Регистрация перепланировки нежилых помещений в Росреестре в 2023 году

Статьи

После каждой перепланировки нужно пройти регистрацию в Росреестре. Если быть точнее, то ведомство проводит не регистрацию, а кадастровый учет. По заявлению собственника или иного лица будут обновлена информация в ЕГРН. Обязательным документом для учета после перепланировки является технический план. В нем описываются изменения в планировке и параметрах помещения, фактическая конфигурация. Если собственник проходит узаконивание завершенной перепланировки, учет может осуществляться по судебному решению.

Читайте, от чего зависит порядок учета и регистрации перепланировки нежилого помещения, какие документы нужны Росреестру, что входит в состав расходов собственника.

Нужна ли регистрация в Росреестре после перепланировки нежилого помещения

Регистрация Росреестра осуществляется в отношении прав и обременений на недвижимость, документов по сделкам. Регистрационная процедура не предусматривает анализ новых или измененных характеристик зданий (помещений), перенос этих данных в реестр. С этой целью проводится не регистрация, а кадастровый учет. Так как при перепланировках не меняются права на объект, то регистрация не нужна. Исключением является одновременная процедура учета и регистрации по сделкам аренды, если стороны сделали изменили планировку до передачи помещения во временное пользование.

Перепланировка в нежилом помещении заключается в изменении его конфигурации. Это может быть возведение, снос или перенос ненесущих стен (перегородок), другие виды строительных работ (их перечень указан в Постановлении Правительства Москвы № 432-ПП).
Перепланировка в нежилом помещении заключается в изменении его конфигурации. Это может быть возведение, снос или перенос ненесущих стен (перегородок), другие виды строительных работ (их перечень указан в Постановлении Правительства Москвы № 432-ПП).

Основания и правила обновления данных ЕГРН после перепланировок описаны в Законе № 218-ФЗ. Самые важные нюансы, связанные с изменением планировки в нежилых помещениях МКД:

  • до обращения в Росреестр нужно выполнить обязательные требования по согласованию перепланировки (например, оформить проект, получить разрешение и приемочный акт для перепланировки в помещениях МКД);
  • согласно Постановлениям № 508-ПП и № 432-ПП, не нужно получать разрешение и акт приемки от МЖИ для помещений в нежилом здании;
  • чтобы обновить сведения ЕГРН, Росреестру нужно заявление от собственника или его представителя, технический план с приложениями;
  • обследования помещения с измененной планировкой проводит не Росреестр, а кадастровый инженер;
  • учет завершается выдачей выписки из госреестра, где будут отражена новая конфигурация нежилого помещения;
  • если перепланировка проводилась перед долгосрочной арендой, кроме учета изменений в характеристиках помещения требуется регистрация договора.

Процессе учета изменений ЕГРН после перепланировки не зависит от того, где расположено помещение (МКД или нежилое здание). Но это будет важно для целей согласования или узаконивания работ. Максимально строгие правила действуют для изменения планировки помещений в жилых домах. Для этого нужно не только оформить проект и получить техзаключение, но и обратиться за разрешением в жилинспекцию. Уже после производства работ указанное ведомство выдаст приемочный акт. Для помещений в нежилом здании обращение в жилинспекцию не требуется.

Разъяснения эксперта. Росреестр не проверяет законность и допустимость работ, обоснованность проектных решений. Для учета и/или госрегистрации важны только данные в техплане. Именно этот документ является законным основанием для корректировки сведений ЕГРН на помещение или здание. Даже если собственник проходил узаконивание завершенных работ через суд, нужно представить технический план с приложением к нему судебного решения.

Кто обязан подать документы на кадастровый учет после перепланировки

Решение о перепланировке может принять только правообладатель нежилого помещения. Если у объекта несколько владельцев, до заказа проекта и согласований они оформляют письменное согласие. Соответственно, заявление и техплан в Росреестр может подать только собственник. Также полномочия по прохождению учета и регистрации можно передать представителю. Для этого оформляется нотариальная доверенность с правом подписи документов, направлению их в уполномоченные ведомства.

