Технический план и кадастровый инженер

Техническим планом здания или помещения является документ, отражающий точное расположение и координаты характеристик данных объектов недвижимости. Только кадастровый инженер имеет полномочия подготовки такого документа. С этой целью он проводит анализ исходной документации на объект недвижимости, проводит обмеры, съемку, нужные расчет, занимается заполнением всех разделов технического плана. Как получить технический план? Вы можете заказать данный документ в бюро “РекПир”.

Понятие технического плана

Главный и официальный документ, по которому Росреестр осуществляет кадастровый учет и регистрацию недвижимости в ЕГРН — технический план здания или помещения. Цель его подготовки — это получить сведения о характеристиках выбранного объекта недвижимости. Для это изучаются исходные данные о нем, имеющаяся документация, проводится фиксация и обмеры площади и всех конструкций.

Для чего же может понадобиться собственнику заказать техплан?

1. Построен новый объект недвижимости и его нужно ввести в эксплуатацию, либо в здании образованы новые помещения.
2. Были изменены основные характеристики объекта недвижимости — проведена перепланировка или переустройство, реконструкция.
3. Требуется поставить на кадастровый учет (КУ) объект, в отношении которого данная процедура до это не осуществлялась.

В ЕГРН включается информация, которая была размещена в техническом плане здания или помещения. В случае если техплан был подан на регистрацию после проведения перепланировки, реконструкции, раздела или каких-то еще работ — в ЕГРН обновятся все сведения. Приказ Минэкономразвития №953 утверждает требования к подготовке и заполнению технического плана.

Мнение эксперта. На земельный участок технический план не готовится. Для этого используется межевой план — в нем указаны координаты границ и прочие характеристики ЗУ (земельного участка). Также можно провести обследование не только здания, но сразу и ЗУ и подготовить и межевой, и технический план. Эти документы готовит кадастровый инженер.

Кадастровый инженер и проведение кадастровых работ по подготовке технического плана

Чтобы гарантировать точность данных объектов недвижимости, все кадастровые работы, также как и подготовка техпланов производится только аттестованным кадастровым инженером. В базе данных на официальном сайте Росреестра содержится полный список таких специалистов. Для подготовки техплана на помещение/здание, инженер выполняет следующий список работ:

• рассмотрит всю имеющуюся документацию по объекту и ЗУ;
• самостоятельно закажет выписку ЕГРН, проведен ее анализ;
• организует выезд на объект, где проведет обследование, съемку и обмерные работы;
• выявит координаты объекта недвижимости на ЗУ (если это здание), либо обозначит расположение помещения на поэтажном плане;
• подготовит техплан в соответствии с действующими нормативными актами.

Весь список планируемых работ обговаривается с заказчиком еще при составлении договора. Технический план помещения или здания инженер обычно готовит в электронном виде и передает либо собственнику на диске, либо самостоятельно подает в Росреестр.

Виды технических планов

На любой объект капитального строительства (ОКС) или объект незавершенного строительства (ОНС) возможно подготовить техплан. Его форма едина для всех объектов, а вот содержания и заполнение разделов напрямую зависит от того, какой объект необходимо обследовать, от его характеристик. Технический план на помещение кадастровый инженер может подготовить вместе с подготовкой такого же документа на основное здание.

Технический план здания

Технический план здания включает описание всех его помещений. Некоторые нюансы, которые стоит учитывать кадастровому инженеру в работе:

• при проведении обследований и подготовке техплана производится координирование здания — описывается местоположение объекта на ЗУ с привязкой к геоподоснове и расположенным рядом строениям;
• при постановке на кадастровый учёт помещения в качестве отдельного объекта недвижимости, стоит готовить отдельный техплан;
• в связи с тем, что техплан готовят на все здание сразу, инженер проводит обследование всех конструкций и описывает все в документе.

Если в здании проводились строительные работы по перепланировке или реконструкции, то данный документ собственнику необходимо заново заказывать. Ведь при выполнении таких работ, исходные характеристики объекта недвижимости, которые описывает инженер, изменяются.

Технический план помещения

В тех случаях, когда помещение — это обособленный и самостоятельный объект недвижимости, обязательно требуется. Только при наличии данных признаков помещение можно поставить на кадастровый учет в ЕГРН, присвоив ему отдельный кадастровый номер. В ходе проведения кадастровых работ необходимо обязательно соблюдать некоторые правила:

• подготовка поэтажного плана является обязательной при изготовлении техплана на нежилое помещение, для указания его границ;
• в процессе проведения обследований кадастровый инженер осуществляет обмеры площади и всех элементов помещения (стены, перегородки, коммуникации);
• когда готовится техплан для согласования перепланировки или реконструкции — в нем кадастровый инженер отражает фактическое состояние объекта после проведения работ.

