Обмеры зданий и помещений — на что нужно обратить внимание в 2023 году

Обмер здания – это работы, в ходе которых определяются геометрические параметры объекта, его отдельных помещений, конструкций, элементов планировки и фасада. Первичный обмер нового здания проводится для его технической инвентаризации и ввода в эксплуатацию, для постановки на учет в кадастре. Последующие обмерные работы могут выполняться для уточнения исходных данных, для учета и регистрации изменений после перепланировки, реконструкции. С аналогичными целями осуществляется и проведение обмеров помещений в здании.

Читайте, какие виды обмеров зданий и сооружений применяются специалистами, что включают указанные работы, как оформляются документы после их завершения.

Цель обмеров зданий и помещений

У каждого здания (сооружения) уникальный набор характеристик, геометрических и технических параметров. Определить их можно в ходе обследований и обмеров на месте. Требования к порядку выполнения таких работ и точности измерений описаны в нормативных актах, в сводах правил (СП), стандартах ГОСТ, в Инструкции по Приказу Минземстроя РФ № 37.. Целью проведения обмера здания может быть:

• сбор данных для ввода в эксплуатацию нового объекта;
• постановка здания на технический учет после инвентаризации, оформление техпаспорта;
• оформление специальных видов документов (например, паспортов фасадов, архитектурно-градостроительных решений);
• постановка объекта на учет в кадастре, внесение данных в ЕГРН;
• сбор сведений для оформления проектной документации (например, на капитальный ремонт, перепланировку);
• уточнение данных о геометрических параметрах объекта;
• оформление документов на новые характеристики здания и помещений после перепланировки (переустройства), реконструкции;
• сбор сведений для оформления дизайн-проекта (например, для определения мест расстановки мебели и оборудования, оптимизации внутреннего пространства).

При любом виде обмеров важна точность измерений. С этой целью в СП и ГОСТ (их примерный  перечень указан ниже) содержатся требования к допустимой погрешности, к порядку и последовательности выполнения работ на месте, к оформлению документов. Для выполнения обмеров здания требуется специальное оборудование (смотрите примерный перечень оборудование ниже). Оно также должно отвечать обязательным требованиям по поверкам, точности и допустимой погрешности.

Разъяснения эксперта Бюро «РекПир». Чтобы использовать результаты измерений, обследований зданий для официальных целей, к работам привлекаются квалифицированные специалисты. Они должны соответствовать определенным требованиям. Например, обмерные работы для внесения сведений в ЕГРН вправе выполнить только кадастровый инженер. Полномочия этого специалиста подтверждаются аттестатом. Также обмерами могут заниматься проектировщики, другие специалисты.

На какие здания и помещения можно заказать обмерные работы

В том или ином виде, обмерные работы проводятся на всех типах объектов. Это могут быть:

• здания, сооружения;
• помещения;
• объекты незавершенного строительства (ОНС);
• линейные объекты;
• гаражи;
• части помещений (например, для временного кадастрового учета при аренде);
• фасады, архитектурные и иные элементы;
• отдельные конструкции.

Измерения при кадастровых работах будут нужны для определения границ и площади машино-мест. Это части помещений или этажа, выделенные под размещение транспортных средств. Чтобы поставить машино-место на учет и регистрацией прав, кадастровый инженер оформляет техплан, как и на здание, помещение.

Отдельно выделим обмер помещений для дизайнера. Для выбора решений в дизайн-проекте будут важны не только стандартные геометрические параметры (высота, длина помещений и конструкций). Для размещения светового оборудования и приборов нужно учитывать места расположения мебели (если собственник не будет ее менять). Соответственно, в дизайн-проекте будут отражены не только конструкции помещения, но и существующая мебель, другие элементы интерьера.

Правила обмеров и оформления документов

Упрощенный обмер помещения или здания может выполнить самостоятельно (например, для расчета потребностей в отделочных материалах при текущем ремонте). Но для официальных целей результаты самостоятельных измерений не подойдут. Исходя из целей работ, должны соблюдаться следующие требования:

• нужно правильно выбрать вид, методику измерений;
• работы должен выполнить квалифицированный специалист или компания;
• при внутреннем или внешнем обмере здания нужно соблюдать нормативные требования по точности, погрешности (они могут отличаться, исходя из целей обследования);
• исходя из вида обмерных работ, определяются требования к форме и содержанию документов (например, разные требования действуют для оформления технических планов и техпаспортов).

