Легализация дополнительного этажа

Возведение в здании дополнительного этажа — это всегда реконструкция. Почему? Потому что такие работы меняют его основные характеристики, такие как высота, площадь, этажность. Этот вид строительных работ всегда должен сопровождаться подготовленным проектом, разрешением на строительство и другой необходимой документацией. Главным законодательным актом (документом), регламентирующим согласование и легализацию надстроек является Градостроительный кодекс РФ. В Москве алгоритм получения разрешения на строительство прописан в Постановлении №145-ПП от 17 апреля 2012 года.

Надстройка этажа по закону

Точное законодательное определение понятия “реконструкция” находится в ст.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Этими видами работ являются любые изменения исходных параметров объекта недвижимости – объема, площади, количества этажей, высоты. Надстройка дополнительного этажа конечно же, повлечет за собой некоторые изменения этих параметров, поэтому и является реконструкцией. Кроме того, в данной статье ГрК РФ, указан пример реконструкции — надстройка этажа, вместе с перестройкой и увеличением площади объекта.

Все строительные работы, которые осуществляются на объектах недвижимости в Москве согласовываются в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП (для работ по перепланировке и реконструкции) и №145-ПП (для работ по реконструкции). Кроме того, в списке работ, относящихся к перепланировке надстройка этажа здания не указывается. Это тоже говорит о том, что данные работы являются реконструкцией.

Для того, чтобы все работы были проведены в соответствии с требованиями ГрК РФ и Постановлением № 145-ПП, необходимо:

• получение согласия от собственников объекта на данные работы;
• оформление всех нужных правоустанавливающих документов, касающихся земельного участка (если их до этого никто не оформлял);
• получение ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка (учтите, что срок действия данного плана должен не превышать трех лет до подачи документов для получения разрешения);
• заказ необходимой проектной документации в специализированной компании, проведение экспертизы проекта для выдачи положительного заключения;
• получение нужных документов для осуществления согласования и их подачи с целью выдачи разрешения на строительство в органах строительного надзора;
• проведение необходимого перечня работ, связанных со строительством этажа, в соответствии с подготовленным разрешением и проектом;
• согласование произведенных изменений вместе с получением в органах стройнадзора разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• заказ технического плана для осуществления кадастрового учета в Росреестре и внесения изменений в ЕГРН.

Все эти действия необходимо выполнить, если собственник согласовывает реконструктивные работы до их фактического проведения. А вот если ему нужно узаконить уже возведенный, то здесь не обойтись без судебного разбирательства.

Комментарий специалиста. Бюро “РекПир” занимается согласованиями настроек и этажей “под ключ”, то есть контролирует все работы — от обследования и подготовки проекта до успешного прохождения кадастрового учета в Росреестре. В штате компании опытные инженеры, проектировщики и юристы — именно поэтому вы смело можете доверить согласование нам, проблем не возникнет. Оставляйте заявку, звоните — и получите бесплатную консультацию по легализации реконструкции на вашем объекте.

Проведение обследования здания перед надстройкой этажа

До того, как будет подготовлена проектная документация, необходимо понять, а можно ли вообще проводить такие работы, какая нагрузка будет оказана на конструкции, не повлечет ли это разрушения. Все эти обследования называются “строительной экспертизой”. Данная экспертиза включает в себя:

• анализ исходной технической документации как всего здания, так и отдельных помещений, схем инженерных коммуникаций, а также другой документации;
• проведение обследования основания грунта на земельном участке (где размещено здание);
• обследование несущих конструкций, фундамента, фасада здания, а также чердака и чердачных перекрытий;
• полное обследование мест размещения коммуникаций — трубопроводов, вентиляционных систем;
• проведение необходимых измерений с помощью специального оборудования, для выявления фактического состояния конструкций здания;
• проведение расчетов несущей способности здания с учетом планируемой надстройки;
• рассмотрение возможности надстройки этажа здания при учете всех градостроительных требований, действующих в данном населенном пункте;
• подготовка технического заключения, в котором будет указана возможность (или невозможность) проектирования и реконструкции здания.

В данную экспертизу входит предварительный визуальный осмотр здания и всех помещений, а также его техническое обследование. Как показывает практика, конструкции зданий имеют довольно большой запас прочности, то есть возвести дополнительный этаж вполне возможно. Но эта возможность должна быть официально подтверждена строительными экспертами.

Результаты проведенных обследований здания размещаются в техническом заключении о состоянии строительных конструкций. Оно понадобится проектировщику — данные заключения он будет использовать для подготовки проекта реконструкции. К данному документу обычно еще прилагают поверочные расчеты по степени прочности несущих конструкций и выводы — есть ли возможность построить дополнительный этаж или же нет. Кроме того, обычно там указываются требования по усилению несущих конструкций зданий, сколько вообще можно возвести новых этажей и другие необходимые требования безопасности.

