Проект сноса и демонтажа

Проект сноса и демонтажа – пакет документов, на основании которых будет проводиться разбор конструкций и их складирование (либо вывоз), а также обеспечение безопасности при выполнении работ. Проект опишет каким образом будет произведен снос и демонтаж, а также порядок проведения работ, ограждения территории, отключения от инженерных коммуникаций.

Должны быть указаны меры для обеспечения безопасного использования специальной техники и оборудования, а также решение о местах для размещения строительных материалов по окончанию демонтажа. Снять объект с учета по кадастру возможно после окончания всех работ. Для этого нужно получить акт обследования и подать его в Росреестр.

По каким основаниям допускается снос объекта

Любое здание имеет определенный период эксплуатации, зависящий от условий эксплуатации, вида и характеристик конструкции, места расположения объекта. После окончания нормативного ресурса прочности, возможно его продлить с помощью ремонтно-восстановительных работ на фундаменте, стенах, перекрытиях и другими конструкциями. В случае, если это не предоставляется возможным, здание выводится из эксплуатации и подлежит дальнейшему сносу.

Кроме того здание может прекратить свое существование по следующим причинам:

• решение собственника здания и участка;
• решение судебного органа;
• решение, принятое государственным или муниципальным органом;
• согласно требованиям нормативных актов.

Повреждения здания могут быть вызваны чрезвычайными и стихийными бедствиями, пожарами или взрывами, такие повреждения могут стать специальным основанием для его разбора или сноса. При обычных условиях эксплуатации такие обстоятельства сложно или невозможно предвидеть и предотвратить.

В том случае, если будет принято решение о восстановлении здания после указанных событий, на перечисленные работы можно оформить проект реконструкции, капитального или текущего ремонта. Если осуществить восстановление невозможно, то необходимо заказать проект демонтажа на ту часть объекта, которая осталась.

Ответ эксперта. Снос может проводиться с целью освобождения участка для возведения нового объекта. В таком случае совершенно не требуется разрабатывать проект сноса как отдельный документ. В проекте на строительство будет отражен специальный раздел по демонтажу (сносу). При этом согласовывается данный проект одновременно по безопасности как сноса, так и нового строительства.

Решение собственника

Собственник имеет право распоряжаться зданием. Оно дает полномочия не только на продажу, дарение или передачу объекта в арендное пользование, но и на снос, разбор, демонтаж. Причиной такого решения могут стать следующие обстоятельства:

• снижение степени прочности и надежности несущих конструкций объекта, не подлежащее восстановлению, либо требующее для них очень больших расходов;
• нужно освободить ЗУ под новую застройку, часто имеющую другое назначение;
• у собственника возникла цель применения своего ЗУ для других целей и работ.

В составе проекта работ по сносу всегда есть основание, т.е решение собственника. Также от целей решения напрямую зависит список проектных работ. Также в документ могут быть включены обоснования по сохранению некоторых частей фундамента и другой инфраструктуры, требуемых для строительства нового объекта.

Решение суда

Разработка проекта демонтажа здания может проводиться в рамках судебного решения. Решение о принудительном сносе может быть вынесено судом в следующих случаях:

• настоящее состояние объекта угрожает безопасности других объектов и людей (например, объект довольно ветхий или аварийный и восстановлению не подлежит);
• если здание было построено без получения разрешений и нужных согласований;
• при условии, что ЗУ был изъят для государственных или муниципальных нужд по договору и в соответствии с необходимыми нормативными актами (к примеру, для прокладки трубопроводов или строительства дороги).

Что касается последнего варианта, то за изъятый земельный участок и снесенный объект недвижимости собственник получит компенсацию. Ее размер определит суд.

Решение государственного органа

Также решение о сносе здания может быть принято еще и государственными или муниципальными органами, если того потребует закон. В первую очередь, это касается той недвижимости, которая является региональной или государственной собственностью. Также, комиссия госорганов также может решить снести аварийное или ветхое здание.

