Технический план для договора аренды и регистрация аренды части помещения в 2024 году

Для регистрации аренды с периодом действия более 1 год всегда необходимо представить электронный или письменный договор. Технический план не входит в перечень обязательных документов для Росреестра при регистрации договора аренды на целое помещение. Но в ряде ситуаций без оформления указанного документ не обойтись. Он будет требоваться для учета обновленных параметров объекта после перепланировки, которую согласовали контрагенты по договору, при выделе части помещения/здания/сооружения под аренду. Документ изготавливается кадастровым инженером по правилам Приказа Росреестра № П/0082 “Об установлении форму технического плана, требований к его подготовке…”.

Читайте, какие нюансы регистрации действуют в 2024 году для договоров аренды, при каких обстоятельствах сторонам нужен технический план, что будет отражено в документе.

Нужен ли технический план для регистрации договора аренды

В полномочия Росреестра входит учет недвижимости с переносом информации об объектах в ЕГРН. Также ведомство регистрирует различные сделки с недвижимым имуществом — купля-продажа, аренда, дарение, мена. Если при купле-продаже нужно всегда проходить регистрационную процедуру, то для арендных сделок действуют иные правила:

• обязанность прохождения регистрации определяется по периоду соглашения об аренде;
• не требуется регистрировать аренду, если срок сделки составляет менее 1 года;
• аренду более 1 года нужно обязательно регистрировать, причем на срок договора возникнет обременение собственности;
• не требуется регистрировать арендные отношения, если соглашение заключено на неопределенный срок (договор аренды можно заключить без указания срока действия);
• не нужно проходить регистрационную процедуру, если во временное пользование сдается некапитальное строение, так как оно изначально не подпадает под учет в кадастре.

Правила заключения арендных договоров описаны в ГК РФ. Прежде всего, стороны обязаны описать в содержании предмет сделки – объект недвижимости или его часть. Для этого указываются не только технические характеристики объекта аренды, т.е. его площадь, но и сведения по реестру ЕГРН (номер в кадастре, адрес и т.д.). Остальные условия контрагенты определяют по взаимному согласованию. Росреестру для регистрации важна только информация об объекте, который сдан во временное пользование, об арендаторе и правообладателе.

В ГК РФ нет требований о получении и предоставлении технического плана при совершении арендных сделок. Но указанные нормы содержатся в Законе № 218-ФЗ (скачать). Техплан является одним из документов для кадастрового учета. Стороны аренды должны представить этот документ, если при регистрации требуется обновление информации в ЕГРН. О перечне таких ситуаций расскажем ниже.

Разъяснения эксперта. Для заполнения договора по предмету сделки нужно использовать сведения ЕГРН. С этой целью собственник или арендатор могут запросить выписку из реестра непосредственно перед оформлением документов по аренде. Самый простой способ получения сведений ЕГРН – наш сервис. Укажите там адрес объекта или его кадастровый номер, чтобы сформировать запрос на выписку или увидеть сведения в режиме онлайн.

Ситуации, когда техплан нужен для регистрации аренды

Если вам предстоит регистрация аренды со сроком свыше 1 года, техплан необходимо заказать и представить:

• если требуется обновить данные о конфигурации и иных параметрах помещения – например, если по договоренности сторон была выполнена перепланировка (переустройство);
• если стороны договорились об аренде только части здания или помещения – например, арендатору можно выделить небольшую часть площади помещения, которая не является самостоятельным объектом.

Все перечисленные ситуации связаны с внесением обновленных сведений в ЕГРН. Росреестр делает это по сведениям технического плана, который поступит вместе с заявлением правообладателя или арендатора, с договором. Учет и регистрационная процедура проводятся одновременно, кроме случая постановки объекта капитального строительств на кадастровый учет (далее — КУ). После завершения процедуры заявителю выдадут не только договор с отметкой о регистрации, но и выписку из госреестра ЕГРН. Если для аренды проводилась перепланировка, Росреестр обновит ЕГРН в части конфигурации объекта.

Если стороны решили выделить часть помещения, то ведомство поставит ее на учет только временно. Соответственно, выделенная часть получит номер в кадастре только на определенное время. Сведения госреестра по части будут действовать до окончания срока арендных отношений. Когда указанный срок истечет, либо стороны подадут документы о досрочном прекращении соглашения, информация об учете частиобъект попадет в архив, будет носит статус архивного.

