Раздел нежилого помещения

При проведении раздела нежилого помещения здания образуются два и более новых и самостоятельных объекта недвижимости. Раздел и выдел отличаются друг от друга — после завершения процесса раздела исходный человек прекращает свое существование. А вся его площадь (объем) уже распределяется на новые, только что образованные помещения.

Для постановки данных объектов на кадастровый учет и переоформления права собственности, требуется соблюсти некоторые важные признаки, такие как изолированности и обособленность. Для проведения раздела потребуется подготовить нужную проектную документацию и технический план.

Сущность и последствия проведения раздела

Считается, что помещение — это такой же полноценный объект недвижимости. Следовательно, ему следует соответствовать признакам обособленности и/или изолированности. Все это должно быть подтверждено документально, и только так объект будет поставлен на кадастровый учёт с регистрацией права собственности. Кроме того, в составе здания могут находиться как обособленные, так и необособленные помещения (что возможно). При этом последние не могут являться полноценным объектом недвижимости.

Существуют следующие способы образования новых помещений и постановки их на кадастровый учет:

• при постройке нового здания — в проекте описываются все помещения, отмечаются их параметры и расположение на этаже, а также планировка;
• при образовании новых помещений из существующего объема строения — в проекте будут отражены возможные способы раздела — с помощью возведения новых конструкций, перекрытий либо других каких-то элементов;
• строительные работы в уже существующих помещениях — это как выдел, так и раздел, а также объединение объектов недвижимости с дальнейшей постановкой на кадастровый учет.

Стоит рассказать отдельно про образование частей здания или помещения. В этом случае не обязательно обеспечивать соответствие признакам обособленности. Отдельная часть объекта недвижимости просто условно выделяется в документации, отмечается в составляемых планах.

Собственник также может возвести какие-то временные конструкции либо как-то отметить эту часть. С помощью Росреестра можно совершенно легально провести регистрацию аренды на такую часть здания или помещения. По договоренности сторон, после того, как срок аренды истечет, произойдет аннулирование временного кадастрового учета данной части.

Комментарий эксперта. Результатом раздела станет образование двух или более помещений. Напрямую это зависит от характеристик и площади исходного объекта, особенностей его планировки, того, где расположены основные коммуникации и других факторов. Исходный объект уже не будет существовать и будет снят с кадастрового учета. Только собственник может вынести решение о проведении раздела. В случае если собственников несколько, заключается специальное соглашение или договор о разделе.

С образованием помещений — полноценных объектов недвижимости

Собственник определяет цель раздела. К примеру, обычно делят нежилые помещения, имеющие большую площадь, так как на них затруднительно найти арендаторов. Но малый и средний бизнес может быть заинтересован в новых объектах меньшей площади, которые и получатся в процессе раздела. Таким образом, собственник, сдавая в аренду два маленьких объекта может получить больше денег, чем если он найдет арендатора на один большой.

Помимо этого, раздел может подразумевать смену целей и перепрофилирование помещения под другие виды деятельности.

С образованием помещений, не обладающих признаками недвижимого имущества

Выделенное помещение, образованное из общего объема здания, не всегда может быть зарегистрировано в Росреестре в качестве самостоятельного объекта. Пунктом 20, Приказа Росреестра № П/0082 определено, что для подготовки техплана и проведения кадастрового учета нового помещения, расположенного в нежилом здании, необходимо придерживаться некоторых правил:

• техплан можно подготовить только на то помещение, которое уже отделено от всех других помещений;
• помещение может являться совокупностью нескольких рядом стоящих обособленных, изолированных объектов, которые могут располагаться на разных этажах здания (один над другим), и иметь один и тот же вход без использования других помещений;
• техплан невозможно подготовить на помещение, которое не имеет признаков обособленности;
• в техплан не будут внесены данные о частях и элементах здания, которые изначально не могут являться полноценными объектами недвижимости (такими являются лестничные площадки, клетки, лифт и др.)

При желании можно отгородить часть помещения из общего объема, с помощью установки временных конструкций. Например, это может быть отдельное рабочее место для конкретного сотрудника большого офиса. Выход из отгороженной части будет расположен в общем помещении, но к местам общего пользования или прямо на улицу выхода, конечно же, не будет.

