Технический план для перепланировки или как зарегистрировать изменения в Росреестре в 2023 году

По окончанию перепланировки любой собственник обязательно столкнется с оформлением технического плана. Технический план для перепланировки помещения — это документ, отражающий состояние объекта после перепланировки, необходимый при учете изменений характеристик объекта в Росреестре.

В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 05.12.2022) «О государственной регистрации недвижимости» техническим планом является документ, подготовленный соразмерно требованиям законодательства.

Составить технический план вправе лишь кадастровый инженер. Создать его самостоятельно невозможно, иначе он не будет учтен в Росреестре. Рекомендуем вам обратиться в компанию “РекПир” для составления технического плана — ведь тогда вам не будет нужным долго стоять в очереди и ждать составления документов.

Технический план и технический паспорт: как не перепутать?

Для людей, далеких от области геодезии и кадастра, понятия “технический план” и “технический паспорт” могут быть практически неразличимыми. И чтобы их не перепутать, нужно знать мелочи данной разновидности деятельности. В 2013 году в соответствии с Законом о регистрации недвижимости № 218-ФЗ технический план пришел на смену техпаспорту — как документ значительно более полный и ценный в кадастре.

Технический план создается для всех объектов недвижимости, включая земельные участки — его определение, а также состав указаны в частях 1, 3, 4, 5 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Технический план создается для различных целей, это может быть: смена допустимого вида деятельности, перевод жилого здания (помещения) в нежилое и обратно; раздел, выдел или объединение помещений и т.д.

Технический же паспорт содержит лишь сведения о проведенной технической инвентаризации. Основой для формирования технического плана становятся как поэтажный план, так и техпаспорт. Техпаспорт может быть выдан и в печатном виде (это условие неизменно прописывается в условиях договора подряда).

Состав технического плана

Технический план объекта содержит в составе 2-х части:

• графическую (имеет в своем составе план местоположения недвижимости в здании или на земельном участке, а также поэтажный план помещений на этаже или здания);

• текстовую (описательную) — содержащую данные о локации объекта на местности, номере и адресе участка или здания, данные о разрешительной документации кадастрового инженера, о видах и методах измерений и т.д.

Список документов в техническом плане

Технический план — систематизированный свод кадастровых и других данных относительно объекта недвижимости (например — гаража, загородного домика, здания и т.п.). После его создания и направления в Управление Росреестра объект становится «привязанным» к земельном участку (если же это ОКС, то он по умолчанию «привязан» к участку.

Посмотреть контуры объекта можно через интернет — они отображены на публичной кадастровой карте. Очевидно, что при таком раскладе возможные в будущем препирательства по расположению здания (сооружения) практически невозможны.

Цель технического плана — это первичная постановка на кадастровый учет и обновление сведений ЕГРН. В этот документ включаются данные об уже проведенной планировке и параметры помещения.

Необходимые для составления технического плана документы:

• документы о праве собственности;
• проектная документация (в случае, если намечается перепланировка с техническим планом);
• техническое заключение на перепланировку нежилого помещения;
• акт о завершении работ по переустройству;
• поэтажные планы с экспликацией.

После оформления технического плана собственник получает на руки его цифровой или бумажный образец.

Что делать после оформления технического плана?

После оформления технического плана владелец недвижимого имущества должен оформить и подать в соответствующем виде заявление для регистрации объекта. С этой целью владельцу потребуется обратиться в региональный МФЦ, в Росреестр либо оформить заявку посредством использования функционала интернет-портала, внесения платы за гос. пошлину и получив выписку из ЕГРН.

После того, как объект будет поставлен на кадастровый учет, ему присваивается уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ, кадастровый номер.

При желании получить своевременную помощь при регистрации недвижимости вы можете, прибегнув к услугам менеджеров и инженеров Бюро «РекПир» — они помогут на всех этапах оформления технического плана.

Что делать, если в техническом плане не указан подвал

Подвальные помещения не включены в технический план — невзирая на кажущуюся выгоду, такое положение сулит новую проблему собственнику недвижимости.

Проанализируем случай из нашей практики: клиент прибегнул к нашим услугам с проблемой — приобреталось нежилое помещение с подвалом, но подвала по документам не было.

Схема действий заказчика следующая:

1. Собственник предоставляет старый архивный проект.
2. Проводится обмер объекта недвижимости.
3. Разрабатываются поэтажные планы.
4. Создается новый технический план.

