Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Практически у каждого объекта недвижимости есть кадастровая стоимость. Ее расчет производится не чаще 1 раза в 3 года, а именно – при заказе органов власти субъекта РФ. Для городов, имеющих федеральное значение, периодичность определения не должна превышать 1 раз в 2 года. Как только новый показатель кадастровой стоимости вносится в ЕГРН, любой заинтересованный человек сможет получить данные сведения.

Как это сделать? Просто заказать выписку ЕГРН с данными по кадастровой стоимости, или же проверить сведения об объекте, содержащиеся на Публичной кадастровой карте Росреестра. Сведения о кадастровой стоимости недвижимости также указывает ИФНС — при выставлении требования или уведомлении о начислении налога на недвижимости.

Для каких объектов рассчитывается кадастровая стоимость

Заказчиком оценки определяется перечень объектов, для которых будет определена кадастровая стоимость (КС). Условия договора и перечень требований к нему установлены нормами законов №135-ФЗ и №237-ФЗ.

Оценку осуществляют по таким видам объектов, как:

• здания и сооружения различных типов;
• объекты незавершенного строительства (ОНС);
• все типы помещений (жилые и нежилые помещения);
• машино-места;
• земельные участки.

Государственной кадастровой оценке не подвержены некапитальные постройки и временно образованные части зданий и помещений.

При образовании списка объектов для проведения оценки заказчиком определяются главные параметры недвижимости. Статья 14 Федерального Закона №237-ФЗ гласит, что такими параметрами являются: расположение объекта, год его постройки, серия МКД, материал из которого выполнены стены. Также существуют и специальные показатели, оказывающие влияние на эти. При этом, если объект недвижимости находится в неудовлетворительном или аварийном состоянии, либо располагается на территории с особыми условиями, об этом обязательно будет указано в документах для оценки.

Мнение эксперта. Собственник объекта недвижимости сам инициировать проведение государственной оценки для определения новой суммы кадастровой стоимости не сможет, так как такими полномочиями обладают только власти. Но он может организовать независимую оценку своего объекта для получения отчета о его рыночной стоимости. Такая независимая оценка может проводиться с целью оспаривания КС.

Основные документы, необходимые для оспаривания КС:

Кто занимается определением кадастровой стоимости

Само государство в лице региональных властей заказывает оценку всей недвижимости именно для того, чтобы определить ее стоимость. Поскольку в органах власти нет экспертов по кадастру, то все эти работы заказываются в бюджетных учреждениях. В настоящее время они уже есть в каждом субъекте страны. В штате данных учреждений есть и оценщики, и необходимые специалисты в области недвижимости и кадастра.

Окончательные итоги оценки определяет орган власти каждого субъекта Российской Федерации. Бывают случаи, в которых он требует проведения от бюджетного учреждения повторной оценки. Росреестр после проведения оценки обновляет данные об объектах недвижимости в ЕГРН на основании решения, которое публикуется в СМИ или на официальных сайтах.

По причине того, что гос. оценка имеет некоторую периодичность проведения, Росреестр довольно регулярно обновляет сведения о КС в ЕГРН. В законе говорится о том, что данный показатель должен являться очень близким к рыночной стоимости недвижимости. Именно поэтому кадастровая стоимость объектов постоянно растет, как и их рыночная стоимость.

Определение и публикация данных о кадастровой стоимости

На снижение КС влияет порядок проведения кадастровой оценки. Собственник может не ждать, пока окончательный отчет будет утвержден и самостоятельно подать документы на недвижимость в бюджетное учреждение. Это делается для уточнения тех характеристик объекта, которые могут повлиять на его стоимость.

Порядок проведения оценки недвижимости по заказу государства содержится в Законах №135-ФЗ и №237-ФЗ. Основные этапы:

• утверждается решение о проведении работ по оценке, которое публикуется в СМИ и на официальном сайте;
• для проведения заключается договор напрямую с бюджетным учреждением либо проводится конкурс;
• готовится список объектов недвижимости — в нем указываются все характеристики, местоположение и другие важные параметры;
• проводится сама оценка недвижимости, состоящая из анализа нужной документации и сведений, а также изучения данных о состоянии рынка недвижимости в конкретном регионе страны;
• прием уточняющих документов от собственника недвижимости либо заинтересованных лиц;
• определение КС объектов;
• подготовка и подача отчета о КС региональные органы власти;
• органы власти утверждают данный ответ и публикуют его в интернете, на своем официальном сайте;
• отчет также направляется в Росреестр для того, чтобы обновить сведения в ЕГРН.