Именно поэтому, такая часть никак не будет удовлетворять всем критериям обособленности и/или изолированности. При этом кадастровый учет возможно осуществить только в отношении основного помещения, имеющего капитальные ограждающие конструкции и отдельный вход.

С образованием части

Для более выгодной сдачи в аренду, собственник может разделить нежилое помещение на части. Но стоит учесть, что данный вариант не предполагает создание новых объектов недвижимости. При госрегистрации аренды, временно образованные части можно будет поставить на кадастровый учет. Для этого собственник заказывает технический план, где будут описаны условные границы этой арендуемой части.

Естественно, можно не ограждать арендуемую часть каким-либо способом. Но, учтите, что у Управления Росреестра по Москве и МО есть очень важное условие — часть, сдаваемая в аренду, должна быть иметь перегородки, стены или другие ограждения. Если это условие не выполнено, то договор аренды не будет зарегистрирован, и выделенную часть здания или помещения не поставят на кадастровый учет.

Комментарий специалиста бюро «РекПир». Продажа части помещения в здании запрещена, в отличие от аренды. Дело в том, что она создается лишь временно (только в течение срока действия договора аренды). Сведения ЕГРН, относящиеся к выделенной части после того, как срок аренды пройдет, переместятся в архив. Иными словами, объектом купли-продажи является только тот объект недвижимости, который постоянно находится на кадастровом учете.

Условия, при которых можно поставить новое помещение на учет после раздела

Основная цель раздела — это образование новых объектов недвижимости. Для того, чтобы собственник мог совершать с ними какие-то действия, сначала они должны пройти кадастровый учет. Процедура раздела помещения собственником (одним или несколько) включает в себя:

• договор собственников и заключение соглашения, в котором будет указано, что все согласны на проведение раздела и все нюансы регистрации прав на новые объекты недвижимости (если собственников несколько);
• заказать проектную документацию в специальной проектной компании, имеющей допуск СРО (обычно при процедуре раздела проводятся строительные работы по перепланировке или/и переустройству, либо реконструктивные работы);
• подготовка документации, которая еще может понадобиться при проведении процедуры раздела (к примеру, техническое заключение о безопасности и допустимости работ);
• получение разрешений в гос органах (к примеру, перепланировка в МКД согласовывается в Жилищной инспекции, ДГИ, фасадные работы согласовываются в МКА);
• проведение процедуры раздела помещений в соответствии с подготовленным и согласованным проектом;
• получение документации, которую обычно выдают после проведения всех строительных работ (например, это акт о завершении перепланировки, выдаваемый в Жилищной инспекции);
• заключение договора с кадастровым инженером, подготовка техплана (данный документ необходим для проведения кадастрового учета);
• подача техплана и необходимых документов в Росреестр, проведение процедуры кадастрового учета, а также регистрация изменений в ЕГРН.

Если у помещения только один собственник, то при проведении раздела только у него сохраняются права на все новые объекты недвижимости. А вот если их несколько, то обычно они имеют равные права на все, либо заранее прописывают соотношение всех долей.

Проектная документация, разрешение на проведение работ

Процедура раздела всегда включает в себя и строительные работы, которые производятся в соответствии с проектом. Так как при их проведении следует соблюсти принципы изолированности и обособленности, то могут выполняться:

• постройка, перенос, демонтаж стен и перегородок;
• устройство новых оконных или дверных проемов, либо их заделывание;
• проектирование и возведение нового входа — либо с улицы, либо с мест общего пользования, либо из других помещений;
• проведение переустройства коммуникаций, вентиляции и санитарно-технического оборудования;
• другие изменения в конфигурации помещения или его параметрах.

Проект перепланировки или реконструкции следует готовить, учитывая способ раздела, а также характер и перечень предстоящих работ. Это напрямую влияет на порядок получения необходимых разрешений, а также список дополнительных документов и действий. Например, при проведении реконструкций потребуется разрешение, которое выдается госстройнадзором, а сам проект проходит обязательную экспертизу.

В случае если планируется провести раздел в нежилом здании с помощью перепланировки, то возможно собственнику потребуется только разрешение от Москомархитектуры (при изменении фасадов и устройстве нового входа на улицу).

