Оформление технического плана

Технический план является одним из документов, согласно которому Росреестр ведет кадастровый учет недвижимости. Его подготовкой занимаются исключительно кадастровые инженеры. Приказом Росреестра № П/0082 утверждены основные требования к оформлению документа и подготовке данных. Основополагающее условие качественной подготовки техплана — это осуществление выезда кадастрового инженера на объект, проведение необходимых обмеров и обследований. Технический план обычно нужен для первичного кадастрового учета недвижимости и обновления сведений в ЕГРН после проведения различных работ.

Что такое технический план

Технический план представляет собой документ, имеющий отношение к кадастру. В нем нет подтверждений права собственника на объект недвижимости. В нем размещены основные характеристики и координаты объекта недвижимости (в зависимости от расположения — на земельном участке или этаже). Технический план готовится в соответствии с требованиями Федерального закона №218-ФЗ.

Для чего же данный документ представляют в Росреестр?

1. Для постановки на кадастровый учет новых объектов (зданий после окончания строительства или помещений, образованных в результате раздела, либо наоборот, объединения).
2. Для того, чтобы обновить данные об объекте в ЕГРН, актуализировать их. Возникающие изменения могут быть связаны, например, с планировкой или переустройством объекта).
3. Для уточнение сведений в ЕГРН — после того, как была устранена производится техническая или реестровая ошибка (например, координаты здания не соответствовали действительности).

До 2015 года никто не занимался подготовкой технических планов. Тогда техпаспорт являлся главным документом, описывающим все характеристики объектов недвижимости. Обращаться за ним требовалось в БТИ. Однако в техпаспорте не было данных о координатах. А вот уже после перехода страны на новую систему кадастрового учета недвижимости стали оформлять именно технические планы.

Комментарий эксперта. Законодательство обязывает готовить технический план также и на часть здания или помещения. У причины внесения данных о ней в ЕГРН есть основание. Все дело в том, что конечно часть объекта не отвечает требованиям обособленности и изолированности. Однако если ее выделяют с целью сдачи в аренду, она ставится на временный кадастровый учет. При этом требования к подготовке различных техпланов одинаковы — это отражено в Приказе № П/0082.

Цели подготовки технического плана

Цели определены в Законе №218-ФЗ. Техплан – это основание для проведения кадастрового учета объектов недвижимости в ЕГРН. Технический план готовят для следующих целей:

• для постановки на кадастровый учет новых объектов недвижимости;
• для внесения в ЕГРН информации об обновленных характеристиках недвижимости после проведения строительных работ по перепланировке, переустройству или реконструкции;
• для регистрации договора аренды на объект или его часть на временный учет.

Также возможно в одно и то же время зарегистрировать и права на объект, и договор. Например, это работает в отношении новых объектов недвижимости и ввода их в эксплуатацию. Техплан на ввод и право подтверждающие документы на строение подаются собственником в Росреестр.

В качестве особой причины подготовки технического плана выступает исправление ошибок в ЕГРН. Документ будет содержать сведения об ошибках, а также о том, как их исправить. Данная информация включается в такой раздел техплана, как заключение кадастрового инженера.

Нередки случаи, в которых подготовка техплана на объект недвижимости нужна для регистрации договоров на сделки:

• если объект не стоит еще на кадастровом учете;
• если проведена перепланировка объекта с целью сдачи его в аренду или продажи;
• когда требуется выделить часть помещения (здания) для аренды.

Собственник не платит госпошлину за проведение учета в Росреестре. Однако если нужна еще и регистрация, пошлину все придется заплатить. В качестве примера приведем размер оплаты за регистрацию договора аренды или купли-продажи объекта недвижимости в размере 22 000 рублей.

Техплан не является основанием для проведения технической инвентаризации. При её проведении, в отношении новых или уже существующих объектов недвижимости в БТИ готовится новый или изменяется существующий техпаспорт.

Виды технических планов

Технический план не готовят для регистрации земельных участков (ЗУ). Для этих целей существует отдельный документ — межевой план. Федеральный закон №218-ФЗ не содержит классификации технических планов. Однако мы можем разграничить их по типам объектов (для которых данный документ и готовят);

• здания и сооружения;
• линейные объекты;
• помещения;
• части объектов недвижимости;
• машино-места;
• ОНС (объекты незавершенного строительства).

Весь перечень сведений в техплане указывают только для полноценных объектов недвижимости. При подготовке документа и определения состава размещаемых данных, кадастровый Росреестр руководствуется Приказом Росреестра № П/0082.

