Согласование антресоли в многоквартирном доме в 2023 году

Перепланировки

Антресоль, как следует из СП 54.13330.2022, это площадка, на и под которую предусмотрен доступ людей, в помещении высотой, обеспечивающей ее безопасную эксплуатацию, площадью не более 40 % площади помещения, в котором она сооружается. Этот элемент планировки позволяет расширить площадь объекта, разместить дополнительные рабочие места или имущество, использовать для иных целей. Если размер антресольной площадки превысит 40% от площади основного помещения, она будет рассматриваться как этаж. Антресоли можно возвести по проекту строительства нового здания или перепланировки помещений. Если перепланировка проводится в МКД, проект и другие документы передаются на проверку в жилищную инспекцию.

Читайте, куда нужно обращаться для получения разрешения на антресоль, какие проблемы и сложности могут возникнуть при согласовании, что предусмотреть в проекте и других документах.

Что такое антресоль как часть помещения

Есть разные способы повышения эффективности при использовании площади объекта. Это может быть грамотная планировка, решения по освещению и расстановка мебели под цели собственника, арендодателя. Дополнительным вариантом может быть возведение антресоли. Расшифровка термина «антресоль», как элемента планировки помещений, указана в СП 54.13330.2022:

  • это площадка из разных материалов, на и под которую предусмотрен доступ людей, в помещении высотой, обеспечивающей ее безопасную эксплуатацию, площадью не более 40 % площади помещения, в котором она находится;
  • обязательное техническое требование – размер антресоли не должен превышать 40% от площади помещения, в котором она расположена;
  • высота антресоли должна обеспечивать ее безопасную эксплуатацию;
  • исходя из технических характеристик площадки, на ней можно размещать другие помещения (например, офисные), мебель и оборудование;
  • антресоль не является отдельным этажом, если соблюдено требование по соотношению ее площади с площадью помещения.

При разработке проекта на новое здание можно сразу предусмотреть решение по обустройству антресолей во внутренних помещениях. Если соблюдены указанные выше требования, характеристики площадки будут учтены при постановке помещения на кадастровый учет.

В существующем помещении, где изначально не было антресоли, ее можно возвести по решению собственника. Так как предстоят строительные работы, на них нужно заказать проект. Проведение работ допускается только после получения разрешения в уполномоченных органах, так как меняется конфигурация объекта. Это следует из норм Жилищного кодекса РФ, Постановления Правительства Москвы № 508-ПП.

Разъяснения эксперта. Нормы о соответствии по площади должны соблюсти проектировщики. Если размер площадки окажется более 40% площади помещения, то придется согласовывать новый этаж. Это намного сложнее, а во многих случаях вообще невозможно. Высота  на антресоли и под ней определяется условиями безопасности передвижения людей и должна составлять не менее 2,1 м. (пункт 5.12 СП 54.13330.2022).

Подрядчик, который будет работать в помещении, обязан строго следовать проекту. Если по итогам работ будет выявлено отклонение от проекта, в том числе по превышению допустимого размера антресоли, заявитель получит отказ в выдаче приемочного акта.

Антресоль - это площадка из разных материалов, на и под которую предусмотрен доступ людей, в помещении высотой, обеспечивающей ее безопасную эксплуатацию, площадью не более 40 % площади помещения, в котором она находится. 
Антресоль — это площадка из разных материалов, на и под которую предусмотрен доступ людей, в помещении высотой, обеспечивающей ее безопасную эксплуатацию, площадью не более 40 % площади помещения, в котором она находится.

Цель возведения

Ключевая цель строительства антресольной площадки – повышение эффективности пользования помещением. Если речь идет о нежилом помещении МКД, собственник получит преимущества:

  • за счет площадки увеличится полезная площадь (это одновременно повысит цену и привлекательность объекта для продажи, аренды);
  • на антресоли можно разместить оборудование, предметы мебели и материалы (в проекте делаются расчеты по допустимому весу и нагрузкам на плиту перекрытия антресоли);
  • на антресоли можно сделать несколько новых помещений, если это позволяет размер антресоли (например, можно вынести офисные места для работы персонала, серверные и т.д.).