Причины для отказа и приостановлений

Среди типичных основных причин для отказа в постановке объекта на учет:

• неверно уточненные координаты;
• поданные в цифровом виде заявления и документы — в неустановленном формате. Например, когда во время сохранения технического плана не применяется XML-схема;
• отсутствие данных о съемочной геодезической основе (геодезических сетях (триангуляция, полигонометрия и др.));
• неисполнение продиктованного положениями закона порядка оформления;
• отсутствие допуска на перепланировку;
• противоречие фактической информации данным, изображенным на схеме;
• план не скреплен ЭЦП кадастрового инженера;
• установленная отметка об ограничении сделок с недвижимостью в ЕГРН;
• неверно оформлена/просрочена доверенность;
• документы не позволяют однозначно их прочитать;
• отказ клиента оплачивать госпошлину или строительно-монтажные работы и т.д.

Если регистрация изменений в Росреестре будет приостановлена, выявленные ошибки должны быть исправлены кадастровым инженером, затем документы снова подаются на рассмотрение в Росреестр.

Может быть так, что хотя к документации и нет претензий, но регистратор не пропускает дальше дело — тогда потребуется зарегистрироваться на прием, чтобы узнать причины недопуска.

В случае, если и это не помогло, необходимо через судебную систему подать апелляционную жалобу на специалиста.

Особенности составления технического плана

Порядок внесения сведений относительно перепланировки в ЕГРН различается для жилых и нежилых помещений. Для нежилого фонда в состав технического плана включены проект перепланировки и техническое заключение, а также удостоверяющие право владения зданием или помещением документы.

В случае, когда при перепланировке не затронуты несущие конструкции, не требуется согласование с кем-либо проектной документации. Исключение составляют нежилые помещения в жилом здании, например — в МКД.

Когда перепланировка базирующегося в МКД нежилого помещения касается общедомового имущества, должен быть составлен протокол общего собрания собственников помещений.

Когда перепланировка производится в нежилых помещениях, находящихся в составе нежилых зданий, согласовывать ее с органами местного самоуправления не нужно. Необходимо только включить в состав технического плана проект перепланировки, оформленный на основании требований надзорных органов, затем вам будет выдан техплан.

Срок действия технического плана ограничен, если изменится XML-схема, тогда он становится недействительным. И потребность в составлении нового технического плана наступает лишь, когда изменились технические параметры объекта недвижимости.

Но есть следующие особенности, которые могут повлиять на срок действия документа: документация, составленная на нежилое здание или помещение, без срока давности и подлежит замене только при проведении реконструкции или капитального ремонта с переводом объекта недвижимости в жилой фонд.

И также, когда не проводились исследования в жилом здании на протяжении 5 лет, а его состояние вызывает тревогу, требуется оформить новый технический план.

При совершении сделок важно обеспечить актуальность техплана на данное время, в противном случае могут возникнуть проблемы с документами и наложены штрафы.

Технический план подготавливается и выдается только кадастровыми инженерами, прошедшими аттестацию. Документ заверяется электронной подписью. Документ может быть оформлен  после подачи заявления в МФЦ или Росреестре. Чтобы не затягивать сроки из-за приостановок советуем обращаться в нашу компанию для получения результата строго в оговоренные сроки.

Комментарий эксперта. В редких случаях задача  узаконивания перепланировки решается через суд. Это может бы в случае, если МЖИ не приняла положительного решения, но, поскольку вы не сомневаетесь в безопасности проведенных работ, то можно подать административный иск.

В процессе спора одним из доказательств становится технический план — документ с описанием выводов инженера относительно характеристик и конфигурации помещения. Пройти учет в  Росреестре можно будет на основании судебного решения.

Клиент (собственник объекта недвижимости) обязан передать документы, предоставить доступ для обследовательских и обмерных работ. Выполнение остальных работ — обязанность инженера, руководствующегося нормативно-правовой базой.

На практике, возникновение ошибок в содержании технического плана практически исключено, и в исключительных случаях они обязательно будут выявлены и устранены Росреестром при проведении дополнительным работ.

Заметим — за все время присутствия Бюро «РекПир» на рынке кадастровых услуг, ситуации, когда в принятии документа было отказано, еще не возникало.

Подать технический план можно онлайн — на сайте Росреестра, равно как и обговорить это с кадастровым инженером. Специалист может быстро направлять сам требуемые документы в Росреестр.

Какого-либо срока действия у технического плана нет — предполагается, что заказчик самостоятельно направит документ в Росреестр в самые небольшие сроки, для завершения согласования перепланировки.

Для согласования или узаконивания работ по перепланировке технический план не нужен. Основанием для формирования данного вида документа может стать получение акта приемки или положительное решение при легализации проведенной перепланировки.

Технический план — это единственный документ, который может использоваться в качестве возможности для первичной постановки на кадастровый учет и при введении в эксплуатацию объекта. В большинстве случаев клиентов интересует, как раз, вопрос внесения изменений по части тех. параметров объекта (или части объекта).

