Согласование перепланировки апартаментов

Перепланировка в нежилом здании
В данной статье эксперты нашего бюро расскажут о том, как происходит согласование перепланировки апартаментов, какая существует нормативная база для регулирования данных работ, а также существующие нюансы проведения такой перепланировки на практике. Кроме того, отдельно расскажем о том, как согласовать перепланировку в Москве и как сделать это по упрощенной схеме.

Работы по проведению перепланировки в апартаментах должны выполняться в строгом соответствии с законодательством. Бюро “РекПир” занимается оказанием услуг по подготовке проектов перепланировки нежилых помещений (в том числе и апартаментов), технических заключений, техпланов и сопровождает государственную регистрацию изменений в Росреестре.

Апартаменты — это жилая и нежилая недвижимость?

Согласно ГОСТ Р 51185-2008, апартаментами называют гостиничные номера, которые состоят из жилых комнат, спальных мест, кухни, а также отдельного места для отдыха.

Согласование перепланировки апартаментов
Сейчас апартаменты ничуть не уступают по виду современным квартирам

Апартаменты могут как временно использоваться (сдаваться в аренду), так и находиться в собственности у физического или юридического лица. По внешнему виду, интерьеру, апартаменты очень похожи на квартиры, часто они обладают одинаковыми характеристиками. Однако юридически апартаменты – это всегда нежилая недвижимость.

Обычно апартаменты строят в том случае (вместо квартир), когда вид разрешенного использования земельного участка не позволяет на этом месте возвести жилой дом. Также довольно часто апартаменты находятся на первых этажах МКД (аналогично магазинам, парикмахерским либо офисам), но не являются жилыми объектами. Кроме того, такому оформлению может помешать следующее:

  • апартаменты не соответствуют критериями жилой недвижимости в соответствии со статьей 16 ЖК РФ (например, отсутствует прямой доступ к помещениям общего пользования);
  • у собственника нет возможности соблюдать все инженерные, санитарно-гигиенические и другие нормативы и показатели, необходимые для жилых объектов — в соответствии с Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006.

Отметим, что при расположении апартаментов в многоквартирном жилом доме необходимо соблюдать требования нормативных и законодательных актов касательно шумоизоляции, соблюдения режима тишины. Кроме того, апартаменты не должны нарушать общего архитектурно-художественного облика здания.

При обустройстве апартаментов в нежилом здании (например, в гостинице или апарт-отеле) можно не принимать во внимание все те требования, которые предусмотрены для жилой недвижимости. Поэтому постройка данных объектов точно может обойтись дешевле, так как стоимость квадратного метра таких апартаментов будет гарантированно ниже стоимости такой недвижимости в МКД.

Бывают случаи, в которых собственнику или арендатору апартаментов требуется переделать помещение, проведя следующие работы, например:

  • изменить расположение перегородок, дверных и (или) оконных проемов;
  • создать новые дверные и (или) оконные проемы;
  • установить тамбур.

Все эти операции относятся к перепланировке нежилого помещения, то есть законодательно зафиксированы. Таким образом, их проведение необходимо при соблюдении определенных правил и норм, требований нормативных и законодательных актов.

Комментарий эксперта. Так как апартаменты относятся в нежилым объектам недвижимости, то проведение и согласование их перепланировки может проводиться по упрощенному алгоритму. Например, в Москве, при проведении таких работы в нежилых зданиях, выдача специального разрешения не требуется — это прописано в Постановлении Правительства Москвы №432-ПП.

На практике, проведение перепланировки апартаментов осуществляется по различным схемам, обусловленным спецификой требований законодательства. Есть два основных пути:

  • перепланировка апартаментов, расположенных в МКД;
  • перепланировка апартаментов, расположенных в нежилом здании.

Рассмотрим каждый из путей подробнее.

Перепланировка апартаментов, расположенных в МКД — требования законодательства

Законом четко регламентируется процедура проведения перепланировки апартаментов, расположенных в многоквартирном доме. В данном случае используются следующие законодательные акты:

1 Федерального уровня:

  • Жилищный кодекс Российской Федерации;
  • приказ Госстроя от 27.09 2003 № 170.

В этих законодательных актах нет основных требований к проведению перепланировки нежилых объектов недвижимости. Несмотря на это, судам следует использовать для регулирования перепланировки данных объектов требования законодательства, касающиеся жилых объектов — по аналогии (согласно п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 года № 64 и определения ВАС России 10.04.2014 №ВАС3999/14 по делу №А40-82277/2012).