На особые виды недвижимости, включая временные части, предъявляются следующие требования к подготовке техплана:

• для частей объектов и машиномест — следует указать их условные границы (при расположении на этаже);
• для ОНС — в содержании размещаются сведения о степени готовности здания и отдельных конструкциях.

Несмотря на это, технически план любого объекта недвижимости готовится по одной и той же, содержащейся в Приказе № П/0082.

Основные разделы технического плана

В соответствии с Приказом Росреестра №П/0082, в техплан любого объекта недвижимости входят такие разделы, как:

• общая информация о проводимых работах (сведения о заказчике и кадастровом инженере);
• сведения и документы, использующиеся для осуществления кадастровых работ;
• сведения о точках геосети (основа для проведения координирования), об использованном измерительном оборудовании;
• расположение объекта (контур, глубина и высота, характерные точки и др);
• расположение машино-места (координаты и расстояния, в т.ч. между характерными точками);
• данные о характеристиках объекта (отдельно кадастровый инженер размещается обновленные данные, полученные после проведения реконструкции);
• информация о частях объекта и его контуры;
• заключение кадастрового инженера (если оно потребуется);
• геодезические построения в виде схемы;
• схемы расположения объекта на ЗУ;
• планы (как здания в целом, так и отдельных частей или фрагментов.

Дополнительные разделы в техплане не предусмотрены. Некоторые разделы кадастровый инженер заполняет только тогда, когда это нужно (не для всех объектов).

Комментарий эксперта. Кадастровый инженер не имеет право как-то изменять содержание техплана, так как она утверждена законодательно. Любые отступления от требований — это прямое основание для Росреестра вынести приостановку или отказать в проведении кадастрового учета.

Таким образом, старайтесь выбрать опытного и квалифицированного кадастрового инженера, который будет осведомлен обо всех тонкостях оформления техпланов и регистрации в Росреестре. Например, можно обратиться в бюро “РекПир”.

Техплан и техпаспорт — в чем же разница?

Эти документы — разные, как по статусу, так и по оформлению и содержанию. Опишем их главные различия:

• технический паспорт потребуется для проведения инвентаризации объектов недвижимости, а техплан — для кадастрового учета;
• технический план готовится только кадастровым инженером — состоящего в СРО и имеющего квалификационный аттестат;
• в техпаспорте нет данных о координатах объекта недвижимости, а в техплане — это обязательный раздел;
• техпаспорта хранятся в БТИ постоянно, а вот технический план заканчивает свое действие сразу же после того, как Росреестр внесет все изменения в ЕГРН.

Иногда также используется такое название документа, как кадастровый план помещения. Но законодательством такой тип документа не предусмотрен. Да и такой документ уже не выдается с 2018 года, когда были отменены кадастровые паспорта.

Техплан может использоваться для того, чтобы обновить данные технического паспорта в БТИ. Данное требование используется для того, чтобы провести перепланировку в МКД. Все произведенные изменения следует внести в инвентарное дело и техпаспорт.

Требования к техническому плану

Для всех объектов недвижимости применяется один и тот же алгоритм разработки техплана. Для выполнения работ собственник и кадастровый инженер заключают договор. Разберем основные этапы проведения работ:

• инженером анализируются изначальные данные об объекте (это могут быть сведения из ЕГРН и другая документация);
• кадастровый инженер выезжает на объект для проведения работ (проводятся нужные обследования и измерения, готовятся схемы, чертежи и абрисы);
• данные, которые были получены в результате обследования, обрабатываются и заносятся в соответствующие разделы техплана с помощью специальных программ;
• техплан готовится в электронном виде и подписывается ЭЦП кадастрового инженера (если прописано в договоре, то собственнику предоставляется технический план и в бумажном виде);
• готовый документ подается в Росреестр также в электронном виде через специальный сервис, системой проводится проверка данных и правильность заполнения разделов;
• если все верно, то все сведения, находящиеся в разделах техплана переносятся в ЕГРН;
• сам собственник, либо кадастровый инженер или другое доверенное лицо, по итогам работ забирает выписку ЕГРН (она доступна через личный кабинет на сайте Госуслуг).

Без проведения обследования нельзя подготовить техплан — это нужно для того, чтобы в документе были отражены наиболее полные и достоверные данные. Например, при проведении работ по перепланировке в нежилом помещении инженер определяет все места расположения перегородок, дверных проемов, их размеры и т.д. Все используемое измерительное оборудование, должно являться поверенным и аттестованным. Данные об этом также отражаются в одном из разделов технического плана.

Каждый объект недвижимости имеет свои особенности и параметры. В случае их изменения после проведения реконструкции или перепланировки, кадастровым инженером в техплан будут размещены в техплане новые характеристики и координаты. Поэтому лучше всего готовить этот документ после каждого проведения строительных работ, которые влияют на кадастровые сведения объекта.

