Кадастровая стоимость как рассчитывается

Кадастровой стоимостью обладает каждый объект недвижимости и земельный участок, которые прошли государственную кадастровую оценку. Узнать ее можно с помощью многих способов — по выписке ЕГРН, по данным Публичной кадастровой карты (ПКК). Рассчитывается кадастровая стоимость в процессе проведения государственной кадастровой оценки. Если показатель кадастровой стоимости значительно превышает рыночную стоимость недвижимости, собственник имеет право его снизить. Для этого заказывается отчет у грамотного и квалифицированного оценщика, составляется заявление, с которым собственник обращается в Комиссию Росреестра или же сразу в суд. При успешном оспаривании новая кадастровая стоимость отразится в ЕГРН. Тем самым ее новая величина окажет влияние на расчет налогов, арендных платежей и другие аспекты.

Из статьи вы узнаете, как правильно рассчитать кадастровую стоимость, а также то, как можно точно и успешно ее оспорить.

Понятие кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – это официально установленная стоимостная оценка объекта недвижимости, которая используется в целях налогообложения, градостроительного планирования и в других государственных и муниципальных процессах. Это понятие имеет множество аспектов:

1. Юридическое значение – кадастровая стоимость устанавливается на основе законодательства и официальных методик оценки, предусмотренных государственными органами. Она фиксируется в государственном кадастре недвижимости и является юридически значимой величиной.
2. Отличие от рыночной стоимости – важно понимать, что кадастровая стоимость может отличаться от рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость определяется на основе условий рынка и может колебаться в зависимости от спроса и предложения, в то время как кадастровая стоимость обычно устанавливается на более длительный период и может быть менее чувствительной к краткосрочным рыночным изменениям.
3. Роль в налогообложении – одна из основных функций кадастровой стоимости — служить основой для расчета налогов на недвижимость. Она определяет налоговую базу, на основе которой владельцы недвижимости уплачивают налоги.
4. Использование в государственном управлении – кадастровая стоимость также используется для целей государственного управления, включая землеустройство, градостроительное планирование и регулирование земельных отношений.
5. Периодический пересмотр – кадастровая стоимость подлежит периодическому пересмотру для отражения изменений в рыночных условиях, инфраструктуре района или изменений в самом объекте недвижимости.
6. Процедура оспаривания – существует возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости через административные или судебные процедуры, что позволяет владельцам недвижимости защитить свои интересы в случае несогласия с оценкой.

Таким образом, кадастровая стоимость представляет собой комплексную и многофункциональную величину, которая играет ключевую роль в системе управления недвижимостью, налогообложении и градостроительном планировании.

Сейчас существует множество различных сервисов, предоставляющих данные о кадастровой стоимости. Однако, к их точности и оперативности предоставления данных есть множество вопросов. Мы разработали уникальный онлайн-сервис, который поможет получить не только величину кадастровой стоимости объекта, но и получить все основные данные по объекту в виде мини-выписки ЕГРН. Сервис доступен по ссылке: https://smway.ru/rosreestr.php. Для получения информации достаточно всего лишь кадастрового номера. Попробуйте наш сервис в действии прямо сейчас!

На какие объекты допускается снижение кадастровой стоимости

Снижение кадастровой стоимости может быть актуально для различных типов недвижимости, таких как земельные участки, объекты капитального строительства, а также отдельные помещения. Каждый из этих типов имеет свои уникальные характеристики и условия, влияющие на возможность и обоснование снижения кадастровой стоимости:

1. Земельные участки:

• изменение назначения участка. Если земельный участок теряет своё первоначальное функциональное значение (например, сельскохозяйственные угодья преобразуются в земли промышленного назначения), это может стать основанием для пересмотра его кадастровой стоимости.
•  ухудшение условий использования. Факторы внешней среды, такие как строительство промышленных объектов поблизости или изменение ландшафта, могут снизить привлекательность и, соответственно, стоимость земельного участка.
•  результаты независимой оценки. Если экспертная оценка показывает, что реальная рыночная стоимость участка ниже установленной кадастровой стоимости, это может послужить основанием для её пересмотра.