Регистрация договора аренды без технического плана

Если при регистрации не нужно вносить обновленные данные в ЕГРН в части характеристик объекта, не требуется оформлять и технический план. Например, если арендатора устраивает текущая конфигурация, не придется проектировать и согласовывать перепланировку, заказывать техплан. Также техплан не нужен, если объект недвижимости передается в пользование арендатору целиком.  

Разъяснения эксперта. Техплан могут оформить аттестованные кадастровые инженеры. Если вам требуется этот документ для регистрации, обращайтесь в Бюро «РекПир». Благодаря высокой квалификации и опыту работы техпланы наших инженеров проходят учет и регистрацию в Росреестре без замечаний. Подробнее об условиях оформления можно узнать на консультации.

Аренда помещения или его части: в чем разница

Разница заключается в предмете сделки. Помещение – это самостоятельный и полноценный объект недвижимости, поставленный на учет в кадастре. Если оно сдается целиком, то в распоряжении арендатора будет вся площадь помещения. Он сможет использовать его по основному целевому назначению. Также стороны могут указать в соглашении направления деятельности, которые может или не вправе осуществлять арендатор.

Часть помещения, напротив, не является объектом недвижимого имущества. При этом часть объекта недвижимости является обременением существующего ОКС. Она выделяется строго под аренду по следующим правилам:

• стороны договариваются, какую часть помещения получит во временное пользование арендатор, где она располагается;
• условные границы (контуры) части описываются в соглашении, в приложениях и схемах к нему;
• чтобы зафиксировать границы, можно установить временные ограждения непосредственно в помещении, нанести цветовые метки, оградить арендуемую площадь иным способом (например, прилавками или витринами);
• исходя из документации и сведений от заявителя, а также по результатам обследований, границы и другие характеристики будут описаны в техплане.

Росреестр переносит информацию из техплана в ЕГРН. Чиновники ведомства сами не выезжают на проверки и осмотр, замеры. Поэтому успешное прохождение учета/регистрации напрямую зависит от точности сведений, которые инженер укажет в техническом плане.

На что обратить внимание при оформлении договора

Описать предмет сделки при аренде целого помещения достаточно просто. Для этого сторонам нужно взять сведения из выписки ЕГРН. С описанием части помещения могут возникнуть сложности. Вот что нужно знать о выделении частей под указанные цели:

• в договоре и техплане нужно будет указать сведения из кадастра на помещение, из которого выделена часть;
• в законодательстве нет ограничений по минимальным размерам части (максимальный размер определяется площадью целого помещения);
• в одном помещении допускается одновременное выделение сразу нескольких частей под разные договоры аренды (например, свободная площадь этажа ТЦ может распределяться в аренду под торговые точки, вендинговые аппараты, банкоматы и т.д.);
• условные границы разных частей не могут пересекаться, иначе Росреестр может отказать в регистрации.

Примеры арендуемых частей можно увидеть в каждом крупном торговом центре. Это могут быть участки этажа под размещение банкоматов и терминалов разных банков, в 1-2 кв. м., кофейни и пекарни, магазины и сервисные точки. Чтобы не создавать сложности для покупателей, при выделении частей оставляют достаточно места для прохода.

Разъяснения эксперта. Аренда части этажа или помещения является идеальным вариантом для малого бизнеса. Это намного дешевле, чем брать в пользование большое помещение. Если предприниматель отработает в убыток и откажется продлевать арендные отношения, собственник может найти на освободившуюся часть другого арендатора. В этом случае необходимо заново оформить договор, заказать техплан и пройти учет (регистрацию).

Требования закона к аренде частей помещений

В ГК РФ нет статей специально под аренду частей объектов недвижимости. Такие нормы содержатся в Законе № 218-ФЗ. Это основной нормативный акт для учета недвижимого имущества, регистрации сделок и прав. Там определены и общие правила подготовки техпланов:

• документ будет включать текстовую и графическую часть;
• в текстовом разделе техплана должно быть описание основного помещения и выделенной части, основания для временного выдела (ссылка на арендное соглашение);
• графическая часть технического плана помещения или части включает описание ее границ на плане этажа (либо на плане одноэтажного строения);
• в разделе с заключением техплана инженер может указать дополнительные нюансы, связанные с выделением части и определением ее границ (например, данные о наличии временных ограждающих конструкций, специальных меток-маркеров и т.д.).

