Легализация пристройки

Понятие самовольной постройки представлено в статье 222 ГК РФ. При узаконивании незаконной пристройки можно вполне ссылаться на данную статью.

Несколько моментов, связанных с реконструкцией объектов капитального строительства и объясняющих отдельные этапы легализации, размещены в Постановлении Правительства Москвы №234-ПП «Об организации работ по выявлению и пресечению самовольного строительства».

Что же называется реконструкцией? Это работы, направленные на то, чтобы изменить технические и экономические характеристики здания. К примеру, увеличение его площади или этажности. Реконструктивные работы регламентированы таким законодательным актом, как Постановление Правительства Москвы №432.

Определение незаконной пристройки

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, здание можно отнести к самовольному строительству при наличии следующих признаков:

• возведено при нарушении вида разрешенного землепользования;
• в процессе стройки были нарушены градостроительные требования и нормы;
• объект расположен на земельном участке, принадлежащем другим лицам или же лицам, которые не давали разрешения на застройку;
• работы выполнялись без предварительной разработки проектной документации и получения разрешений.

Частным и довольно распространенным случаем самовольного строительства выступает незаконная пристройка к зданию. Обычно она появляется уже в процессе эксплуатации и выполняет как хозяйственную функцию, так и защищает несущие стены. С помощью таких пристроек собственники часто увеличивают площадь объекта, тем самым повышая его стоимость.

Определение незаконной пристройки содержится в пункте 14 статьи 1 Гражданского кодекса РФ.

Реконструкция включает в себя увеличение или уменьшение общей площади здания путем строительства, как пристроек, так и надстроенных помещений, а также количества этажей. Может меняться и фасад здания. Если же при проведении реконструкции не будут затронуты опорные конструкции и несущие стены здания, то такие работы можно отнести к перепланировке. Это предусматривает другой алгоритм согласования.

Пристройку к нежилому здания можно возвести только имея на руках соответствующее разрешение от такого ведомства, как Госстройнадзор. Что же нужно для получения этого документа:

• получить согласие всех собственников объекта на проведение работ;
• проведение инженерных изысканий, обследования объекта, подготовка технического заключения о его состоянии;
• оформление проекта реконструктивных работ (такой проект лучше заказать в компании, имеющей нужные допуски СРО);
• проведение экспертизы подготовленного проекта с выдачей положительного заключения;
• подача всей нужной документации непосредственно в Госстройнадзор.

Нужно ли легализовывать пристройку к зданию?

Как правило, пристройка располагается на определенном месте – как по ширине, так и по высоте. Если ее возводят на земле, то изменения будут внесены в предыдущие параметры здания, так как еще и некоторая часть земельного участка будет отдана под застройку. Когда возведение пристройки будет требовать серьезного вмешательства в конструкцию здания, то всегда существует опасность, что пребывание людей в нем станет опасным.

В статье 222 ГК РФ сказано, что незаконную пристройку к дому необходимо согласовывать, иначе собственник не сможет совершать со зданием никаких действий. Все неучтенные изменения увидят специалисты Росреестра при регистрации сделки, что несомненно приведет к ее срыву.

Какие пристройки точно нужно узаконивать, а какие нет?

В соответствии с законодательством, оформлять разрешительную документацию следует только на капитальные строения. Это те строения, которые со зданием имеют общие стены и фундамент (склад, аптека, магазин). А вот некапитальной пристройкой к зданию является нежилая недвижимость, не имеющая такого фундамент (навес, крыльцо и лестница и т.д.).

Легализация капитальных строений регламентирована статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. В соответствии с ней, она состоит из 2 этапов — это уведомление органов власти о проведении реконструктивных работ (ранее для этого требовалось получение специальной разрешительной документации) и оформление права собственности на объект. В настоящее время эти два этапа объединены — если собственник уведомил о работах, то подает документы на регистрацию в Росреестр сама администрация.

