Техническое заключение для перепланировки в 2023 году

Перепланировка в МКД

Техническое заключение – это один из основных документов для получения разрешений на перепланировку, либо при ее узаконивании после завершения работ. Как указано в п. 16 Постановления Правительства Москвы № 508-ПП, при осуществлении работ, связанных с затрагиванием несущих конструкций многоквартирного дома, в том числе устройством антресоли, демонтажем участков стеновых панелей панельных многоквартирных домов, а также при производстве работ по переустройству и (или) перепланировке в зданиях с деревянными перекрытиями техническое заключение подготавливается автором проекта дома, а при его отсутствии – через экспертную организацию, уполномоченную Мосжилинспекцией. Если вышеперечисленные работы не предусмотрены либо не были проведены, то документ может оформить проектная организация, входящая в СРО.

Читайте, зачем нужно техническое заключение на перепланировку нежилого помещения, какие требования предусмотрены для содержания и формы документа, где его заказать.

Содержание
  1. Техническое заключение на перепланировку: что нужно знать собственнику
  2. Когда оформляется
  3. Законодательство для оформления технического заключения о возможности перепланировки
  4. Где заказать техническое заключение о безопасности перепланировки
  5. На каком этапе согласований нужен документ
  6. Список полезных документов
  7. Порядок оформления технического заключения о допустимости перепланировки до начала работ
  8. Оформление технического заключения на ранее выполненные работы
  9. Исходные данные
  10. Обследования, расчеты
  11. Обязательные разделы технического заключения по перепланировке помещения в МКД
  12. Выводы и рекомендации экспертов
  13. Куда передается готовый документ
  14. Особенности оформления технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки после завершения работ
  15. Куда передается готовый документ
  16. Кейсы Бюро “РекПир”
  17. Услуги Бюро «РекПир»
  18. Заключение
  19. Список использованной литературы

Техническое заключение на перепланировку: что нужно знать собственнику

Перепланировка – это строительные работы, по итогам которых меняется конфигурация (планировка) помещения. Многие виды работ, связаны с воздействием на несущие конструкции. Например, это может быть расширение проемов в стене, возведение антресоли в пределах помещения, перемещение перегородок и т.д. Безопасность работ и их последствий для помещения, здания и конструкций обеспечивается проектными решениями. Также требуется заключение экспертов, которые должны подтвердить допустимость и безопасность предстоящих изменений в конфигурации помещения, исходя из реального состояния конструкций, инженерных систем.

Для подтверждения безопасности проектных решений и их допустимости для конструкций (инженерных систем) дома оформляется техническое заключение. Исходя из положений Постановления № 508-ПП (скачать), документ оформляется по следующим правилам:

  • техзаключение оформляется после подготовки проекта, до начала согласования в жилищной инспекции (если работы еще не выполнены и техзаключение готовит автор дома или организация, уполномоченная МЖ, либо если затронуты несущие или деревянные перекрытия);
  • если перепланировка выполнена без получения разрешения, техзаключение оформляется без подготовки проекта организацией, состоящий в СРО Бюро “РекПир” состоит в профильной СРО, поэтому вы можете заказать оформление техзаключения у нас);
  • заказать документ может собственник помещения, либо представитель по доверенности;
  • техническое заключение, проект перепланировки входят в обязательный перечень документов для получения разрешения в жилищной инспекции Москвы (Мосжилинспекция, МЖИ);
  • форма и требования к заполнению разделов техзаключения утверждены приложением № 3 к Постановлению № 508-ПП.

Техническое заключение оформляется перед проектом, если перепланировка еще не выполнена. Документ могут оформить специалисты Бюро «РекПир», как организации, состоящей в СРО. Однако нужно учитывать, что техзаключение может оформить только автор проекта МКД (проектная организация), в случаях, связанных с затрагиванием несущих конструкций, в том числе устройством антресоли, демонтажом участков стеновых панелей панельных домов, а также при производстве работ в зданиях с деревянными перекрытиями.

При отсутствии сведений об авторе проекта МКД или отсутствии организации-автора техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки оформляется компанией, отобранной Мосжилинспекцией. 

Региональные власти устанавливают свои требования к процессу согласования перепланировок на своей территории. Поэтому обязательное условие об оформлении документа, закрепленное в Постановлении № 508-ПП, законно и подлежит исполнению при получении разрешения на перепланировку, а также при оформлении акта на ранее выполненные работы по перепланировке в Москве.