После прохождения регистрации/учета в Росреестре техплан утратит силу. Он не выдается заявителю вместе с договором, выпиской. Для пользования помещением или его частью в период арендных отношений указанный документ также не нужен.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Документ	Ссылка
1	ТЗ на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
2	Образец технического заключения	Скачать
3	Образец технического плана на часть помещения	Скачать
4	Образец технического паспорта	Скачать
5	Административный регламент кадастрового учета	Скачать
6	Инструкция для регистрации через МФЦ	Скачать
7	Проект перепланировки	Скачать
8	Образец заявления о согласовании перепланировки	Скачать

Порядок оформления технического плана помещения под аренду

С 2022 года технические планы изготавливаются по новой форме, регламентированной Приказом Росреестра № П/0082 (скачать). По сравнению со старой формой изменений немного. Как и ранее, документ вправе оформить только кадастровый инженер. Основная форма технического плана – электронная. В письменном виде он оформляется, если о таком условии заказчик указал при подписании договора.

Действия сторон

После оформления договора аренды и завершении перепланировки необходимо выбрать кадастрового инженера. Для подготовки документации в Москве или Санкт-Петербурге вы можете обратиться в Бюро «РекПир». Далее процесс подготовки технического плана будет включать следующие этапы:

• при подписании договора с инженером передается приемочный акт после перепланировки, другие документы, имеющие отношение к характеристикам помещения;
• инженер запрашивает данные из ЕГРН (там содержатся исходные сведения о помещении);
• для осмотра, обследований и замеров инженер выезжает на место (это нужно, чтобы собрать и зафиксировать данные о новых характеристиках планировки);
• на основании полученных данных заполняется форма техплана;
• документ (в электронном виде) направляется в Росреестр, либо выдается заказчику (в цифровой или письменной форме).

Срок кадастровых работ и подготовки документа обычно занимает 1-2 дня (в Бюро «РекПир»). Бывают случаи, когда требуется больше времени (например, для большого и сложного помещения). Такие вопросы оговариваются при подписании договора, после предварительного анализа информации от заказчика.

Форма и содержание технического плана помещения для договора аренды

Техплан всегда включает текстовую и графическую часть. В текстовой заполняются разделы с разным составом информации. Некоторые разделы заполняются по мере необходимости (например, заключение инженера). Перечень основных разделов:

• информация об инженере, его аттестате, компании;
• сведения о заказчике, основаниях для производства кадастровых работ;
• информация о помещении (номер в кадастре, адрес и т.д.);
• описание измерительных устройств, которые применял инженер, данные об их поверке, аккредитации;
• описание характеристик помещения, собранных в ходе замеров;
• описание состава и места расположения сетей, оборудования (если выполнено переустройство);
• другие данные, с учетом результатов обследований.

Графическая часть техплана – это схема (план) этажа. На нем отражаются границы помещения, внутренняя планировка. Сведения на плане этажа должны соответствовать информации из текстовых разделов документа.

Разъяснения эксперта. Срок регистрации с учетом изменений в планировке составляет 10 дней (при подаче в Росреестр в электронной форме) или 12 дней (при обращении через МФЦ). Документы можно направить через интернет-сервисы Росреестра, напрямую в подразделение ведомства или в МФЦ. Проще всего указать в договоре на кадастровые работы, что техплан в Росреестр направляет сам инженер.

Особенности оформления технического плана, если выделяется часть помещения для договора аренды

Форма техплана на арендуемую часть будет такой же, что и на целое помещение. Изменится только состав данных, которые укажет инженер. Для сбора информации изучаются документы от заказчика и выписка ЕГРН, проводятся замеры. Если выделение части происходит после перепланировки, изготавливаются отдельные технические планы на помещение и на его часть.

