Оценка недвижимости для снижения кадастровой стоимости

Если вы хотите точно и гарантированно снизить сумму налога (имущественного или земельного), вам необходимо произвести оценку и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. Обычно такую процедуру не проводят с целью выявления каких-либо нарушений в механизме определения кадастровой стоимости.

Для уменьшения кадастровой стоимости (КС) объекта недвижимости или земельного участка, собственнику стоит предварительно узнать его рыночную стоимость. Её расчетом занимаются профессиональные оценщики. Они готовят отчет об оценке рыночной стоимости, которые впоследствии можно использовать для снижения в суде или комиссии при Росреестре.

Цели проведения оценки недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

При реализации сделок по купле-продаже, оформлению гражданско-правовых договоров и другой документации, физические и юридические лица часто сталкиваются с таким показателем, как рыночная стоимость. Рассчитать ее можно и самостоятельно, и с помощью эксперта-оценщика, так как стороны могут согласовывать условия договора самостоятельно.

С определением КС все обстоит несколько иначе. Данный показатель определяется только государственными органами. При этом собственник объекта недвижимости (земельного участка) может повлиять на показатель КС несколькими способами:

• подать требуемую документацию и пояснения об особенностях объекта в бюджетное учреждение в процессе проведения государственной оценки недвижимости;
• подать заявление на перерасчет и снижение КС, если она превышает рыночную;
• подождать проведения следующей государственной оценки — после этого КС может измениться как большую, так и в меньшую сторону.

Причина, по которой КС может превышать рыночную — особенности проведения оценки. В бюджетном учреждении не проводится ни обследование объекта, ни его осмотр в натуре. Оценка осуществляется после изучения имеющихся документов и информации по объекту — год постройки или образования, тип и основные характеристики.

При расчете показателя КС бюджетное учреждение использует показатель средней рыночной стоимости недвижимости по региону, но не учитывает индивидуальные характеристики и фактическое состояние объекта (земельного участка). Поэтому в большинстве случаев кадастровая стоимость будет превышать рыночную.

Даже после того, как собственник успешно пройдет процедуру оспаривания кадастровой стоимости, в ходе следующей государственной оценки она снова может вырасти. Законодательство обязывает бюджетное учреждение учитывать рыночную стоимость объектов, по которым проводилось оспаривание. Однако в реальности нередки ситуации, когда это не делается.  таких случаях все нужно делать заново — собственник готовит и подает заявление и отчет и требует снижения КС.

Мнение эксперта. Если кадастровая стоимость превышает рыночную, это не значит что бюджетное учреждение ошиблось или неправильно применило нормы законодательства при расчете. На самом деле это напрямую зависит от недостатка формул и методик расчета, которые не учитывают фактическое положение вещей.

С целью защиты интересов собственников, был введен специальный механизм оспаривания результатов государственной оценки. А главное и единственное доказательство несоответствия цены на рынке и кадастровой стоимости — отчет о рыночной стоимости, подготовленный профессиональным экспертом-оценщиком.

Основные понятие, используемые при оспаривании КС, отражены в таблице ниже.

Что дает оценка объекта недвижимости

При проведении независимой оценки изучаются также документы и сведения об объекте недвижимости или земельном участке. Сейчас одним из наиболее важных методов определения рыночной стоимости является проведение реального обследования здания, помещения, земельного участка либо другого объекта недвижимости.

Визуальное обследование объектов помогает:

• выявить реальные показатели износа объекта;
• учесть планировку объекта, изменения в дизайне и отделке (если они были проведены), либо другие показатели;
• учесть местоположение объекта, удаленность от города, инфраструктуру, степень благоустройства и другие показатели.

После получения данных об имеющихся фактических характеристиках объекта или земельного участка, оценщик занимается поиском похожих предложений на открытом рынке и сравнивает информацию касательно их стоимости. В этом случае точно будет получен объективный показатель рыночной стоимости.