Разъяснения эксперта. Каждое техзаключение основано на индивидуальных особенностях и реальном состоянии конструкций, планировки помещения и решений в проекте. Поэтому для подготовки документа обязательно проводятся расчеты, инструментальное обследование и осмотр на месте, другие виды работ. Эти требования прямо прописаны в приложении № 3 к Постановлению № 508-ПП.

Перепланировка нежилого помещения заключается в изменении конфигурации. Техническое заключение должно подтвердить, что перепланировка допустима и безопасн исходя из фактического состояния конструкций, инженерных систем.
Перепланировка нежилого помещения заключается в изменении конфигурации. Техническое заключение должно подтвердить, что перепланировка допустима и безопасн исходя из фактического состояния конструкций, инженерных систем.

Когда оформляется

Есть два варианта оформления технического заключения при перепланировках:

  • До начала работ. Документ оформляется до разработки проекта, а затем, вместе с остальными документами, передается в МЖИ для выдачи разрешения на перепланировку. Техническое заключение нужно, если работы затрагивают несущие конструкции или деревянные полы. О том, в каких случаях документ оформляется проектной компанией, автором проекта МКД или организацией, отобранной МЖ, читайте выше.  
  • После окончания работ, если они не были согласованы в установленном порядке. Документ оформляется исходя из фактических изменений планировки, может направляться в МЖИ или в суд (отказное решение жилищной инспекции можно оспорить в судебном порядке). Если работами затронуты несущие конструкции или деревянные полы, то документ оформляет автор проекта дома, либо организация, отобранная Мосжилинспекцией.

В обоих ситуациях требования к техническому заключению перепланировки примерно одинаковы. Но если документ оформляется после завершения работ, эксперты не проверяют решения проекта (ввиду его отсутствия). В этом случае проверяются нормы безопасности исходя из фактического состояния помещения, инженерных сетей и конструкций. Если последствия перепланировки не ухудшили несущую способность конструкций и не повлияли на работоспособность инженерных систем, заявитель получит положительное техзаключение. Это позволит узаконить завершенные работы через МЖИ или суд.

Законодательство для оформления технического заключения о возможности перепланировки

Техническое заключение по факту выполненной перепланировки или до начала работ оформляется согласно:

  • Жилищному кодексу РФ (скачать);
  • Градостроительному кодексу Москвы (скачать);
  • Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройств и перепланировки…» (скачать).

Есть еще один важный документ, который нужно получить после завершения перепланировки – технический план. Несмотря на одинаковый термин в названиях (технический), указанный документ кардинально отличается от экспертного заключения. Техплан фиксирует планировку и характеристики помещения для учета этих данных в ЕГРН (кадастр). Техзаключение, напротив, применяется исключительно для целей согласования перепланировки. Документ будет нужен и для подготовки технического плана, прохождения кадастрового учета. Соответственно, существенно отличается и содержание указанных документов.

Требования к содержанию технического заключения для перепланировки нежилого помещения в МКД утверждены Постановлением № 508-ПП.
Требования к содержанию технического заключения для перепланировки нежилого помещения в МКД утверждены Постановлением № 508-ПП.

Где заказать техническое заключение о безопасности перепланировки

Согласно Постановлению № 508-ПП, заключения могут оформляться следующими способами:

  • через автора проекта дома (если о нем есть данные, либо компания-автор не прекратила существование),если работы затрагивают несущие конструкции или деревянные полы (перекрытия);
  • через уполномоченную организацию, отобранную МЖИ, если нет сведений об авторе проекта дома, а перепланировка  связана с затрагиванием несущих конструкций, в том числе устройством антресоли, демонтажом участков стеновых панелей панельных домов, а также при производстве работ в зданиях с деревянными перекрытиями.;
  • через проектную организацию, состоящую в СРО (такой вариант допустим при узаконивании завершенной перепланировки), во всех остальных случаях.

Данные об авторе проекта можно узнать исходя из серии и года постройки дома, из содержания техпаспорта БТИ, из других источников. Если заключение оформляет проектная или экспертная организация, она должна указать в документе сведения о членстве в СРО. Это обязательное требование Постановления № 508-ПП.