2. Объекты капитального строительства:

• физический износ и устаревание. С течением времени здания и сооружения изнашиваются, что может снизить их рыночную привлекательность и стоимость.
• потеря функциональных качеств. Изменения в структуре или функциональности объекта, например, устаревание технологий или несоответствие современным нормам, могут привести к необходимости снижения его кадастровой стоимости.
• изменение условий эксплуатации. Например, изменение транспортной доступности или инфраструктуры района может повлиять на стоимость объекта.

3. Помещения:

• техническое состояние и обслуживание. Помещения, требующие капитального ремонта или модернизации, могут быть оценены ниже, что обосновывает снижение их кадастровой стоимости.
• изменение внешних условий. Включают в себя ухудшение состояния здания, в котором находится помещение, изменения в окружающей инфраструктуре или снижение коммерческой привлекательности района.
• результаты независимой оценки. Аналогично другим типам недвижимости, результаты независимой оценки помещений могут послужить основанием для пересмотра кадастровой стоимости.

В каждом из этих случаев для снижения кадастровой стоимости необходимо инициировать процедуру её пересмотра, которая может включать в себя подачу соответствующего заявления и документов в уполномоченный орган, проведение независимой оценки и, при необходимости, оспаривание установленной кадастровой стоимости в административном или судебном порядке. Важно помнить, что критерии и условия для пересмотра кадастровой стоимости могут варьироваться в зависимости от законодательства конкретной страны или региона, а также от характеристик конкретного объекта недвижимости.

Кто может оспорить кадастровую стоимость

Оспаривание кадастровой стоимости может быть инициировано различными субъектами, имеющими прямой интерес в отношении объекта недвижимости. Кто же имеет право оспорить кадастровую стоимость:

1. Собственники недвижимости – они имеют первостепенное право на оспаривание кадастровой стоимости, если они считают, что она не соответствует рыночной стоимости или установлена с нарушениями.
2. Арендаторы недвижимости – они также могут оспорить кадастровую стоимость, особенно если это влияет на размер арендной платы или налоговые обязательства.
3. Правообладатели других видов вещных прав – это лица, имеющие сервитуты, право пожизненного владения, право постоянного (бессрочного) пользования и т.д.
4. Управляющие компании или ТСЖ (Товарищества собственников жилья) – в некоторых случаях они могут оспаривать кадастровую стоимость в интересах владельцев недвижимости в управляемом ими здании.
5. Органы государственной власти и местного самоуправления – в определенных обстоятельствах они могут оспорить кадастровую стоимость, особенно если это касается объектов общественного или государственного значения.
6. Иные заинтересованные стороны – инвесторы, застройщики или другие лица, имеющие законный интерес к объекту недвижимости.

Право на оспаривание кадастровой стоимости обусловлено законодательством каждой конкретной страны. Процедура оспаривания обычно включает подачу соответствующего заявления в уполномоченный орган, предоставление необходимых документов и, в некоторых случаях, проведение независимой оценки. В случае несогласия с решением уполномоченного органа, решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Нужна консультация по изменению кадастровой стоимости вашего объекта? Рекомендуем воспользоваться услугами специалистов компании СМ Оценка. Они проведут предварительный анализ и подготовят прогнозируемые варианты и проценты снижения. Мы оказывает услуги для собственников и арендаторов в Москве, СПб, Московской и Ленинградской области.

Нужна консультация по изменению кадастровой стоимости вашего объекта? Рекомендуем воспользоваться услугами специалистов компании СМ Оценка. Они проведут предварительный анализ и подготовят прогнозируемые варианты и проценты снижения. Мы оказывает услуги для собственников и арендаторов в Москве, СПб, Московской и Ленинградской области.

Как снизить кадастровую стоимость до ее утверждения

Снижение кадастровой стоимости до ее официального утверждения — процесс, который требует определенных действий со стороны заинтересованных лиц.