Техплан помещения включает в себя также и план этажа здания. И уже на данном плане обозначаются границы обследуемого помещения.

Технический план сооружения

В отличие от здания сооружение не оборудовано помещениями, коммуникациями и какими-то другими системами. Однако сооружения также признаются недвижимостью и для их кадастрового учета в Росреестре потребуется подготовка техплана. При его составлении учитываются все общие правила подготовки и требования данного документа, которые применяются для зданий.

В отличие от здания сооружение не оборудовано помещениями, коммуникациями и системами. Таким образом, сооружения признаются недвижимым имуществом и для их учета Росреестром нужно составлять техпланы. Не обращая внимания на общие правила для построек, требования к техническому плану сооружения не отличаются от таковых у зданий.

Технический план ОНС (объекта незавершенного строительства)

Если в процессе строительства здания уже возведены основные конструкции, то вполне можно поставить ОНС на кадастровый учёт в ЕГРН. Степень готовности объекта определить кадастровый инженер по результатам обследования. Это делается потому, что при составлении технического плана, указываются не только его параметры, но и процент готовности ОНС. Для расчет этого показателя инженер пользуется нормативными справочниками и необходимыми методами расчета.

Мнение эксперта. Технический план любого объекта недвижимости готовят после проведения обмеров и обследования. С этой целью кадастровым инженером применяются высокоточное оборудование, лазерные сканеры и нивелиры. В бюро “РекПир” имеется все необходимое современное оборудование для проведения обследования — это серьезно сокращает сроки подготовки техпланов, гарантирует точность измерений.

Основные этапы разработки технического плана

Для того чтобы начать подготовке технического плана объекта недвижимости, собственник и кадастровый инженер заключают договор. В соответствии с ним, заказчик отдает инженеры всю требуемую документацию. Кадастровый инженер ее анализирует, запрашивает выписку ЕГРН и только после выезжает на объект для проведения обследований.

Осуществление выезда на объект и проведение обмеров

Инженер должен иметь возможность беспрепятственно попасть на объект недвижимости, во все помещения и ко всем конструкциям и коммуникациям. При проведении обследования осуществляются обмеры фасадов и других наружных конструкций, а также всех внутренних элементов. Использованное при проведении работ оборудование и методы его измерений исследований позже кадастровый инженер в обязательном порядке описывает в техплане.

Координирование здания

При подготовке технического плана здания, обязательно необходимо описать все его границы с привязкой к координатам. В данном случае используется информация о геодезических пунктах, ЗУ и близко расположенных объектах. Детальные координаты, отражающие внешние контуры объекты обязательно должны быть прописаны в самом техплане. Также в документе размещаются данные о расположении строения на местности.

Поэтажный план

Технический план здания предполагает отметку расположения всех помещений на поэтажных планах. К примеру, технический план многоквартирного дома содержит границы каждой квартиры, а также вспомогательных помещений и помещений общего пользования. При подготовке поэтажных планов кадастровый инженер должен придерживаться данных, указанных в технических планах отдельных помещений (если такие документы вообще были подготовлены). Согласно Приказу №953 в составе техплана обязательно должны быть и поэтажные планы.

Заполнение разделов технического плана

Технический план здания или помещения готовят поэтапно, заполняя все необходимые разделы (в соответствии с Приказом МЭР №953). Состоит он из текстовой и графической частей. Текстовая часть состоит из:

• перечня сведений о целях проведения работ, заказчике, собственнике и кадастровом инженере;
• сведения об объекте (если техплан требуется подготовить после проведения строительных работ);
• описание нормативно-законодательной базы, которой руководствуется кадастровый инженер для проведения обмеров и обследований;
• список оборудования, применяемого кадастровым инженером при обследованиях;
• описание координат, особенностей и характеристик здания и помещений.

Графический раздел техплана состоит из чертежей и схем, которые должны продолжать текстовое описание. Образец оформления техплана представлен в Приказе № 953 и кадастровый инженер должен его соблюдать.