Все описанные выше этапы кратко описывают сам процесс оценки недвижимости. Существуют также и дополнительные этапы: повторная оценка объектов, запрашивание новых сведений у органов власти и т.д.

Любые действия и решения, которые совершаются при проведении оценки — публичны. Именно поэтому собственник может следить за осуществлением этой процедуры и что-то предпринять для того, чтобы изменить стоимость своего объекта.

Уведомляется ли собственник о величине кадастровой стоимости его объекта?

По заказу государства, оценка недвижимости производится по группам объектов — это земельные участки и здания или помещения, размещенные на конкретной территории. Никаких специальных уведомлений собственникам не рассылается, то есть можно следить за оценкой только самостоятельно. Данная особенность определения КС является очень важной и часто приводит к ее завышению:

• так как оценка производится сразу по целой группе однородных объектов недвижимости, то анализируются какие-то общие критерии и характеристики (например, материал стен и год постройки здания);
• оценщики, находящиеся в бюджетных учреждениях, не имеют, и соответственно не могут проверить какие-либо индивидуальные особенности каждого объекта, хоть они и могут повлиять на изменение его рыночной стоимости;
• если собственник сам не сориентируется и не сможет предоставить необходимые сведения и документы, описывающие особенности своего объекта, то оценщики их не будут учитывать при расчете КС.

Приведем пример того, как может завышаться кадастровая стоимость квартиры при проведении государственной оценки. Например, в одном и том же многоквартирном доме может быть несколько квартир, имеющих одинаковые технические характеристики (площадь, число комнат и этажность или др.). Оценщики могут провести оценку только в общих чертах по этим схожим характеристикам. Поэтому их КС будет одинаковой. А вот индивидуальные характеристики квартир могут значительно отличаться — проведена перепланировка, сделан ремонт. И рыночная стоимость их будет разная.

Если собственник квартиры подаст в бюджетное учреждение документы, отражающие точные характеристики конкретной квартиры — это будет учтено при проведении оценки.

Собственники квартир, которые эти сведения сами не предоставили, должны быть готовы к тому, что КС будет определена по нормативным показателям и стандартным методикам и формулам расчета. В случае, если она будет в итоге завышена, они могут пройти процедуру оспаривания (снижения) КС.

Однако для этого в первую очередь, необходимо рыночную стоимость квартиры, затем сравнить ее с кадастровой стоимостью и рассчитать целесообразность снижения.

Список полезных документов

Как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости

Заинтересованность собственника заключается в максимальной возможной установленной рыночной цене своей недвижимости. Это позволяет сделать продажу объекта более выгодной. Высокая кадастровая стоимость по сведениям ЕГРН, напротив, для него является невыгодной. Почему? Потому что чем выше КС в ЕГРН, тем большую сумму налога на землю или недвижимость должен заплатить собственник.

Даже если в собственности находится всего одно помещение, разница между его кадастровой и рыночной стоимость может привести к тому, что налог будет завышен на несколько тысяч рублей. Если компания владеет большими земельными участками и несколькими зданиями, то разница в сумме уплаты налогов может достигнуть не то что десятки и сотни, а даже миллионы тысяч рублей.

Мнение эксперта. Перед тем, как подготовить и подать документы для процедуры снижения КС, узнайте ее фактический показатель на данный момент и сравнить с рыночной стоимостью. Не всегда нужно сразу заказывать отчет, не разобравшись. Просто сравните ориентировочные цены на рынке со сведениями ЕГРН по вашему объекту. Так как вы собственник и знаете, какие особенности есть у вашего объекта, то легко найдете предложения на аналогичные помещения, здания или же участки.

