Перепланировка нежилых помещений

Перепланировка в нежилом здании
Из данной статьи вы узнаете о том, какой существует порядок согласования перепланировки нежилых помещений в Москве, что включено в состав требуемой документации и что требуется выполнить собственнику до и после проведения строительных работ.

Если собственнику требуется изменить планировку помещения, обязательно нужно подготовить проект и техническое заключение. Кроме этого, готовится ряд других документов, выдается разрешение на проведение строительных работ. Требования к согласованию перепланировки устанавливаются как на государственном, так и на региональном уровне. Например, в Москве данные работы контролируются Постановлениями Правительства Москвы №508-ПП и 432-ПП.

При проведении работ в МКД собственник должен получить разрешение на них в Жилищной инспекции. При выполнении аналогичных работ в нежилом здании специального разрешения не требуется (если только не предполагаются фасадные изменения).

Что такое перепланировка нежилого помещения

Положения Жилищного кодекса РФ регулируют правовое понятие перепланировки. Согласно законодательству, перепланировкой являются строительные работы, которые влекут изменения конфигурации объекта, а также сведений в техпаспорте. Несмотря на то, что положения ЖК РФ распространяются в основном на жилые помещения, данное определение перепланировки также можно использовать и в отношении нежилых помещений (по аналогии).

Изменение планировки помещения влечет за собой проведение различных видов строительных работ. С этой целью сначала стоит оформить либо получить несколько обязательных документов, а затем подать их для согласования в компетентные органы.

Для получения разрешения на проведение перепланировки в нежилом помещении стоит учесть следующие нюансы:

  • принимать решение о проведении перепланировки может сам собственников (или все собственники, если их несколько);
  • процедура согласования зависит от расположения нежилого помещения (в нежилом здании или же в МКД);
  • для подготовки проекта и другой документации следует учесть требования нормативно-правовых актов города Москвы — там описываются все запрещенные и допустимые виды строительных работ (для обеспечения безопасности здания);
  • всю документацию и требуемые разрешения следует готовить еще до начала проведения работ;
  • при соблюдении некоторых условий можно узаконить уже выполненные работы, проводимые без разрешения и готового проекта;
  • после проведения перепланировки собственник объекта должен внести произведенные изменения в ЕГРН.

Для того, чтобы соблюсти все требования столичного законодательства и предотвратить возможные отказы в согласовании со стороны госорганов, рекомендуем заказать подготовку требуемой документации и сопровождение согласования в бюро “РекПир”. Специалисты нашей компании подготовят всю необходимую документацию, которая потребуется как до, так и после завершения работ, а также представят ваши интересы во всех инстанциях.

Комментарий эксперта. При внесении данных об изменении планировки помещения требуется также внесение изменений в технический паспорт БТИ. Эта процедура не является обязательной. Также у БТИ нет полномочий по предоставлению разрешений на строительные работы и согласование проекта перепланировки. Но на основании документов, предоставленных собственником или его доверенным лицом, планировка объекта в техпаспорте БТИ будет обновлена.

Перепланировка нежилых помещений
Перепланировка нежилого помещения заключается в изменении его конфигурации

Какие работы может предусматривать перепланировка

Получение разрешения на перепланировку нежилого помещения напрямую зависит от перечня запланированных в проекте строительных работ и решений. На основании Постановлений №508-ПП и 432-ПП определен перечень работ, которые допустимы для изменения планировки нежилых помещений. Вот список этих работ:

  • на несущих конструкциях (например, увеличение дверных проемов);
  • на несущих конструкциях стен и перегородок (демонтаж, перенос, строительство);
  • на антресолях (площадки, возвышающиеся над уровнем пола в помещении, при том, что их размер составляет не более 40% от всей площади помещения);
  • дверные и оконные проемы (например, обустройство нового входа);
  • переустройство инженерного и сантехнического оборудования.

Проводимые работы по перепланировке помещений должны являться безопасными для несущих опор и конструкций, а также инженерных систем. Именно поэтому, даже если все работы будут соответствовать требованиям законодательства, все равно следует выбрать правильные решения, которые будут описаны в проекте. Дополнительно подтвердить допустимость проводимых работ, а также их соответствие требованиям безопасности, поможет техническое заключение.

