Реконструкция или перепланировка в 2023 году — в чем отличие

Перепланировки

Строительство, перепланировка, ремонт, реконструкция – это термины, которыми охватываются определенные работы на объектах недвижимости. Они могут отличаться не только составом работ, но и возможными изменениями в параметрах здания (помещения), конструкций, инженерных сетей. Также есть существенная разница в порядке согласований, в перечнях обязательных и дополнительных разрешений. Если есть возможность, лучше выбрать и спроектировать перепланировку, так как это дешевле и занимает меньше времени на согласование.

Читайте в материале, в чем заключается отличие реконструкции от перепланировки помещений или зданий, как определяется перечень строительных работ на объекте, как проходит их согласование.

Что общего у реконструкции и перепланировки

У каждого комплекса строительных работ есть определенный термин. Это может быть:

  • строительство – предусматривает возведение здания «с нуля», от фундамента до фасадов и кровли;
  • реконструкция – это работы на существующем объекте, которые предусматривают изменение его исходных параметров (высота, объем, площадь и т.д.) либо замену/восстановление несущих конструкций;
  • переустройство – это работы в здании или помещении, при которых меняется состав и тип инженерных сетей, места их расположения;
  • перепланировка – это изменение первоначальной конфигурации объекта (может проводиться вместе с переустройством);
  • текущий или капитальный ремонт – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов или элементов таких конструкций, за исключением несущих конструкций,  а также замена или восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов, а также замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели.

Все указанные работы, кроме строительства, проводятся на действующих объектах – в зданиях, отдельных помещениях или их частях. Выбор перечня работ осуществляется при разработке проекта. От решений, перечня работ и предстоящих изменений в параметрах объекта зависит, когда и как будет оформляться разрешение от уполномоченных органов. Самым сложным процессом является согласование реконструкции. Поэтому, если есть возможность не меняя параметры здания и его несущие элементы улучшить эксплуатационные показатели объекта, то лучше прибегнуть к перепланировке.

Разъяснения эксперта. Проект реконструкции может включать в себя работы по перепланировке, но не наоборот. Поэтому рядовому заказчику обычно сложно определить, о чем идет речь на стадии подготовки технического задания, а именно есть ли в планируемых работах такие виды работ, которые требуют получение разрешения на строительство и акт ввода в эксплуатацию. Все возможные варианты выбора решения и оформления документов помогут определить специалисты проектной организации.

Как определяется перечень строительных работ для перепланировки, реконструкции нежилого помещения

Проектировщики увидят требования и цели проведения работ в техническом задании, других документах от заказчика. Но при подготовке ТЗ заказчик может не знать, под какую формулировку и процедуру согласования будут подпадать предстоящие работы. Соответственно, в техническом задании может быть указано, что заказчику нужно спроектировать перепланировку с пристройкой к зданию, либо с возведением нового полноценного этажа.

Реконструкция представляет собой изменение основных характеристик здания (площадь, объем, высота и т.д.), либо замену, восстановление несущих конструкций.
Реконструкция представляет собой изменение основных характеристик здания (площадь, объем, высота и т.д.), либо замену, восстановление несущих конструкций.

Чтобы проект успешно прошел согласования, а заказчик не попал под ответственность за выполнение работ без разрешения, специалисты проектной организации:

  • внимательно анализируют сведения из ТЗ и представленных документов – о типе и особенностях объекта, о нужных заказчику работах и изменениях в характеристиках недвижимости;
  • проводят обследования объекта на месте, чтобы собрать исходные данные для выбора, обоснования решений – с учетом состояния конструкций и особенностей конфигурации здания (помещений) можно определить, какой вид работ допустим в данном случае;
  • проверяют требования федеральных, региональных и местных нормативных актов – там можно найти перечень работ, на которые требуется определенное согласование или разрешение.