Как получить технический план

Напомним, что технический план готовит только кадастровый инженер — самостоятельно его разработать невозможно. На сайте Росреестра размещается информация обо всех аттестованных специалистах. Также реквизиты квалификационного аттестата инженера обязательно размещаются при  оформлении договора, а также в самом техплане. Если кадастровый инженер его не имеет, то кадастровые работы ему выполнять нельзя.

Технический план необходимо заказывать только в проверенной кадастровой компании. Мы советуем обратиться в бюро “РекПир”. Мы выполняем любые виды кадастровых и проектных работ, имеем необходимые лицензии и допуски. Наши преимущества для потенциальных клиентов:

• минимальные сроки подготовки техплана (как правило это 2-3 дня);
• богатый опыт работы инженеров больше года, наличие у них квалификационных аттестатов, допусков СРО, кейсов;
• работаем с любыми объектами нежилой недвижимости;
• предоставление дополнительных услуг: сопровождение подачи документов, проектные работы, устранение кадастровых ошибок и др.

Также немаловажным фактором является практический опыт работы наших кадастровых инженеров и проектировщиков. Именно это поможет подать технический план в Росреестр с первого раза, избегая возможных приостановок и отказов. Кроме того, обладаем и богатой судебной практикой — случается, что специалисты ведомства могут неверно трактовать требования законодательства, тогда мы защитим ваши интересы в суде.

Комментарий эксперта. Техплан назад собственнику не отдадут после проведения регистрации в Росреестре и выдачи выписки ЕГРН. Все дело в том, что после того, как сведения техплана будут отражены в реестре, его юридическая сила будет утеряна. Но владелец объекта имеет возможность воспользоваться копией техплана в своих целях. По мере того, как будут изменяться параметры объектов, данный документ потребуется заказать заново.

Стоимость услуг бюро “РекПир”

Кадастровый инженер выполняет кадастровые работы и готовит технический план в соответствии с условиям заключаемого договора. На стоимость подготовки документа влияют:

• тип объекта недвижимости, его сложность и характеристики;
• цель осуществления кадастровых работ;
• расположение объекта;
• сезона выполнения работ (выезд кадастрового инженера зимой либо на дальние расстояния может обойтись дороже)

Для того чтобы рассчитать точную стоимость техплана по вашему объекту, обратитесь к специалистам бюро “РекПир”. Наши инженеры проведут анализ вашей документации и данных по объекту. Ориентировочные цены представлены в таблице ниже.

Кейсы бюро “РекПир”

Кейс 1. Получение технического плана для согласования перепланировки нежилого здания

После того, как была проведена перепланировка в нежилом помещении отдельно стоящего нежилого здания, собственник обратился в бюро “РекПир” для подготовки техплана. Сам документ был подготовлен в течение двух дней.

По результатам проведения работ инженер выявил, что в трех помещениях первого этажа была проведена перепланировка. Новое расположение объектов успешно было отражено в техплане вместе с поэтажными планами.

Техплан после подготовки по доверенности был направлен кадастровым инженером напрямую в Росреестр. После того, как проведена регистрация изменений, собственник получил выписку ЕГРН. После регистрации изменений собственник сможет заключить новые договоры аренды и получить прибыль в размере 120 000 рублей.

Кейс 2. Получение технического плана на часть здания с целью регистрации аренды

В нашу компанию обратился собственник торгового центра для регистрации договора аренды на часть помещений на первом этаже. Срок подготовки документации составили всего 2 дня. Границы обремененных помещений были размещены в приложении к договору аренды.

Кроме того, в техплане кадастровый инженер предоставил доказательства того, что арендуемая часть ограждена перегородками из гипсокартона. Поэтому у Росреестра не возникло сомнений и техплан был зарегистрирован. Также одновременно была проведена регистрация договора аренды. После регистрации договора ежемесячный доход собственника вырос на 40 тысяч рублей.

Часто задаваемые вопросы

Выводы

Технический план — один из основных кадастровых документов. Его готовят для изменения сведений в ЕГРН. Для этого требуется регистрация в Росреестре.

Данный документ используется для постановки новых объектов на кадастровый учет, обновления сведений в ЕГРН в результате работ по реконструкции либо перепланировке, а также для регистрации долгосрочной аренды. Требования к оформлению, подготовке и подаче техплана регламентированы Приказом Росреестра №П/0082. Готовит его только аттестованный кадастровый инженер.

Список литературы

• Закон № 218-ФЗ (скачать);
• Закон № 221-ФЗ (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).