Так как антресоль возводится на высоте, площадь под ней тоже можно использовать для целей собственника, арендатора. Например, если это позволяет высота конструкций площадки, под ней можно разместить офисные места, какое-либо оборудование. В итоге, эффективность эксплуатации объекта повышается в разы.

Заказать проектирование и прохождение согласований антресоли можно перед подписанием договора на аренду. Например, арендатора может устраивать место расположения и другие характеристики объекта, но текущей площади окажется недостаточно для размещения всех сотрудников. Если площадь и высота арендуемого объекта позволяют сделать антресоль, все проблемы арендатора будут решены.

Согласование антресоли: как правильно, реконструкция или перепланировка?

Это очень важный вопрос, так как у реконструкции и перепланировки разные правила проектирования и согласования, требования по перечням и безопасности работ. Антресоль нужно согласовать как перепланировку по следующим причинам:

  • понятие реконструкции раскрыто в ГрК РФ, и работы по обустройству площадок в помещениях под него не подпадают;
  • в Постановлении № 508-ПП прямо указано, что на работы с антресолью не нужно запрашивать разрешение на строительство, т.е. они отнесены к перепланировке;
  • новая площадка на возвышении изменит исходные параметры (конфигурацию) помещения, но не целого здания, что также соответствует понятию перепланировки.

Естественно, если размер площадки будет превышать 40% от площади объекта, то про согласование через перепланировку можно забыть. Появление нового этажа относится к реконструкции, что скажется на содержании проекта, процедурах согласования.

Отметим, что указанные выше обстоятельства напрямую подходят только для антресолей в помещениях МКД. Отдельного закона на обустройство антресолей в нежилых зданиях нет. По этой причине Росреестр часто отказывает в кадастровом учете изменений, поскольку относит выполненные работы к реконструкции. В данной ситуации поможет судебной обжалование. Хотя оно занимает достаточно много времени, но собственник сможет добиться внесения новых данных в ЕГРН, официально узаконить антресоль.

Разъяснения эксперта. Бюро «РекПир» имеет в практике дела по успешному обжалованию отказов Росреестра по кадастровому учету помещений с новой антресолью. Обычно такие проблемы возникают при оформлении документов на помещения в нежилом здании. По перепланировкам в МКД все нюансы описаны в Постановлении № 508-ПП. Поэтому наличие согласованного в МЖИ проекта и акта подписанного МЖИ после завершенной перепланировки не создаст проблем при прохождении учета в Росреестре.

На антресоли можно создать новые помещения, разместить рабочие места, оборудование и материалы на хранение.
На антресоли можно создать новые помещения, разместить рабочие места, оборудование и материалы на хранение.

Нормативная база о проектировании и согласовании антресолей в МКД

Чтобы подготовить проект и получить разрешение на антресоль в нежилом помещении МКД, нужно применять:

  • Жилищный кодекс РФ (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и(или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (скачать);
  • СП 54.13330.20122 «Здания жилые многоквартирные» (скачать).

Решения и предстоящие работы в МКД, описанные в проекте, необходимо сначала согласовать через жилищную инспекцию. В столице таким органом является Мосжилинспекция (МЖИ). Это ведомство будет выдавать и приемочный акт после окончания работ.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/пДокументСсылка
1ТЗ на проектирование реконструкции фасадовСкачать
2Образец технического заключенияСкачать
3Образец технического плана на часть помещенияСкачать
4Образец технического паспортаСкачать
5Административный регламент кадастрового учетаСкачать
6Инструкция для регистрации через МФЦСкачать
7Проект перепланировкиСкачать
8Образец заявления о согласовании перепланировкиСкачать

Как сделать антресоль в помещениях многоквартирного дома

Прежде всего, для этого нужно решение собственника. Оно оформляется письменно, прикладывается к ТЗ для проектирования, к заявлению в МЖИ. Разрешение на перепланировку должны дать все владельцы объекта. Также для антресоли в нежилом помещении МКД нужно:

  • заказать проект, техзаключение;
  • получить согласие (разрешение) собственников МКД, если кроме обустройства проводятся иные работы на общем имуществе дома;
  • пройти согласование в МЖИ, получить официальное разрешение на перепланировку;
  • выполнить работы согласно проекту, разрешению жилищной инспекции;
  • получить приемочный акт в МЖИ;
  • заказать технический план на обновленные характеристики помещения;
  • пройти учет в Росреестре для обновления данных в ЕГРН.