Срок проведения обследований здания и разработки технического заключения напрямую зависит от того, насколько сложным является объект, его расположения и многих других факторов.

Хотите узнать точные сроки выполнения работ по вашему объекту? Обратитесь в бюро “РекПир” за бесплатной консультацией!

Как получить ГПЗУ в Москомархитектуре для проведения реконструкции

ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) входит в основной перечень документов, требуемых для получения разрешения на строительство. Согласно нормам законодательства, в Москве еще с 2017 года получить данный документ возможно только подав официальное заявление в Москомархитектуру в электронном виде через сайт Мэра Москвы.

За получением ГПЗУ может обращаться только собственник земельного участка (физическое или юридическое лицо). Если собственник ранее поставил земельный участок на кадастровый учет в ЕГРН, то при подаче заявления достаточно просто указать кадастровый номер. Если же в ЕГРН нет сведений об участке, то к заявлению собственник прилагает любой правоустанавливающий документ.

Ничего платить не нужно — Москомархитектура выдает ГПЗУ бесплатно, срок оформления данного документа составляет не более 20 рабочих дней. Готовый ГПЗУ направляется заявителю с помощью личного кабинета на сайте mos.ru. И использовать его в дальнейшем тоже разрешается в электронной форме.

Согласование изменения фасадов при надстройке этажа здания

Изменение этажности здания всегда затрагивает его внешний вид. Именно поэтому при возведении дополнительного этажа и получении разрешения на его строительство, кроме проекта реконструкции, собственнику следует также оформить и согласовать АГР (Архитектурно-градостроительные решения). Свидетельство об утверждении АГР также выдает МКА (Москомархитектура) и только в электронном виде через сайт Мэра Москвы. Этапы прохождения этой процедуры:

• подача заявления по установленной форме и необходимых материалов АГР объекта осуществляется в Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы (МКА) для прохождения согласования;
• рассмотрение документов и самое свидетельство об утверждении АГР предоставляются совершенно бесплатно;
• срок выдачи свидетельства — 10 рабочих дней (для зданий окружного значения) и 25 рабочих дней (для зданий городского значения).

В состав АГР входят:

• схема ситуационного плана;
• схема планировочной организации земельного участка;
• схемы разверсток фасадов;
• схемы первого и неповторяющихся этажей (в том числе всех подземных этажей);
• схемы разрезов с высотными отметками;
• пояснительная записка от проектной компании

Порядок рассмотрения пакета документов, а также выдачи свидетельства АГР регламентируется таким нормативным актом, как Постановление Правительства Москвы № 284-ПП.

Комментарий специалиста. Бюро “РекПир” окажет профессиональную помощь и содействие в подготовке материалов архитектурно-градостроительного решения. Имеем богатый опыт согласования проведения реконструкции фасадов как в Москве, так и в МО, а также получении свидетельств АГР в Москомархитектуре, учитываем все требования госоргана. Наши специалисты помогут вам избежать любых сложностей и проблем с документацией при согласовании.

Подготовка проекта надстройки этажа здания

Надстройка этажа ничем не отличает от других видов строительных работ, тем самым для получения разрешения на строительство также следует готовить проект. Подготовкой данного документа может заниматься только та организация, которая состоит в СРО проектировщиков. Обязательно к проекту должна прилагаться копия документа, непосредственно подтверждающая ее членство в СРО

В состав проекта для надстройки этажа входят следующие разделы:

• информация о самом здании, его собственнике, основные кадастровые сведения;
• необходимые сведения о проектной организации, проектировщике;
• пояснительная записка, в которой отражена суть предстоящих строительных работ и результат, который должен получится при их завершении;
• АГР — заключается в списке необходимых работ и изменений, которые планируются в характеристиках здания, его фасадах и помещениях;
• описание мер безопасности при проведении строительных работ, в том числе подробные меры по усилению строительных конструкций;
• требования к стройматериалам, которые будут использованы при постройке этажа;
• схемы расположения объектов инженерной инфраструктуры возле здания;
• графические схемы, на которых отображены все характеристики здания до и после надстройки этажа.

Для подготовленного проекта реконструкции следует получить положительное экспертное заключение. И только после этого собственник может обратиться в органы Госстройнадзора за согласования проекта и получением разрешения на строительство.

