Как оспорить кадастровую стоимость

Процедура оспаривания кадастровой стоимости (КС) нужна для изменения ее размера до рыночного значения. Это довольно важный и нужный показатель, потому что от размера КС зависит сумма аренды, налогов и других обязательных платежей.

Как определить кадастровую стоимость

Отчет об оценке стоимости недвижимости стоимости является официальным документом. Готовится он лицом, имеющим специальные полномочия для этого и являющимся экспертом в области кадастра и оценки недвижимости.

Данный отчет содержит необходимые сведения, относящиеся к определенному объекту недвижимости, которые в итоге будут включены в единый реестр.

Кадастровая стоимость может быть использована в гражданско-правовых сделках, но в данной ситуации является необязательной. Обычно этот показатель применяют для определения сумм уплаты имущественного налога. Тем самым, чем она больше, тем больше будет и сам налог.

Для того, чтобы определить размер КС, специалист изучает непосредственно сам объект, а также рынок недвижимости, документы БТИ, информацию из ЕГРН. Какие-то особые показатели, такие как техническое состояние, либо еще какие-то данные, им не определяются, так как требуют проведения обследования.

Все знают, что рыночная стоимость и кадастровая могут отличаться. И очень даже неплохо отличаться. Это и является основной причиной для оспаривания, так как при удачном решении вопроса собственник может получить значительную экономию. А вот при небольшой разнице заниматься этой процедурой никакого смысла нет.

Отчет об оценке отражает перечень точных расчетов рыночной стоимости по объекту, которые в итоге превращаются в определенную сумму. Готовится он в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ. Основные пункты, которые должен содержать отчет:

• номер и дата подготовки отчета;
• все данные об оценщиках;
• цель проводимой процедуры;
• детальное описание оцениваемого объекта;
• если собственник юридическое лицо — реквизиты организации и балансовая стоимость объекта;
• данные и методики, которые использовались оценщиком для подготовки отчета;
• порядок осуществления оценки;
• дата определения итоговой стоимости объекта.

Также к списку требований относятся: нумерация отчета, передача его заказчику в прошитом виде (если только не требуется отправить его в электронном виде), а также печати и подписи каждого эксперта-оценщика, участвовавшего в подготовке.

Мнение эксперта. Итоги проведения государственной оценки недвижимости всегда публичны и доступны. Собственник может сообщить о своих возражениях только после того, как результаты оценки вместе с отчетом будут подтверждены и переданы в ЕГРН.

Нормативно-правовая база для оценки кадастровой стоимости

• Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (скачать);
• Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (скачать);
• Приказ Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 “Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости” (скачать);
• Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 “Об утверждении федерального стандарта оценки “оценка недвижимости (ФСО № 7)” (скачать).

Цели изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков

Как уже было выяснено ранее, оспаривание кадастровой стоимости производят для того, чтобы снизить ее размер до величины равной показателю рыночной стоимости объекта. При успешном оспаривании собственник обретает следующие преимущества:

• расчет суммы налога на землю и недвижимости;
• снижение арендной платы;
• перерасчет налоговых и арендных платежей за предыдущий период.

По результатам оценки могут быть также внесены изменения и в локальные нормативные акты компании, бухгалтерские документы и отчеты. Так как результаты снижения КС также отражаются и в ЕГРН, в соответствии с этим также можно разрабатывать различные программы либо проекты.

Мнение эксперта. Любое юридическое лицо при подаче и заполнении декларации об уплате имущественного налога ссылается на размер кадастровой стоимости, отраженной в ЕГРН. Для этого стоит заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.

Кто вправе подать заявление на оспаривание кадастровой стоимости

Подавать такое заявление могут:

• собственник объекта недвижимости;
• физическое или юридическое лицо, владеющее этим объектом по праву собственности;
• доверенное лицо собственника (например компания, занимающаяся оспариванием, по доверенности) — если он сам по какой-то причине не может заняться этим;
• арендатор объекта недвижимости (с разрешения собственника) — для снижения размера аренды.

В качестве представителя ваших интересов при оспаривании кадастровой стоимости рекомендуем вам выбрать специалиста бюро “РекПир”. Наши эксперты и оценщики обладают более чем 10-летним опытом работы и помогут не только запросить но и подготовить всю требуемую документацию (в том числе и отчет), необходимые для процедуры оспаривания кадастровой стоимости.