Разъяснения эксперта. Собственник, намеренный согласовать перепланировку, может снять с себя прохождение обязательных процедур, оформление документов. Бюро «РекПир» предлагает услуги «под ключ» по подготовке документации и прохождению согласований. Собственник заключает договор, указывает полномочия по представительству интересов в доверенности. Далее всеми документами и процедурами займутся наши сотрудники.

На каком этапе согласований нужен документ

Техническое заключение может оформляться:

1) до проведения работ по переустройству и(или) перепланировке, т.е. перед подготовкой проектной документации

2) по факту выполненных работ по переустройству и(или) перепланировке.

Разъяснения эксперта. Как указано в Постановлении № 508-ПП, в техзаключение могут включаться решения по изменениям фасадов (если такие работы предусмотрены проектом). Например, перепланировка в нежилом помещении МКД может включать обустройство входа с улицы. Для этого нужен новый проем в стене здания, что может сказаться на несущей способности конструкций, на облике фасада. Для указанных работ нужно получить разрешение не только в жилищной инспекции, но и в Москомархитектуре.

В состав технического заключения входит несколько схем и планов, других графических материалов.
В состав технического заключения входит несколько схем и планов, других графических материалов.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Документ Ссылка
1 ТЗ на проектирование реконструкции фасадов Скачать
2 Образец технического заключения Скачать
3 Образец технического плана на часть помещения Скачать
4 Образец технического паспорта Скачать
5 Административный регламент кадастрового учета Скачать
6 Инструкция для регистрации через МФЦ Скачать
7 Проект перепланировки Скачать
8 Образец заявления о согласовании перепланировки Скачать

Порядок оформления технического заключения о допустимости перепланировки до начала работ

О правилах заполнения документации и обязательных процедурах до начала согласований перепланировки читайте в других материалах на нашем сайте. В общий перечень действий может входить:

  • оформление согласия на изменения перепланировки от всех собственников или нанимателей помещения;
  • заказ проекта на перепланировку в компании, имеющий членство (допуск) СРО;
  • получение протокола с согласием собственников помещений МКД, если проектные решения предусматривают работы на общедомовом имуществе;
  • получение копии техпаспорта БТИ, который нужен для получения разрешения в жилинспекции (документ не нужен, если сведения технического учета БТИ внесены в столичный регистр недвижимого имущества);
  • получение техзаключения у автора проекта дома, либо у организации, уполномоченной МЖИ, либо в проектной компании, состоящей в СРО.

После завершения работ, выполненных без разрешения МЖИ, техническое заключение может оформить Бюро “РекПир” (но только в случае, есои н затронуты несущие конструкции, деревянные полы). Примерный образец технического заключения перепланировки можно посмотреть в списке полезных документов этой статьи. Однако отметим, что документ заполняется индивидуально под особенности помещения, состояние инженерных систем и конструкций. Содержание разделов техзаключения также может отличаться даже для примерно одинаковых помещений, перечня работ. Поэтому образец можно учитывать в справочных целях, чтобы узнать о нюансах согласования перепланировок.

Оформление технического заключения на ранее выполненные работы

Для выводов о безопасности и допустимости перепланировки в содержании техзаключения будет указано:

  • о реальном состоянии помещений, инженерных систем и конструкций до начала работ;
  • о списке работ, с учетом ограничений и запретов Постановления № 508-ПП;
  • о планировке помещения после завершения работ;
  • о расчетах нагрузок, которые выполнили и обосновали проектировщики, инженеры;
  • о видах и характеристиках материалов, которые выбраны проектной организацией;
  •  о требованиях пожарной, строительной и иной безопасности.

Требования к техническому заключению для согласования перепланировок также указаны в приложении № 3 к Постановлению № 508-ПП.

Исходные данные

Подготовка технического заключения осуществляется на основании договора с собственником или его представителем. Для оформления документа будет проведено обследование,  изучены сведения ЕГРН и техпаспорта БТИ. Обязательно проверяются данные из проекта МКД, поскольку там описаны особенности расположения и крепления конструкций, несущие нагрузки, другие важные моменты.

В техническом заключении эксперты указывают вывод о безопасности и допустимости перепланировки. Это является основанием для получения разрешения в МЖИ.
В техническом заключении эксперты указывают вывод о безопасности и допустимости перепланировки. Это является основанием для получения разрешения в МЖИ.