Нормативно-правовая база согласования перепланировок

Согласование перепланировок определяется законодательными актами как страны, так и региона. Если учитывать то, где располагается нежилое помещения, необходимо руководствоваться такими нормативно-правовыми актами, как:

Также важно при подготовке проектов учитывать профильные своды правил, используемые для определенных типов зданий. К примеру, проектные решения для помещений, расположенных в общественных зданиях, регулируются СП 118.13330.2022.

Комментарий эксперта. После завершения работ собственнику необходимо заказать техплан с новой планировкой своего помещения. Приказ Росреестра №П/0082 определяет требования к форме и содержанию данного документа. Проведение кадастрового учета на основании техплана — это не согласование. Но если этого не сделать, то изменения не будут отражены в ЕГРН. Заказать данный документ рекомендуем у кадастровых инженеров бюро “РекПир”.

Перепланировка нежилых помещений
Список строительных работ, относящихся к перепланировке, размещен в Постановлениях №508-ПП и 432-ПП

Получение разрешения на перепланировку нежилого помещения в МКД

В МКД могут быть предусмотрены помещения со статусом «нежное» еще на этапе проектирования и строительства. Они также могут возникнуть, при переводе жилого помещения в нежилое (это возможно при проведении перепланировки). Такой объект недвижимости может быть использован для последующего размещения на этой площади магазинов и офисов или других целей. Однако в законодательстве существует перечень запретов на определенные виды деятельности, которые нельзя осуществлять в нежилых помещениях МКД.

Какие документы потребуются

Для того, чтобы провести перепланировку нежилого помещения в МКД, собственнику требуется получить разрешение в Жилищной инспекции. Ведомство будет проверять документы, которые предоставит собственник (или его доверенное лицо). В МЖИ (Мосжилинспекцию) предоставляются следующие документы:

  • заявление (форму данного документа можно скачать ниже, в списке необходимых документов);
  • проект перепланировки нежилого помещения (рекомендуем заказать его в бюро «РекПир»);
  • техническое заключение (данный документ готовится либо автором проекта МКД, либо проектной компанией (например, бюро “РекПир”), либо организацией, уполномоченной на это МЖИ);
  • согласие всех собственников помещения (если их несколько);
  • протокол собрания жильцов МКД с согласием на проведение работ (если при их проведении будет затронуто общедомовое имущество).
  • в случае отсутствия сведений об МКД в реестре недвижимости Москвы потребуется такой документ, как копия техпаспорта;
  • документ, подтверждающий право собственности на помещение (выписка ЕГРН);
  • иная требуемая документация.

Заказать проект перепланировки нежилого помещения, а также техническое заключение о безопасности работ для согласования в Жилищной инспекции рекомендуется в бюро «РекПир».

Этапы согласования

В данной публикации нами не будут подробно описаны правила подготовки проекта перепланировки. Более подробно мы остановимся на его согласовании.

Для того, чтобы получить разрешение на осуществление перепланировки, собственник должен выполнить следующие действия:

  • подготовить и отправить необходимый пакет документов в Мосжилинспекцию ч помощью онлайн-сервиса на сайте mos.ru;
  • заявитель получит уведомление о регистрации следующими способами — в личном кабинете сайта или же по электронной почте;
  • сроки подготовки решения составляют до 20 дней (в особых случаях — до 30);
  • если решение будет положительным, то инспекция обязательно укажет дату, до которой собственнику необходимо будет закончить все работы (он продлевается);
  • если МЖИ вынесла приостановку, то собственнику предоставляют срок устранения всех замечаний.

При заказе сопровождения согласования перепланировки нежилого помещения в бюро “РекПир”, вам не нужно будет ходить по инстанциям. Наши специалисты направят документацию в Жилищную инспекцию самостоятельно. Это удобно и просто!

Согласование перепланировки нежилых помещений всегда подразумевает подготовку проекта
Согласование перепланировки нежилых помещений всегда подразумевает подготовку проекта

После того, как строительные работы по перепланировки будут завершены, собственнику необходимо действовать следующим образом:

  • подать в МЖИ заявление и журнал производства строительных работ с целью получения акта приемки (специалисты не только выезжают на место и обследуют объект, но и проводят тщательную проверку документов);
  • после того, как акт выдан, собственник заключает договор с кадастровым инженером с целью подготовки техплана (рекомендуем его заказать у кадастрового инженера бюро “РекПир”);
  • собственник обращается в БТИ с целью обновления данных о помещении в техпаспорте;
  • регистрация изменений в Росреестре — подача техплана для получения выписки ЕГРН.

