Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости

При осуществлении процедуры оспаривания кадастровой стоимости (КС) необходимо изменить её размер до рыночной цены. Это необходимо, потому что от этого зависит размер арендных платежей, налоговые исчисления и другие обязательные расходы.

Что такое кадастровая стоимость

Отчет об оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков является официальным документом. Готовится он уполномоченным специалистом — экспертом-оценщиком недвижимости. Этот документ содержит необходимые сведения, о том или ином объекте, которые потом вносятся в ЕГРН.

Кадастровую стоимость можно успешно применять в гражданско-правовых сделках, но это необязательно. Еще данные показатель используется для расчета размеров уплаты налога на недвижимость и землю. Тем самым, чем больше КС, тем большую сумму налога оплатит собственник.

Чтобы определить стоимость, специалист изучает непосредственно сам объект и рынок, а также документы БТИ и сведения, содержащиеся в ЕГРН. Также проводится обследование объекта — ведь только так можно узнать текущее техническое состояние и другие характеристики, которые помогут в оценке стоимости.

Уже давно известно, что величина кадастровой стоимости может сильно отличаться от рыночной. Именно это и является основным поводом для оспаривания. Если же разница незначительна, то смысл теряется.

Отчет об оценке КС должен содержать точные расчеты, приводящие к определенной стоимости на данный момент (при учете всех факторов). Основные моменты, которые, согласно Федеральному закону №135-ФЗ, должны быть в отчете:

• номер отчета, дата его подготовки;
• данные об эксперте-оценщике;
• цель проведения оценки;
• точное описание оцениваемого объекта;
• если объект принадлежит юридическому лицу — реквизиты организации и балансовая стоимость объекта;
• все данные, которые использовались для оценки стоимости;
• порядок проведения оценки, использованные методы;
• дата определения конечной стоимости.

Кроме того, все страницы отчета об оценке должны быть пронумерованы, а он сам должен быть предоставлен заказчику в прошитом виде (исключение — электронная форма документа). В отчете должны быть также подписи и печати всех экспертов-оценщиков, участвующих в его подготовке.

Мнение эксперта. Государственная кадастровая оценка недвижимости и ее итоги являются публичными и доступны каждому. Но вот внести свои возражения, либо подать документы, отражающие какие-либо особенности объекта, собственник может только до того, пока отчет не будет утвержден и гос органы не подадут все сведения в Росреестр.

Нормативно-правовая база оценки

• Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (скачать);
• Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (скачать);
• Приказ Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 “Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости” (скачать);
• Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 “Об утверждении федерального стандарта оценки “оценка недвижимости (ФСО № 7)” (скачать).

Зачем оспаривать кадастровую стоимость

Как и было сказано ранее, оспаривать КС (кадастровую стоимость) стоит для того, чтобы сделать ее величину равной или почти равной рыночной стоимости объекта.

Преимуществами успешного оспаривания для собственника являются:

• перерасчет величины налога на недвижимость;
• уменьшение арендной платы;
• экономия денежных средств.

По результатам оценки также могут быть внесены изменения и в локальные документы организации, бухгалтерские ведомости и отчеты. Так как все обновленные данные автоматически будут занесены в ЕГРН, на их основании можно разрабатывать различные программы и проекты.

Комментарий эксперта. При заполнении налоговой декларации на уплату имущественного налога, юридическое лица всегда использует данные из ЕГРН. Поэтому необходимо периодически заказывать выписку и следить за изменением кадастровой стоимости.

Кто может подать заявление на оспаривание кадастровой стоимости

С заявлением могут обратиться как сам собственник объекта, так и его доверенное лицо. Также законодательно разрешена подача такого заявления на оспаривание арендатору объекта, если это в его интересах. Например, он бы хотел снижения арендной платы.

В случае, если собственник сам имеет возможности проводить процедуру оспаривания, он может оформить доверенность на своего представителя. В качестве представителя рекомендуем вам выбрать эксперта-оценщика бюро “РекПир”. Они не только поможет в сборе необходимых документов и подготовке отчета, но и сможет представлять ваши интересы в комиссии по оспариванию или суде.

В настоящее время для определения суммы налога на недвижимости используется кадастровая стоимость

Оспаривание кадастровой стоимости юридическим лицом

Если ранее вы никогда не сталкивались с процедурой оспаривания, то из-за отсутствия знаний некоторых нюансов законодательства у вас могут возникнуть некоторые сложности. Именно поэтому мы советуем для оспаривания КС обратиться к экспертам бюро “РекПир”.

Итак, ваши действия следующие;

• получение официальной выписки ЕГРН;
• заказ отчета о рыночной стоимости у эксперта-оценщика;
• подача заявления и отчета в комиссию при Росреестре;
• в случае отказа — подача иска в суд;
• по окончании процедуры оспаривания Росреестр внесет новые данные в ЕГРН.

Давайте подробнее. Первое, что нужно точно сделать — это получить выписку из ЕГРН в Росреестре. Почему? Так как выписка не только содержит данные о текущей величине кадастровой стоимости, но и может подтвердить ваше право собственности на объект недвижимости.

Есть три варианта получения выписки: через Госуслуги, напрямую в Росреестре или же через МФЦ. Обращайтесь к специалистам бюро “РекПир” и вы получите выписку всего в течение одного дня!

Предупреждаем, что за получение выписки ЕГРН следует оплатить гос пошлину. Ее величина зависит от того, получаете вы документ в бумажном либо в электронном виде.