Все перечисленные этапы можно пройти самостоятельно либо через представителя по доверенности. В Бюро «РекПир» можно заказать услугу «под ключ», которая включает оформление документов и получение всех обязательных разрешений. Это выгоднее и быстрее, чем приступать к согласованиям самостоятельно.

Разъяснения эксперта. Перепланировку можно сделать по типовым проектам. Их можно заказать в МЖИ. Но типовых проектов с обустройством антресоли нет, так как в каждом случае нужно делать индивидуальные расчеты нагрузок на плиту перекрытия.

При проектировании выбирается тип антресоли, материал конструкций, способ крепления к стенам и перекрытиям.
При проектировании выбирается тип антресоли, материал конструкций, способ крепления к стенам и перекрытиям.

Алгоритм согласования антресоли в нежилом помещении МКД

Чтобы спроектировать антресоль, сначала необходимо проверить возможность ее возведения. Для этого необходимо провести обследование и осмотр помещения, изучить документы на него и конструкции, инженерные системы. Также обязательно проводятся расчеты допустимой нагрузки на плиту перекрытия. Невозможность обустройства антресоли в нежилом помещении МКД связана:

  • с недостатком площади помещения для установки креплений, соединений, опор и самой площадки, с другими техническими особенностям объекта;
  • с ограничениями на работы, без которых не обойтись при строительстве антресоли (например, п. 11.6 Постановления № 508-ПП — запрещено увеличение нагрузки на несущие конструкции всех допустимых по проекту);
  • с ненадлежащим состоянием конструкций и инженерных коммуникаций (например, в техзаключении эксперты могут указать о невозможности выполнения работ по представленному проекту);
  • с отсутствием согласия (разрешения) от других собственников (оспорить такой отказ невозможно даже в судебном порядке).

Арендатор нежилого помещения может возвести антресоль при наличии разрешения от собственника (арендодателя). Полномочия на заказ документов и прохождение согласований можно описать в договоре, в доверенности.

Заключение договора с проектной организацией

При наличии согласия всех собственников, можно заказывать проектную документацию на перепланировку. Договор заключается с организацией, состоящей в СРО проектировщиков. В выписке из реестра СРО должны быть указаны виды работ, на которые оформлен допуск. Бюро «РекПир» может выполнять все виды проектных работ. Поэтому у вас не возникнет проблем с получением разрешений, прохождением проверок.

При заключении договора оформляется ТЗ. Перепланировка может включать не только возведение антресоли, но и иные изменения в планировке (например, перенос или демонтаж внутренних перегородок, расширение проемов и т.д.). Если проводятся работы на инженерных сетях и санитарно-техническом оборудовании (например, перенос их в другие места), оформляется проект перепланировки и переустройства.

Для возведения антресоли оформляется проектная документация на перепланировку нежилого помещения в МКД.
Для возведения антресоли оформляется проектная документация на перепланировку нежилого помещения в МКД.

Обследование

Основой для подбора проектных решений является не только ТЗ заказчика, но и данные о фактическом состоянии планировки, конструкций, сетей. Прежде всего, проектировщики и инженеры Бюро «РекПир» изучают документы, переданные при заключении договора. Например, по техническому паспорту и выписке ЕГРН будет видна реальная конфигурация помещения. От этого можно отталкиваться для выбора вариантов проектных решений.