Основным требованием проведения перепланировок в “жилом” законодательства является согласование работ в местном органе власти — Жилищной инспекции.

Что означает согласование по аналогии? То, что работы в нежилых помещениях, расположенных в МКД (и в апартаментах в том числе), регламентируются теми же требованиями, что и требования к согласованию перепланировки в жилых объектах недвижимости.

Комментарий эксперта. Требования к проведению перепланировки в нежилых объектах в МКД унифицированы и не делятся по типам объектов — апартаменты, офисы, торговые объекты. То, что апартаменты по многим признакам похожи на квартиры, не имеет никакого значения. Перепланировка таких помещений схожа с проведением перепланировка магазина, расположенного в МКД.

При обращении в бюро “РекПир” вы, как собственник или арендатор можете быть уверены в том, что подготовка проектной документации и процедура согласования перепланировки будет в полной мере соответствовать требованиям законодательства.

2 Регионального, местного уровня.

В Москве основным законодательным актом является Постановление Правительства Москвы №508-ПП от 25.10.2011 года. Для Санкт-Петербурга это распоряжение Жилищного комитета №735-р от 12.08.2021 г.

Областные законодательные акты, например, постановление Главы Волоколамского района Московской области №1235 от 16.06.2015 г.

Согласование перепланировки апартаментов
Все подготавливаемые документы по перепланировке апартаментов должны соответствовать требованиям законодательства

Указанные выше нормативные акты могут содержать требования о проведении и согласовании перепланировки нежилых объектов.

Далее изучим главные этапы проведения перепланировки апартаментов в МКД в соответствии с требованиями федерального законодательства, а также особенностей, предусмотренных в законодательных актах Москвы.

Этапы проведения перепланировки апартаментов в Москве

Как мы выяснили, проведение перепланировки апартаментов, расположенных в МКД, регламентируется правилами, установленными для жилых и других помещений в жилом доме. В первую очередь, в данном случае действуют требования федерального законодательства.

В соответствии с требованиями “жилищного” законодательства, требуется согласовывать работы по перепланировке с Жилищной инспекцией (согласно статье 26 Жилищного кодекса РФ). В Москве таким органом власти является МЖИ (Мосжилинспекция). Это указано в Требованиях к Постановлению №508-ПП.

Для согласования перепланировки апартаментов (других нежилых помещений), располагаемых в МКД, собственнику требуется предоставить в Жилищную инспекцию следующий пакет документов (согласно статье 26 ЖК РФ):

  • заявление установленного образца;
  • правоустанавливающие документы на объект;
  • подготовленный проект перепланировки апартаментов;
  • технический паспорт;
  • если работы по перепланировке апартаментов затрагивают общедомовое имущество (фасады, подвальные помещения) — протокол общего собрания и разрешение других жильцов МКД;
  • если здание является объектом культурного наследия — требуется заключение от органа власти, занимающегося охраной памятников архитектуры.

Комментарий эксперта. Подавать документы о согласовании перепланировки в Жилищную инспекцию может как непосредственно сам собственник, так и его доверенное лицо, например, арендатор (по генеральной доверенности).

Бюро “РекПир” имеет богатый опыт подготовки необходимых документов и согласования перепланировки нежилых объектов недвижимости, подготовки согласия собственника на перепланировку. Кроме того, можем осуществить все работы под ключ по доверенности.

Согласование перепланировки апартаментов
Пример заявления на согласование перепланировки в МКД

Постановлением Правительства Москвы №508-ПП определены требования к подготовке проекта перепланировки. В нем должны быть размещены текстовые и графические материалы, оформленные в соответствии с требованиями регламентов, СНиПов и ГОСТ. К проекту должно быть также приложено экспертное заключение от проектной организации (в соответствии с п. 1.1, 1.2.3.1 Требований к Приложению №3 Постановления 508-ПП).

Комментарий эксперта. Заключение, подготавливается компетентной проектной организацией. Оно должно подтвердить, что проектная документация полностью соответствует требованиям нормативной документации, санитарно-эпидемиологическим нормам. Бюро “РекПир” обладает всеми требуемыми компетенциями и допусками СРО для подготовки таких типов документов.

Что касается техпаспорта помещения, то требования к нему определены Приложением №7 Постановления №508-ПП. В его состав в обязательном порядке должен входить поэтажный план и экспликация.