Оспаривание кадастровой стоимости юридическим лицом

Если ранее вы никогда не занимались процедурой оспаривания КС, то из-за отсутствия опыта и знаний каких-то особенностей законодательства могут возникнуть проблемы. Поэтому лучше доверить это дело профессионалам — юристам и оценщикам бюро “РекПир”.

Пошаговая инструкция процедуры оспаривания КС для юридических лиц:

• получение выписки ЕГРН;
• заказ отчета об оценке рыночной стоимости объекта;
• подача заявления об оспаривании в комиссию Росреестра;
• в случае отказа или вместо комиссии — оспаривание через суд;
• при успешном прохождении процедуры — внесение обновленных данных в ЕГРН.

Давайте подробнее изучим каждый из этапов. Первое, что нужно сделать — это заказать выписку из ЕГРН. Она необходима, так как указана кадастровая стоимость объекта и ей же подтверждается право собственности на него.

Получить выписку можно следующими способами: онлайн на сайте Росреестра либо через МФЦ. Также вы можете обратиться к специалистам бюро “РекПир” — и мы получим ее для вас в течение дня!

За получение выписки ЕГРН необходимо оплатить государственную пошлину, ее размер зависит от того, в какой форме вы хотите получить ее — в бумажной или же электронной.

Отчет о рыночной стоимости заказывается с целью подтвердить тот факт, что величина КС должна быть снижена. Такой отчет может подготовить только профессионал, специалист в области оценки.

С целью проверки достоверности информации, указанной в отчете, специалист проводит анализ представленной документации (документы на сам объект, выписка ЕГРН, данные о стоимости). В случае необходимости, эксперт также проводит обследование объекта в натуре. А затем уже проводится оценка рынка недвижимости и установление рыночной стоимости. То есть, в отчете сравнивается два показателя цены.

Мнение эксперта. В том случае, если рыночная стоимость равна кадастровой стоимости или же ниже ее, процедуру оспаривания проводить не стоит — это просто то оспаривать не нужно, так как это будет бессмысленно.

Порядок оспаривания и подготовка документов для комиссии при Росреестре

До того, как подать заявление об оспаривании в суд, сначала необходимо пройти комиссию. Располагаются они в каждом регионе при Росреестре. В комиссию подается весь перечень документов вместе с отчетом о рыночной стоимости. Способы подачи следующие:

• напрямую через Управление Росреестра;
• через официальный сайт Росреестра;
• посредством Госуслуг;
• почтой.

После того, как сотрудники комиссии получили все документы, они занимаются их изучением. Далее комиссия направляет собственнику уведомление о месте и времени проведения заседания. Обычно эти заседания проводят 2-3 раза в месяц. Как сам собственник, так и его представитель (доверенное лицо) тоже могут принимать участие в работе комиссии.

В случае положительного решения комиссии, собственнику обращаться в суд не нужно. На анализ документов и вынесение решения, комиссии предоставляется не более 30 дней со дня подачи. Далее обновленная сумма КС подается в ЕГРН.

А вот при отрицательном решении комиссии, единственным выходом является оспаривание отказа путем обращения в суд.

Порядок оспаривания и подготовка документов для суда

Оспаривание КС в суде не является обязательным этапом, но уж точно эффективным. Обычно данная стадия нужна в том случае, если комиссия при Росреестре отказала в оспаривании. В суд собственник подает тот же комплект документов, что и подавался в комиссию. Но дополнительно также туда добавляется еще и решение Комиссии.

Кроме того, суд исследует и сравнивает два показателя цены и отчет. В случае, если рыночная стоимость объектов будет ниже кадастровой, суд точно удовлетворит заявление собственника. Через 10 дней после того, как решение суда вступило в законную силу, заявитель может подать документы в Росреестр для обновления данных в ЕГРН. Это и является заключительным этапом оспаривания.

И основание для внесения данных — это либо решение суда, либо положительное решение комиссии. Новая величина КС станет действительная тогда, когда данные будут внесены в ЕГРН. Кроме того, собственник может произвести перерасчет налоговых платежей за предыдущие периоды, но не за прошлый год.