По выписке ЕГРН

Официальные сведения о кадастровой стоимости вашего объекта легко можно узнать из выписки ЕГРН. Собственник делает запрос, в соответствии с которым уже Росреестр формирует и представляет выписку. Заказать ее можно следующим образом:

• в Росреестре напрямую;
• через МФЦ;
• на портале Госуслуг;
• с помощью специалистов, занимающихся кадастровым учетом.

Получить ее можно как в электронном, так и письменном виде. Все два варианта подходят для оспаривания кадастровой стоимости. На электронную почту, которая указана в личном кабинете на сайте Госуслуг, придет файл с выпиской. Подлинность ее подтверждается ЭЦП должностного лица Росреестра. В письменном варианте обычно стоит оригинальная печать и подпись должностного лица.

Выписку ЕГРН можно заказать у специалистов бюро “РекПир”. Мы очень быстро запросим и получим выписку ЕГРН на нужный объект, так как подаем запрос через электронный сервис. Это очень упрощает всю процедуру. В выписке ЕГРН будет указана КС по последней оценке. Именно этот показатель вы можете оспорить при превышении рыночной стоимости недвижимости.

Из сведений Публичной кадастровой карты Росреестра

Достоверные, но официально не подтвержденные данные о КС можно посмотреть и не заказывая для этого выписку ЕГРН. Такие же сведения Росреестр размещает Публичной кадастовой карте (ПКК) в интернете. У каждого объекта есть карточка, в которой кроме всех прочих сведений также есть графа, в которой указана КС.

При поиске объекта на ПКК используется либо форма с несколькими показателями, либо сама графическая карта. Можно сделать скриншот данных и распечатать. При этом учитывайте, что эти сведения неофициальны и использовать их для оспаривания кадастровой стоимости нельзя.

Также через ПКК можно подать запрос на получение выписки ЕГРН. Он автоматически перенаправляется на сервис Росреестра. Готовая выписка придёт вам на электронную почту, либо в личный кабинет на сайте Госуслуг.

По налоговым требованиям и уведомлениям

Во всех требованиях и уведомлениях ИФНС указывается текущий показатель кадастровой стоимости объекта. Собственник недвижимости всегда может сравнить указанную информацию с рыночной стоимость. При этом стоит учесть, что данные тоже не являются основанием для оспаривания КС, их нигде не используешь.

Еще один нюанс — если вы выявили завышение налога, то добиться его перерасчета и снижения сразу же после положительного оспаривания кадастровой стоимости вы никак не сможете. ИФНС только скорректирует вам размер будущих налоговых платежей. Поэтому старайтесь заранее изучать сведения из ЕГРН или проверять данные о вашем объекте на ПКК, чтобы избежать завышения.

Мнение эксперта. Если собственник планирует продать или сдать в аренду объект недвижимости, то кадастровая стоимость может выступить ориентиром для выставления цены по договору. Однако часто стороны при этом еще и анализируют ситуацию, которая складывается на данный момент на рынке недвижимости. Почему? Просто покупатель точно не захочет переплачивать лишнее, если КС выше рыночной стоимости.

Действия для изменения кадастровой стоимости

Если собственник точно знает, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, он может добиться ее снижения. Порядок действий таков:

• юридические лица подают заявления на оспаривание либо в суд, либо в комиссию, созданную при региональном управлении Росреестра, по местонахождению объекта;
• физические лица тоже могут выбрать наиболее удобный для них вариант — административный или судебный;
• для этого необходимо предоставить заявление, отчет о рыночной стоимости и выписку ЕГРН об объекте;
• если подтвердится, что КС завышена, ее снизят до размера рыночной.

С 2021 года, если собственник решил оспорить КС в суде, то необходимо пройти экспертизу, назначаемую непосредственно судом. В соответствии с Распоряжением № 3214-р, она выполняется судебными эксперта. В зависимости от того, какой это объект, назначается либо землеустроительная, либо строительно-техническая экспертиза. А вот при оспаривании КС через комиссию ничего этого не требуется — как и раньше, нужен только отчет независимого оценщика.