Обследования, расчеты

Чтобы оценить последствия выполненной перепланировки для конструкций и систем МКД, экспертам нужно выполнить:

  • осмотр помещения, сетей и конструкций, узлов и соединений, на которых может сказаться перепланировка;
  • инструментальные обследования на месте (сопровождаются подготовкой выводов о состоянии несущих и ненесущих конструкций и узлов, о наличии или отсутствии повреждений и трещин, об износе, о других сведениях);
  • расчеты по износу, несущей способности и допустимым нагрузкам, по другим показателям;
  • обследование элементов и конструкций фасада.

Обследования и осмотр выполняют эксперты, техники, инженеры и другие специалисты. Результаты указанных работ включаются в содержание техзаключения с выводами представителей комиссии.

Обязательные разделы технического заключения по перепланировке помещения в МКД

Документ заполняется по разделам, исходя из требований Постановления № 508-ПП. В состав текстовых разделов технического заключения входит:

  • общие данные о многоквартирном доме (год возведения, серия, этажность, тип перекрытий и конструкций, о помещениях над и под объектом, где будет проводиться перепланировка);
  • перечни работ в помещении (они должны соответствовать приложению 1 к Постановлению № 508-ПП);
  • решения и оценка по работоспособности систем и инженерного оборудования;
  • данные о проектной мощности электропотребления (если проект предусматривает установку электроплиты или дополнительного электрооборудования);
  •  описание решений по противопожарной безопасности и защите;
  • описание решения по требованиям доступности маломобильным категориям граждан;
  • результаты обследований с выводами специалистов (о состоянии конструкций, элементов инженерного оборудования и т.д.).

Точный перечень данных в текстовой части техзаключения будет определен после анализа исходных данных о здании и помещении, проектных решений.

Техническое заключение основано на результатах обследования нежилого помещения после выполненной перепланировки.
Техническое заключение основано на результатах обследования нежилого помещения после выполненной перепланировки.

В состав графической части технического заключения по 508-ПП входят:

  • чертежи деталей и узлов;
  • чертежи с конструктивными решениями и расчетами;
  • поэтажный план с экспликацией с указанием площади помещения (для вновь построенных домов можно включить план из выписки ЕГРН);
  • план помещения с первоначальной планировкой до начала работ (с экспликацией в масштабе М 1:100 или М 1:50);
  • схематический план с отображением демонтажных и монтажных работ (М 1:25) с размерами помещений;
  • план помещения после завершения всех работ (М 1:100 или М 1:50), без указания оборудования и элементов, которые изначально не указываются в техпаспорте.

Если меняется облик фасада, в графическую часть техзаключения дополнительно входит:

  • ситуационный план (М 1:2000);
  • поэтажный план (М 1:100 или М 1:50) с отображением мест выполнения работ на внешних конструкциях;
  • чертежи фрагментов и элементов фасадов;
  • фотомонтаж исходного и текущего облика фасада;
  • схема генплана территории (если там предусмотрены изменения при фасадных работах).

В состав приложений техзаключения входит копия выписки о членстве в СРО, справка или акт о выполнении работ, связанных с установкой, демонтажом или перестановкой газового оборудования.

Разъяснения эксперта. В техзаключении эксперты указывают законы, подзаконные и нормативно-технические акты, которые имеют отношение к безопасности работ, обследованиям и расчетам. Это могут быть и различные СП, ГОСТ, СанПин, другие руководящие документы. Перечень указанных актов зависит от особенностей и мест проведения работ по перепланировке.

Выводы и рекомендации экспертов

Исходя из результатов проверки проектных решений, обследований и расчетов, техническое заключение может содержать:

  • вывод о безопасности и допустимости перепланировки по представленному проекту;
  • вывод о недопустимости работ по перепланировке;
  • заключение о допустимости перепланировки при условии учета выводов о дополнительных мерах безопасности, по усилению конструкций, по дополнительным требованиям.

В Постановлении № 508-ПП не указано, в каком формате изготавливается техзаключение. Это может быть письменный или электронный документ.

Куда передается готовый документ

Вместе с проектом техническое заключение передается в жилищную инспекцию. Срок проверки документов и выдачи разрешения на перепланировку составляет 25 дней (может быть продлен до 40 дней). В части работ по изменению фасадов техзаключение и проект направляются еще и в Москомархитектуру. Обе указанные процедуры осуществляется бесплатно.