Мнение эксперта. Гос орган может потребовать от собственника снести здание только в судебном порядке. Например, если ЗУ изымают по договору для государственных целей, но сам собственник отказывается производить работы по сносу, то ведомство может и подать в суд. В зависимости от оснований, в соответствии с которым здание прекращает свое существование, напрямую зависит тот факт, кто займется заказом проекта сноса (демонтажа).

Полезные документы

Список документов для сноса и демонтажа здания

Заказать проект сноса здания собственнику стоит до начала работ. По сути, он является самым важным документом для того, чтобы в последующем пройти согласование в Росреестре. Также для того, чтобы спроектировать и в последующем согласовать снос здания следующие документы:

• решение собственника о сносе или демонтаже;
• правоустанавливающая документация на здание, которое необходимо снести, а также на ЗУ;
• заявление о проведении согласования проекта организации сноса;
• акт приемки завершенных строительных работ;
• акта обследования после разборки здания.

Кроме того, для проведения сноса могут потребоваться какие-то дополнительные согласования с собственниками соседних участков и объектов недвижимости, а также коммунальными службами, ЖКХ; владельцами транспортных узлов. Также необходимо будет получить разрешение от ГИБДД для движения спецтехники, требуемой для проведения сноса и вывоза стройматериалов. Для того, чтобы подтвердить соответствие установленным нормам экологической безопасности и требованиям земельного законодательства, собственнику также потребуется получить разрешение от соответствующих ведомств.

Разработка проекта сноса

Постановлением № 87 определяется порядок разработки проекта организации демонтажа (сноса) зданий, как раздела проектной документации для строительства нового объекта. В данном Постановлении также содержится описание каждого из разделов проекта. Кроме того, проект сноса и демонтажа, согласно данному нормативному документу, должен обязательно пройти экспертизу госстройнадзора.

Строительные работы начинаются только при наличии у собственника разрешения на строительство. Это разрешение распространяется и на работы по демонтажу здания, и на освобождение ЗУ.

Проект сноса является отдельным документом. Его состав определяется индивидуально. При разработке данного документа используются следующие законодательные акты:

• Градостроительный кодекс;
• Закон №384-ФЗ;
• Постановление №87;
• СП и ГОСТы для соответствующего вида здания, списка требуемых работ.

Для того, чтобы разработать проект сноса и демонтажа, возможно понадобится оформление и согласование особых технических условий (СТУ). К примеру, это может быть нужно для сноса многоэтажных зданий или использования высотной спецтехники, а также при выполнении работ повышенной опасности. При этом, в тексте проекта организации работ по сносу должен быть ссылка на соответствующие СТУ.

Получение исходных данных, проведение обследования

Специалисты бюро “РекПир” занимаются подготовкой проектов сноса и демонтажа для зданий любой сложности. Сроки и стоимость подготовки данной документации согласуются еще на моменте заключения договора, а также предварительном анализе всех предоставленных собственником документов. Кроме того, на этапе заключения договора, мы ознакомим вас с кейсами проектов сноса, которые были подготовлены нашей компанией.

Проект сноса и демонтажа готовится на основании исходных сведений о здании, а также результатах проведения обследования. В соответствии с договором и ТЗ, наши специалисты осуществят следующие действия:

• проведут изучение и анализ всех представленных собственником документов как на само здание, так и на участок (это может быть техническая документация, кадастровые документы, техпаспорт БТИ т.д.);
• проведут обследование зданий и его конструкций, а также других коммуникаций;
• обследуют также и всю прилегающую к зданию территорию, транспортную и другую инфраструктуру.

Не только изучение характеристик сносимого здания является целью проведения обследования. Также потребуется проанализировать все особенности здания, а также и ЗУ, на котором будут осуществлены работы и размещена техника, стройматериалы. Особенно четко разграничиваются зоны проведения работ, для того, чтобы предотвратить случаи незаконного проникновения. Также важно гарантировать безопасность тех объектов инфраструктуры, которые останутся после сноса на данном ЗУ.