Вот шаги, которые могут быть предприняты:

1. Ознакомление с предварительной оценкой. Обычно перед утверждением кадастровой стоимости органы кадастрового учета публикуют предварительные оценки. Важно внимательно изучить эти данные, чтобы понять, как была определена стоимость вашего объекта.
2. Проведение независимой оценки. Если собственник полагает, что предварительная кадастровая стоимость завышена, он может заказать независимую оценку у аккредитованного оценщика. Этот отчет будет служить основанием для оспаривания кадастровой стоимости.
3. Подача возражений в уполномоченный орган. После получения результатов независимой оценки можно подать официальное возражение в орган, ответственный за установление кадастровой стоимости, например, в Росреестр. Возражение должно быть обоснованным и подкрепленным соответствующими документами и отчетом об оценке.
4. В некоторых случаях до утверждения кадастровой стоимости проводятся публичные слушания. Участие в этих мероприятиях дает возможность высказать свои аргументы и представить доказательства напрямую перед принятием окончательного решения.
5. В сложных случаях или при наличии правовых тонкостей рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на недвижимости и кадастровой оценке.

Важно следить за ходом ведения процедуры оспаривания и быть готовым предоставить дополнительные документы или информацию, если это потребуется.

Снижение кадастровой стоимости до ее утверждения требует активных действий и хорошо обоснованных аргументов. Важно помнить, что процедура и сроки рассмотрения возражений могут варьироваться в зависимости от региональных особенностей и нормативно-правовой базы конкретной страны.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости — это процесс, который дает собственникам недвижимости возможность обжаловать оценку стоимости их объектов. Вот более детальное описание этапов и требований этого процесса:

Основания для оспаривания

Существуют следующие основания для оспаривания кадастровой стоимостью:

1. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью. Если установленная кадастровая стоимость значительно отличается от стоимости, которую можно получить при продаже на открытом рынке.
2. Ошибки в характеристиках объекта – это некорректные данные о площади, границах участка, количестве этажей здания и т.п.
3. Изменения в окружении объекта – это, например, строительство новых дорог или промышленных объектов, которые могут снизить привлекательность и стоимость недвижимости.

Документы от заявителя

Заявитель (собственник) должен подготовить следующий пакет документов:

1. Заявление/жалоба на установленную кадастровую стоимость.
2. Правоустанавливающие документы на недвижимость – это может быть свидетельство о собственности или договор купли-продажи.
3. Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости, подготовленный независимым оценщиком.
4. Копии документов, лежащих в основе определения кадастровой стоимости объекта.

Куда обращаться

Куда собственнику следует обращаться для оспаривания кадастровой стоимости:

1. В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при местном органе кадастрового учета (находящуюся при Росреестре).
2. В суд – в случае отказа Комиссии.

Как снизить кадастровую стоимость во внесудебном порядке

Алгоритм действий, как же снизить кадастровую стоимость во внесудебном порядке:

1. Подача заявления и соответствующих документов в Комиссию.
2. Участие в заседаниях комиссии (не всегда). Представление аргументов и объяснение причин, по которым собственник считает кадастровую стоимость завышенной.
3. Ожидание решения комиссии. Комиссия рассматривает представленные доказательства и принимает решение о корректировке кадастровой стоимости или отказе в изменении.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Порядок проведения оспаривания кадастровой стоимости в суде:

1. Подача искового заявления в суд. Если решение Комиссии не удовлетворяет собственника или если комиссия не приняла решение в установленные сроки.
2. Предоставление всех необходимых документов в суд. Включая отчет об оценке, доказательства ошибок в исходных данных, копии правоустанавливающих документов.
3. Участие в судебных слушаниях. Представление аргументов и доказательств, поддерживающих позицию собственника о необоснованности кадастровой стоимости.
4. Ожидание судебного решения. Суд рассматривает дело и выносит решение о пересмотре кадастровой стоимости или отказе в изменении.

Этот процесс требует внимательного подхода к подготовке документов и, возможно, консультации с юристом, специализирующимся на недвижимости и кадастровых вопросах. Каждый шаг должен быть тщательно продуман, чтобы увеличить шансы на успешное оспаривание кадастровой стоимости.

Важно отметить, что процедура оспаривания кадастровой стоимости может быть достаточно сложной и зависит от конкретных обстоятельств каждого случая. Для того чтобы заняться снижением кадастровой стоимости недвижимости, собственник может обратиться в специализированную компанию, которая занимается проведением оценки стоимости недвижимости, например, в «СМ Оценка». Наша компания не только проведет оценку стоимости недвижимости и подготовить грамотный отчет, но и предложит эффективные способы ее снижения, в том числе и в судебном порядке. Имеем в штате необходимых для этого специалистов с богатым опытом – оценщиков, юристов, кадастровых инженеров.