Мнение эксперта. В ЕГРН обновленные сведения о кадастровой стоимости действуют до момента проведения следующей государственной оценки недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости физическим лицом

Подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости могут как юридические, так и физические лица. Порядок оспаривания тот же самый, что и был описан нами выше.

Физическому лицу также необходимо заполнить заявление, заказать отчет об оценке рыночной стоимости объекта и получить выписку из ЕГРН.

Основным отличием оспаривания является тот факт, что физическому лицу не требуется подавать документы для оспаривания в комиссию, они сразу подаются в суд на рассмотрение. Это существенно снижает время, затрачиваемое на процедуру оспаривания.

После того, как процедура оспаривания завершена в пользу собственника (суд вынес положительное решение), обновленная КС вносится в ЕГРН И используется для расчета налогов.

Необходимые документы

В таблице ниже представлены примеры документов, необходимых для осуществления процедуры оспаривания КС. Для удобства их можно скачать.

Преимущества работы с бюро “РекПир”

Бюро “РекПир” находится на рынке кадастровых и проектных услуг на протяжении 8 лет. За это время нами было подготовлено более 400 отчетов о рыночной стоимости недвижимости. Мы предоставляем годовую гарантию на всю проектную документацию, а наши оценщики имеют более чем 10 летний опыт работы и сотни выигранных в суде дел. Мы учитываем все нюансы законодательства и при подготовке отчетов используем самые точные методы оценки. С нами надежно и легко!

Работа строится следующим образом:

• мы получаем заявку;
• после анализа объекта согласовываем сроки и стоимость путем предоставления КП;
• заключаем договор;
• выезжаем для обследования на объект;
• проводим все необходимые работы;
• предоставляем заказчику готовый пакет документов;
• в своем штате имеем квалифицированных юристов — оказываем услуги по юридическому сопровождению.

Давно и плотно сотрудничаем с госорганами, знаем все их требования — из-за этого 94% работ заканчиваем раньше срока.

Хотите получить точный расчет стоимости и сроков по вашему объекту? Просто позвоните нам по номеру, указанному на сайте. “РекПир” поможет!

Кейсы нашей компании

Кейс 1. Оспаривание кадастровой стоимости объекта в суде

Всего за 5 дней специалистам бюро “РекПир” удалось собрать весь пакет документов, необходимых для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости, владелец которой — физическое лицо. В итоге процедура оспаривания была проведена в суде, получено положительное решение суда. Экономия на налогах составила около 30 000 рублей.

Кейс 2. Снижение кадастровой стоимости участка

Собственник обратился в бюро “РекПир” для оспаривания кадастровой стоимости. В итоге было проведено оспаривание сразу же в судебном порядке. На основании правильно подготовленного отчета величина кадастровой стоимости была снижена. Далее собственник смог понизить величину арендной платы и сумму налога на землю.

Часто задаваемые вопросы

Вывод

Оспаривание кадастровой стоимости является, по сути, снижением данного показателя. Ее величина напрямую влияет на сумму арендной платы и величину налога на недвижимость (или земельного налога).

Сама процедура одинакова для всех собственников недвижимости — для юридических и физических лиц. Отличие заключается только в том, что физлицам не нужно идти в комиссию Росреестра, они обращаются сразу в суд. Заключительный этап — внесение обновленной кадастровой стоимости в ЕГРН.

Для снижения кадастровой стоимости необходимо заказать экспертный отчет независимого оценщика в организации, состоящей в СРО. Кроме того, рекомендуется воспользоваться услугами специалистов по кадастру и праву, чтобы отстоять свои интересы в Комиссии и суде.

Полный комплекс услуг по уменьшению кадастровой стоимости можно получить в бюро “РекПир” Мы работаем в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Доверьтесь профессионалам!

Список использованной литературы

• Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (скачать);
• Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (скачать);
• Федеральный закон от 4 июля 2007 г. № 221-ФЗ “О кадастровой деятельности” (скачать);
• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (скачать);
• Приказ Росреестра от 24 августа 2020 г. № П/0311 “Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости” (скачать);
• Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 “Об утверждении федерального стандарта оценки “оценка недвижимости (ФСО № 7)” (скачать).