С учетом полученных данных проектная организация разъяснит заказчику, что работы по его ТЗ подпадают под реконструкцию, а значит требуют получение разрешения на строительство и получения акта ввода в эксплуатацию, либо попадают под перепланировку и не требуют получения разрешения на строительство. Чтобы избежать сложного проектирования и получения разрешения на строительство, специалисты могут предложить скорректировать некоторые решения, для достижения поставленной цели. Например отказаться от некоторых работ, требующих получение разрешения на строительство, или заменить их на альтернативные работы.

Как указывалось выше, реконструкция может включать работы по перепланировке. Например, изменение конфигурации помещений очень часто происходит при увеличении общей площади здания (за счет пристройки, надстройки и т.д.). Реконструкция является более «сложным» видом строительных работ. Если проект предусматривает решения как по перепланировке, так и по реконструкции, нужно получать разрешение по линии Госстройнадзора. Подробнее об этих нюансах можно узнать у специалистов нашей компании.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/пДокументСсылка
1ТЗ на проектирование реконструкции фасадовСкачать
2Образец технического заключенияСкачать
3Образец технического плана на часть помещенияСкачать
4Образец технического паспортаСкачать
5Административный регламент кадастрового учетаСкачать
6Инструкция для регистрации через МФЦСкачать
7Проект перепланировкиСкачать
8Образец заявления о согласовании перепланировкиСкачать

Чем отличается перепланировка от реконструкции: самые важные нюансы

Чтобы определить, чем отличаются понятия реконструкции и перепланировки, нужно отталкиваться от официальной трактовки этих терминов, оценивать степень и характер изменений в характеристиках объекта. Еще больше отличий будет при сравнении с капитальным или текущим ремонтом на объекте, отдельных конструкциях и инженерных сетях.

Перечень обязательных согласований

Именно существенная разница в перечне согласований перепланировки и реконструкции помещения или здания может иметь решающее значение для собственника (заказчика). Вот ключевые моменты, связанные с этими процедурами:

  • разрешение на реконструкцию выдает Госстройнадзор, но до этого нужно еще пройти экспертизу проекта – кроме значительной сложности указанных процедур, они еще и длятся существенно дольше, чем согласование проекта перепланировки;
  • на работы по перепланировке в нежилом здании не нужно получать разрешение от уполномоченных органов, т.е. проект утверждает сам заказчик – из этого правила есть ряд исключений (например, на изменение фасадов нужно разрешение органа архитектуры), но чаще всего к работам можно приступать сразу после оформления проекта;
  • для согласования перепланировки в помещениях МКД нужно обращаться в жилинспекцию по месту расположения здания – эта процедура значительно проще получения разрешения на реконструкцию, тем более что провести ее в многоквартирном доме крайне сложно.

Большинство задач заказчика по нежилому зданию можно решить путем проектирования и согласования перепланировки. Не избежать реконструкции только в случае изменения исходных параметров целого здания или замены (восстановления) несущих конструкций, а также в  ряде других ситуаций. Но если собственнику нужно лишь изменить планировку одного или нескольких помещений, либо перераспределить площадь внутри здания, можно остановиться на варианте с перепланировкой.

На период реконструкции здание или его часть выводится из эксплуатации, ограждается по периметру.
На период реконструкции здание или его часть выводится из эксплуатации, ограждается по периметру.

Виды работы в здании и помещениях

Это ключевые признаки, по которым можно разграничить реконструкцию и перепланировку помещений в нежилом здании или МКД. Вот что следует из описания термина реконструкции по Градостроительному кодексу РФ (ГрК РФ). Там в состав реконструкции включены:

  • работы, которые связаны с восстановлением или заменой целых конструкций здания (а не их отдельных частей, элементов);
  • с изменением первоначальных технических параметров строения (возведение или демонтаж этажей, пристроек или надстроек, иные варианты увеличения или уменьшения площади, объема или высоты).