Разъяснения эксперта. Если в заключении указан вывод о недопустимости работ, проектировщики могут заново оформить проект, выбрать другие или дополнительные решения. Приступать к работам при отрицательном заключении и без разрешения МЖИ недопустимо. Это грозит привлечением к административной ответственности. Также собственника могут заставить устранить нарушения, привести помещение в исходное состояние. Росреестр не внесет новые данные в ЕГРН, перепланировка не была согласована или узаконена.

В текстовой части технического заключения описывается текущее состояние здания, отдельных конструкций и узлов, инженерных систем.
В текстовой части технического заключения описывается текущее состояние здания, отдельных конструкций и узлов, инженерных систем.

Особенности оформления технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки после завершения работ

Сложности, связанные с производством перепланировки без оформленного разрешения, можно решить путем узаконивания. С этой целью необходимо обратиться за техническим заключением. Проект в данном случае не нужен, поскольку работы фактически завершены. Можно получить акт о завершенной  перепланировке, если:

  • выполненные работы не запрещены по перечню Постановления № 508-ПП;
  • если производство перепланировки не ухудшило состояние конструкций, не привело к ненадлежащей работоспособности систем, инженерного оборудования;
  • если несогласованные работы не повлекли причинение ущерба имуществу, вреда жизни и здоровью людей;
  • если не были нарушены иные требования нормативных и нормативно-технических актов.

Выводы о соответствии и допустимости перепланировки будут отражены в содержании технического заключения. Процесс обследований и заполнения документа будет соответствовать правилам, описанным в предыдущих разделах статьи.

Куда передается готовый документ

В большинстве случаев наличие положительного техзаключения гарантирует успешное согласование в МЖИ. Заявитель получит приемочный акт, сможет пройти заключительную стадию – кадастровый учет в Росреестре (для этого инженеры Бюро «РекПир» оформят технический план).

Если жилищная инспекция вынесла отказ, можно пройти процедуру узаконивания через суд. В этом случае техническое заключение нужно представить как доказательство. Специалисты «РекПир» помогут пройти административное или судебное согласование, доказать безопасность завершенной перепланировки.

Кейсы Бюро “РекПир”

Кейс 1. В 2022 год проектировщики Бюро “РекПир” оформили проектную документацию на перепланировку нежилого помещения (магазин), где были деревянные перекрытия. По итогам обследований было оформлено положительное техническое заключение, после чего МЖИ выдало разрешение на перепланировку.

Кейс 1

Кейс 2. В 2021 году Бюро “РекПир” выполнило заказа на оформление проекта и получение технического заключение для перепланировки помещения под магазин на 1 этаже МКД. Документ требовался, так как в помещении был сделан проем в несущей стене. Все процедуры и согласования прошли успешно, а готовый результат наши эксперты передали заказчику.

Кейс 2

Услуги Бюро «РекПир»

Цена проекта и технического заключения на перепланировку рассчитывается индивидуально, исходя из требований ТЗ, вида и характеристик помещения, перечня работ. Кроме оформления указанных документов, Бюро «РекПир» предлагает:

  • сопровождение всех согласований, которые нужны для производства перепланировки;
  • помощь в устранении предписаний от жилищной инспекции, ДГИ и других ведомств;
  • оформление проектов на системы защиты по пожарной безопасности, если это необходимо для помещения;
  • изготовление техпланов для Росреестра (это обязательно после перепланировки).

Примерную цену технического заключения на перепланировку и других видов документов смотрите ниже.

№ п/п Услуга, документ Предварительная стоимость
1 Оформление технического заключения от 25 000 руб.
2 Оформление проекта перепланировки от 20 000 руб.
3 Инженерные изыскания от 30 000 руб.
4 Сопровождение кадастрового учета и регистрации от 10 000 руб.
5 Оформление технического плана от 15 000 руб.

Заключение

  • Техническое заключение – это документ, который подтверждает безопасность (допустимость) работ по перепланировке. Требования к оформлению, содержанию графической и текстовой части технического заключения указаны в Постановлении № 508-ПП.
  • Заказать заключение можно в экспертной или проектной организации, у автора проекта МКД (если он известен и существует).
  • Вместе с остальной документацией техзаключение передается на согласование в жилищную инспекцию.

Помощь в оформлении заключения и другой документации для перепланировки окажут сотрудники Бюро «РекПир».

Список использованной литературы

  • Жилищный кодекс РФ (скачать)
  • Градостроительный кодекс Москвы (скачать)
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройств и перепланировки…» (скачать)
Оцените статью
СМ Оценка