По решению суда или комиссии (если оно положительное) Росреестр обновляет данные о КС объекта в ЕГРН. С этого момента будет изменена кадастровая стоимость только одного объекта недвижимости. В остальных случаях КС в ЕГРН будет прежняя.

На что влияет снижение кадастровой стоимости

Поскольку по итогам оспаривания кадастровая стоимость, отражаемая в ЕГРН будет изменена на новое значение, то ИФНС начнет использовать для расчета налога новые данные. Тем самым, сумма налога на имущество или земельного налог в следующем периоде будет меньше, а это экономия денежных средств собственника. Есть также случаи, когда кадастровая стоимость, отраженная в ЕГРН, будет использована при расчете суммы арендной платы.

Услуги компании

Специалисты бюро “РекПир” оказывают услуги по подготовке отчета об оценке рыночной стоимости и сопровождению процедуры оспаривания кадастровой стоимости. Мы не просто запросим и подготовим все документы для вас, но согласуем все “под ключ”.

Процедура оспаривания является невыгодной для властей, так как приводит к снижению налогов в бюджет. Именно поэтому они могут отказывать в снижении. Но юристы бюро “РекПир” будут представлять ваши интересы и на заседаниях комиссии, и в суде и смогут объективно оценить ситуацию и предоставить все доказательства.

Заказывайте отчет о рыночной стоимости объектов недвижимости и земельных участков в бюро “РекПир”. Данный документ вы можете подать в комиссию Росреестра или обратиться с ним в суд для оспаривания КС. Примерную стоимость наших услуг можно посмотреть в таблице ниже.

Кейсы бюро “РекПир”

Кейс 1. Оспаривание кадастровой стоимости нежилого здания

В бюро “РекПир” обратился собственник большого здания, расположенного на Тверской улице в Москве. На момент оспаривания КС объекта составляла 2 270 192 394,65 рублей.

Специалисты бюро внимательно изучили сведения по кадастровой оценке, подготовили отчет об оценке. Также было сразу принято решение об оспаривании в суде, что значительно снизило затраты заказчика (и материальные, и времени). Отчет бюро “РекПир” был проверен судебной экспертизой. Никаких отклонений выявлено не было и Московский городской суд вынес решение о снижении КС.

Результатом работы стало снижение кадастровой стоимости здания на 36%. Благодаря этому, налоговая экономия собственника составит 50 миллионов рублей.

Кейс 2. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в Москве

В бюро “РекПир” для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка площадью около 30 тыс. м.кв. обратился собственник.

Специалисты бюро приступили к работе, провели обследование участка, изучили специфику его расположения и другие критерии. Далее был подготовлен и составлен отчет об оценке рыночной стоимости. Так как комиссия отказала в снижении КС, то юристы нашего бюро подали иск об обжаловании данного решения в Московском городском суде. Суд не нашел никаких ошибок в отчете и постановил снизить кадастровую стоимость.

Результатом работы стало снижение кадастровой стоимости на 31%. Заказчик смог значительно снизил налоговую нагрузку — экономия составила более 5 миллионов рублей.

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой, устанавливает кадастровую стоимость недвижимости. Результаты оценки проводятся с определенной периодичностью, а их результаты заносятся в ЕГРН.

На основании выписки ЕГРН на объект, собственник может узнать его кадастровую стоимость. Также кадастровую стоимость можно узнать из сведений ПКК, по выставленным налоговым требованиям и уведомлениям. Учитывайте тот факт, что официальный документ, который можно впоследствии использовать для оспаривания — это выписка ЕГРН (в электронном или письменном виде).

Из-за того, что кадастровая стоимость обычно рассчитывается необъективно, чаще она выше рыночной. Поэтому собственник вполне может снизить ее до приемлемого уровня. В этом ему поможет обращение в региональную комиссию или суд.

Хотите узнать больше о кадастровой стоимости вашего объекта? Просто обратитесь в бюро “РекПир”! Мы предоставим подробную информацию и расскажем о всех способах и размере снижения кадастровой стоимости. Просто позвоните по номеру, указанному в шапке сайта!

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон №135-ФЗ (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0311 (скачать);
• ФСО № 4 (скачать);
• ФСО № 7 (скачать).