Комментарий специалиста. Рекомендуем заказать проект реконструкции с возведением дополнительного этажа в бюро “РекПир”. Почему у нас? Мы является профессиональными проектировщиками, имеем необходимые допуски СРО. Поэтому к вас не возникнет проблем с получением разрешения на строительство. Наши проектировщики при подготовке проектов строго соблюдают все нормы ГрК РФ и иных нормативных актов. Кроме того, мы оказываем услуги не только по проектированию, но и по согласованию разработанного проекта.

Получение разрешения на реконструкцию

Занимаются выдачей разрешений на строительство муниципальные органы власти. В Москве такие разрешения выдает Комитет государственного строительного надзора (Мосгосстройнадзор). Документы для получения согласования можно подать различными способами:

• по принципу “одно окно”;
• с помощью онлайн-сервиса Мосгосстройнадзора;
• с помощью сайта Мэра Москвы.

Документы, необходимые для получения разрешения:

• заявление (запрос) от собственника объекта;
• правоустанавливающие документы за ЗУ;
• ГПЗУ (срок его выдачи не должен превышать 3-х лет);
• проектная документация от специализированной компании;
• положительное экспертное заключение, выданное на проект;
• согласие всех собственников (если их несколько) на проведении работ.

Если весь пакет документов подан верно, ошибок в проектной документации нет, то разрешение на проведение реконструкции Мосгосстройнадзор выдает в течение 7 дней. Данная услуга предоставляется бесплатно, никак пошлин платить не надо.

Ввод в эксплуатацию объекта после проведения реконструкции в Москве

После того, как дополнительный этаж был возведен, его нужно ввести в эксплуатацию. Этапы проведения и согласования данной процедуры регулируются специальным Регламентом к Постановлению Правительства Москвы № 145-ПП.

До того, как обратиться за выдачей разрешения в Мосгосстройнадзор, собственник должен:

• получить в компаниях, которые занимаются эксплуатацией инженерно-технических сетей, документ, который подтвердит, что обновленный объект соответствует техническим условиям);
• получить заключение органа стройнадзора о том, что обновленный объект в полной мере соответствует необходимым техническим регламентам и подготовленной проектной документации (если это требуется).

Далее заявление вместе со списком документов, необходимых для ввода в эксплуатацию подается в Мосгосстройнадзор. Способы подачи — такие же, как и при получении разрешения на строительство — их три.

В соответствии с Постановлением № 145-ПП, список документов для получения ввода в эксплуатацию следующий:

• заявление (запрос) собственника-застройщика;
• правоустанавливающий документ на земельный участок;
• ГПЗУ;
• выданное разрешение на строительство;
• акт приемки строительных работ подрядчика;
• документы, подтверждающие, что реконструированное здание в полной мере соответствует техническим условиям и регламентам;
• схеме расположения объекта и организации земельного участка.

Документы, которые предоставляются для выдачи разрешения федеральными либо и муниципальными ведомствами, Мосгосстройнадзора запросит сам.

В результате изучения документов (если все правильно, нет ошибок), Мосгосстройнадзор оформляет разрешение на ввод в эксплуатацию. Данное разрешение выдается бесплатно, срок выдачи — в течение 10 рабочих дней со дня подачи документов.

Комментарий специалиста. Специалисты бюро “РекПир” предоставляют услуги по сопровождению согласования реконструкции на всех этапах согласования – от обследование реконструируемого объекта, подготовки и согласования проектной документации до получения необходимых разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию. Звоните, мы поможем вам даже в самой сложной ситуации!

Ответственность за возведение незаконной надстройки этажа в Москве

Самовольное строительство, в том числе и возведение дополнительного этажа без соответствующих разрешений уполномоченных органов, карается наказанием. Меры ответственности указаны в статье 9.5 КоАП РФ. Согласно кодексу, проведение строительных работ без соответствующего разрешения влечет следующие штрафные санкции:

• для физических лиц – от 2 до 5 тыс. руб.;
• для юридических лиц – от 500 тыс. до 1 млн. руб.;
• для ИП – от 20 до 50 тыс. руб.

Кроме того, существуют также штрафы за эксплуатацию такого объекта без выданного разрешения на ввод в эксплуатацию. Размеры таких штрафов аналогичны тем, что действуют при проведении работ без разрешения на строительство.

Занимаются выявлением данных нарушений специалисты органов строительного надзора. Если такое нарушение обнаружено, то на собственника обязательно составляется административный протокол. Далее дело рассматривается в суде, так как кроме штрафов, в соответствии со ст. 9.5 КоАП РФ, данное нарушение влечет за собой еще и приостановление деятельности собственника.

Незаконная надстройка этажа на земле ДГИ в Москве, как избежать сноса

Существует специальное Постановление Правительства Москвы №819-ПП от 11.12.2013 года, называемое “Положение об организации работ по выявлению и пресечению незаконного использования участков”. Действует данное постановление в случаях, когда незаконное строительство или реконструкция были проведены на городской (муниципальной) земле.