Указанные работы действительно могут представлять угрозу для прочности и устойчивости всего здания. Поэтому проект будет сначала проверять экспертная организация, а затем и Госстройнадзор. Более того, в процессе реконструкции осуществляется плановый строительный надзор за всеми этапами работ. При перепланировке это не требуется, а жилинспекция может реагировать только по факту выявления нарушений.

Некорректно говорить, что перепланировка — это ремонт или реконструкция. Согласно ЖК РФ, это комплекс работ, по итогам которых изменится конфигурация помещения и/или здания. Несколько примеров изменения конфигурации:

  • перенос внутренних стен и перегородок, их снос или демонтаж;
  • обустройство или разборка площадки на возвышении внутри помещения (антресоли), которая не может превышать 40% от площади;
  • перераспределение площадей между помещениями, если при этом площадь здания не будет меняться;
  • обустройство, расширение или заделывание проемов под окна (двери), их перенос в другие места стены;
  • изменение состава сантехнического оборудования, мест его размещения (переустройство).

Перепланировка может включать работы сразу в нескольких помещениях либо вообще за пределами внешних стен здания. Например, нормативные акты относят к перепланировочным работам обустройство нового входа в помещение. Это меняет конфигурацию помещения и характеристики фасада, но не технические параметры целого здания (объем, площадь и высота останутся прежними).

Разъяснения эксперта. Чтобы избежать разночтений, органы власти региона описывают перечень работ по перепланировке в своих нормативных актах. Например, в столице такими документами являются Постановления № 508-ПП и № 432-ПП (полные реквизиты этих актов смотрите ниже). Там напрямую указано, что перечисленные проектные решения и строительные работы не требуют получения разрешения на реконструкцию (строительство).

После согласования проектной документации на реконструкцию выдается разрешение на строительство.
После согласования проектной документации на реконструкцию выдается разрешение на строительство.

Содержание и состав проектной документации

Проект на перепланировку, реконструкцию и переустройство здания обязателен во всех случаях. Но правила оформления документации существенно отличаются:

  • разделы проекта с решениями по реконструкции оформляются по Постановлению № 87 (этот же нормативный акт применяется при проектировании нового здания);
  • для оформления проекта на перепланировку (переустройство) применяются нормативные акты регионального уровня, общие СП, стандарты ГОСТ Р под выбранные виды работ.

Если оформить документы на реконструкцию в произвольном виде, экспертная организация вынесет отрицательное заключение. С ним бессмысленно обращаться за разрешением в Госстройнадзор. Для перепланировок правила относительно мягче. Состав разделов и проектных решений определяется индивидуально, после анализа ТЗ, исходных данных на объект, требований нормативных актов.

Реконструкция и перепланировка: отличия по срокам и стоимости

В обоих случаях речь идет о работах на существующем объекте. Но при этом реконструировать здание намного сложнее и дороже по следующим причинам:

  • проектирование реконструкции будет дольше и обойдется дороже, так как нужно учесть намного больше требований безопасности;
  • для реконструкции нужно оформить не только проектную, но и исходно-разрешительную документацию;
  • как указывалось выше, разрешение на реконструкцию выдается после прохождения экспертизы, а общая продолжительность согласований может составить несколько месяцев (для перепланировки – до 45 дней, а в Москве до 25 суток);
  • больше требований будет и при приемке результата работ, так как комиссия жилинспекции обычно проводит проверку за считанные дни.

Дополнительные расходы при реконструкции могут быть связаны с согласованием перекрытия дорог и отключения коммунальных услуг, с установкой ограждений вокруг зоны проведения работ. На период реконструкции здание обычно выводится из эксплуатации, а деятельность в нем будет запрещена или значительно ограничена. При перепланировке из эксплуатации выводится только часть здания.

Разъяснения специалиста. Реконструкция объекта, перепланировка и переустройство влекут обязанность внести изменения в техпаспорт, в сведения БТИ. Отличий в порядке оформления документов и прохождении указанных процедур практически нет. Помимо внесения изменений в техпаспорт, нужно заказать технический план, обратиться с ним в Росреестр. Заказать технический план можно в Бюро “РекПик”. Данные о новых характеристиках собственник увидит из выписки ЕГРН.