Нередко приходится иметь дело с ошибками, допущенными в госструктурах. При выявлении несоответствия площади фактической, встает необходимость организации дополнительных кадастровых и геодезических работ.

Виды технических планов

Нередко незнающему человеку бывает трудно разобраться в специальной терминологии и оценить — какого типа технический план требуется создать: на помещение, строение, сооружение или здание. Рассмотрим разные случаи в отдельности.

Технический план нежилого помещения создается, если подразумевается описание только некоторой части здания. Частью здания может быть половина здания или только одна комната.

Технический план сооружения оформляется на дороги, включая ж/д, а также мосты, эстакады, мачты и радиобашни.

Технический план на здание формируется, когда имеется в виду целое здание, например — административное, офисное, хозяйственно-бытовое или МКД.

Этапы проводимых кадастровых работ

Технический план оформляется в несколько этапов.

На первом этапе подается заявка, заявитель обращается в кадастровую компанию и после анализа вашей конкретной ситуации определяются стоимость и период проведения запланированных работ.

Затем подписывается договор, кадастровый инженер проверяет собранные бумаги — если какой-то из документов отсутствует, то компания “РекПир” поможет их быстрее оформить. После этого специалистами компании производятся замеры объекта, предварительно согласовывается дату и время выезда. После проведенных специалистом геодезических измерений составляются проект перепланировки и техническое заключение.

Для оформления проектной и разрешительной документации для помещения в нежилом здании потребуется получить в проектной организации техническое заключение по факту выполненной перепланировки.

Затем документы предоставляются заявителю, технический план может оформляться в электронном виде. Также может быть изготовлен второй экземпляр на бумажном носителе. Технический план не действителен без заверения документа Электронной Цифровой Подписью (ЭЦП) Кадастрового инженера.

Основываясь на предоставленной документации, кадастровый инженер оформляет поэтажные планы, составляет декларацию об объекте, составляет заключение кадастрового инженера. После согласованные с заказчиком перепланировки документы включаются в состав технического плана. Технический план направляется на регистрацию в Росреестр, куда его необходимо предоставить в цифровом виде. Успешным завершения проверки технического плана в Росреестре становится выписка из ЕГРН.

Сроки действия документа

Период действия технического плана нежилого помещения в законодательстве не указан, но также не нужно забывать о обязательности актуализации данного документа при внесении изменений в планировку.

От этого зависит точность отображения данных ЕГРН, в дальнейшем технический план с устаревшими сведениями об объекте недвижимости помешает проведению сделки.

Стоимость кадастровых работ

На стоимость создания технического плана влияют нижеследующие моменты:

• локация объекта недвижимости;
• площадь объекта;
• объемы работ;
• срочность производства кадастровых работ;
• присутствие требуемых документов и т.д.

Среди предоставляемых Бюро «РекПир» услуг:

• оформление Акта приемки после перепланировки до 200 кв.м. — от 25 тыс. руб.;
• согласование перепланировки нежилого помещения свыше 200 кв.м. (пошлины оплачиваются отдельно), от 100 тыс. руб.;
• внесение изменений в поэтажный план ТБТИ до 200 кв.м. — от 18 тыс. руб.;
• проект перепланировки нежилого помещения до 200 кв.м. — от 25 тыс. руб. и т.д.

Мнение эксперта. Стоимость работ по составлению технического плана в компании “РекПир” — от 8 тыс. руб. Вы можете узнать полную стоимость оказываемых компанией услуг, позвонив нам или оставив заявку через форму обратной связи на сайте.

Плюсы обращения к нам — обращаясь к нам, вы получаете компетентную помощь в решении вопросов, касающихся оформления документации на недвижимость, в случае, когда она подвергается перепланировке. Опытные инженеры компании “РекПир” окажут вам всестороннюю поддержку в решении самых сложных задач.

В пользу выбора услуг Бюро «РекПир» свидетельствуют следующие преимущества:

• продолжительный опыт работы в кадастре — 9 лет;
• гибкие условия оплаты услуг;
• сотни постоянных клиентов;
• строго обговоренные сроки оформления документов;
• инженерами поддерживается связь с заказчиком на каждом этапе работы;
• к команде работают аттестованные инженеры, при этом их работа застрахована.

И если у вас нет желания разбираться во всех хитросплетениях системы, специалисты компании рекомендуют обратиться в “РекПир” — так вы получите новый технический план перепланировки нежилого помещения в Москве без лишних проволочек.

Желаем успехов в оформлении документов на недвижимость!

Список использованных источников

• Жилищный Кодекс Российской Федерации;
• Гражданский кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ;
• Приказ МЭР РФ от 18 декабря 2015 г. N 953;
• Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 05.12.2022) «О государственной регистрации недвижимости».