Фактическое состояние конструкций и сетей можно определить только на месте. В ходе обследований на месте инженеры Бюро «РекПир»:

  • проводят осмотр стен, полов, перекрытий и других элементов, которые будут задействованы в строительных работах;
  • определяют степень износа конструкций, так как это будет важно для расчета нагрузок, проектирования усилений;
  • рассматривают разные варианты размещения и крепления площадки в пределах помещения (например, точки размещения опор и балок, лестницы для подъема и т.д.);
  • оценивают необходимость и возможность проведения дополнительных работ (например, чтобы освободить площадь может требоваться демонтаж перегородки);
  • оценивают решения на соответствие другим изменениям по проекту.

В процессе обследований делается фото и видеофиксация. Для уточнения технических параметров проводятся обмеры конструкций. Данные, полученные на месте, фиксируются в разных документах – абрисы, схемы, протоколы, дефектные ведомости и т.д.

Особенности оформления проекта на антресоль

Решения по антресоли и по иным изменениям планировки описываются в проекте. Содержание разделов зависит от списка и характера работ, показателей безопасности, требований нормативных актов. Обязательно заполняются разделы:

  • с описанием первоначального (фактического) состояния помещения, отдельных конструкций и систем;
  • обоснование решений по обустройству антресоли, способу ее крепления (например, можно выбрать решение на площадку из металлокаркаса под заливку бетоном или настилом другими материалами);
  • расчеты нагрузок на конструкции, обоснование усилений;
  • требования к строительной, противопожарной и иной безопасности при производстве подрядных работ;
  • обоснование характеристик, видов и марок материалов, расчеты по количеству и стоимости, спецификации;
  • комплект схем, планов и чертежей для подрядчика.

Одного проекта недостаточно для получения разрешения на перепланировку. Обязательным требованием Постановления № 508-ПП является получение технического заключения. Оно подтвердит, что проектные решения и работы допустимы, исходя из фактического состояния конструкций и сетей, соответствуют показателям допустимых нагрузок. Техзаключение оформляет экспертная организация, уполномоченная столичными властями (ГБУ «Экспертный центр»), либо авто проекта многоквартирного дома.

В техническом заключении не только делается вывод о допустимости или недопустимости работ. Эксперты могут указать дополнительные рекомендации по проектным решениям или для работы подрядчика, требования к характеристикам и видам материалов, усилениям. После получения заключения о допустимости и безопасности работ, можно подавать документы на согласование антресоли.

На примере - металлическое основание площадки для антресоли, которое будет залито бетоном
На примере — металлическое основание площадки для антресоли, которое будет залито бетоном

Порядок согласований

Разрешение на антресоль, как и на другие работы по перепланировкам, выдает МЖИ. Действия собственника или его представителя:

  • нужно подготовить комплект документов по Постановлению № 508-ПП (заявление, согласие собственников, проект, техзаключение, технический паспорт);
  • заявление с документами направляются в МЖИ через сайт mos.ru, по почте или через МФЦ;
  • срок проверки составляет 25 дней, а продлить его могут до 40 суток в исключительных случаях);
  • в разрешении будет указан период времени, за который нужно завершить перепланировку.

На основании разрешения МЖИ можно заключать договор с подрядной организацией, имеющей членство в СРО, начинать производство работ. Согласование в жилищной инспекции не предусматривает оплату пошлин и сборов.

Действия после окончания производства работ

После возведения антресоли и завершения других проектных работ собственнику нужно:

  • направить обращение в жилищную инспекцию для получения приемочного акта (обычно он оформляется по документам, но может потребоваться и выезд комиссии на место);
  • так как антресоль является новым элементом планировки, нужно заказать технический план (этот документ оформляют кадастровые инженеры Бюро «РекПир»);
  • обязанностью собственника после перепланировки является внесение изменений в технический паспорт (для этого нужно обратиться в МосгорБТИ);
  • заключительной процедурой будет обращение в Росреестр с техническим планом и заявлением;
  • после завершения учета собственник получит выписку ЕГРН, где будут отражены данные об антресоли в помещении.