В отличие от реконструкции, перепланировка заключается в изменении конфигурации помещения, но не основных технических характеристик здания.
В отличие от реконструкции, перепланировка заключается в изменении конфигурации помещения, но не основных технических характеристик здания.

Кто выбирает вариант проектирования и выполнения строительных работ

Хотя заказчик может указать в ТЗ и других документах на любой вид работ, окончательное слово будет за проектировщиками. Не имеет смысла оформлять проектную документацию под перепланировку, если предстоящие работы по сути являются реконструкцией. Такие вопросы разрешаются на начальном этапе сотрудничества (например, при согласовании условий договора и содержания ТЗ). Грамотные и опытные проектировщики всегда разъяснят, по какому пути нужно оформлять документы и проходить согласования.

Нормативные акты для перепланировки, переустройства, реконструкции

Каждый проект должен опираться на определенные нормативные акты, СП, стандарты ГОСТ, СанПиН и т.д. Перечень основных руководящих документов:

  • Градостроительный кодекс РФ (скачать);
  • Жилищный кодекс РФ (в части перепланировки помещений в МКД) (скачать);
  • Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий…» (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и перепланировки…»(скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» (именно там указан список работ под перепланировку) (скачать).

Перечислять СП и ГОСТ на отдельные виды объектов и работ не имеет смысла. Они влияют на выбор и обоснование проектных решений, когда будет понятно, что именно нужно описать в документах – реконструкцию или перепланировку.

После реконструкции и перепланировки оформляется технический план. На основании этого документа в ЕГРН будут внесены новые сведения о характеристиках объекта.
После реконструкции и перепланировки оформляется технический план. На основании этого документа в ЕГРН будут внесены новые сведения о характеристиках объекта.

Почему для заказчика лучше перепланировка, чем реконструкция

Чем менее серьезный масштаб работ предстоит выполнить на объекте, тем проще их согласовать через компетентные органы. Несколько примеров, которые покажут преимущества выбора в пользу перепланировки (если это позволяют нормативные акты и ТЗ заказчика):

  • сокращение сроков на получение разрешений;
  • уменьшение количества ведомств, в которые предстоит подавать проект (для нежилых зданий процесс согласования вообще максимально упрощен);
  • сокращение перечня нормативных требований по безопасности;
  • отсутствие обязанности проводить инженерные изыскания, так как они нужны только для реконструкции (изыскания являются одним из самых «дорогих» видов предпроектных обследований);
  • проще найти проектную организацию, которая занимается оформлением документов на перепланировку);
  • общее уменьшение расходов на подготовку проектов, получение разрешений.

Сложнее всего согласовать перепланировки, реконструкции в многоквартирном доме. Но при этом проект на перепланировку проходит стандартные проверки, а при соответствии нормам безопасности заявитель наверняка получит положительное решение. Реконструкция в МКД возможна только при соблюдении множества условий, так как у здания нет единого собственника. Даже программа капитального ремонта, под которые подпадают все дома, не является указанным видом работ. Скорее всего, если МКД действительно нуждается в реконструкции, всех жильцов будут временно отселять в маневренный или постоянный жилфонд.

Реконструкция и перепланировка отличаются составом разделов проектной документации, требованиями к их заполнению.
Реконструкция и перепланировка отличаются составом разделов проектной документации, требованиями к их заполнению.

Что делать, если реконструкцию нельзя заменить перепланировкой

Чаще всего проектировщики могут выбрать и обосновать решения, чтобы работы соответствовали именно перепланировке, а не реконструкции. У специалистов от нашей компании такие случаи возникали, и были решены положительно. Но некоторые виды работ и изменений в параметрах объекта изначально можно спроектировать только как реконструкцию. Например, возводя новый полноценный этаж, невозможно оформить проект перепланировки и получить разрешение. В данном случае изменится высота, объем, общая площадь и этажность здания – это типичные признаки реконструкции.

