Владельцы нежилых зданий хотят извлечь максимальную пользу (как для себя, так и для бизнеса) из имеющейся у них во владении площади. Это и толкает их на изменение ее планировки. Следовательно, согласование перепланировки зданий — это очень популярная и распространенная услуга.
Для того, чтобы перепланировка нежилого здания была законной, ее необходимо провести с соблюдением строительных норм, норма законодательства, а также необходимых требований безопасности.
- Что такое перепланировка?
- Перепланировка в нежилом здании
- Согласование перепланировки — что это такое?
- Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
- Виды работ, осуществляемые при перепланировке в нежилом здании
- Особенности согласования перепланировки нежилого здания в Санкт-Петербурге
- Какие документы требуются для оформления перепланировки?
- Технический план для перепланировки
- Как узаконить самовольную перепланировку
- Особенности легализации перепланировки нежилого здания в Москве
- Нужные документы: образцы и бланки
- Стоимость и сроки выполнения работ
- Кейсы
- Кейс 1. Подготовка проекта перепланировки и частичного изменения фасадов здания для увеличения прибыли от сдачи в аренду
- Кейс 2. Подготовка проекта перепланировки в нежилом здании за 5 рабочих дней
- Часто задаваемые вопросы
- Заключение
- Список использованных источников
Что такое перепланировка?
В соответствии с законодательством, перепланировка — это изменение конфигурации объекта в результате проведенных строительных работ (ликвидация или монтаж ненесущих стен и их перенос, создание или перенос дверных и оконных проемов либо изменение их характеристик, конфигурации). При проведении работ не должны быть затронуты несущие конструкции здания, а все изменения вносятся в технический паспорт объекта недвижимости.
Перепланировка в нежилом здании
Рассмотрим понятие перепланировки нежилого здания, описанное в Градостроительном кодексе РФ и другой нормативной документации.
Перепланировка здания — это изменение количества помещений, расположенных в нежилом здании, их геометрических характеристик без выхода за пределы объекта.
Перепланировка нежилого помещения — это изменение его конфигурации и технических характеристик, при этом несущие конструкции или другие элементы здания, которые обеспечивают безопасность и прочность, не должны быть затронуты.
Реконструкция — перепрофилирование здания (изменение его назначения), преобразование путем проведения строительных работ, связанных с заменой или восстановлением его несущих конструкций.
Понятия «перепланировка» и «реконструкция» очень часто путают, хотя они имеют разные цели. Согласование проекта реконструкции здания или помещения необходимо проводить еще до того, как начнутся строительные работы, чтобы получить разрешение на строительство. Перепланировка, проводимая в отдельно стоящем нежилом здании не требует получения разрешения на строительство. Ее производят на основании подготовленного проекта перепланировки и решения собственника.
Алгоритм согласования перепланировки нежилого здания не регламентирован ни Градостроительным кодексом, ни другой нормативной документацией. Не регламентирована и перепланировка, проводимая в производственном здании — согласование таких работ производится по тому же принципу, что и перепланировка в нежилых зданиях. По такому же принципу согласовывается и перепланировка административных зданий.
Согласование перепланировки — что это такое?
Согласование перепланировки — процедура подготовки и подачи в государственные уполномоченные компетентные органы необходимого перечня документов, которые подтверждают, насколько планируемые работы соответствуют всем строительным нормам и правилам.
Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
Законодательство гласит: если строительные работы, проводимые в нежилом помещении нежилого здания, не требуют разрешения на строительство, то согласовывать такую перепланировку не нужно. Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП регламентирован список таких работ. Приведем некоторые из них:
- монтаж и демонтаж стен, перегородок и прочих несущих элементов и конструкций помещения (здания);
- создание или ликвидация проемов окон и дверей, изменение их параметров;
- строительство входа/тамбура (площадь до 15 м2), расположенного на первом или цокольном этаже, в подвальном помещении.
Специалисты бюро “РекПир” помогут определить, нужно ли получать разрешение на строительство для запланированных вами строительных мероприятий. Это избавит вас от многих проблем на завершающем этапе согласования — внесении изменений в ЕГРН.