Легализация некапитальной пристройки происходит намного проще — собственнику всего лишь следует заказать новый технический план у кадастрового инженера. А он, в свою очередь, после обследования объекта, внесет нужные изменения и сам все направит в Росреестр.

Любая незаконно возведенная капитальная пристройка — это самострой. Это означает, что ее собственнику грозит штраф за такое строительство. Кроме того, местные власти могут требовать вернуть “все обратно”, то есть снести незаконную пристройку, путем подачи судебного иска на него.

Ответственность за незаконную пристройку

Меры ответственности за проведение реконструкции без подготовки требуемого пакета документов указаны в КоАП РФ, а точнее:

• в статье 9.5 часть 1 — штрафные санкции в следующем размере: для физических лиц и ИП — от 2 до 5 тыс. рублей; юридические лица — от 500 тыс. до 1 млн. руб. Размер штрафа может быть увеличен если собственник нарушил ПЗЗ (правила землепользования и застройки);
• в статье 9.5. часть 5 — административная ответственность за нелегальный ввод в эксплуатацию здания после проведения работ (без согласований).

Самовольные ремонтные или строительные работы могут грозить собственнику не только административным взысканием, но и судом (если на него подадут иск местные органы власти), а также невозможностью проведения сделок с недвижимостью. Такое ограничение будет наложено до тех пор, пока реконструкция не будет согласована и собственник не подаст в Росреестр обновленный технический план.

Комментарий эксперта. Незаконная реконструкция также может представлять серьезную угрозу для здоровья и жизни людей, так как обычно ее проводят без каких-либо согласований и с огромными нарушениями СНиПов.

Способы легализации пристройки

Для легализации незаконно возведенной пристройки необходимо согласование поправок, внесенных в проектную документацию, с уполномоченными органами. Есть два пути узаконивания — с помощью органов строительного надзора и архитектуры, либо через суд. В настоящее время наиболее легким и менее затратным способ является судебный процесс, так как это менее затратно и не так длительно по времени. Но следует учесть один факт — гарантия успеха дела в суде — качественная проектная документация.

Бюро “РекПир” оказывает услуги по подготовке проектной документации и получению всех возможных согласований. В штате компании есть юристы, имеющие богатый опыт не только в легализации незаконных пристроек, но и в работе с согласованиями и исками от контролирующих органов. Для того, чтобы получить консультацию по вашему объекту просто позвоните по номеру +7 (499) 450-99-63 или оставьте заявку на почту [email protected].

Документы, которые потребуются для получения разрешения на возведение пристройки к зданию:

• копия паспорта собственника;
• выписка ЕГРН на здание и на земельный участок;
• проект пристройки;
• документы, подтверждающие права на земельный участок;
• акт, разрешающий возведение пристройки (от тех служб).

Все это подается в комиссию местного органа самоуправления вместе с заявлением. Что касается проекта пристройки, то рекомендуем заказать его у проектировщиков бюро “РекПир”.

В соответствии с законодательством, узаконить пристройку не получится, если не обращаться в комиссию или в суд. В большинстве случаев провести процедуру легализации без обращения в администрацию невозможно. Но нужно быть готовому к отказам. И в данном случае собственнику ничего не остается, кроме как оспаривать данное решение в суде.

Решение проблемы незаконной пристройки в суде в положительную для собственника сторону вполне возможно, если при проведении работ не были нарушены требования СНиП, а также интересы третьих лиц, постройка никаким образом не грозит здоровью и жизни людей, а у собственника на руках есть все документы, подтверждающие его права на землю и здание.

Основные задачи суда при осуществлении легализации незаконной пристройки:

• соблюдение мер безопасности для людей, которые находятся или проживают в здании — для этого производится оценка соответствия работ требованиям строительных, пожарных и других правил и норм;
• защита интересов третьих лиц.