Специалисты, с которыми заключен договор на обмерные работы, выбирают вид и методику измерений, подбирают оборудование, заполняют итоговые документы. На них может возлагаться ответственность за результат замеров, точность показателей. Например, кадастровый инженер отвечает за полноту и точность сведений в техническом плане.

Разъяснения эксперта Бюро «РекПир». В ходе обследований может быть выявлено несоответствие фактически параметров здания с результатами предыдущих измерений. Например, при выполнении кадастровых работ инженер может выявить реестровую ошибку. Описание выявленных несоответствий происходит путем заполнения заключения в техническом плане. Там же инженер может указать и об устранении выявленной ошибки. Далее эти данные Росреестр перенесет в ЕГРН.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Виды обмеров зданий, помещений

Исходя из целей владельца строения или помещения могут проводиться разные виды обмеров:

• архитектурные – осуществляется обмер площади помещений и строения в целом, всех конструкций и элементов, фасадов;
• архитектурно-археологические – специальный вид работ, который проводится в отношении объектов культурно-исторического наследия (например, перед реконструкцией, капитальным ремонтом);
• кадастровые – работы предусматривают сбор и обработку данных для внесения в ЕГРН, оформления технических планов;
• схематические – проводятся упрощенные измерения с минимальными требованиями к погрешности;
• технические – входят в состав инвентаризации недвижимости, предусматривают оформление техпаспортов, ведомостей, справок ТЭП;
• геодезические – измерения проводятся для определения или уточнения координат на основе данных геодезической сети.

В нашей компании можно заказать все виды обмеров, кроме архитектурно-археологических.

У каждого из указанных видов замеров свои методики, требования к оборудованию и показателям погрешности, целям проведения. Например, кадастровые обмеры предусматривают сбор данных о координатах объекта, о его местоположении. Технические обмерные работы, напротив, не связаны с координированием. Паспорт после инвентаризации содержит только технические параметры объекта, что недостаточно для сведений ЕГРН.

Какие организации и специалисты выполняют обмерные работы

Обмер зданий, помещений могут выполнять разные специалисты и организации:

• сотрудники компаний, состоящих в СРО изыскателей (в данном случае обмерные работы могут проводиться при изысканиях перед реконструкцией);
• кадастровые инженеры;
• специалисты геодезических компаний;
• инженеры и техники БТИ;
• специалисты архитектурных бюро;
• сотрудники проектных организаций;
• иные специалисты, обладающие квалификацией и соответствующими навыками.

Исходя из целей и вида обмерных работ определяется документ, который оформят специалисты. Непосредственно в ходе измерений заполняются абрисы (упрощенные схемы с нанесением данных). В ходе обследований могут составляться акты, протоколы, заключения и иные документы.

Официальными документами, которые оформляются после обмерных работ, могут быть:

• технические планы;
• технические паспорта, ведомости помещений;
• отчет инженерных изысканий (результаты обмеров в нем указываются вместе с остальными сведениями, полученными изыскателями);
• паспорт фасада.

Для собственных целей заказчика может быть достаточно оформить акт обмера помещений, здания или фасадов.

Разъяснения эксперта Бюро «РекПир». Обращаясь за обмерами, нужно указать в ТЗ цель их проведения. Помощь в заполнении техзадания окажут наши эксперты. В штате Бюро «РекПир» есть специалисты, работающие по разным направлениям – проектирование, кадастр, другие виды работ и услуг. Подробности уточняйте на предварительной консультации.

Виды измерительного оборудования

Перечень оборудования, которое применяют специалисты, зависит от вида и целей проведения обмерных работ. Могут применяться:

• теодолиты;
• дальномеры;
• нивелиры, построители плоскостей (оптические, лазерные, цифровые);
• тахеометры;
• лазерные сканеры и системы.

Список оборудования, которое применялось в работе, указывается в содержании технического плана.