Представителем собственника может быть любое лицо (например, юрист). Если перепланировка проводилась перед сдачей в аренду, доверенность можно оформить на арендатора. Более того, собственник может дать арендатору разрешение на изменение планировки и закрепить его в договоре, доверенности. В этом случае арендатор сможет сам оформлять и получать документы, проходить согласования и другие обязательные процедуры.

После перепланировки нужно пройти кадастровый учет, внести изменения в ЕГРН. Алгоритм действий в этой процедуре для нежилых помещений МКД указан на блок-схеме. Однако учтите, что правильное название документа - акт о завершенной перепланировке (на схем ошибочно указано про “акт согласования”).
После перепланировки нужно пройти кадастровый учет, внести изменения в ЕГРН. Алгоритм действий в этой процедуре для нежилых помещений МКД указан на блок-схеме. Однако учтите, что правильное название документа — акт о завершенной перепланировке (на схем ошибочно указано про “акт согласования”).

Нормативные акты

Законодательство об учете изменений после перепланировки включает следующие нормативные акты:

  • Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
  • Жилищный кодекс РФ (в части учета и регистрации перепланировки нежилого помещения в жилом доме) (скачать);
  • Приказ Росреестра № П/0082 «Об установлении формы технического плана…» (скачать).

Нормативные акты, которые регулируют процедуры согласования перепланировки, Росреестру не нужны. Например, Постановление № 508-ПП (скачать), где описан регламент получения разрешения для изменения планировки в Москве, применяется жилищной инспекций, но не Росреестром.

Разъяснения эксперта. По Приказу № П/0082 заполняется техплан. При этом сам собственник или его представитель не вправе оформить указанный документ. Для получения технического плана нужно обратиться к аттестованному кадастровому инженеру. Если вам нужен техплан для регистрации перепланировки или иных целей, обращайтесь к инженерам Бюро «РекПир».

От чего зависит порядок регистрации перепланировки нежилого помещения

В Росреестре регистрация перепланировки нежилого помещения всегда осуществляется по единым правилам Закона № 218-ФЗ. Но алгоритм действий собственника до обращения в указанное ведомство может быть разным:

  • если работы предусматривают изменение не только планировки, но и места размещения или состава инженерного оборудования, оформляется проект на перепланировку и переустройство;
  • если нежилое помещение расположено в МКД, то необходимо пройти согласование через Мосжилинспекцию (МЖИ);
  • для помещений в нежилом здании к производству работ можно приступать на основании проекта, а разрешение от МЖИ не требуется;
  • если проект предусматривает изменения на фасадах (например, отдельный вход), то требуется дополнительное разрешение от Москомархитектуры;
  • если перепланировка выполнена без предварительного разрешения, может потребоваться узаконивание в административном порядке или через суд.

Указанные нюансы могут повлиять и на общий состав расходов собственника. Например, если требуется обращение в суд, то, как минимум, придется оплатить пошлину. Как выполнить все требования законодательства, чтобы пройти учет (регистрацию) в Росреестре без лишних сложностей? Рекомендуем заключить договор на услуги «под ключ» с Бюро «РекПир». Наши эксперты оформят и соберут все документы, которые нужны для Росреестра, других ведомств.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/пДокументСсылка
1ТЗ на проектирование реконструкции фасадовСкачать
2Образец технического заключенияСкачать
3Образец технического плана на часть помещенияСкачать
4Образец технического паспортаСкачать
5Административный регламент кадастрового учетаСкачать
6Инструкция для регистрации через МФЦСкачать
7Проект перепланировкиСкачать
8Образец заявления о согласовании перепланировкиСкачать

Действия собственника после перепланировки

Регистрация и учет в Росреестре – это заключительная стадия согласования (узаконивания) перепланировки нежилого помещения. До этого нужно выполнить ряд других требований, от приемки завершенных работ до получения техплана. Росреестру требуется технический план не только для корректировки данных в ЕГРН после перепланировки. Документ будет нужен и при выделении части нежилого помещения под аренду. Подробнее о постановке на учет арендуемых частей помещений читайте в материалах на нашем сайте.