В приведенном примере можно рассмотреть вариант с образованием этажа без изменения параметров здания (если это позволяет текущая архитектура и компоновка объекта). Например, из объема чердака допускается выделение мансард или этажей, если это отвечает требованиям безопасности. При необходимости, в проекте и техническом заключении на перепланировку будут описаны усиления конструкций, дополнительные требования по материалам и соединениям.

Является ли перепланировка реконструкцией

Это принципиально разные виды работ. Но при этом изменения в конфигурации объекта, допустимые при перепланировочных работах, могут охватываться решениями проекта реконструкции. В этом случае согласование идет через экспертизу и Госстройнадзор, а не по линии жилищной инспекции. Обратная ситуация недопустима, т.е. специальные решения по реконструкции нельзя описать и согласовать проектом перепланировки.

Разрешение на перепланировку в помещениях многоквартирного дома выдает жилищная инспекция (в Москве - Мосжилинспекция)
Разрешение на перепланировку в помещениях многоквартирного дома выдает жилищная инспекция (в Москве — Мосжилинспекция)

Наши услуги

Бюро “РекПир” проектирует любые виды работ, в том числе перепланировки, реконструкции. До заключения договора можно посмотреть кейсы по ранее выполненным работам, получить помощь в оформлении ТЗ. Также мы предлагаем:

  • инженерные изыскания, если это требуется для проектирования;
  • сопровождение согласований перепланировки в МЖИ, Москомархитектуре, других ведомствах;
  • подготовка технического плана для учета изменений после перепланировки;
  • дополнительные услуги, связанные с кадастровым учетом, проектированием.

Звоните, мы расскажем подробнее об условиях сотрудничества. Примерные цены смотрите ниже.

№ п/пУслуга, документПредварительная стоимость
1Оформление тезнического заключенияот 25 000 руб.
2Оформление проекта перепланировкиот 20 000 руб.
3Оформление проекта реконструкцииот 30 000 руб.
4Сопровождение кадастрового учета и регистрацииот 10 000 руб.
5Оформление технического планаот 15 000 руб.

Кейсы Бюро “РекПир”

Кейс 1. В 2022 году инженеры Бюро “РекПир” предложили заказчику альтернативные решения по изменению конфигурации помещений без изменения нагрузки на плиту перекрытий. В результате заказчику понадобилось лишь согласование перепланировки,  а не реконструкции.

Кейс 1

Кейс 2. В 2021 года наши специалисты оформили проектную документацию на перепланировку нежилого помещения. Хотя изначально заказчик планировал сделать реконструкцию, ему был предложен иной вариант строительных работ, не затрагивающий несущих элементов здания.

Кейс 2

Заключение

  • Перепланировка и реконструкция представляют собой строительные работы, влекущие изменение характеристик объекта. В обоих случаях нужно оформить проект, пройти согласования.
  • Отличия между перепланировкой и реконструкцией заключаются в перечне допустимых работ, в характере изменений параметров объекта, в требованиях к составу проектной документации.
  • Перепланировка всегда проще, быстрее и дешевле, чем реконструкция. Но некоторые виды работ изначально можно выполнить только по проекту реконструкции.

В Бюро “РекПир” можно заказать оформление проектной документации, технического плана и техзаключения, сопровождение согласований с государственных органах и судах, другие услуги, которые требуются при перепланировке  и реконструкции!

Список использованной литературы

  • Градостроительный кодекс РФ (скачать)
  • Жилищный кодекс РФ (в части перепланировки помещений в МКД) (скачать)
  • Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий…» (скачать)
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и перепланировки…»(скачать)
  • Постановление Правительства Москвы № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» (именно там указан список работ под перепланировку) (скачать)
Оцените статью
Бюро РекПир