Согласование перепланировки апартаментов
Поэтажный план и экспликация (пример)

Комментарий эксперта. МЖИ (Мосжилинспекция) в Москве при согласовании перепланировок принимает только технические паспорта БТИ. Следовательно, для это их требуется запросить в данном ведомстве. Ускорение данной процедуры возможно, если вы обратитесь в компетентную проектную компанию.

Срок рассмотрения документации в МЖИ — до 45 дней. За это время и будет принято решение о согласовании проведения работ по перепланировке. Если решение положительное, то на основании подготовленного проекта собственник будет проводить все строительные работы и ремонт.

Обычно такое согласование не имеет срока действия (федеральным законодательством это не регламентировано). Однако в Москве срок действия такого разрешения составляет всего 18 месяцев (в соответствии с п.2.11.1.1 Приложения 2 Постановления №508-ПП).

Жилищная инспекция может и отказать в согласовании перепланировки. Причины могут быть следующие (в соответствии со статьей 27 ЖК РФ, п. 1.7.2 Постановления №170):

  • собственник не предоставил необходимый пакет документов;
  • проект перепланировки не соответствует требованиям нормативных и законодательных актов;
  • планируемые работы могут привести к нарушению устойчивости и состояния несущих конструкций, ухудшению фасадов и условий проживания других собственников.

Также, если в проектной документации будут выявлены неверная информация или противоречивые сведения, то специалисты МЖИ могут отозвать свое согласие )в соответствии с п. 2.12.1.5 Приложения 2 Постановления №508-ПП).

Комментарий эксперта. После проведения работ, до подготовки акта и вызова комиссии от Жилищной инспекции собственнику рекомендуется пригласить специалиста БТИ, чтобы он проверил, соответствуют ли сведения, указанные в проекте, проведенным изменениям.

После проведения работ по перепланировке собственник снова обращается в МЖИ — сформированная комиссия осуществляет обследование объекта и приемку проведенных работ с составление акта о завершении перепланировки. В соответствии со статьей 28 Жилищного кодекса РФ, данный акт передается в Росреестр.

Комментарий эксперта. Изменения в ЕГРН вносятся на основании подготовленного кадастровым инженером технического плана. Этот документ мы рекомендуем заказать в бюро “РекПир” у опытных и квалифицированных специалистов. Средний опыт работы наших инженеров — 15 лет.

Согласование перепланировки апартаментов
Акт о завершении перепланировки, выдаваемый МЖИ (пример)

Кроме того, собственнику апартаментов в Москве, МЖИ может отказать в подготовке такого акта (в соответствии с п. 2.10.1.2 Приложение 2 к Постановлению №508-ПП). Причины, по которым это может произойти:

  • проведенные работы не в полной мере или вовсе не соответствуют проекту;
  • собственник не предоставил комиссии от МЖИ доступ в апартаменты;
  • срок действия разрешения на перепланировку истек.

Комментарий эксперта. Согласование перепланировки нежилых помещений, расположенных в МКД, состоит из 3 этапов. Сначала инспекция предоставляет разрешение на проведение работ, затем не отзывая его, как бы подтверждает свое положительное решение. Далее после проведения работ МЖИ предоставляет акт о завершении, что подтверждает то, что все работы в полной мере соответствуют проекту перепланировки.

Конечно, существуют и такие случаи, при которых, даже если у собственника есть действующее положительное решение о проведении работ, все равно могут возникнуть проблемы при согласовании.

Дело в том, что одним из основных условий принятия акта является качественный и правильно подготовленный техплан на перепланировку. Кроме того, собственнику лучше доверить проведение работ квалифицированным специалистам в области строительства.

Региональное законодательство может предусматривать не только дополнительные требования и ограничения, но также и послабления для собственников при осуществлении работ. Как мы уже говорили, требования Постановления Правительства Москвы №508-ПП позволяет в ряде случаев (мы рассмотрим их далее) провести работы по перепланировке в упрощенном виде.

Как провести перепланировку упрощенно?

В соответствии с законодательными требованиями г. Москва, существует 2 схемы проведения работ по перепланировке в нежилых помещениях, расположенных в МКД, без проведения процедуры согласования (в соответствии с общефедеральными требованиями):

1 Осуществление строительных работ без выдачи разрешения на проведение перепланировки (но с подготовкой акта приемки работ после их проведения).

Эта схема работает, если у собственника на руках есть техническое заключение о допустимости проведения строительных работ. Этот документ готовит проектная компания, имеющая необходимые допуски СРО (в соответствии с п. 16 Приложения 1 к Постановлению №508-ПП).