Конечно, согласовывать перепланировку в нежилых зданиях не нужно, но законодательно установлено требование регистрации любых изменений планировки здания в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). Поэтому для такой регистрации собственник готовит большой пакет документов. Все они и являются отражением процедуры согласования перепланировки нежилого здания.
Установлены следующие этапы согласования перепланировки в нежилом здании:
- подготовка и сбор необходимых документов (правоустанавливающие документы, выписка ЕГРН, поэтажные планы);
- поиск подрядчика с допуском СРО, согласование всех условий и стоимости подготовки проекта перепланировки, заключение договора — советуем выбрать в качестве подрядчика профессионалов — бюро “РекПир”;
- заказ в бюро “РекПир” процедуры обследования несущих конструкций здания, проекта перепланировки и технического заключения о безопасности и возможности проведения запланированных строительных работ;
- проведение строительных работ по перепланировке — при этом отклонения от подготовленного проекта не допускаются!
- заказ у аттестованного кадастрового инженера бюро “РекПир” техплана на перепланировку;
- подача техплана, заявления и других документов в Росреестр (любым способом — онлайн, лично или через МФЦ) для регистрации изменений;
- получение на руки выписки ЕГРН с узаконенной перепланировкой.
Это общий алгоритм действий. Но есть случаи, при которых возможно добавление другой документации и этапов согласования.
Довольно часто, при проведении перепланировки отдельно стоящего нежилого здания требуются и фасадные работы. Для их проведения необходимо получить специальное разрешение. В Москве его выдает такой орган, как Москомархитектура, в Санкт-Петербурге — Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА). Если здание, в котором проводятся работы, собственник приобрел в ипотеку, то для согласования дополнительно требуется согласие еще и от банка-кредитора.
Если объект недвижимости (нежилое здание) — это государственная собственность РФ, работы по перепланировке требуют дополнительного согласования с Росимуществом. Если оно принадлежит Москве, то нужно согласование в ДГИ (Департаменте городского имущества).
Виды работ, осуществляемые при перепланировке в нежилом здании
Строительные мероприятия, которые можно осуществить в рамках перепланировки:
- монтаж и демонтаж стен и перегородок и ненесущих стен;
- создание, изменение либо устранение оконных или дверных проемов, расположенных во внешних ограждающих конструкциях;
- обустройство или изменение входной группы на первом, подвальном или цокольном этаже (площадь до 15 м2);
- реконструкция, переделка, изменение форм проемов окон и дверей во внешних ограждающих конструкциях;
- обустройство или изменение тамбура, состоящего из сборно-разборных конструкций (фундамент отсутствует), расположенного либо в подвале, либо на первом этаже.
Бюро “РекПир” предоставляем своим клиентам полный перечень услуг по согласованию перепланировок — от процесса подготовки проекта до проведения согласования и передачи заказчику выписки ЕГРН с узаконенной перепланировкой. Все подготавливаемая нами документация в полной мере отвечает требованиям законодательства. Высокий профессионализм экспертов бюро поможет обеспечить максимально короткие сроки прохождения данной процедуры. Хотите узнать подробнее? Просто позвоните телефонам, указанным на сайте — и получите бесплатную консультацию.
Особенности согласования перепланировки нежилого здания в Санкт-Петербурге
Если планируются работы по перепланировке в нежилом здании, расположенном в Санкт-Петербурге, то они имеют свои особенности. Для данного города существует следующий порядок перепланировки нежилого здания:
- подготовка проекта перепланировки;
- если требуется обустроить отдельный вход или же запланированы другие работы на фасаде — бюро “РекПир” получит в КГА Санкт-Петербурга задание на подготовку проекта благоустройства, инженеры-проектировщики его разработают и проведут его согласование в данном комитете;
- подготовка акта об окончании строительных работ по перепланировке (подписывается собственником и подрядчиком)
- собственник заказывает у кадастрового инженера бюро “РекПир” технический план для регистрации изменений;
- произведенные изменения регистрируются в ЕГРН — по итогам собственнику выдается новая выписка.
Какие документы требуются для оформления перепланировки?