В некоторых случаях собственнику потребуется предоставить дополнительные документы, которые бы подтвердили безопасность работ. Кроме того, судом может быть назначена строительная экспертиза (оплата ее услуг возлагается на истца).

В случае, если экспертиза покажет, что незаконная пристройка не может соответствовать требованиям градостроительных норм и СНиПов (СНИП 3.03.01-87 «Несущие конструкции» и др.), то легализовать собственник ее не сможет. Суд, в свою очередь, постановит вернуть здание в первоначальный вид и демонтировать ее.

Решение суда определяет дальнейшую судьбу незаконного объекта:

• Если суд примет в отношении собственника положительное для собственника решение, то вместе с постановлением суда последний должен направить пакет документов в Росреестр для узаконивания изменений и регистрации их в ЕГРН.
• Если решение будет принято не в интересах собственника, то суд постановит демонтировать пристройку к зданию.

Документы для узаконивания незаконной пристройки

Как мы уже говорили ранее перед тем, как начать процедуру легализации, собственник должен подготовить следующие документы:

• паспорт собственника;
• документы, подтверждающие право собственника на землю и объект;
• технические документы на объект;
• согласие других собственников (при их наличии);
• техническое заключение о состоянии объекта недвижимости;
• если есть, то эскиз пристройки;
• проект проведения работ;
• согласование проекта с различными службами.

Подготовка технического плана

Все изменения, которые вносятся в состав здания, должны быть отражены в техническом плане. Готовит его кадастровый инженер с квалификационным аттестатом. Срок подготовки  — от 2 до 5 дней.

Данный документ будет нужен для любого типа пристройки. Готовится он после проведения обследования и обмерных работ. Обновленные характеристики объекта вместе с новой пристройкой кадастровый инженер отобразит и в текстовой, и в графический частях техплана.

Примечание эксперта. В техническом плане кадастровый инженер отменит новые контуры и площадь здание, а также его координаты и уточненное местоположение. Технический план предоставляется собственнику в электронном виде, заверенный ЭЦП кадастрового инженера. Таким же образом он подается в Росреестр для проведения кадастрового учета.

Лучше доверить подготовку технического плана профессионалам, чтобы избежать приостановок Росреестра. Заказать эту услугу вы можете в бюро “РекПир”. После изучения документов по вашему объекту, наши специалисты точно рассчитают сроки подготовки технического плана. Работаем официально и настолько уверены в качестве услуг, что предоставляем год гарантии на свою документацию!

Согласование постройки с другими заинтересованными лицами

С другими заинтересованными лицами также необходимо согласовывать незаконное строительство (реконструкцию) для того, чтобы в дальнейшем избежать нарушения их прав.

Заинтересованными третьими лицами могут быть другие собственники объекта недвижимости (например, арендаторы помещений в здании). Лучше всего получить их письменное согласие заранее или можно составить акт согласования. Так вы сразу избавите себя от лишних проблем при легализации незаконно возведенной пристройки.

Кадастровый учет, регистрация в Росреестре

Чтобы окончательно узаконить пристройку к зданию, ее ставят в Росреестре на кадастровый учет. При проведении этой процедуры данные в ЕГРН обновляются и отмечаются новые параметры здания.

Так как при проведении работ по реконструкции права собственника никак не изменяются, то проходит регистрацию заново не нужно.

Особенности проведения реконструкции

Объем работ напрямую зависит от особенностей эксплуатации здания и того, насколько большой перечень работ предстоит. Реконструкция обычно производится как выборочно, так и комплексно. Если реализуется выборочная реконструкция, собственник просто может увеличить число этажей, либо полезную площадь застройки.

Какие работы могут выполняться:

• пристройка дополнительных объектов;
• изменение несущих конструкций;
• надстройка этажей;
• работы по перепланировке;
• изменение фасадов и их реконструкция;
• изменение стен.