Сейчас самым технологичным и удобным является лазерный обмер помещения и здания в целом. Использование сканеров и другого аналогичного оборудования ускоряет процесс работ, существенно повышает точность измерений. Также современные измерительные устройства позволяет сделать 3d обмеры помещений и построить трехмерную модель объекта с визуализацией, если это требуется для целей заказчика. Это особенно актуально для оформления разных видов проектов.

Как проводятся обмеры и обследование зданий, сооружений и помещений

Правила обмера помещений и здания описаны в законодательстве, нормативно-технических актах. Специалисты могут применять:

• Приказ Росреестра № П/0082 «Об установлении формы технического плана…» (скачать);
• Приказ Минземстроя № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда…» (скачать);
• СП 502.1325800.2021 «Инженерно-экологические изыскания для строительства» (скачать);
• ГОСТ Р 56905-2016 «Проведение обмерных и инженерно-изыскательских работ…» (скачать);
• СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций…» (скачать);
• другие СП и ГОСТ Р, исходя из вида обмерных работ.

В нормативных актах устанавливаются и требования к оформлению документов после обмеров. Например, правила заполнения техпланов указаны в Приказе Росреестра № П/0082 (скачать).

Подготовка к обмерам, сбор исходных данных

На основании исходных данных, ТЗ и других документов заказчика определяется план и последовательность действий при обмерах. Также специалисты смогут проанализировать особенности планировки здания/помещений. Важная информация для проведения обмерных работ может содержаться:

• в проектной документации на объект;
• в техническом паспорте;
• в кадастровых сведениях ЕГРН;
• в проектной и эксплуатационной документации на инженерные системы;
• в колористическом паспорте здания.

Сам обмер выполняется с выездом на место. Для этого согласовывается дата и время работ на объекте с заказчиком. Отметим, что заказчик обязан предоставить доступ ко всем помещениям. Состав специалистов определяется исходя из вида обмеров, поставленных задач.

Наружные и внутренние обмеры здания

Работая на месте, специалисты могут использовать натурный, геодезический, фотограмметрический, лазерный и иные способы измерений, либо сразу несколько их них. Например, обмеры помещений могут сопровождаться натурными измерениями отдельных конструкций и элементов. Для этого можно использовать простейшие измерительные устройства, от рулеток до нивелиров.

Процесс работ в здании и помещении может предусматривать измерения последующим направлениям:

• обмер фасада здания – специалисты измеряют геометрические параметры по всем фасадам, внешним конструкциям и элементам, архитектурным формам, оконным и дверным проемам и т.д.;
• внутренние обмеры здания и отдельных помещений – специалисты последовательно измеряют параметры каждого помещения (основные, вспомогательные) и мест общего пользования, фиксируют данные в абрисах или в программах цифрового оборудования;
• измерения отдельных конструкций, элементов планировки – нужны для уточнения данные после обмера помещения и здания, для анализа конструкций и элементов со сложной конфигурацией;
• обмеры по элементам инженерных систем – одновременно с измерениями может определяться степень износа и повреждения коммуникаций, что будет важно для последующей замены и ремонта.

При использовании лазерных сканеров для обмеров помещений/зданий формируется облако цифровых точек. Чтобы добиться точности измерений, сначала определяется количество необходимых ракурсов съемки. Оно зависит от сложности конструкций и объекта в целом, наличия или отсутствия помех (преград) на пути сканера. Все ракурсы, полученные в ходе съемок, впоследствии сводятся в единое облако точек с использованием общей системы координат. Данные могут передаваться в программу непосредственно в процессе съемок, либо сначала записываются на цифровые носители.

Для получения точных результатов измеряется толщина конструкций и их отдельных элементов. Для этого может использоваться не только обычное оборудование, но и средства неразрушающего контроля (например, акустические приборы). В процессе обмеров могут проводиться дополнительные обследования (например, тепловизионное).