Для того, чтобы согласовать перепланировку в нежилом здании, собственнику потребуется собрать следующий перечень документов:
- правоустанавливающие документы на недвижимости: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи (дарения), выписка из ЕГРН;
- письменное согласие собственников на перепланировку (если их больше одного);
- проект перепланировки, подготовленный компанией, имеющей допуск СРО (отличным вариантом является заказ проекта у компании “РекПир”);
- техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности проведения предстоящих работ;
- техплан, подготовленный кадастровым инженером.
Технический план для перепланировки
После того, как все работы в объекте недвижимости проведены, необходимо подготовить техплан. Обязательное требование — техплан готовит аттестованный кадастровый инженер, состоящий в СРО.
Закажите техплан для перепланировки у кадастрового инженера бюро “РекПир”. Наши специалисты имеют более чем 15-летний опыт работы в сфере кадастра и все необходимые разрешения и допуски. Звоните по телефонам, указанным на сайте, для получения бесплатной консультации по вашему объекту.
Техплан состоит из двух частей — текстовой и графической.
Текстовая часть содержит в своем составе следующие сведения:
- итоги проведения кадастровых работ на объекте недвижимости;
- исходные данные об объекте недвижимости;
- сведения о геодезической сети и средствах измерения, использовавшихся при обследовании объекта;
- описание расположения объекта;
- точная характеристика объекта (в том числе и помещений);
- заключение кадастрового инженера.
Графическая часть содержит следующую информацию:
- расположение здания и схемы геодезических построений;
- чертеж здания (контур)
- поэтажный план.
Техплан содержит все особенности проведенной перепланировки, расположение инженерных коммуникаций, вентиляции и другого оборудования. В Росреестр для проведения процедуры кадастрового учета, технический план направляется в электронном виде, подписанный ЭЦП кадастрового инженера.
Как узаконить самовольную перепланировку
Перепланировку здания, выполненную без согласования с государственными органами, кадастровые инженеры и проектировщики бюро “РекПир” могут узаконить в соответствии с законодательством, в досудебном порядке.
Для согласования уже произведенной перепланировки нежилого здания, собственнику необходимо подготовить довольно большой пакет документов. Перечень такой же, как и при согласовании перепланировки до проведения всех работ. Все документы должны соответствовать требованиям законодательства.
Стоит учесть тот факт, что собственник, в соответствии со статьей 9.12 КоАП, должен заплатить штраф за незаконную перепланировку. Сумма штрафа составляет:
- до 2500 руб. — для физических лиц;
- до 50 000 руб. — для индивидуальных предпринимателей;
- до 350 000 руб. — для юридических лиц (организаций).
При согласовании важно, чтобы все работы были проведены с учетом действующих строительных правил и норм (требований СНиП, ГОСТ, СанПин). Если это условие выполнено не было, то такую перепланировку вряд ли согласуют, необходимо проведение дополнительного ремонта или восстановление первоначального состояния здания.
Специалисты бюро “РекПир” подготовят техническое заключение по состоянию объекта, где также определят перечень восстановительных ремонтных работ, которые рекомендовано собственнику выполнить. Также мы сможем подготовить всю необходимую документацию в короткие сроки узаконить выполненную перепланировку нежилого здания.
Особенности легализации перепланировки нежилого здания в Москве
В целом, порядок согласования перепланировки нежилых зданий одинаков для всех. Однако, в столице есть некоторые особенности проведения процедуры согласования:
- Если объект, в котором планируется перепланировка, является собственностью города, то согласовывать перепланировку собственнику потребуется в ДГИ.
- Если здание принадлежит РФ (гос собственность), то собственнику будет требоваться согласование перепланировки в Росимуществе.
- Если при проведении перепланировки нежилого здания будет затронут фасад, то разрешение на изменение фасадов собственник получает в МКА (Москомархитектуре).
Нужные документы: образцы и бланки
| № | Наименование | Ссылка |
| 1. | Техническое заключение (образец) | Скачать |
| 2. | Технический план (бланк) | Скачать |
| 3. | Проект перепланировки (образец) | Скачать |
| 4. | Заявление о согласовании перепланировки (бланк) | Скачать |
| 5. | Заявление о проведении кадастрового учета (бланк) | Скачать |
| 6. | Технический паспорт (бланк) | Скачать |
Стоимость и сроки выполнения работ
Сроки и стоимость работ по согласованию перепланировки нежилого здания устанавливаются индивидуально для каждого объекта. И напрямую зависят от следующих факторов:
- типа здания;
- площади здания;
- особенностей планировки;
- сложности здания
- является ли здание объектом культурного наследия;
- месторасположения здания;
- других факторов.