Особенности реконструкции коммерческих помещений

Коммерческими помещениями являются те, что предназначены для размещения офисов, магазинов, других торговых объектов, кафе и ресторанов. Перед проведением реконструкции в таких помещениях, следует уделить пристальное внимание особенностям здания, в котором они расположены.

В случае, если коммерческие помещения расположены на первом этаже многоквартирного дома, то разрешение на реконструкцию необходимо получить от всех собственников квартир. Если помещение располагается в нежилом здании и оно не принадлежит одному собственнику — процедура получения разрешения аналогична. В частности, организуется экспертиза, которая должна оценить риски и определить особенности здания для проведения строительно-монтажных работ.

Необходимо знать основные особенности проведения реконструкции. В большинстве случаев реконструкцию складских помещений проводят после смены собственника или смены действия управляющей организации. Гостиницы в старых домах реконструируют для того, чтобы они стали соответствовать современным стандартам качества и комфорта. Для этого увеличивается высота потолков, расширяется площадь, модернизируются коммуникации и производятся надстройки в виде дополнительных этажей.

Реконструкция котельной осуществляется при установке нового оборудования или же увеличении мощности и т.д.

Согласование реконструкции здания в Москве

При возведении пристроек на территории Москвы, их согласование включает в себя подготовку проектной документации и других необходимых документов. После выполнения всех этапов согласования собственнику могут выдать разрешение на реконструкцию.

Заказывать проектную документацию стоит в том случае, если будут вноситься следующие изменения:

• число этажей;
• общая планировка здания и конструкций;
• изменение объема и площадей помещений;
• увеличение общей площади здания и т.д.

Комментарий эксперта. ГИН (государственная инспекция по недвижимости) постоянно контролирует застройку и выявляет объекты самовольного строительства, включая их в Постановление 819-ПП, как подлежащие сносу. Решить проблему согласования незаконной пристройки в кратчайшие сроки и исключить вас из данного постановления помогут специалисты бюро “РекПир”.

Отличие работ по перепланировке от реконструкции

Самым сложным процессом является легализация нелегальной пристройки для собственника коммерческой недвижимости, планирующего стройку нового корпуса или надстройки 1 и более этажа, что точно увеличит площадь.

Данные работы тяжелее выполнить, чем простую перепланировку, так как они похожи на реконструкцию ОКС. Для проведения подобных работ следует обратиться в Москомархитектуру за получением ГПЗУ(Градостроительного плана земельного участка), так как он является одним из основных документов.

После подготовки и экспертизы проектной документации она направляется для согласования в Мосгосстройнадзор. Получение разрешения для строительства пристройки будет передано собственнику в письменном виде, после чего можно приступать к строительству.

Лучше готовить проект реконструкции в специализированной компании с допуском СРО, такой, как бюро “РекПир”.Помимо времени и денежных затрат, вам будет не хватать знаний в большом числе постоянно меняющихся норм законодательства. Если проект выполнен некачественно, возможны его корректировки при проведении работ. Учитывая это, представители строительного надзора очень дотошно проверяют полученную от собственника информацию.

Легализация самовольной пристройки самостоятельно

После того, как собственник обратиться в государственные органы за разрешением и соберет необходимый пакет документов, он может самостоятельно начать решать вопрос о согласовании реконструкции (перепланировки). Кроме того, заявитель должен учитывать большие затраты времени (в связи с прохождением большого числа инстанций для согласования), необходимость разбираться в большом количестве нормативных и законодательных документов о строительстве, а также то, что он будет самостоятельно готовить весь пакет документов вплоть до проекта.

Комментарий эксперта. Если вы решили самостоятельно пройти все согласования, очень важно при этом придерживаться буквы закона, в противном случае на вас могут быть наложены санкции и штрафы (это в дальнейшем может очень серьезно помешать вам при оформлении сделок с вашим объектом недвижимости).