Заявку можно оставить просто позвонив по номеру +7 (499) 450-99-63 или написав на почту [email protected].

Как проверить изменение кадастровой стоимости после оспаривания

После оспаривания кадастровой стоимости для собственника важно проверить, были ли внесены соответствующие изменения. Для этого можно выполнить несколько шагов:

1. Проверка официального уведомления. После рассмотрения заявления от собственника орган, ответственный за установление кадастровой стоимости (это Росреестр), должен выслать официальное уведомление о результатах рассмотрения. Этот документ будет содержать информацию о принятом решении и новой кадастровой стоимости, если она была изменена.
2. Обращение к электронным базам данных. Собственник может проверить текущую кадастровую стоимость, воспользовавшись онлайн-сервисами, такими как официальный сайт Росреестра или Публичная кадастровая карта. Для этого стоит ввести кадастровый номер объекта недвижимости.
3. Запрос выписки из ЕГРН. Для получения официального подтверждения изменений можно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Этот документ будет содержать подробную информацию о кадастровой стоимости и истории ее изменений.
4. Обращение в Росреестр. Если у собственника есть сложности с получением информации онлайн, он может обратиться непосредственно в любой филиал Росреестра или в Многофункциональный центр (МФЦ), чтобы уточнить информацию о текущей кадастровой стоимости объекта.
5. Собственник может сравнить информацию, указанную в решении комиссии или суда, с данными, указанными в официальных документах и базах данных. Это поможет убедиться в точности внесенных изменений.

Важно помнить, что процесс обновления информации в государственных реестрах может занять некоторое время, поэтому стоит учитывать возможные временные задержки между принятием решения и отражением изменений в системе.

Сроки оспаривания

Сроки оспаривания кадастровой стоимости могут варьироваться в зависимости от конкретных норм и процедур, установленных законодательством страны или региона. В целом, они включают:

1. Сроки для подачи заявления. Существует установленный законодательством срок, в течение которого можно подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости. Например, в России этот срок обычно составляет три года с момента утверждения результатов определения кадастровой стоимости.
2. Сроки рассмотрения заявления Комиссией. После подачи заявления Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обязана рассмотреть его в установленные сроки. Эти сроки также могут варьироваться, но, например, в России они обычно составляют до двух месяцев.
3. Сроки для обжалования решения Комиссии в суде. Если решение Комиссии оказывается неудовлетворительным, существует определенный срок для подачи искового заявления в суд. Этот срок также зависит от национального законодательства. В России, например, он составляет три месяца со дня получения решения комиссии.
4. Сроки судебного рассмотрения. Судебное рассмотрение дела также занимает определенное время, которое зависит от сложности дела, загруженности суда и других факторов.
5. Сроки вступления решения суда в силу и его исполнения. После вынесения судебного решения оно должно вступить в законную силу, после чего соответствующие органы кадастрового учета должны внести изменения в реестр.

Важно учитывать, что сроки могут изменяться и должны быть точно уточнены в соответствии с действующим законодательством и процедурными нормами. Поэтому всегда рекомендуется консультироваться с квалифицированным юристом или специалистом в области кадастровых отношений для получения актуальной и точной информации.

Вывод

Кадастровая стоимость играет ключевую роль в системе управления недвижимостью, служа основой для налогообложения, сделок с недвижимостью и градостроительного планирования. Её расчет основывается на законодательно утвержденных методиках, учитывающих местоположение, характеристики объекта и рыночные условия. Несмотря на стремление к объективности, кадастровая стоимость может отличаться от реальной рыночной стоимости, что порождает необходимость в её оспаривании. Оспаривание кадастровой стоимости включает подачу обоснованного заявления с приложением документов и независимого оценочного отчета в специализированные органы или суд. Этот процесс позволяет корректировать кадастровую стоимость в соответствии с реальными рыночными условиями, обеспечивая справедливость налогообложения и законность операций с недвижимостью.

Список источников

• Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон № 135-ФЗ (скачать);
• Приказ МЭР № 508 (скачать).