТП (техническом плане).

Инженер подробно прописывает используемый метод (их может быть два и более), вычислительные устройства и сведения об их проверке.

Нажав на ссылку, вы можете скачать образец технического плана сооружения незавершенного строительства.

Проблемные моменты в учете незавершенного объекта

Мы выделили распространенные случаи, когда регистрация оборачивается отказом. Степень готовности определяется многими другими показателями, например:

• тип сооружения, используемые материалы, составленная смета и т.д;
• отклонение фактической постройки от проектной документации;
• ОНС выходит за пределы установленных границ (такое случается в связи с неправильно проведенными ранее кадастровыми работами);
• истек срок разрешения на строительство;
• не хватает документов (правоустанавливающих, проектных).

Устранить эти проблемы не сложно, чаще это делается при выявлении их сотрудником-инженером во время составления технического плана.

При выходе за пределы границ сотрудник геодезической организации составляет новый МП (межевой план).

Комментарий эксперта. Если в данных ЕГРН будет обнаружена ошибка, которая может повлечь причинение ущерба другим лицам, то исправление проходит на основании судебного решения.

Ответственность кадастрового инженера

Комментарий эксперта. Деятельность любого специалиста под надзором саморегулируемой организации. Кадастровый инженер несет личную ответственность за свою работу.

Закон говорит о возможности заключить договор о страховании не менее чем на год. Сумма страховки не может быть меньше 2,5 млн рублей.

Если специалист нанес убытки из-за своих действий, решений и т. д., то он возмещает их в полном размере, о чем говорится в ФЗ № 221. Участвовать в устранении недочетов могут следующие лица, органы.

Кадастровый инженер несет персональную ответственность за умышленную подачу ложных данных.

В “РекПир” специалисты оформляют любые документы в соответствии с нормативно-правовыми актами РФ. Мы следим за изменениями в законодательстве и не допускаем ошибок.

Административная ответственность наступает по ст. 14.35 КоАП РФ и влечет за собой штраф от 1 000 до 100 000 рублей.

Согласно ст. 170.2 УК РФ внесение заведомо ложных сведений кадастровым инженером в технический план, межевой план, акт обследования влечет уголовную ответственность и штраф до 300 000 рублей. В случае причинения особо крупного ущерба — до 500 000 рублей.

Росреестр — государственный орган учета

Чтобы попасть на сайт Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии можно перейти по ссылке https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/ais_rki. Там есть функция выбора сотрудника (инженера) с проверкой его компетенции. В Постановлении Правительства РФ от 1 июня 2009 № 457 говорится об этом государственном органе.

Чтобы сделать правильный выбор, обратите внимание на следующие критерии:

• работа совместно с другими специалистами в команде;
• мощное и точное оборудование;
• кейсы, стаж работы и опыт.

Справка о степени готовности здания

Если в техническом плане указано, что процент готовности ОНС составляет более 30%, то понадобится приобрести справку о степени готовности здания. Такое правило появилось с принятием Постановления Правительства № 480 в апреле 2019 года.

Сотрудники компании “РекПир” могут подготовить и выдать такие справки.

Список полезных документов

В этой таблице мы поместили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

№	Документ	Ссылка для скачивания
1	Рекомендации по подготовке проектной документации для экспертизы	Скачать
2	ТП (техническое задание) на строительство и реконструкцию	Скачать
3	Заявление о проведении экспертизы	Скачать
4	Заявление на выдачу разрешения на строительство	Скачать
5	Заявление на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию	Скачать
6	Технический план для постановки на учет	Скачать
7	Выписка из ЕГРН	Скачать
8	Заявление о кадастровом учете	Скачать

Стоимость и сроки

Федеральный закон № 218-ФЗ установил такие сроки для ОНС:

• при подаче заявления и документов в Росреестр — не более пяти рабочих дней;
• при обращении через МФЦ — не более семи рабочих дней;
• постановка на кадастровый учет и регистрация прав одновременно через Росреестр — от десяти рабочих дней;
• постановка на кадастровый учет и регистрация прав одновременно через МФЦ — от двенадцати рабочих дней.

Госпошлина при одновременных процедурах для физических лиц — 2 000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.

Почему стоит выбрать компанию “РекПир”

В услуги компании входит:

• оформление документов на ОНС;
• сопровождение процесса ввода в эксплуатацию;
• оформление технического плана;
• взаимодействие с Росреестром и МФЦ;
• представительство в суде.

Сотрудники “РекПир” имеют высшее профильное образование, членство в СРО и чистую репутацию перед законом. Мы оказываем помощь в интересующих вопросах и вежливое обращение. У нас есть необходимое оборудование и точные измерительные приборы.

На сайте указана контактная информация. Вы можете получить предварительную консультацию и узнать точную стоимость выбранных услуг.

Кейсы компании «РекПир»

Пример 1. Сотрудник компании “РекПир” подготовил технический план за 5 рабочих дней. Это помогло заказчику быстро зарегистрировать право собственности на объект недвижимости.

Пример 2. Кадастровый инженер определил границы ОНС в кратчайшие сроки.

Выводы

ОНС — это объект незавершенного строительства. В нем возведены основные элементы конструкций. Степень готовности определяет кадастровый инженер и указывает в техническом плане.

Постановку на реестровый учет и регистрацию прав в отношении ОНС можно оформлять одновременно.

В компании “РекПир” представлено много дополнительных услуг. Мы всегда готовы провести консультацию, сориентировать по ценам и срокам.

Список использованной литературы

Мы подготовили для вас нормативно-правовые акты РФ с удобной функцией скачивания, теперь не нужно искать дополнительную информацию в интернете.

• Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (скачать);
• Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ “О кадастровой деятельности” (скачать);
• Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” (скачать);
• Приказ Минэкономразвития РФ от 18 декабря 2015 года № 953 “Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в нем сведений” (скачать);
• Приказ Минэкономразвития РФ от 8 декабря 2015 года № 921 “Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке” (скачать)
• Приказ Росреестра от 15 марта 2022 года № П/0082 “Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений” (скачать);
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (принят Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ) (скачать).