Стоит учитывать, что узаконить перепланировку уже по факту проведения работ не представляется возможным, если здание дома является объектом культурного наследия и необходимо проведение предварительных строительных работ с целью сохранения целостности объекта (п. 17 Постановления №508-ПП).

2 Проведение перепланировки без получения собственником предварительного согласования и при отсутствии подготовленного тех. заключения.

Такой вариант будет возможен, если строительные работы по перепланировке не относятся к указанным в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к Постановлению №508-ПП. При этом собственник оформляет в МЖИ акт о приемке строительных работ — но по упрощенному варианту, указанному в п. 19.1 Приложения №1, Постановления №508-ПП.

Перепланировка апартаментов, расположенных в нежилом здании

Основные характеристики работ по перепланировке, проводимых в апартаментах, расположенных в нежилом здании:

  • федеральным законодательством данная процедура практически не регламентируется (однако в региональном и местном законодательстве некоторые моменты могут быть прописаны, например в Москве за это отвечает Постановление №432-ПП);
  • требованиями “жилого” федерального законодательства по аналогии эти работы также не регламентированы.

Таким образом, все указанные процедуры проводятся намного проще, чем перепланировка апартаментов в МКД. Например, собственнику не нужно получать разрешение на проведение работ в соответствии с положениями ЖК РФ.

Если апартаменты расположены в Москве, то разрешения на проведение строительных работ по перепланировке не требуется (это регламентировано п.1.1 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы №432-ПП.). При этом собственнику необходимо заказать положительное заключение (его готовит проектная компания, имеющая необходимые допуски СРО) о том, что объект готов к проведению перепланировки (п. 2.2 Приложения №2 Постановления №432-ПП).

Комментарий эксперта. Обычно при проведении согласования в Москве собственнику также потребуется и проект перепланировки. Постановлением №432-ПП предусмотрена подготовка такого документа.

Собственнику апартаментов в нежилом здании для согласования перепланировки требуется выполнить следующие действия:

  • заказать проект перепланировки;
  • заказать техническое заключение;
  • провести строительные работы в соответствии с требованиями законодательства и проектом;
  • заказать техплан на перепланировку;
  • внести изменения о перепланировке апартаментов в ЕГРН с помощью подачи техплана в Росреестр.

Не знаете, в какой филиал Росреестра подать техплан? Найти адрес и контакты территориальных отделений вашего города можно на официальном сайте.

Особое внимание следует уделить последнему этапу — подаче документов в Росреестр Ведомство вносит изменения в ЕГРН на основании подготовленного техплана (о важности подготовки которого мы уже говорили).

Готовит техплан квалифицированный кадастровый инженер, имеющий необходимые допуски по обращению собственника апартаментов.

Согласование перепланировки апартаментов
Лист из техплана, отражающий поэтажный план помещения (графика)

Подготовленный техплан должен полностью соответствовать подготовленному проекту (в соответствии с частью 10 статьи 24 Федерального закона №218-ФЗ). Поэтажный план, размещенный в техплане, также должен соответствовать плану, размещенному в проекте. Если эти соответствия не выполнены, то Росреестр может вынести отказ во внесении изменений.

Список полезных документов

№ п/п Ссылки Описание
1 Скачать Образец проекта перепланировки
2 Скачать Образец заявления на согласование перепланировки
3 Скачать Образец технического паспорта
4 Скачать Образец технического плана
5 Скачать Образец технического заключения на перепланировку, подлежащую согласованию после проведения работ

Если работы по перепланировке апартаментов не соответствуют требованиям законодательства, то собственника ждут штрафные санкции.

Последствия несогласованной перепланировки

Если перепланировка апартаментов, расположенных в МКД, проведена без согласования с Жилищной инспекцией, собственника ждет штраф. Его размеры регулируются ч. 2, статьей 7.21 КоАП РФ:

  • для физических лиц — штраф составляет от 2 до 2,5 тыс. рублей;
  • для должностных лиц — штраф составляет от 4 до 5 тыс. рублей;
  • для юридических лиц — штраф составляет от 40 до 50 тыс. рублей.

Если апартаменты располагаются в нежилом здании, являющемся собственностью города Москвы, то в соответствии с частью 1, статьи 9.8 КоАП, размеры штрафа за незаконную перепланировку составляют:

  • для физических лиц — от 1 до 3 тыс. рублей;
  • для должностных лиц — от 10 до 30 тыс. рублей;
  • для юридических лиц — от 50 до 150 тыс. рублей.