Из чего состоит проект сноса

При подготовке проекта сноса для ОКС также может понадобиться описать процедуру вывода его из эксплуатации (если собственник сам не выполнил это еще до подготовки проекта). В этом случае специалистом производится описание:

• способов и условий отключения объекта от инженерных коммуникаций;
• порядок выноса из здания различного оборудования и др.;
• мер, нацеленных на то, чтобы обеспечить безопасность на территории проведения работ еще до начала их проведения.

Проектирование сноса аварийных домов возможно только при условии, что все жильцы были выселены вместе с их имуществом. Проектная документация необходима только для производства работ по сносу и демонтажу, но вот к выселению людей и перевозу имущества не имеет никакого отношения.

При составлении проекта сноса и демонтажа проектировщики обычно руководствуются особенностями конструкций и планировки здания, его расположения на ЗУ. Все эти нюансы обговариваются с нашим специалистом еще при составлении договора.

Проект сноса и демонтажа обязательно должен включать такие разделы, как:

• сведения о проектной организации;
• информация о заказчике работ по сносу;
• общие технические и кадастровые данные о здании (адрес, кадастровый номер, расположение, количество этажей);
• цели подготовки проекта сноса (например, постановление суда или решение собственника);
• состояние сносимого здания, полученное по результатам обследований;
• способы и этапы проведения сноса здания (например, разбор конструкций верхних этажей, проведение контролируемого обрушения и т.д.);
• проектные решения, которые относятся к сносу или демонтажу — от методов разбора до временного укрепления оставшихся конструкций.
• список мер безопасности, которые будут действовать на время проведения сноса — в том числе ограждение территорий специальными знаками;
• расчет безопасных зон, мест размещения стройматериалов и спецтехники;
• расчеты и обоснования количества и видов привлекаемой техники, оборудования, рабочих;
• условия производства работ на объекте, отдельных этажах и конструкциях.

Также отдельным разделом будет являться проект организации сноса здания — в нем перечисляются все этапы и последовательность действий подрядчика. Это поможет грамотно оптимизировать рабочий процесс, избежать ненужных действий и обеспечить безопасность как людей, так и имущества.

В составе проекта организации сноса должны быть различные планы, схемы и чертежи. В них поэтапно описываются места выполнения работ, маршруты движения и стоянок спецтехники. Для возведения ограждений вокруг сносимого здания также готовятся отдельные планы и схемы. Также такие планы предназначены для определения мест размещения стройматериалов до их вывоза с ЗУ.

Где согласовать проект на снос

Проект, который предполагает снос зданий и сооружений подлежит обязательному согласованию. Если необходимо освободить ЗУ для новой застройки, то проект отправляется для экспертизы в Госстройнадзор. Если проект готовился только под снос, то собственнику потребуется согласовать его в следующих ведомствах:

• Госстройнадзор (разрешение для проведения работ, контроль их выполнения);
• ГИБДД (предоставляет разрешение на движение спецтехники, на перекрытие дорог и т.д.);
• коммунальные службы и ЖКХ (для отключения от коммуникаций, обеспечения безопасности для элементов инфраструктуры);
• администрация метрополитена (если под ЗУ или на его территории есть объекты метро);
• МЧС (соблюдение пожарной безопасности);
• другие гос органы, в зависимости от типа объекта, мер и способов проведения строительных работ.

При выборе способов сноса того или иного объекта (например, взрыв), Госстройнадзором образуется комиссия для осуществления контроля производимых работ.

Комментарий эксперта. Требуется ли подготовка проекта сноса для здания, не являющегося ОКС? В этом законодательными актами не  предусмотрена подготовка данного документа. Но без него собственнику будет сложно соблюсти все меры безопасности — даже если сносу подлежит небольшой объект. Поэтому мы рекомендуем заказывать проект даже в данном случае.

