Легализация самостроя

Самострой — это незаконное строительство, при проведении которого у собственника нет разрешения на проведение работ или нет необходимых согласований. Самострой нарушает режим пользования земельным участком и требования безопасности при проведении работ. Законодательно порядок узаконивания и демонтажа самостроев изменился в 2018 году, когда был принят Федеральный закон №339-ФЗ. В настоящее время зарегистрировать незаконно возведенную постройку стало намного легче, но все равно нужно будет проходить через административный или судебный порядок.

Самострой — что это в 2024 году

Федеральный закон РФ № 339-ФЗ внес ряд изменений в ГК РФ и ГрК РФ. К примеру, было введено официальное определение самовольной постройки, были ликвидированы все возможные разночтения законодательства. По отношению к отдельным видам правовых отношений Закон № 339-ФЗ обладает обратной силой.

С юридической стороны

Принятие Федерального закона №339-ФЗ внесло коррективы в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, особенно в части понятия самовольного строительства. К самовольным постройкам теперь относят здания, сооружения, другие строения, если:

• они построены на чужом земельном участке (не был предоставлен для пользования);
• находятся на земельном участке, на котором согласно видам использования, строительство запрещено;
• возведены при отсутствии необходимых согласований и разрешений;
• построены с нарушением строительных и градостроительных норм и правил.

Следует отметить, что все указанные нарушения должны были быть уже в момент начала строительства и сохраняться на дату обнаружения самовольной постройки. Закон также устанавливает, что не стоит признавать строительство незаконным в случае отсутствия у собственника информации о каких-либо ограничениях на момент строительства.

Наиболее эффективным способом узаконивания самостроя сейчас является судебный процесс, так как это снижает вероятность затягивания сроков рассмотрения документов и принятия незаконного решения гос чиновниками.

Тем не менее, местным властям нужно принимать необходимые меры и оказывать содействие в устранении нарушений, чтобы причин снести объект не было. Для легализации самовольных построек все чаще создаются межведомственные комиссии.

Простыми словами

Самостроем называется любой объект, который был построен в местах, где его строительство было запрещено либо ограничено. Законом не запрещается строить любые объекты недвижимости при соблюдении следующих правил:

• земельный участок находится в собственности или заранее был получен из муниципального или государственного фонда (к примеру, землю предоставляют в аренду, но с последующим выкупом и оформлением в собственность);
• если разрешенное использование земельного участка (отражено в документах) позволяет возвести на нем какую-либо постройку (ведь, например, на землях, отведенных под сельскохозяйственные нужды, возводить что-либо категорически запрещено);
• если собственник земельного участка уже прошел все согласования и получил разрешение на строительство;
• при разработке проекта, проведении его согласования и непосредственном строительстве соблюдались все нормы и правила;
• при возведении объекта никаким образом не нарушались законные интересы других людей (например, не перекрыто естественное освещение в рядом стоящем доме и т.д.)

По закону, самострой — это незаконное строительство на чужой земле, муниципальных и государственных участках, в том числе при частичном пересечении границы этих земель.

Комментарий эксперта. В законе № 339-ФЗ прописаны все гарантии защиты собственников. Снос самовольных построек допускается, если нарушитель попросту не сможет выполнить требования государственных органов, либо замечания просто невозможно устранить. Снос самостроя, если он расположен на частной земле, не представляется возможным. Исключение — объект не угрожает жизни и здоровью людей, наносит вред чужому имуществу или окружающей среде.

Есть вопросы по вашему объекту и его легализации? Специалисты бюро “РекПир” проведут бесплатную консультацию, на которой подробно расскажут вам о всех существующих нюансах легализации самостроев.

Обязательные условия легализации самостроя в 2024 году

Земельный участок и объект недвижимости, расположенный на нем, тесно связаны друг с другом. Именно поэтому существует два направления легализации самостроя:

1 направление — подтвердить свои права на данный земельный участок, конечно при соблюдении вида разрешенного пользования;

2 направление — подтвердить тот факт, что характеристики самовольной постройки в полной мере соответствуют показателям безопасности.