Инициировать назначение административного наказания в виде штрафа для собственника может МЖИ в случае обращения собственника для согласования уже проведенной перепланировки (в соответствии с п. 16 Приложения 1 Постановления №508-ПП). Если даже работы и будут согласованы, все равно будет зафиксирован факт самовольной перепланировки.

Комментарий эксперта. Административное наказание в виде штрафных санкций — не главное последствие, которое может ожидать собственника апартаментов. В судебном порядке органы власти могут обязать его вернуть все в первоначальное состояние — если работы угрожают здоровью людей и проведены с нарушениями.

Стоимость работ

В таблице, указанной ниже, размещены ориентировочные расценки на услуги бюро “РекПир” при проведении и согласовании перепланировки в апартаментах.

№ п/п Услуга (документ) Стоимость (руб.)
1 Проектирование перепланировки апартамента От 30 000 (точная стоимость определяется площадью и иными характеристиками апартаментов, видов проводимых работ)
2 Сопровождение процедуры согласования перепланировки по жилищным нормативам От 15 000
3 Изготовление технического плана для отражения кадастровых изменений апартаментов в нежилом здании От 25 000

Кейсы бюро “РекПир”

В 2022 году в бюро “РекПир” обратился собственник нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома в Москве. Он планировал там перепланировку.

Специалисты нашей компании подготовили проект перепланировки и техническое заключение, которые успешно прошли согласование в МЖИ и она выдала разрешение на проведение работ, а по их окончанию — и акт приемки.  Также, так как в помещении планировалось открытие магазина, проектная документация прошла проверку в СЭС и Роспотребнадзоре.

Согласование перепланировки апартаментов
Лист из проекта перепланировки помещения

Далее кадастровый инженер подготовил техплан и зарегистрировал его в Росреестре. И уже через 5 дней собственник получил новую выписку ЕГРН. Приостановок и отказов не возникло.

По итогам работ собственником был открыт продовольственный магазин, как и планировалось.

Кейс 2. Согласование перепланировки нежилых зданий

Специалисты бюро “РекПир” подготовили необходимую проектную документацию и провели согласование нежилого помещения, расположенного в нежилом здании. Кроме того, после проведения работ, кадастровый инженер нашей компании подготовил техплан на перепланировку и провел сопровождение регистрации работ в Росреестре.

Согласование перепланировки апартаментов
План первого этажа с проведением демонтажных и монтажных работ
Согласование перепланировки апартаментов
План этажа после проведения всех строительных работ

 

Часто задаваемые вопросы

Что такое апартаменты?
Где можно согласовать перепланировку апартаментов?
Нужно ли согласовывать ремонт в апартаментах, располагающихся в многоквартирном жилом доме?
Кто дает разрешение на перепланировку апартаментов?

Вывод

Перепланировка в апартаментах проводится:

  • если они располагаются в МКД — в соответствии с требованиями жилищного законодательства (ЖК РФ, Постановление №170, требования местного и регионального законодательства).

Все работы требуют обязательного согласования с Жилищной инспекцией (в Москве — с МЖИ), а также подготовки акта приемки работ. В Москве собственника также может:

  • подготовить разрешение уже на проведенные работы (если здание — не объект культурного наследия);
  • провести перепланировку без предварительных согласований — если ремонтно-строительные работы не находятся в списке, размещенном в п.2 и 3 Приложения №1 Постановления №508-ПП.

Мосжилинспекция имеет право:

  • отозвать уже выданное разрешение на проведение работ (причина — ошибки в проектной документации);
  • не подписывать акт о завершении строительных работ по перепланировке (причина — они не соответствуют работам, указанным в проекте).

Неузаконенная перепланировка — это всегда административные штрафы. Также органы власти могут обязать собственника вернуть все в первоначальное состояние.

  • если они располагаются в нежилом здании — требования жилищного законодательства в этом случае не действуют.

Такие работы не требуют получения согласований. Но для Росреестра подготовить требуемый пакет документов все же придется:

  • проект перепланировки — на его основании будет подготовлен и техплан;
  • техническое заключение (в соответствии с требованиями Постановления №432-ПП);
  • техплан на перепланировку с подачей его в Росреестр (напрямую или по доверенности).

Также собственнику будет нужно заключение о том, что объект готов к проведению перепланировки.

Список источников

Оцените статью
СМ Оценка