Как подтвердить и обосновать выделение части

Прежде всего, описание части, места расположения ее границ и площадь указываются в договоре. Стороны могут составить схему, где будут показаны границы арендуемой площади. Но для переноса данных в ЕГРН этого недостаточно. При обмерах и составлении техплана инженер обеспечит точность сведений, которые позже будут внесены в содержание реестра.

Кроме описания в документах, границы части могут быть обозначены в натуре:

• путем возведения временных (некапитальных) конструкций (например, пластиковые, стеклянные или иные перегородки);
• путем установки торгового и иного оборудования (прилавки, витрины по периметру);
• путем нанесения на пол меток краской, самоклеящихся лент и т.д. (кроме Москвы и Московской области).

Даже если границы не будут обозначены ни одним из перечисленных способов, это не станет препятствием для регистрации, учета.  Ключевое значение имеет описание контуров границ в техплане. Еще раз отметим, что для регистрации через Управление Росреестра в Москве и Московской области границы части помещения нужно нужно выделить полноценными перегородками (гипсокартон, стекло и т.д.).

Правила регистрации

Регламент регистрации аренды на часть или целое помещение одинаков. У арендодателя возникнут ограничения права собственности:

• на время аренды собственник может распоряжаться помещением (например, его можно продать), но это не будет основанием для досрочного расторжения договора на часть;
• так как временные границы части зафиксированы в реестре, ее нельзя будет одновременно сдать другим арендаторам.

Стороны вправе сами решить, кто будет подавать документы в Росреестр. Проще и быстрее направить их через электронный сервис. Наши специалисты оказывают такую услугу клиентам.

Разъяснения эксперта. Стороны могут досрочно расторгнуть договор. Чтобы аннулировать отметку о записи регистрации аренды, необходимо подать заявление, приложить дополнительное соглашение о расторжении договора, либо акт возврата помещения. После проверки документов Росреестр перенесет в архив сведения о временной части помещения, после чего с него будут сняты арендные обременения. Далее собственник сможет сдать другому арендатору часть помещения с аналогичными параметрами, либо с большей или меньшей площадью. Для регистрационной процедуры будет нужен новый техплан.

Наши услуги

Бюро «РекПир» поможет оформить документацию, которая нужна для регистрации арендных отношений, учета части помещения. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на консультации. Также мы предлагаем:

• оформление документов для постановки на учет в кадастре, для внесения новых сведений в ЕГРН после перепланировки (переустройства);
• разработка проектной документации (перепланировка, реконструкция и т.д.);
• помощь в прохождении регистрации и/или учета в Росреестра;
• услуги по снижению кадастровой стоимости в судах, через комиссию;
• обмерные работы, съемки, обследования зданий, помещений.

Примерные цены Бюро «РекПир» на работы, услуги и документы смотрите ниже.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Оформление проекта перепланировки	от 25 000 руб.
2	Оформление проекта межевания территории	от 50 000 руб.
3	Инженерные изыскания	от 30 000 руб.
4	Сопровождение кадастрового учета и регистрации	от 10 000 руб.
5	Оформление технического плана	от 15 000 руб.

Кейс Бюро “РекПир”

Кейс 1. В 2021 году кадастровый инженер Бюро “РекПир” оформил технический план на часть помещения ТЦ под сетевую кофейню. Регистрация аренды и постановка на временный кадастровый учет прошли без замечаний Росреестра.

Кейс 2. В 2022 году Бюро “РекПир” оказывало услуги по подготовке договора аренды  технического плана на часть помещения для магазина электроники.

Заключение

• Технический план требуется для регистрации аренды на часть помещения. Если арендатору сдается целое помещение, техплан оформляется для учета изменений после перепланировки.
• В разделах техплана описываются границы и площади части, в том числе с привязкой к текущей планировке помещения.
• Помимо регистрации, Росреестр поставит часть объекта на временный учет, присвоит ей номер по кадастру.
• Заявителю выдадут выписку ЕГРН и договор с регистрационной отметкой. После завершения или расторжения аренды часть помещения снимут с учета.

Заказать услуги по оформлению договоров и технического плана, а также сопровождение регистрации документов в Росреестре, можно в Бюро «РекПир».

Список использованной литературы

Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)

Гражданский кодекс РФ (скачать)

Приказ Росреестра № 0082/П (скачать)