Стоит учесть тот факт, что повлиять на выводы эксперта-оценщика нельзя. Он отвечает за достоверность данных, представленных в отчете и несет ответственность за представление заведомо ложных сведений. Поэтому собственнику не имеет смысла просить искусственно занизить рыночную стоимость, чтобы максимально снизить КС.

Главным законодательным актом, учитывающим требования к подготовке отчета оценщиком и оспаривание кадастровой стоимости являются Федеральный закон №237-ФЗ и №218-ФЗ. Последним руководствуются сотрудники Росреестра для обновления сведений в ЕГРН.

Кто может провести оценку для оспаривания кадастровой стоимости

В некоторых случаях, для определения рыночной стоимости объекта, не требуется обращение к эксперту-оценщику. Примером может послужить совершение сделки купли-продажи. В договорах таких сделок можно прописать любую стоимость. Но логично, что собственник хочет продать свою собственность как можно дороже, а вот покупатель наоборот, хочет снизить цену. Стороны договариваются, находят компромисс и определяют стоимость объекта, которая устроит всех. Она конечно может отличаться от рыночного показателя, но обычно это отклонение несущественно.

Все происходит по-другому тогда, когда показатель рыночной стоимости требуется выявить официально. При оценке показателя стоимости эксперт использует специальные методики и предоставляет наиболее объективный показатель. Данные о результатах оценки указываются не в договоре, а в отчете, а он является официальным документом. Поскольку оценщик ответственен за предоставление достоверных и объективных результатов, его отчет можно использовать в суде либо при проведении процедуры оспаривания кадастровой стоимости в комиссии.

Мнение эксперта. Основная причина для оспаривания кадастровой стоимости — это возможность снизить налоги на недвижимость и землю. В Налоговом кодексе РФ установлены базовые ставки налогообложения, а кадастровая стоимость — обязательный показатель для проведения расчетов.

Однако, если разница между рыночной и кадастровой стоимостью является минимальной, то снижение сумм налогов после проведения процедуры оспаривания тоже будет минимальным. Поэтому лучше всего перед началом процедуры оценить возможное снижение и выгоду для собственника.

Пошаговая инструкция по оспариванию кадастровой стоимости

Процедура оспаривания КС действует уже более 10 лет. Государство значительно упростило эту процедуру для собственников. Комиссии при Росреестре не всегда соглашались снизить кадастровую стоимость, и это вынуждало заявителей проводить оспаривание в судебном порядке. В настоящее время в составе комиссии есть и оценочные компании и представители СРО оценщиков. То есть шансы получить положительное решение возросли. Главным доказательством для заявителя является отчет об оценке рыночной стоимости.

Заседания уполномоченных комиссий проводятся раз в месяц. Дата рассмотрения спора по объекту направляется собственнику с уведомлением. Также он может узнать эти данные самостоятельно на сайте регионального Управления Росреестра. Если собственник лично не может присутствовать на заседании, он может заранее оформить доверенность для своего представителя. Очень часто личное присутствие собственника вовсе и не обязательно — достаточно предоставить все документы.

Узнаем стоимость объекта по кадастру

Если собственник ранее за занимался процедурой оспаривания, лучше всего обратиться к услугам представителя. Данные услуги оказывает бюро “РекПир”. Специалисты нашей компании имеют богатый опыт оспаривания и знают обо всех нюансах действующего законодательства.

Кроме того, юристы нашего бюро имеют обширную судебную практику успешного оспаривания. Мы сами запросим и подготовим требуемый пакет документов, составим заявление для комиссии или иск в суд, представим ваши интересы во всех инстанциях.

Перед этим стоит проверить тот факт, выгодна ли собственнику процедура оспаривания. Для этого устанавливается действующий показатель КС, который сравнивается с рыночной стоимостью. Данную информацию лучше всего получить из выписки ЕГРН. Ее можно получить следующими путями:

• через МФЦ;
• через Госуслуги;
• на официальном сайте Росреестра.