Заказать отчет о рыночной стоимости собственник должен для того, чтобы подтвердить тот факт, что величина кадастровой стоимости завышена. Только специалист в области такой оценки может подготовить такой отчет.

С целью проверки достоверности данных, которые указываются в отчете, эксперт проводит анализ всей имеющейся документации на объект. Кроме того, он также проводит обследование объекта в натуре. И уже затем готовится сам отчет о рыночной стоимости. При этом обычно сравнивается два показателя цены.

Мнение эксперта. Если рыночная стоимость объекта равна кадастровой стоимости или, наоборот, ниже ее — оспаривать ее не стоит, так как это будет бессмысленно.

Подача заявления в комиссию Росреестра

Перед подачей иска в суд следует сначала подать документы в межведомственную комиссию Росреестра. Такие комиссии находятся в каждом регионе страны. Есть несколько способов подачи:

• обращение напрямую в управление Росреестра;
• через официальный сайт Росреестра в интернете;
• с помощью сервиса Госуслуг;
• выслать почтой.

Сотрудники межведомственной комиссии, после получения пакета документов от собственника, тщательно их изучают. Если все верно, то собственнику придет уведомление о месте и времени проведения заседания. Периодичность таких заседаний составляет где-то 2-3 раза в месяц. Собственник или его представитель могут также принимать участие в работе комиссии.

Срок рассмотрения документов по оспариванию составляет 30 дней. Если комиссия решила утвердить заявление собственника об оспаривании, то суд и не потребуется. Но вот если был получен отказ, то следует подавать иск в суд об оспаривании данного решения.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Эта стадия не нужна в случае, если от комиссии при Росреестре было получено согласие и заявление собственника об оспаривании было удовлетворено. В суд подается аналогичный пакет документов, только к иску еще добавляется отказ комиссии в оспаривании.

На судебном заседании рассматривается и сравнивается два показателя стоимости. В том случае, когда рыночная стоимость будет ниже, то суд удовлетворит иск собственника. Судебное решение вступает в законную силу через 10 дней. После этого собственник уже может подавать данные в Росреестр.

Тогда и наступает заключительная стадия — обновление сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН. Основанием для этого как раз и становится либо решение суда, либо решение комиссии по оспариванию. С момента внесения данных кадастровая стоимость считается пересмотренной.

Перерасчет можно произвести за предыдущие периоды, но вот за прошлый год — нельзя.

Комментарий эксперта. Обновленные сведения о кадастровой стоимости, отраженные в ЕГРН будут действовать до тех пор, пока не будет проведена следующая государственная оценка стоимости.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости для физического лица

Подавать заявление для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости могут не только юридические, но и физические лица. Порядок действий тот же самый, что и описан выше в статье — также пишется заявление, заказывается выписка ЕГРН и отчет о рыночной стоимости у оценщика.

Основное отличие заключается в том, что документы для оспаривания сразу подаются в суд, минуя комиссию. Это, конечно, довольно  существенно снижает время процесса оспаривания.

Затем, для расчета суммы налогов используется сниженная величина итоговой кадастровой стоимости объекта по кадастровому номеру.

Список необходимых документов

Почему стоит выбрать бюро “РекПир”

Бюро “РекПир” — это команда экспертов в различных областях — проектировании, кадастровых работах, согласовании в госорганах. Имеет богатый опыт и базу довольных заказчиков из более чем 3 тысяч человек.

Мы работаем следующим образом:

• тщательно исследуем ваш объект и предоставленные документы;
• готовим коммерческое предложение;
• обговариваем все сроки и окончательную стоимость, заключаем договор;
• проводим все необходимые работы в соответствии с планом.

Имеем богатый опыт взаимодействия с кадастровыми органами, также обширную судебную практику оспаривания кадастровой стоимости в суде.

Стоимость услуг

Кейсы нашей компании

Кейс 1. Оспаривание кадастровой стоимости объекта в суде

Всего за 5 дней специалистам бюро “РекПир” удалось собрать весь пакет документов, необходимых для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости, владелец которой — физическое лицо. В итоге процедура оспаривания была проведена в суде, получено положительное решение суда. Экономия на налогах составила около 30 000 рублей.

Кейс 2. Снижение кадастровой стоимости участка

Собственник обратился в бюро “РекПир” для оспаривания кадастровой стоимости. В итоге было проведено оспаривание сразу же в судебном порядке. На основании правильно подготовленного отчета величина кадастровой стоимости была снижена. Далее собственник смог понизить величину арендной платы и сумму налога на землю.

Часто задаваемые вопросы

Вывод

Оспариванием кадастровой стоимости является снижение его цены (на один уровень с рыночной). От величины кадастровой стоимости зависит сумма арендных платежей, а также сумма налога на недвижимость и земельного налога.

Порядок оспаривания недвижимости и земли очень схож у физических лиц и юридических лиц порядок одинаковый. Разница заключается только в том, что для физических лиц нет такого этапа оспаривания, как заседание комиссии Росреестра и они сразу же подают в суд для снижения. После получения положительного решения комиссии или суда идет заключительная стадия — внесение новых данных о стоимости в ЕГРН.

Список источников

• Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (скачать);
• Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (скачать);
• Федеральный закон от 4 июля 2007 г. № 221-ФЗ “О кадастровой деятельности” (скачать);
• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (скачать);
• Приказ Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 “Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости” (скачать);
• Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 “Об утверждении федерального стандарта оценки “оценка недвижимости (ФСО № 7)” (скачать).