Акт обследования после сноса здания

После того, как все работы по строительству/демонтажу будут выполнены на ЗУ, не существующее здание нужно исключить из ЕГРН. Для осуществления этой процедуры, собственник находит кадастрового инженера и заключает договор на подготовку акта обследования. Данный документ оформляется в соответствии с требованиями Приказа МЭР № 861.

Инженер в заключении данного акта обязательно укажет, что объекта на участке не существует. Это и будет являться основанием для исключения из ЕГРН данных о здании и проведении его снятия с кадастрового учета.

Стоимость подготовки проекта сноса для разных ОКС рассчитывается индивидуально на этапе заключения договора. Ориентировочную стоимость проектирования, а также сопутствующих работ специалистами бюро “РекПир” мы указали в таблице ниже.

Кейсы бюро “РекПир”

Кейс 1. Подготовка трех актов обследования после сноса для ведущего медицинского учреждения

В нашу компанию обратились представители ведущего медицинского учреждения. В собственности этого учреждения есть несколько старых корпусов. Для постройки нового корпуса было принято решение снести их. Для подготовки акта после проведения работ и были привлечены инженеры бюро “РекПир”.

Инженер выехал на место, зафиксировал отсутствие зданий на участке и всего за 2 дня подготовил акт обследования, который вместе с заключением передал в Росреестр. Так как все документы были в порядке, то Росреестр снял здания с учета, и спустя 10 дней уже была получена новая выписка ЕГРН.

Так как все работы были проведены оперативно, то заказчик избежал затягивания сроков начала постройки нового корпуса и убытков в 250 000 рублей.

Кейс 2. Подготовка актов обследования о снятии с кадастрового учета пристройки к торговому объекту

В собственности заказчика есть нежилое здание в Москве. Рядом со зданием находится несколько пристроек, которые им не используются. В 2021 году собственнику нужно было провести реконструкцию здания с расширением его площади. Именно поэтому он решил разобрать две незадействованные нигде пристройки и снять их с кадастрового учета.

Именно поэтому за подготовкой акта обследования собственник обратился в бюро “РекПир”. Кроме акта он еще заказал проект сноса и демонтажа у наших опытных проектировщиков, чтобы работы прошли максимально быстро и не было повреждено основное здание. Так как наша компания уже работала с заказчиком и готовила для него качественные проекты, сомнений у него не возникло.

Для проведения обследования кадастровый инженер выехал на место, произвел обследование и фотофиксацию отсутствия пристроек. Акт обследования был подготовлен за 2 рабочих дня. В общей сумме на подготовку ушло всего 3 рабочих дня, после чего акт вместе с заключением инженера был подан напрямую в Росреестр. Так как документ соответствовал требованиям законодательства (Приказу №861).

Спустя 10 дней Росреестр снял пристройки с кадастрового учета и получил обновленную выписку ЕГРН. Благодаря этому заказчик избежал затягивания сроков и смог начал реконструкцию и убытков в 300 000 рублей.

Часто задаваемые вопросы

Выводы

Проект сноса и демонтажа объекта недвижимости состоит из описания проведенных на объекте работ, показателей и требований безопасности, а также действий подрядчика. Если снос производится с целью постройки нового объекта, об этом обязательно указывается в специальном разделе проекта строительства.

Содержание и требования к подготовке проекта на снос содержаться в следующих законодательных актах — Градостроительный кодекс, Постановление №87, ФЗ №384-ФЗ, а также в СП и ГОСТах на проведение тех или иных строительных работ в определенных зданиях.

Согласовать снос объекта можно с помощью различных ведомств — как федеральных, так и региональных — Гостройнадзора, органов ЖКХ, МЧС и других структур

Нужен качественный проект на снос в сжатые сроки? Обращайтесь в бюро “РекПир” Подробную консультацию вы можете получить просто позвонив нам по телефонам, указанным на сайте.

Список источников

• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать)
• Приказ МЭР № 861 (скачать);
• Приказ МЭР № 953 (скачать).