Для онлайн запроса выписки ЕГРН используется ЭЦП либо учетная запись, зарегистрированная в личном кабинете Госуслуг. В результате собственник получит выписку ЕГРН в электронном виде, заверенную электронной цифровой подписью специалистов Росреестра.

Данную выписку может запросить и доверенное лицо собственника. В выписке указывается КС объекта и право собственности на объект или участок. Именно поэтому данный документ является обязательным при проведении оспаривания.

После получения выписки следует сравнить кадастровую стоимость с рыночной. При этом сразу прибегать к услугам оценщика вовсе не обязательно. Можно провести самостоятельную проверку предложений на рынке недвижимости и сравнить показатели. Если превышение значительное, тогда стоит заказать отчет о рыночной стоимости у оценщика.

Проводим оценку объекта

Если при предварительной оценке стоимости была выявлена большая разница между кадастровой и рыночной стоимостью, собственнику следует заказать отчет об оценке. Подготовкой документа занимаются профессиональные оценщики, эксперты, состоящие в СРО. Такого специалиста легко можно найти в любом крупном городе страны. Процесс определения рыночной стоимости состоит из следующих этапов:

• заключение договора о проведении оценки, передача оценщику всех документов по объекту (правоустанавливающие документы, договора, выписка ЕГРН и др.);
• после того, как оценщик провел анализ документов, он выезжает на объект для обследования, оценивает реальное состояние объекта или ЗУ (земельного участка), выявляет его основные характеристики;
• данные, которые были получены, оценщик анализирует и сверяет со стоимостью предложений на рынке недвижимости;
• готовится отчет об оценке рыночной стоимости, в нем обязательно указывается его рыночная стоимость, выводы и обоснования эксперта, используемые методики и формулы расчета.

В отдельных случаях экспертом-оценщиком применяется метод фактических затрат — их понес собственник для строительства объекта либо изменения его показателей.

Так как оценщик несет полную ответственность за данные, указанные в отчете, то можно быть уверенным, что показатель рыночной стоимости точно будет подтвержден и все выводы будут верными.

Готовим документы для оспаривания

Перечень документов, которые необходимы для оспаривания, целиком зависит от того, в какую инстанцию обращается собственник. Если собственником является физическое лицо, в этом случае есть два способа оспаривания — через комиссию при Росреестре или через суд. Если же собственник — юридическое лицо, то оспаривание производится через комиссию. А вот уже если она откажет в оспаривании, то это решение можно оспорить в судебном порядке.

Итак, основные документы, требуемые для оспаривания кадастровой стоимости:

• заявление в комиссию, предоставленное собственником или его доверенным лицом;
• заявление в суд для оспаривания;
• отчет о рыночной стоимости объекта или земельного участка;
• выписка ЕГРН.

Для того, чтобы подтвердить право собственности на объект или ЗУ, достаточно и выписки ЕГРН. Если же объект был давно возведен и ранее не стоял на кадастровом учете, в этом случае понадобятся — свидетельство о праве собственности, свидетельство на наследство, решение суда и др.

Обращаемся в комиссию для оспаривания

Если объект принадлежит физическому лицу (у него есть право выбора инстанции), лучше всего сначала все же подать документы в комиссию при Росреестре и только потом обращаться в суд. Комиссии осуществляют свою работу по региональным принципам. Адрес подачи документов собственник может узнать на официальном сайте Росреестра.

Обычно срок рассмотрения заявления не превышает 30 дней. В заседании возможно личное присутствие собственника или его доверенного лица, так как он может дать некоторые разъяснения по своему объекту. В случае, если комиссия вынесет положительное решение, кадастровая стоимость будет снижена до рыночной величины и внесена в ЕГРН. Если решение было отрицательным, то процедуру оспаривания можно продолжить в суде.

Судебное оспаривание

В судебном порядке рассматриваются:

• заявления от собственников о снижении показателя КС до уровня рыночной;
• заявления об оспаривании отказов Комиссий при Росреестре.

Подавать документы следует в районный суд, расположенный по месту нахождения объекта недвижимости или земельного участка. Также, как и в Комиссию, в суд может обратиться либо сам собственник, либо его представитель (с доверенностью).