Документы в Росреестр можно подать в электронной форме. Также можно воспользоваться другими сервисами на сайте ведомства.
Документы в Росреестр можно подать в электронной форме. Также можно воспользоваться другими сервисами на сайте ведомства.

Завершение перепланировки, получение акта

Производство перепланировки ведется строго по проекту. Когда весь объем работ будет выполнен, заказчик:

  • принимает работы у подрядчика, оформляет акт;
  • обращается за приемочным актом в жилищную инспекцию (если нежилое помещение расположено в МКД);
  • получает аналогичный акт в Москомархитектуре (если были изменения фасадов);
  • обращается с актом приемки, проектом и техзаключением к кадастровому инженеру, заключает договор на изготовление техплана.

Еще одной обязанностью после перепланировки будет внесение изменений в техпаспорт. Для этого нужно обратиться в МосгорБТИ до или после обращения в Росреестр. Сведения в техпаспорте не связаны с данными ЕГРН, обновляются по разным основаниям и процедурам. Например, специалисты Бюро “РекПир” могут оформить колористический паспорт на основании проекта колористических решений. Для обращения в Росреестр техпаспорт не нужен.

Договор с кадастровым инженером

Технический план нельзя заполнить самостоятельно. Инженер собирает данные для заполнения документа в ходе обследования помещения, замеров на месте. После этого в документе будут видны актуальны характеристики объекта после завершенной перепланировки.

Договор на кадастровые работы заключается с аттестованным инженером. Так как предстоит выезд на место, нужно искать специалиста в вашем городе или регионе. Инженеры Бюро «РекПир» оформляют техпланы на нежилые помещения и здания в Москве, Санкт-Петербурге. Подробнее об условиях выполнения кадастровых работ уточняйте на консультации.

Если перепланировка проводилась в нежилом помещении МКД, нужно получить акт в Мосжилинспекции.
Если перепланировка проводилась в нежилом помещении МКД, нужно получить акт в Мосжилинспекции.

Оформление технического плана на изменения после перепланировки

При заключении договора заказчик передаст инженеру приемочный акт. Требования к информации, которую инженер включит в разделы техплана, указаны в Приказе № П/0082. В ходе обследований на месте специалист делает замеры помещения и конструкций, фиксирует их в абрисах и других документах. 

Так как помещение является относительно простым объектом, замеры и обследования занимают несколько часов. Средства измерений, которые применяет специалист, должны быть поверены, аттестованы. Сведения об этом будут отражены в техническом плане.

Форма и содержание технического плана

Форма документа для заполнения утверждена Приказом № П/0082 (он действует с 2022 года). В части перепланировок технический план содержит следующие сведения:

  • информацию об инженере, его компании, номере аттестата;
  • основания для производства кадастровых работ (договор, приемочный акт после перепланировки);
  • первоначальные данные о характеристиках нежилого помещения;
  • сведения о средствах измерений, которые использовал инженер;
  • описание планировки, характеристик и место расположения помещения, конструкций;
  • заключение по дополнительным вопросам, которые требуют разъяснения;
  • поэтажный план, на котором отражены контуры помещения, его место расположения на этаже.

Документ изготавливается в цифровом формате. Это позволяет направить его напрямую в Росреестр через систему электронного документооборота, либо выдать заказчику на цифровом носителе. Заявитель может попросить оформить документ в письменном виде. Это условие сразу прописывается в договоре.

Разъяснения эксперта. Если все разделы техплана заполнены точно по Приказу № П/0082, проблем при прохождении учета не возникнет. Но если есть ошибки и несоответствия, то система покажет это при проверке сведений в документе. В этом случае Росреестр вынесет решение о приостановке учетных действий. Если заявитель не устранит замечания, последует отказное решение. Исходя из оснований отказа, можно подать жалобу в суд, либо начать заново оформлять все документы.