Признаки нового объекта недвижимости

В отношении выявления и подтверждения признаков изолированности и обособленности недвижимости ничего было непонятно вплоть до 2021 года. Эти вопросы были определены в письмах Минэкономразвития №ОГ-Д23-6667 и №234и-501.

Далее в 2021 году были приняты поправки в Федеральный закон №218-ФЗ. Содержание данных поправок:

• помещение не будет самостоятельным объектом недвижимости и его нельзя было поставить на кадастровый учет, если не соблюдено требование обособленности и изолированности;
• в случае, если нежилое помещение не находится отдельно от других помещений здания, его нельзя поставить на кадастровый учет.

В настоящее время, требование соблюдать эти признаки обособленности и изолированности фактически не действует. Однако в действительности в документах на новое помещение сразу должны быть подтверждены эти признаки.

Обособленность — это ограждение от всего объема здания какими-то конструкциями. То есть, это означает, что помещение после проведения раздела должно иметь перегородки или стены. Такой документ, как техплан должен подтвердить, насколько оно соответствует данному признаку. Он готовится уже после прекращения строительных работ.

Технический план помещений после раздела

Оформление техплана при проведении раздела необходимо в следующих случаях: после завершения всех строительных работ по реконструкции или перепланировке. С 2022 года Приказ Росреестра № П/0082 регламентирует порядок заполнения и форму данного документа. Техплан описывает характеристики и расположение новых помещений после проведение работ на поэтажных планах.

Рекомендуем заказать технический план здания после проведения раздела, а также в других случаях изменения параметров недвижимости в бюро «РекПир». Заполнение и подпись документа с помощью ЭЦП осуществляется кадастровым инженером с соответствующими полномочиями и аттестатом. Все данные кадастровый инженер берет либо из документации на объект, либо из проведенного им обследования объекта.

Комментарий специалиста бюро «РекПир». Техплан нужно готовить и при разделе нежилого помещения, и в случае выделения его части. Кадастровый инженер является гарантом и несет полную ответственность за точность и объективность представленных сведений. В качестве способов передачи техплана в Росреестр могут рассматриваться как онлайн (через сайт ведомства), так и письмо.

Подготовка проектной документации для раздела нежилого помещения

Для того, чтобы подготовить и согласовать документы, необходимые для осуществления раздела нежилого помещения, используется следующая нормативно-законодательная база:

• Градостроительный кодекс;
• Жилищный кодекс (для МКД);
• Закон № 218-ФЗ;
• Постановление № 87;
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП;
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП;
• Приказ Росреестра № П/0082.

Что касается нормативных документов для регулирования проектных работ, то они подбираются в соответствии с типом и назначением здания, в котором осуществляется раздел. Например, для МКД, указанные требования регламентируются СП 118.13330.2022.

Исходные данные

Для того, чтобы разделить помещение с помощью проведения перепланировки, собственнику потребуется заказать проект. Рекомендуем заказать данную документацию в бюро «РекПир». Наша компания состоит в профильном СРО и обладает богатым опытом предоставления данных услуг. Прежде чем подготовить проект, необходимо выполнить следующее:

• провести анализ документов, представленных собственником или дополнительно запрошенных;
• выехать на объект, где провести нужные обследования и обмеры как помещения, так и всех конструкций (в этом могут участвовать проектировщики, инженеры и техники);
• проанализировать все сведения, которые были получены при проведении обследований;
• выбрать проектные решения и строительные работы, которые будут необходимы для проведения раздела.

В случае проведения раздела в нежилом помещении, расположенном в МКД, собственнику обязательно потребуется заказать техническое заключение о безопасности и допустимости работ (какое воздействие окажут строительные работы на несущие конструкции).

Стоит помнить, что техзаключение может оформить только автор дома МКД (или проектная организация), в случаях, если работы будут затрагивать несущие конструкции, планируется установка антресоли, а также при осуществлении раздела в здании, имеющем деревянные перекрытия. Специалисты бюро «РекПир» могут оформить для вас данный документ, так как имеют необходимые допуски и компетенции для таких работ.