Что это означает? Даже при наличии прав на земельный участок и соблюдении вида разрешенного использования, вы не сможете узаконить самострой, если он будет угрожать чьей-то жизни.

Эти правила действуют и в обратном порядке — если при строительстве вы смогли учесть все правила и нормы, это не гарантирует вам, что вы сможете получить права собственности на данный земельный участок либо изменить вид его пользования — и возведенный объект нужно будет снести.

Нельзя нарушать разрешенное использование земельного участка

Для того, чтобы узаконить самострой, необходимо в первую очередь узаконить земельные отношения. Для это необходимо выполнить одно из следующих действий:

• заключить договор аренды на участок с его непосредственным собственником;
• оформить право собственности на земельный участок, если до этого он никому не принадлежал;
• изменить вид разрешенного пользования земельного участка;
• убрать ограничения, установленные в отношении земельного участка (если они запрещают возвести планируемый объект).

Если вы хотите подтвердить права аренды или собственности на земельный участок, то вам необходимо заключить договор аренды или купли-продажи участка, провести межевые работы, поставить его на кадастровый учет с регистрацией в Росреестре.

Поменять виды разрешенного пользования земельного участка очень сложно из-за того, что они зафиксированы в документах землепользования и застройки. К примеру, для легализации построенного жилого дома, необходимо установить режим ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Сделать это почти невозможно, только через муниципалитет, при проведении публичных слушаний.

Также на земельном участке могут быть такие ограничения, как сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны. Сервитутом может являться зона, находящаяся вдоль линейного объекта (например, газопроводы и линии электропередачи) — на ней почти полностью запрещено возведение любых построек. На территории водоохранных зон размещены границы прудов, рек, озер — их изменение практически невозможно.

Комментарий эксперта. Закон № 339-ФЗ запрещает сносить самовольную постройку, если на момент начала строительства никаких ограничений не было выявлено или разрешенный вид использования участка позволял его построить. Кроме того, до окончательного оформления постройки ее использование запрещается — под угрозой штрафа.

Если вам необходима помощь в согласовании земельного участка, обращайтесь в бюро “РекПир”. Мы сможем помочь даже в самых сложных случаях, когда другие компании откажутся от узаконивания.

Самострой должен быть безопасен и соответствовать определенным правилам и нормам

Для строительства любого объекта недвижимости следует соблюдать строительные нормы и правила, требования Градостроительного кодекса РФ, санитарно-гигиенические и другие нормативы. Все это должен учитывать инженер-проектировщик при разработке проекта, а контролирующие органы будут проверять их соблюдение при согласовании проекта и выдаче разрешения на строительство.

Если же необходимо узаконить уже возведенный самострой, это можно сделать следующими способами:

• подготовить необходимую проектную и техническую документацию (сам проект, заключение экспертизы, ГПЗУ и т.д.) для получения разрешения на строительство;
• заказать технический план у кадастрового инженера;
• получить заключения о соответствии объекта требованиям СЭС, ОГПН и других ведомств;
• согласовать существующие спорные момент с собственниками близлежащих объектов недвижимости и земельных участков.

Проектная организация должна подтвердить безопасность самостроя и его соответствие строительным нормам и правилам. В отдельных случаях подготовленному проекту будет необходимо пройти экспертизу. Также стоит учитывать те ограничения, которые есть в ГПЗУ – минимальные отступы от границ ЗУ, этажность и площадь объекта, соблюдение всех условий для подключения инженерных сетей. Правда подтвердить соответствие требованиям безопасности, строительным правилам и нормам можно будет только в административном порядке или через суд.

Комментарий эксперта. Если вам нужно подготовить качественную проектную документацию для самостроя, которая с первого раза пройдет все согласования, рекомендуем вам обратиться в бюро “РекПир”.

Наши инженеры-проектировщики подготовят проект любой сложности, полностью соответствующий требованиям законодательства. Также осуществляем согласование и легализацию “под ключ” с гарантией результата. Оставляйте заявку!