В соответствии с данным Положением:

• Департамент государственного имущества Москвы (ДГИ) занимается ведением перечня объектов, возведенных с нарушениями правил строительства (в том числе и возведения самовольных надстроек);
• перечень таких объектов постоянно обновляется в соответствии со сведениями Мосгосстройнадзора, частота — не реже раза в квартал;
• собственникам арендованных участков Мосгосстройнадзор выдает предписания о сносе (демонтаже) таких самостроев, срок выдачи — 5 дней с момента выявления такого нарушения;
• если собственник не выполнил требования предписания, то все документы направляются в ДГИ;
• специалисты ДГИ подают все материалы в суд, цель — принудительный снос самостроя либо же демонтаж самовольной надстройки.

Контроль за надлежащим использованием земельных участков в Москве ведется непрерывно. Именно поэтому факт самовольного возведения нового этажа точно незамеченным не останется. Кроме того, на период судебного разбирательства, эксплуатация объекта может быть приостановлена.

Как согласовать построенный этаж в здании

После того, как собственник получил предписание от ДГИ или же не стал ждать и решил самостоятельно устранить все нарушения, можно попробовать узаконить надстройку дополнительного этажа. Действовать нужно следующим образом:

• подготовить необходимые документы, требуемые при административном порядке согласования реконструкции и получении разрешения на строительство (проект на реконструкцию, положительное заключение экспертизы, ГПЗУ и т.д.);
• подготовленные документы вместе с заявлением на выдачу разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию подаются в Мосгосстройнадзор;
• обычно Мосгосстройнадзор отказывает в выдаче — тогда этот отказ оспаривается в суде;
• если объект полностью был возведен без необходимого разрешения на строительство, то собственник также может подать иск в суд о признании прав на него.

Конечно, узаконить уже выполненные реконструктивные работы сложно. Не всегда можно гарантировать положительный результат. Стоит учесть, что собственник все равно будет привлечен к административной ответственности по ст. 9.5.КоАП РФ. Но если все документы подтверждают соблюдение строительных норм и правил и то, что конструкция здания безопасна, шанс все легализовать есть.

Бюро “РекПир” имеет обширную положительную судебную практику в узаконивании уже произведенной реконструкции в судебном порядке. Обращайтесь к нам!

Мы обеспечим полное юридическое сопровождение процедуры узаконивания. Учитывая, что вся техническая и проектная документация готовится нами и мы гарантируем, что она соответствует требованиям законодательства, то шансы узаконить объект сильно возрастают.

Стоимость согласования надстройки этажа

Получение разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию в Мосгосстройнадзоре осуществляется бесплатно. Кадастровый учет в Росреестре также бесплатен.

Основными расходами являются:

• предпроектное обследование здания;
• заказ проектной документации и экспертизы в специализированной компании;
• разработка АГР;
• технический план кадастрового инженера после завершения работ;
• оплата строительных услуг;
• сопровождение согласований.

Размер всех этих расходов напрямую зависит от специфики и сложности объекта недвижимости, и от запланированных на нем работ. При обращении в бюро “РекПир” вы не только сэкономите много времени, но и снизите свои затраты, потому что всю необходимую документацию можно заказать в одном месте — никаких переплат и посредников!

Для уточнения сроков и стоимости узаконивания надстройки этажа вашего объекта, свяжитесь с нашими специалистами бюро по телефону  +7 (499) 450-99-63

Часто задаваемые вопросы

Выводы

Согласование реконструкции — это одна из наиболее сложнейших процедур в строительстве. Для избежания проблем при административном согласовании реконструкции и надстройки этажа, а также существенного сокращения сроков на подготовку необходимой документации, обращайтесь в бюро “РекПир”

Если же вы возвели дополнительный этаж без разрешения на строительство и вам грозят снос надстройки и крупные штрафы, а также судебное разбирательство, то с бюро “РекПир” вы сможете решить эту проблему.

Мы поможем в получении всех вы разрешительных документов, наши специалисты проведут обследование, подготовят проект, согласуют его, осуществят кадастровый учет надстройки, а также окажут услуги по юридическому сопровождению.

Хотите узнать подробнее? Просто позвоните по телефону  +7 (499) 450-99-63 и узнайте еще больше о преимуществах сотрудничества с нашей компанией.

Список использованных источников

• Постановление Правительства Москвы №819-ПП (скачать);
• КоАП РФ (скачать);
• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Постановление Правительства Москвы №145-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы №284-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы №508-ПП (скачать).