Оформление документов

Сведения, полученные в ходе измерений, и зафиксированные в абрисах или на цифровых носителях, обрабатываются в программах (например, AutoCAD). Могут проводиться дополнительные работы, если в полученных данных выявлены неточности, несоответствия. Далее оформляются документы, исходя из вида обмера. Например, в техническом плане будут указаны следующие сведения:

• общие технические параметры здания, помещений (площадь и погрешность ее определения, высота, этажность, материал наружных стен и т.д.);
• данные о точках контура здания, высоте и глубине конструкций;
• чертеж с отображением контура строения;
• схема геодезических построений;
• схема здания на участке;
• планы этажей здания с отображением границ и конфигурации помещений.

Технический план при обмерах помещения также заполняется по Приказу № П/0082. Контуры (границы) помещения и его конфигурация будут отражены на поэтажном плане здания.

Если обмерные работы проводились в рамках технической инвентаризации, то кроме паспорта оформляются еще и ведомости помещений. В частности, она содержит данные об основной и вспомогательной площади каждого помещения, о высоте, назначении, этаже. На основании сведений, полученных при обмерах, может оформляться справка ТЭП. В ней указываются основные экономические и технические показатели здания. Справка ТЭП обычно нужна на этапе ввода объекта в эксплуатацию.

Разъяснения эксперта Бюро «РекПир». Обмер помещений БТИ осуществляется в ходе инвентаризации. Документы и сведения технического учета не используются для внесения сведений в ЕГРН. Чтобы поставить объект на учет в кадастре или обновить данные в ЕГРН, нужно заказывать технический план. Подготовкой техпланов занимаются инженеры Бюро «РекПир». Уточняйте сроки и стоимость обмера для получения техплана у наших консультантов.

Сроки и стоимость обмеров здания, помещения

Цена и сроки обмерных работ определяются при заключении договора, после изучения ТЗ и других данных на объект. Стоимость и продолжительность измерений (обследований) определяется после анализа вводных сведений:

• вид и цели проведения обмерных работ;
• тип, функциональное назначение и сложность объекта;
• место расположения строения;
• вид документа, который нужен заказчику после завершения обмеров.

На относительно простых объектах (небольшие здания и помещения) обмерные работы можно завершить в течение одного дня. Если нужно собрать данные по большому зданию (например, производственный объект), срок проведения работ будет объективно дольше. Уточняйте эти моменты при заключении договора.

Услуги Бюро «РекПир»

В нашем бюро можно заказать обмеры помещений (зданий) в Москве, Санкт-Петербурге. Работы проводятся на объектах любой сложности. Примеры (кейсы) ранее выполненных работ смотрите у нас на сайте. Также Бюро «РекПир» предлагает:

• оформление проектной документации (реконструкция, капитальный ремонт, перепланировка);
• подготовка технических планов и других документов для Росреестра;
• сопровождение согласований, регистрации и учета;
• помощь в снижении кадастровой стоимости зданий, помещений.

Примерные цены на работы, услуги и документы, которые можно заказать в Бюро «РекПир» указаны в таблице.

Кейсы Бюро “РекПир”

Кейс 1. В 2022 году Бюро “РекПир” выполнило обмеры помещений подвального этажа нежилого здания. Результаты обмеров были использованы при оформлении технического плана.

Кейс 2. В 2021 году инженеры Бюро “РекПир” сделали обмер помещений цокольного этажа нежилого здания в Москве. На основании результатов обмерных работ был оформлен проект на перепланировку.

Заключение

• Обмеры – это работы, связанные с получением данных о геометрических и технических параметрах зданий, помещений. Работы проводятся на месте с использованием высокоточного измерительного оборудования.
• Измерения могут проводиться как самостоятельный вид работ, в рамках технической инвентаризации, при оформлении технических планов. Это может повлиять на требования к правилам измерений, заполнения итоговых документов.
• Результаты обмерных работ могут фиксироваться в актах, техпаспортах, технических планах, отчетах и заключениях.

Узнать подробнее о правилах, сроках и стоимость выполнения обмеров можно у экспертов Бюро «РекПир».

Список использованной литературы

• Приказ Росреестра № П/0082 «Об установлении формы технического плана…» (скачать)
• Приказ Минземстроя № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда…» (скачать)
• СП 502.1325800.2021 «Инженерно-экологические изыскания для строительства» (скачать)
• ГОСТ Р 56905-2016 «Проведение обмерных и инженерно-изыскательских работ…» (скачать)
• СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций…» (скачать)