Выдача разрешения на перепланировку и акта-приемки в МЖИ — бесплатные процедуры. Отметим также, что собственнику может понадобиться согласование в Москомархитектуре — если запланированы также работы по изменению фасадов.

Проведение регистрации в Росреестре

Это заключительный этап согласования перепланировки нежилого помещения в МКД. В Росреестре производится проводится не сама регистрация, а кадастровый учет изменений помещения после проведения работ. Что нужно учитывать при обращении в Росреестр?

  1. Подать заявление и техплан на перепланировку можно напрямую в Росреестр или через МФЦ. Сделать это может либо сам собственник, либо кадастровый инженер;
  2. Услуга является бесплатной — взносов и пошлин платить не нужно. Сам срок рассмотрения документации — от 5 до 7 дней (зависит от того, куда подают документы — в Росреестр напрямую или в МФЦ).
  3. После завершения кадастрового учета собственник получит обновленную выписку ЕГРН.

Итогом согласований является тот факт, что в ЕГРН будет отражена новая планировка нежилого помещения.

Комментарий эксперта. Перепланировку одного и того же нежилого помещения можно проводить неограниченное количество раз. Главное, всегда проходить процедуру согласования в соответствии с правилами, размещенными выше. Если перепланировка выявлена незаконно (не было разрешения МЖИ), то собственника может ожидать штраф или другие санкции.

Перепланировка нежилых помещений
В проекте перепланировки размещается план помещения до проведения работ, а также будущая планировка

Оформление перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Все помещения, расположенные в нежилом здании, будут иметь одинаковый юридический статус. Требования к проведению и согласованию перепланировки в данной ситуации будут гораздо ниже, чем в МКД. Кроме того, собственнику не нужно разрешение Жилищной инспекции.

Но все равно в согласовании есть несколько схожих моментов. Об этом мы расскажем ниже.

Перечень документов

Для согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании потребуется следующий пакет документов:

  • согласие собственников (если их больше одного);
  • документы, подтверждающие право собственности на помещение (договора, выписка ЕГРН и др);
  • проект перепланировки, техническое заключение (за подготовкой этой документации рекомендуем обратиться в бюро “РекПир”);
  • технический паспорт (если он потребуется);
  • другие документы (если это потребуется).

На основании анализа данных о помещении и характере предстоящих работ будут определены точные сроки и стоимость подготовки проекта и технического заключения. Наши сотрудники помогут также подготовить техническое задание на проведение перепланировку еще начальном этапе работ. Обращайтесь!

БТИ не занимается согласованием перепланировок нежилых помещений. Также отметим, что данное учреждение занимается лишь обновлением содержания техпаспорта после проведения работ. БТИ также не занимается и выдачей разрешения на строительство.

Особенности согласования

По причине того, что для согласования перепланировки в нежилом здании собственнику не нужно обращаться в МЖИ, собственник может начать работы сразу же после того, как был подготовлен проект перепланировки и техническое заключение. Исключение из правил — изменения фасадов при проведении перепланировки. Для этого требуется разрешение Москомархитектуры на проведение работ.

Регистрация в Росреестре

Все действия по согласованию в данной ситуации будут таким же, что и при согласовании перепланировки нежилого помещения, располагающегося в МКД. Собственник заказывает техплан у кадастрового инженер и регистрирует его в Росреестре. Итог — получение новой выписки ЕГРН. Все эти работы может выполнять и доверенное лицо собственника по доверенности.

Перепланировка нежилых помещений
Пример плана демонтируемых и возводимых перегородок в нежилом помещении

Как узаконить уже выполненную перепланировку нежилого помещения

Эту процедуру собственнику нужно пройти в том случае, если работы были выполнены без проекта перепланировки и (или) без получения необходимых разрешений. Этапы узаконивания включают в себя:

  • получение технического заключения, а также подача необходимой документации в МЖИ в административном порядке;
  • судебное разбирательство (если МЖИ откажет в узаконивании, либо если требуется узаконить некоторые строительные работы в нежилом здании);
  • подготовка техплана для перепланировки вместе с техническим заключением кадастрового инженера о возможности проведения перепланировки.