Вместе с техническим планов в Росреестр нужно подать заявление. Так указывает о необходимости провести кадастровый учет и/или регистрацию.
Вместе с техническим планов в Росреестр нужно подать заявление. Так указывает о необходимости провести кадастровый учет и/или регистрацию.

Кадастровый учет после перепланировки: сроки, стоимость

Есть несколько способов подачи документов в Росреестр. Это может быть обращение в подразделение ведомства (если оно ведет прием), передача заявления и техплана через кадастрового инженера. Также заявитель может обратится в МФЦ. Способ подачи документов повлияет на общий срок процедуры.

Кадастровый учет, с регистрацией аренды или без нее, осуществляется по следующим правилам:

  • подается заявление, технический план (права на заявление будут проверены по сведениям ЕГРН);
  • осуществляется проверка документов и сведений в сроки, предусмотренные Законом № 218-ФЗ;
  • если нет оснований для приостановки, данные из техплана переносятся в ЕГРН;
  • если подано заявление на регистрацию аренды после перепланировки, в ЕГРН вносятся сведения о новых характеристиках нежилого помещения и об обременении;
  • после завершения процедуры заявителю выдают выписку ЕГРН (там будут отражены обновленные данные по помещению).

Срок учета с обновлением данных ЕГРН составляет 7 дней, если документы подавались через МФЦ. При обращении напрямую в Росреестр (лично или через интернет-сервисы) срок процедуры составляет 5 дней.  Перепланировки можно делать неограниченное количество раз. В каждом случае нужно заказывать новый техплан, проходить учет через Росреестр.

Если перепланировка проводилась для аренды, в ЕГРН будет отражено обременение (ограничение) права собственности. Это означает, что в период действия договора владелец помещения не сможет сдать его другим лицам. Обременение будет снято после истечения срока аренды, либо при досрочном расторжении договора. Во втором случае собственнику нужно подать в Росреестр отдельное заявление. После снятия обременения новые характеристики помещения (после перепланировки) в ЕГРН не изменятся.

Разъяснения эксперта. Обязательным приложением выписки ЕГРН является поэтажный план либо план одноэтажного здания. На плане можно увидеть актуальную планировку помещения. Описание характеристик инженер указывает в текстовой части техплана. Эти данные также используются для обновления госреестра.

Регистрация перепланировки нежилого помещения по решению суда

Росреестр обязан исполнить судебный акт, если собственник проходит узаконивание сделанной перепланировки. Для подачи иска также нужен технический план, так как он подтверждает фактическую конфигурацию нежилого помещения. Еще одним обязательным документом для узаконивания является техническое заключение. Он оформляется экспертной или проектной организацией для подтверждения, что завершенные работы допустимы и безопасны для конструкций и инженерных систем, не повлекут снижение несущей способности.

Также по решению суда обновляются данные в ЕГРН, если собственник обжаловал решение Росреестра о приостановке или отказе в учете. Основания для обжалования нужно смотреть по содержанию отказного решения. В некоторых случаях, если приостановка или отказ заведомо нарушают нормы закона, оспаривание является единственным выходом для заявителя.

Какие сложности могут возникнуть при регистрации перепланировки в Росреестре

При проверке документов сотрудники Росреестра могут выявить основания для приостановки учета и регистрации. Это может быть связано:

  • в случае ошибок в содержании техплана, несоответствии требованиям Приказа № П/0082 и Закона № 218-ФЗ (в работе инженеров Бюро «РекПир» это исключено, так как все документы тщательно проверяются перед направлением в Росреестр);
  • если заявление подает ненадлежащее лицо (например, представитель без нотариальной доверенности);
  • если в заявлении указано не только о кадастровом учете, но и о регистрации договора аренды, однако собственник не оплатил пошлину;
  • если нарушены иные требования нормативных актов.