Суд тщательно изучает отчет об оценке, назначает его экспертизу. После этого, если нет сомнений в достоверности сведений, он приравняет кадастровую стоимость, которая была указана в отчете, к рыночной стоимости объекта. Согласно решению суда, Росреестр также обновит данные и в ЕГРН. И уже в следующий раз, когда ИФНС будет производить расчет налогов, она будет применять уже обновленный показатель КС. При излишне уплаченных налогах будет произведен перерасчет.

Мнение эксперта. Периодичность проведения государственной оценки недвижимости — 1 раз в пять лет. Конечно, если случаи, когда она производится чаще. К примеру, в Москве она может, в соответствии с решением властей, проводится 1 раз в 2 или в 3 года — все зависит от основании и объектов оценки.

При проведении следующей оценки бюджетному учреждению необходимо учитывать и результаты оспаривания КС. Если после оценки случится так, что этот показатель снова превысит рыночный, собственник может снова заказать отчет об оценке и пройти всю процедуру заново.

Как узнать новую кадастровую стоимость после оспаривания

Если при проведении оспаривания КС она была снижена, это легко можно проверить в выписке ЕГРН. Еще несколько лет назад для этого требовалось получить специальную справку о кадастровой стоимости.

В настоящее время данная информация содержится в выписке ЕГРН. Получить ее можно, направив запрос в Росреестр напрямую, либо через МФЦ или портал Госуслуг. Если собственник заметил, что по решению Комиссии или суда величина КС снижена, а в ЕГРН сведения так и не были изменены, ему стоит обратиться в Росреестр с просьбой разъяснить ситуацию.

Полезные документы

Услуги, предоставляемые бюро “РекПир”

Бюро “РекПир” занимается оказанием полный перечень услуг в сфере недвижимости, проектирования и кадастра. Мы не только подготовим необходимую проектную и техническую документацию, но и осуществляем сопровождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости. Мы поможем:

• выявить цели, требуемые для снижения КС;
• подготовить всю необходимую документацию, в том числе и отчет об оценке;
• провести процедуру оспаривания КС как через Комиссию, так и в суде.

Предварительные цены на наши услуги вы можете посмотреть в таблице ниже. Точную стоимость вы можете уточнить у них экспертов по номерам, указанным на сайте.

Кейсы

Кейс 1. Оспаривание кадастровой стоимости объекта в суде

Всего за 5 дней специалистам бюро “РекПир” удалось собрать весь пакет документов, необходимых для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости, владелец которой — физическое лицо. В итоге процедура оспаривания была проведена в суде, получено положительное решение суда. Экономия на налогах составила около 30 000 рублей.

Кейс 2. Снижение кадастровой стоимости участка

Собственник обратился в бюро “РекПир” для оспаривания кадастровой стоимости. В итоге было проведено оспаривание сразу же в судебном порядке. На основании правильно подготовленного отчета величина кадастровой стоимости была снижена. Далее собственник смог понизить величину арендной платы и сумму налога на землю.

Часто задаваемые вопросы

Вывод

Собственнику необходимо оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости или земельного участка, если наблюдается значительное превышение данного показателя над рыночной стоимостью. Процедура оспаривания может быть проведена либо в Комиссии при Росреестре, либо в суде. Наиболее эффективным методом является судебное оспаривание.

Для того, чтобы пройти данную процедуру, собственнику необходимо узнать точную кадастровую и рыночную стоимость объекта и заказать отчет от эксперта-оценщика. Перед составлением отчета он проводит обследование объекта (земельного участка) с целью выявления неких особенностей и нюансов.

Есть вопросы по вашему объекту? Вам нужна помощь в оспаривании? Просто обратитесь к экспертам и оценщикам бюро “РекПир”! Мы окажем помощь даже в самой сложной ситуации!

Список использованных источников

• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)
• Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать)
• Федеральный закон № 135-ФЗ (скачать)