Специалисты бюро «РекПир» имеют богатый опыт в согласовании перепланировок нежилых помещений, что подтверждается кейсами. Даже если вам придется проходить узаконивание в суде, с сопровождением наших опытных юристов вы обязательно получите положительное решение и легализуете перепланировку.

Услуги, оказываемые бюро “РекПир”

Бюро “РекПир” занимается не только подготовкой необходимой проектной документации и согласованием перепланировок любой сложности. Мы предлагаем и другие услуги:

  • проведение обмеров и технической инвентаризации зданий и помещений;
  • подготовка проектов для различных строительных работ;
  • подготовка документации для согласования фасадов и изменения колористический решений нежилых зданий;
  • подготовка и согласование документации для Росреестра, БТИ, МЖИ, МКА и других государственных органов;
  • помощь в подготовке и регистрации долгосрочных договоров аренды;
  • подготовка документов по пожарной безопасности;
  • расчет пожарных рисков и НОР.

Хотите узнать точный расчет стоимости услуг по вашему объекту? Просто позвоните нам по номеру +7 (499) 450-99-63 или оставьте заявку нам на email [email protected] и мы сами перезвоним вам!

Нужные документы

Наименование Ссылка
1. Техническое заключение (образец) Скачать
2. Технический план (бланк) Скачать
3. Проект перепланировки (образец) Скачать
4. Заявление о согласовании перепланировки (бланк) Скачать
5. Заявление о проведении кадастрового учета (бланк) Скачать
6. Технический паспорт (бланк) Скачать

Кейсы бюро “РекПир”

В 2022 году в бюро “РекПир” обратился собственник нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома в Москве. Он планировал там перепланировку.

Лист из проекта перепланировки помещения
Лист из проекта перепланировки помещения

Специалисты нашей компании подготовили проект перепланировки и техническое заключение, которые успешно прошли согласование в МЖИ, и она выдала разрешение на проведение работ, а по их окончанию — и акт приемки.  Также, так как в помещении планировалось открытие магазина, проектная документация прошла проверку в СЭС и Роспотребнадзоре.

Далее кадастровый инженер подготовил техплан и зарегистрировал его в Росреестре. И уже через 5 дней собственник получил новую выписку ЕГРН. Приостановок и отказов не возникло.

По итогам работ собственником был открыт продовольственный магазин, как и планировалось.

Кейс 2. Согласование перепланировки офисного помещения в нежилом здании.

В 2022 году в бюро “РекПир” обратился собственник офисных помещений в нежилом здании. Ему необходимо было узаконить уже произведенную перепланировку.

С этой целью инженеры-проектировщики нашей компании подготовили необходимую проектную документацию. После согласования ее с заказчиком, кадастровый инженер подготовил технический план, который по доверенности собственника был направлен напрямую в Росреестр. Спустя 5 дней он был успешно согласован и получена выписка ЕГРН с узаконенной перепланировкой.

Перепланировка нежилых помещений
План офисных помещений до проведения перепланировки

Часто задаваемые вопросы

Что такое перепланировка?
Какой закон регламентирует вопросы по перепланировке нежилого здания?
Можно ли узаконить перепланировку, если она уже была произведена?

Заключение

При проведении перепланировки нежилых помещений, расположенных в МКД, следует получить разрешение на проведение работ в Жилищной инспекции. Также для этого нужно направить туда проект перепланировки и техническое заключение, а также другие документы.

Для того чтобы осуществить перепланировку помещения в нежилом здании, не требуется разрешение от Жилищной инспекции. Согласовывать такую перепланировку нужно в Москомархитектуре, если при перепланировке предусмотрены еще и изменения фасадов.

По окончании всех строительных работ в нежилом помещении нежилого здания или МКД, собственнику необходимо заказать техплан для перепланировки у кадастрового инженера. Это нужно для прохождения процедуры кадастрового учета в Росреестре и внесения изменений в ЕГРН.

Вам требуется согласовать перепланировку? Обратитесь в бюро “РекПир” за подготовкой необходимой документации и сопровождением согласования. Мы выполним все работы в кратчайшие сроки!

Список источников

Оцените статью
СМ Оценка