Какие существуют пути легализации самостроя?

Если на самострой уже было зарегистрировано право собственности, то собственнику может прийти предписание с требованием устранить некоторые нарушения, например уменьшить площадь объекта, снести дополнительный этаж или пристройку и сроком на исполнение этих требований. Если же требования, указанные в предписании выполнены не будут, то госорганы могут подать иск о сносе самовольной постройки за счет собственника.

В случае, если на самострой право собственности зарегистрировано не будет, то узаконить его можно будет только в судебном или административном порядке. Для это требуется подготовить проектную документацию и обратиться в госстройнадзор, чтобы получить разрешение на строительство.

Получение разрешения на строительство или реконструкцию

В процессе строительства и реконструкции ОКС необходимо получить разрешение в местных органах власти. При этом используются нормы Градостроительного кодекса РФ и местных регламентов. В частности, в Москве за рассмотрение документов отвечают специалисты Комитета Госстройнадзора, а сама выдача разрешения происходит в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 145-ПП.

Чтобы получить разрешение, сначала следует заказать проектную документацию у проектной компании, имеющей допуск СРО, а также пройти экспертизу проекта. Также в комплект документов должны входить документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и ГПЗУ. В случае если нет претензий к параметрам и требованиям безопасности самостроя, собственник может зарегистрировать право собственности по выданным ему разрешению на строительство и ввод в эксплуатацию.

Узаконивание с помощью государственной инспекции или комиссии

В каждом регионе образованы специальные комиссии, задачами которых являются:

• определение фактор незаконного строительства на государственных или муниципальных земельных участках;
• выдача собственникам предписаний об устранении нарушений законодательства при возведении самовольных построек или же об их сносе;
• проверять, устранили ли собственники имеющиеся в предписаниях нарушения;
• рассмотрение вопросов об легализации самовольных построек;
• подготовка документации для привлечения лиц, осуществляющих незаконное строительство к ответственности.

В Москве такие полномочия есть у межведомственной Городской комиссии по определению и пресечению незаконного строительства. Ее деятельность регулируется Постановлением Правительства Москвы №234-ПП.

Узаконивание в судебном порядке

Суд может рассматривать иски о признании права собственности на незаконные постройки или при отказе муниципальных органов легализовать его в административном порядке. В соответствии со ст. 222 ГК РФ, признание права собственности самостроя через суд возможно, если:

• у истца есть документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
• при подаче иска объект самовольного строительства соответствует требованиям законодательства;
• узаконенная постройка никак не сможет нарушить интересы третьих лиц или навредить им.

Получить разрешение на реконструкцию или строительство — подробная инструкция

Более подробно процесс получения разрешения на строительство описан в Градостроительном кодексе и Постановлении №234-ПП.

ГПЗУ и технические условия

В первую очередь, перед началом процедуры узаконивания стоит получить ГПЗУ и технические условия — они необходимы для подключения объекта к инженерным сетям. В Москве ГПЗУ можно получить в Москомархитектуре. В данном документе размещено описание характеристик и ограничений земли, параметров разрешенного строительства. Технические условия предоставляют специальные ресурсоснабжающие компании для подтверждения возможностей и расположения точек подключения к сетям коммуникаций.

Обследование самостроя

Для подготовки проекта необходимо провести обследование незаконной постройки, определить ее фактические характеристики. Как правило, это делают сами проектные организации. Они должны учитывать все строительные нормы и правила в готовом проекте. В ходе обследования специалисты используют метод визуальных осмотров и инструментальную диагностику конструкции объекта, а также расчеты допустимых нагрузок. Проектировщики должны также проверить, нарушил ли самострой правила застройки на земельном участке, либо интересы собственников соседних объектов.

Подготовка проектов реконструкции/строительства

На основании проекта, выполненного проектной организацией и выдается разрешение на строительство либо реконструкцию. Это документ, в котором проектировщик должен подтвердить соответствие состояния объекта и выполняемых работ требуемым показателям безопасности. В проекте содержатся все необходимые расчеты, схемы, обоснование требований безопасности.