Самостоятельное узаконивание приведет только к потере времени, денег и нервов, поэтому лучше обратиться в бюро “РекПир”, где вы сможете быть уверены в качественной подготовке проектной документации, технического плана и выполнении всех процедур по легализации незаконной пристройки, в т.ч. судебного сопровождения.

Стоимость узаконивания

В стоимость легализации незаконных пристроек входят технические и юридические услуги. В перечень расходов при узаконивании административным путем входят:

• подготовка технического плана;
• госпошлина за регистрацию.

Если легализация происходит судебным путем, в расходы включаются:

• сумма госпошлины (зависит от стоимости самой незаконной пристройки);
• проведения строительно-технической экспертизы;
• подготовка технического плана.

Также собственник должен быть готов к получению штрафа за возведение незаконной пристройки. Также сами юридические услуги адвоката в суде довольно затратны — к примеру, 1 консультация юриста стоит 1,5-3 тыс. рублей.

Размер госпошлины может быть от 200 до 500 рублей, подготовка технического плана — от 15 тысяч рублей, экспертиза — от 25 тыс. руб., согласование перепланировок — от 20 тыс. руб.

Учитывайте, что легализовать пристройку будет непросто, даже через суд. Типичными причинами отказа в узаконивании являются:

• несоответствие проекта или же уже реализованной пристройки к зданию строительным нормам и правилам;
• возведенная пристройка фактически значительно превышает размеры, утвержденные в проекте;
• предоставлен неполный пакет документов;
• нарушена процедура узаконивания, нет разрешения.

Советы экспертов

При осуществлении процедуры узаконивания, юристы бюро “РекПир” советуют собственникам учитывать следующее:

• при возведении пристройки используйте качественные строительные материалы;
• при проектировании учитывайте, что расстояние между пристройкой и соседними зданиями должно быть не менее 1 м.;
• после подачи заявления и иска в суд, спустя 3-5 дней истцу сообщают, когда запланировано заседание;
• если в заявлении есть ошибки или же суд ранее уже отказывал в согласовании, то суд может снова отклонить ваш иск.

Лучше всего узаконивание проводить еще на стадии планирования и проектирования работ. Если вы будете осуществлять легализацию по факту — будьте готовы к проблемам. Обратитесь в бюро “РекПир” — наши специалисты имеют большой опыт в легализации построек в суде уже по факту и обширную положительную судебную практику.

Кейсы

Кейс 1. Ввод в эксплуатацию реконструированного фитнес-центра

Специалисты бюро “РекПир” помогли легализовать реконструктивные работы, проведенные в фитнес-центре в судебном порядке. До этого был подготовлен проект, которые получил положительное экспертное заключение, так как проектировщикам нашей компании удалось доказать, что работы соответствуют всем нормам и правилам.

После вынесения судом положительного решения, кадастровый инженер бюро подготовил техплан, который успешно был подан в Росреестр.

Кейс 2. Согласование реконструкции производственного здания

В 2022 году инженерами-проектировщиками бюро “РекПир” подготовлена проектная документация для легализации реконструкции торгового центра, который был признан самовольной постройкой. Проект, в котором были отражены все необходимые изменения, успешно прошел все согласования, и реконструкция была узаконена в судебном порядке.

Часто задаваемые вопросы

Вывод

Так как строительство любой пристройки к зданию — это реконструкция, то в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, ее нужно обязательно согласовывать. Самовольное строительство карается штрафом для собственника — это прописано в статье 9.5 КоАП РФ.

Для проведения процедуры узаконивания необходим заказ проекта и проведение экспертизы подготовленного проекта для оформления разрешения на строительство от Госстройнадзора. Для регистрации изменений в ЕГРН нужно заказать технический план у аттестованного кадастрового инженера и подать его в Росреестр для регистрации изменений.

Список источников

• ГрК РФ (скачать);
• ЖК РФ (скачать);
• ГК РФ (скачать);
• Постановление Правительства Москвы №432-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 272-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 234-ПП (скачать).