Примерная стоимость услуг бюро “РекПир”:
- подготовка проекта перепланировки — от 20 000 руб.;
- проведение кадастровых работ, обследования здания — от 15 000 руб.;
- подготовка технического заключения — от 20 000 руб.;
- изготовление техплана — от 15 000 руб.;
- регистрация изменений в Росреестре — от 10 000 руб.
Специалисты бюро “РекПир” помогут рассчитать точную стоимость услуг по вашему объекту еще на стадии предварительного согласования договора. Подробнее вы можете узнать, просто позвонив нам по телефонам, указанным на сайте.
Кейсы
Кейс 1. Подготовка проекта перепланировки и частичного изменения фасадов здания для увеличения прибыли от сдачи в аренду
Собственник торгового центра решил изменить перепланировку здания для того, чтобы оно стало более перспективным для арендаторов. Кроме перепланировки еще планировались работы по фасаду — дополнительный вход с переносом входной группы и возведением пандуса.
За проведением согласования собственник обратился в бюро “РекПир”. Проектировщики оперативно выехали и провели обследование объекта и обмерные работы. Далее ими был подготовлен проект перепланировки и частичного изменения фасадов и техническое заключение. В соответствии с ним, в здании можно было провести запланированные работы.
После того, как ремонт был закончен, здание было обследовано кадастровым инженером. После обследования был подготовлен технический план, который направили напрямую в Росреестр. Там, всего за 2 недели документ был зарегистрирован и собственник получил новую выписку ЕГРН.
Результат работ следующий — теперь собственник, узаконив все работы, сможет более выгодно сдавать в аренду помещения в здании.
Кейс 2. Подготовка проекта перепланировки в нежилом здании за 5 рабочих дней
Собственник нежилого помещения в нежилом здании обратился в бюро “РекПир” для того, чтобы согласовать перепланировку, а также зарегистрировать долгосрочный договор аренды на выделенные части помещений.
Что нужно было сделать специалистам бюро “РекПир”: изготовить проект перепланировки (вместе с техническим заключением), обследовать помещение и подготовить техплан для перепланировки, а также зарегистрировать его и договор аренды в Росреестре.
На обследование помещения и подготовку проекта проектировщиками “РекПир” потребовалось 5 дней и еще 5 дней — на техническое заключение. Далее кадастровый инженер подготовил техплан для перепланировки и подготовил его вместе с остальными документами для кадастрового учета. Документы вместе с договором аренды были поданы в Росреестр, где успешно прошли регистрацию с первого раза. Спустя 9 дней новая выписка ЕГРН уже была получена.
Выгода собственника в следующем — при узаконивании всех изменений его прибыль от сдачи в аренду части помещения увеличилась более чем на 40 тысяч рублей.
Часто задаваемые вопросы
Заключение
При согласовании перепланировки в нежилых зданиях, собственнику не нужно получать разрешение на строительство или же согласовывать проект перепланировки с другими гос органами. Разрешение на проведение перепланировки передает сам собственник в устном или письменном виде (если владельцев несколько). Регистрация проведенных работ производится в Росреестре. Для этого собственнику необходимо подать большой пакет документов, включающий: проект перепланировки, техническое заключение, техплан и некоторые правоустанавливающие документы.
Какие этапы необходимо пройти при осуществлении процесса согласования перепланировки в нежилом здании?
- обследования здания;
- обмерные работы;
- подготовка проекта перепланировки и технического заключения;
- подготовка техплана кадастровым инженером;
- проведение кадастрового учета в Росреестре.
Бюро “РекПир” предлагает услуги по согласованию перепланировок любой сложности и регистрации произведенных изменений в ЕГРН. Опыт наших проектировщиков, кадастровых инженеров и юристов позволит им выполнить работу в самые кратчайшие сроки. Хотите узнать подробнее о стоимости и перечне услуг? Просто позвоните нам по телефонам, указанным на сайте.