Экспертиза проекта

Для того, чтобы проектная документация была признана соответствующей строительным нормам, необходимо провести ее экспертизу. Проверка проводится государственными и негосударственными экспертными организациями. Заключение экспертизы вместе с проектом передается в госстройнадзор, чтобы получить разрешение на строительство.

Получение АГР (при строительстве либо проведении реконструкции фасадов)

Фасады также всегда обязаны соответствовать единым архитектурно-художественным требованиям, которые действуют в данном населенном пункте. Согласно требованиям законодательства, для подтверждения соответствия самовольной постройки таким требованиям, необходимо подготовить архитектурно-градостроительные решения (АГР) и утвердить их. На данный момент в Москве для согласования АГР необходимо обращаться в Москомархитектуру.

Разрешение на строительство

Проект, положительное заключение экспертизы и ГПЗУ подают для согласования в органы строительного надзора. Заявителю, который подтвердит, что самострой соответствует всем нормам безопасности и возведен на легальном земельном участке с законным использованием, выдается разрешение на строительство.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Поскольку постройка уже фактически существует, то сразу после получения разрешения на строительство можно также обращаться и за разрешением на ввод этого объекта в эксплуатацию. Для этого ранее полученная документация сноса подается в органы стройнадзора. По факту обследования объекта специалистами будет выдано разрешение. Данный документ позволяет заказать технический план на ввод и подать его в Росреестр для проведения кадастрового учета вместе с регистрацией прав собственности на самострой.

Легализация через государственную инспекцию и комиссию по самостроям

В Москве обнаружением объектом самовольного строительства является ГИН — Государственная инспекция недвижимости. Она также выдает собственникам предписания о сносе либо устранении нарушений на объектах. Если самострой расположен на муниципальной земле, то инспекцией подается судебный иск о ликвидации объекта.

Обследования на соответствие построенного объекта нормам

Для подтверждения соответствия самовольной постройки нужным строительным нормам и правилам, собственнику необходимо заказать ее обследование, а передать его результаты в ГИН. Кроме того, Постановление № 234-ПП позволяет инспекции оговаривать сроки завершения строительства или устранения нарушений и приведения объекта в нужное состояние (требуемое законодательством). На основании результатов обследования готовятся акты и заключения, которые будут изучены специалистами ГИН.

Подача документов в гос комиссию

В соответствии с Постановлением Правительства №234-ПП, Городская комиссия осуществляет ведение реестра обнаруженных незаконных построек и решений по ним, принятым при рассмотрении дел. Что касается окружных комиссий, то они также наделены такими полномочиями — для объектов, имеющих площадь менее 1500 кв.м. Документы на самострой в комиссию передаются с помощью функции «Единое окно», либо в МФЦ или же сайт мэра Москвы.

На сайте Мэра Москвы находится план заседаний комиссии (заседания обычно проводят не реже 1 раза в 2 месяца). При наличии необходимых документов, подтверждающих права на земельный участок и соответствие самостроя необходимым показателям безопасности, обычно комиссия выносит положительное решение. Когда самовольную постройку исключают из реестра Комиссии, собственник может подать документы для получения разрешения на в эксплуатацию и оформлять прав собственности на нее (если он не сделал это раньше).

Комментарий эксперта. Процедура легализации объектов самовольного строительства — очень тяжела. И пройти ее успешно без помощи профессионалов в сферах кадастра и проектирования попросту невозможно. Это связано с требованиями к оформлению нужных документов, проведению обследования объектов, наличием допусков и разрешений. Обращаясь в бюро “РекПир” вы доверяете легализацию профессионалам!

Легализация через суд

На основании судебного решения можно добиться признания права собственности на объект недвижимости или оспорить решение муниципальных структур и комиссий. В случае положительного решения суда его обычно направляют в Росреестр для регистрации права собственности, а также постановки на кадастровый учет.