Техплан изготавливается после анализа представленных документов и кадастровых сведений ЕГРН, замеров и обследований на месте. В содержании документа инженер укажет место расположения и конфигурацию антресоли, опишет все новые характеристики помещения. Работы по оформлению техплана оплачиваются отдельно. При заключении договора на услуги «под ключ» в стоимость будет входить оформление всех документов, в том числе техплана.

Разъяснения эксперта. Если антресольная площадка возводится в помещениях нежилого здания, то обращаться за разрешением в МЖИ не нужно. Для производства работ требуется проект, техническое заключение. Алгоритм действий после производства работ будет таким же, т.е. нужно заказать техплан и пройти учет в Росреестре.

В проектной документации описываются характеристики и типы материалов, которые будут использованы для строительства антресоли.
В проектной документации описываются характеристики и типы материалов, которые будут использованы для строительства антресоли.

Допускается ли согласование сделанной антресоли

Да, это допускается Постановлением № 508-ПП. Процесс узаконивания предусматривает этапы:

  • получение техзаключения о безопасности завершенной перепланировки (на указанные работы проект не оформляется);
  • направление технического заключения на согласование в МЖИ для получения акта ввода по Постановлению № 508-ПП;
  • получение техплана и прохождение учета в Росреестре по обычным правилам (если МЖИ вынесла положительное решение).

Если жилищная инспекция вынесла отрицательное решение, его можно обжаловать через суд. Также можно устранить замечания и претензии (путем дополнительных строительных работ), повторно обратиться в МЖИ на узаконивание. Помощь в устранении замечаний окажут эксперты Бюро «РекПир».

Кейсы Бюро “РекПир”

Кейс 1. Проектировщики Бюро “РекПир” оформили документы на антресоль и другие работы по перепланировке в помещениях первого этажа МКД. После согласований и выполнения работ антресоль будет использована под рабочие места коммерческой организации.

Кейс 1

Кейс 2. В 2022 года эксперты Бюро “РекПир” помогли с согласованием перепланировки с взведением антресоли в помещениях магазина со складом. Площадка антресоли используется под временное хранение товаров, увеличила общую площадь помещения.

Кейс 2

Услуги Бюро «РекПир»

Проектирование и помощь в согласовании антресоли помещения МКД можно заказать в Бюро «РекПир». Мы предлагаем:

  • изготовление проектов, дополнительной документации на другие виды работ;
  • обмеры, разные виды обследований;
  • подготовку документации для кадастрового учета, регистрации прав;
  •  услуги по уменьшению кадастровой стоимости недвижимости.

Подробнее обо всех услугах смотрите на сайте Бюро «РекПир». Примерные цены указаны ниже.

№ п/пУслуга, документПредварительная стоимость
1Оформление тезнического заключенияот 25 000 руб.
2Оформление проекта перепланировкиот 20 000 руб.
3Инженерные изысканияот 30 000 руб.
4Сопровождение кадастрового учета и регистрацииот 10 000 руб.
5Оформление технического планаот 15 000 руб.

Заключение

  • Согласно СП 54.13330.2022, антресоль — это площадка, на и под которую предусмотрен доступ людей, в помещении высотой, обеспечивающей ее безопасную эксплуатацию, площадью не более 40 % площади помещения, в котором она сооружается. Ее размер должен составлять до 40% от площади основного помещения.
  • Чтобы установить антресоль в нежилом помещении МКД, необходимо получить и согласовать проект на перепланировку. Дополнительным документом будет техзаключение о безопасности (допустимости) работ.
  • После завершения работ и получения акта приемки в МЖИ нужно заказать технический план. По сведениям этого документа Росреестр внесет новые данные в ЕГРН.

Заказать проект и согласование антресоли, а также на другие виды работ, можно в Бюро «РекПир».

Список использованной литературы

  • Жилищный кодекс РФ (скачать)
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и(или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (скачать)
  • СП 54.13330.20122 «Здания жилые многоквартирные» (скачать)
Оцените статью
Бюро РекПир