Замечания, изложенные в решении о приостановке, необходимо выполнить. В этом случае процедура возобновится по общим правилам. В некоторых ситуациях поможет обжалование, если Росреестр незаконно приостановил учет и/или регистрацию. Подробнее о таких кейсах можно узнать у экспертов «РекПир».

В техническом плане описывается исходное состояние помещения до перепланировки, а также все изменения в его конфигурации.
В техническом плане описывается исходное состояние помещения до перепланировки, а также все изменения в его конфигурации.

Обязательные и дополнительные расходы

Несколько слово о цене регистрации перепланировки нежилого помещения в Росреестр. Сама процедура учета с обновлением ЕГРН осуществляется бесплатно. Но если заявитель одновременно подает документы на регистрацию (например, договор по аренде), то необходимо оплатить пошлину. Для организаций она составляет 22 000 рублей, для граждан – 2000 рублей.

Также в состав расходов при перепланировках нежилых помещений может входить оплата услуг:

  • кадастрового инженера (изготовление техплана);
  • проектной организации, состоящей в СРО (оформление проекта перепланировки и/или переустройства);
  • экспертной организации, состоящей в СРО (оформление технического заключения);
  • представителя, который будет подавать документы от имени собственника.

Заказать оформление проектной документации, технического плана и технического заключения можно в Бюро “РекПир”.Без оплаты пошлины выдается разрешение на перепланировки в помещениях МКД.

Кейсы Бюро “РекПир”

Кейс 1. В 2021 году кадастровый инженер Бюро “РекПир” подготовил технический план после перепланировки нежилого помещения под аренду магазина. Документы успешно прошли кадастровый учет и регистрацию в Росреестре.

Кейс 1

Кейс 2. В 2022 году Бюро “РекПир” выполнило услуги под по проектированию, согласованию и регистрации перепланировки офисных помещений. Все процедуры были успешно завершены, а собственник получил выписку ЕГРН.

Кейс 2

Наши услуги

Нужно зарегистрировать перепланировку нежилого помещения в Санкт-Петербурге или Москве? Обращайтесь в Бюро «РекПир». Мы предлагаем:

  • оформление документов, которые нужны для узаконивания или согласования перепланировок;
  • сопровождение процедур в Росреестре, жилищной инспекции и других ведомствах;
  • изготовление технических планов и других документов для кадастрового учета;
  • помощь в судебных делах, связанных с оспариванием незаконных решений Росреестра, отказов в согласовании перепланировки.

Подробнее об этих и других услугах можно узнать на бесплатной консультации. Примерную стоимость услуг и документов смотрите ниже.

№ п/пУслуга, документПредварительная стоимость
1Оформление технического заключенияот 25 000 руб.
2Оформление проекта перепланировкиот 20 000 руб.
3Инженерные изысканияот 30 000 руб.
4Сопровождение кадастрового учета и регистрацииот 10 000 руб.
5Оформление технического планаот 15 000 руб.

Заключение

  • Регистрация перепланировки – это условное обозначение кадастрового учета. Эта процедура проводится для обновления сведений ЕГРН в части конфигурации, характеристик нежилого помещения.
  • Основным документом для Росреестра является технический план помещения. Документ может подготовить кадастровый инженер, а оформляется он по Приказу Росреестра № П/0082.
  • Учет в Росреестре занимает 5 или 7 дней (исходя из способа подачи документов). После завершения процедуры заявитель получает выписку ЕГРН.

Закажите услуги по регистрации перепланировок нежилых помещений в Бюро «РекПир». С нашей помощью у вас не возникнет сложностей с обращением в Росреестр!

Список использованной литературы

  • Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать)
  • Жилищный кодекс РФ (скачать)
  • Приказ Росреестра № П/0082 «Об установлении формы технического плана…» (скачать)
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать)
Оцените статью
Бюро РекПир