Сбор нужных документов — ГПЗУ, документы на земельный участок

В связи с тем, что обязательное условие легализации самостроя через суд — это подтверждение прав на землю, истец должен предоставить договор аренды или выписку из ЕГРН. Помимо этого он также должен заказать ГПЗУ — это поможет подтвердить, что никаких ограничений на строительство объекта нет, а также его допустимые параметры. При этом, стоит помнить, что срок действия ГПЗУ — не более 3 лет с момента его выдачи.

Проведение экспертизы возведенного объекта

До того, как подавать иск в суд, собственнику необходимо соблюсти необходимый порядок обследования, подготовки проекта и экспертизы незаконно возведенного им объекта. Все эти действия входят в компетенцию проектной компании.

Как уже говорилось ранее, вся документация должна подтверждать, что при строительстве объекта учитывались все нужных строительные правила и нормы. Квалифицированную помощь в подготовке проектной документации, проведении обследования и экспертизы вы можете получить в бюро “РекПир”. Просто оставьте заявку и мы свяжемся с вами!

Подача документов в Стройнадзор, получение отказа

Для того, чтобы обжаловать в суде решение органов строительного надзора об отказе в выдаче разрешения, сперва нужно этот отказ получить. То есть собственнику необходимо обратиться с заявлением для оформления разрешения на строительство в административном порядке. Если же ведомством будет предоставлен незаконный или формальный отказ, смело можно подавать иск в суд. И тогда специалисты строй надзора будут вынуждены обосновать свой отказ законодательно.

Подача документов в суд, сопровождение судебного разбирательства

Исковое заявление подается в суд по месту нахождения объекта самовольного строительства. Иск может быть подан со следующими целями:

• признать право собственности на объект;
• обжаловать незаконное решение строй надзора и признать право собственности на объект.

Также кроме документов, которые использовались, чтобы согласовать самострой в административном порядке, к судебному разбирательству также можно привлечь различных специалистов и экспертов, подать ходатайство о назначении строительной экспертизы. При обращении в бюро “РекПир” вы получите квалифицированную помощь опытных юристов, инженеров и проектировщиков, которые помогут пройти все стадии судебного разбирательства и успешно выиграть.

Положительное решение суда о признании права собственности на самострой подается в Росреестр двумя способами — напрямую либо через МФЦ. После проведения регистрации самовольной постройки и внесения сведений о ней в ЕГРН, она считается узаконенной — собственник может ее использовать, сдавать в аренду или же продавать.

Незаконное строительство — ответственность и штрафы

Ответственность за незаконное строительство может быть разной — от проведения сноса за счет собственника до административной — в соответствии со ст. 9.5 КоАП РФ. нарушителю грозит штраф. Его размер определяется следующим образом:

• для физических лиц — от 2000 до 2500 рублей;
• для индивидуальных предпринимателей — от 20 до 50 тысяч рублей;
• для юридических лиц — от 500 тысяч рублей до 1 миллиона рублей.

Такие же штрафы могут налагаться и при эксплуатации объекта самовольного строительства, не имея при этом разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам это также грозит приостановкой деятельности на срок до 90 суток.

Часто задаваемые вопросы

Выводы

Самостроем называется незаконное строительство или реконструкция объектов без разрешения и согласования, права на землю, а также с нарушением строительных норм. Вы можете узаконить самострой в административном или судебном порядке, либо если вы сможете выполнить требования предписания инспекции по выявлению и предотвращению незаконного строительства.

Бюро “РекПир” предлагает полный спектр услуг по легализации объектов самовольного строительства — от подготовки проектов до сопровождения судебного разбирательства. Вы можете обратиться за помощью к нам и получить бесплатную консультацию — просто позвоните по номеру +7 (499) 450-99-63.

Список использованных источников

• Градостроительный кодекс (скачать);
• Гражданский кодекс (скачать);
• Федеральный закон №339-ФЗ (скачать);
• Постановление Правительства Москвы №145-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы №234-ПП (скачать).