Проектные решения для проведения раздела помещений

В зависимости от того, какими характеристиками обладал исходный объект недвижимости, в результате проведения раздела образуется 2 и более новых помещения. Проект состоит из следующих разделов:

• описание строительных работ, которые планируется выполнить;
• требования к безопасности;
• расположение и параметры конструкций, которые будут являться перегородками для новых объектов”
• параметры и размеры всех проемов, оформление входной группы;
• описание монтажных и демонтажных работ инженерных систем;
• строительные материалы, которые будут применяться;
• если требуется — описание работ на фасадах (если вход будет на улицу);
• расчеты и обоснования усиления проемов и несущих конструкций;
• описание планировки каждого нового объекта;
• нормы пожарной, санитарной и другой безопасности.

В проекте будет описано, где находится и какие характеристики имеет каждая из вновь созданных площадей. Например, месторасположение объектов всегда указывается на поэатжном плане этажа с пояснениями в графической части проекта.

Комментарий специалиста бюро «РекПир». Осуществляя раздел нежилых помещений, нужно всегда помнить требования Постановления № 432-ПП. Там размещен весь список строительных работ, которые не требуют при проведении получения разрешения на строительство (то есть являются перепланировкой). Также там есть и исключения для отдельных видов работ, которые вообще не стоит выполнять или же они допускаются исключительно при проведении реконструкции.

С помощью специалистов бюро «РекПир» вы сможете выбрать наиболее оптимальный и наименее затратный способ раздела нежилого помещения с учетом норм существующего законодательства, а также параметров вашего объекта.

Как и где согласовываем

При проведении строительных работ по разделу нежилого помещения, собственнику может понадобиться получение соответствующих разрешений в:

• Мосжилинспекции (если проводится перепланировка в МКД);
• Москомархитектуре (если будет изменен и фасад);
• у других собственников в МКД (если будет затронуто общедомовое имущество);
• Госстройнадзоре (если проводится реконструкция).

Идти в Жилищную инспекцию и МКА нужно не только для получения разрешения на проведение работ, но еще и для того, чтобы получить акт о завершении перепланировки.

Росреестр не выдает никаких разрешений — туда обращаются для постановки новых объектов на кадастровый учет, а также обновления сведений в ЕГРН. Сведения о помещении, которое было разделено во время перепланировки или реконструкции передаются в архив, вместо этого регистрируются новые.

Наши услуги

Бюро «РекПир» занимается не только подготовкой проектной документации, технических заключений и технических планов для раздела. Мы также окажем содействие в прохождении согласований и получении разрешений, необходимых для соблюдения всех требований законодательства.

У нас вы можете заказать следующие дополнительные услуги:

• проведение обмеров и обследований зданий, помещений;
• подготовка проектной документации на иные строительные работы, не являющиеся разделом;
• подача документов для кадастрового учета в Росреестр;
• узаконивание уже выполненной реконструкции или перепланировки

На бесплатной консультации вы сможете подробнее узнать об условиях сотрудничества с нашим бюро.

Кейсы бюро “РекПир”

Кейс 1

В 2021 году проектировщики бюро “РекПир” подготовили всего за 5 дней проект перепланировки и раздела для нежилого помещения банка. Также, по желанию собственник в проекте было отмечено также и обустройство отдельного входа.

Кейс 2

В 2022 году проектировщики бюро “РекПир” подготовили проект раздела торгового помещения в ТЦ. Согласно нему одно помещение требовалось разделить на 6 отдельных. После проведения работ, кадастровый инженер нашей компании также подготовил и техплан для постановки на кадастровый учет новых объектов. Он сам подал его в Росреестр и регистрация прошла успешно, без приостановок.

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Раздел нежилого помещения — это образование новых помещений. Количество и характеристики новых объектов всегда зависят от параметров, площади и вида исходного объекта.

Процедуру раздела обычно проводят при помощи перепланировки или реконструкции. Оба случая требуют подготовки специальной проектной документации, однако пути ее согласования в ведомствах будут различаться.

Кадастровый учет и регистрация новых помещений в ЕГРН после проведения раздела производится через Росреестр. Для этого собственнику потребуется сначала заказать технический план.

Качественные услуги по согласованию и оформлению документов для проведения раздела нежилых зданий и помещению предоставляет бюро «РекПир». Обращайтесь!

Список источников

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Закон № 218-ФЗ (скачать);
• Постановление № 87 (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).