Оформление и подписание технического плана и предоставление его заказчику

Приказом МЭР №953 и Законом №218-ФЗ регламентированы требования к подготовке технического плана объектов недвижимости именно в электронном виде. С помощью ЭЦП кадастровый инженер подписывает данный документ, затем отправляет его заказчику либо на диске, либо используя любой другой носитель. Техплан имеет возможность быть направленным непосредственно в Росреестр.

Кроме того, при заключении договора может быть прописано, что технический план передает в Росреестр непосредственно сам кадастровый инженер.

Мнение эксперта. Процедура кадастрового учета не входит в стоимость технического плана объекта. Данная процедура производится Росреестром бесплатно. В бюро “РекПир” вы можете заказать как сам технический план, так и услуги по сопровождению и регистрации его в Росреестре. Наши кадастровые инженеры точно знают все нюансы регистрации и подготовки данной документации. Поэтому вся процедура пройдет довольно быстро, без отказов и приостановок.

Трудности при подготовке технического плана

Существуют некоторые сложности, которые могут появиться при обследовании и подготовке техплана даже на самый простой объект. Если кадастровый инженер готовит документы на большой объект недвижимости — в этом случае точность и полнота результатов будет достигнута еще с большим трудом. Рассмотрим некоторые проблемы, которые могут возникнуть при подготовке техпланов:

• работы были выполнены без получения необходимых разрешений и согласований от госорганов (самострой, незаконная реконструкция);
• данные обследования не соответствуют сведениям, размещенным в ЕГРН;
• отсутствие необходимой документации на объект;
• много помещений и систем.

Если при подготовке инженером будут найдены реестровые ошибки, то он обязательно укажет это в заключении и даст рекомендации по устранению (если это невозможно сделать при проведении работ). Обращайтесь в бюро “РекПир” — мы работаем с объектами любой сложности.

Проведение кадастрового учета

После завершения подготовки технического плана, он подается в Росреестр. Если объект недвижимости новый, то ведомство поставит его на кадастровый учет с отражением в ЕГРН всех сведений. При внесении в параметры объекта каки-то изменений, согласно техническому плану будет проведена актуализация данных в ЕГРН. Все эти действия выполняют работники Росреестра. А собственник по итогам успешного осуществления всей процедуры получит выписку ЕГРН.

Регистрация в Росреестре и возможные приостановки

Также, в процессе осуществления кадастрового учета в соответствии с техпланом, собственник также может одновременно и зарегистрировать свои права на объект. Для этого следует заполнить соответствующее заявление, а также подать документы, являющиеся основанием для появления такого права.

Но Росреестр также может выдать и отказ в регистрации, а также приостановку. Вот причины, по которым это возможно:

• документально не подтверждены полномочия заявителя в Росреестре (нет доверенности);
• есть ошибки в содержании и форме техплана, нарушены требования законодательства;
• сведения, указанные в техническом плане и в ЕГРН не совпадают;
• Росреестром выявлены факты проведения незаконных и несогласованных работ на данном объекте;
• не предоставлен весь пакет документов.

При вынесении приостановки Росреестр предоставляет возможность собственнику исправить все ошибки и подать документы заново. Если замечания устранены не будут — Росреестр выносит отказ и возвращает все документы. Чтобы такого не произошло, рекомендуем обращаться только к компетентным специалистам. Например, заказать проведение кадастровых работ и подготовку технического плана у кадастровых инженеров бюро “РекПир”.

Стоимость и сроки подготовки технического плана

Стоимость услуг подготовки техплана на любой объект недвижимости определяется при составлении договора. При оценке стоимости работы кадастрового инженера обязательно учитывают:

• вид и тип объекта недвижимости, его конструктивные особенности и параметры;
• расположение и степень удаленности объекта, время года;
• техническую сложность как здания, так и помещений;
• наличие и особенности систем, конструкций.

Бюро “РекПир” предлагают доступные цены на подготовку любых кадастровых документов, в том числе и техплана. Наши цены средние по рынку. Мы поможем вам не только подготовить качественную документацию и избежать хождения по инстанциям, но успеть все сделать оперативно.

Для определения точной стоимости по вашему объекту позвоните нам по телефонам, указанным на сайте.

Кейсы бюро “РекПир”

Ниже мы представили некоторые примеры работ из нашей практике по подготовке техпланов на объекты недвижимости. Все они были подготовлены опытными кадастровыми инженерами бюро “РекПир”, приняты в Росреестре и успешно зарегистрированы без возможных отказов и приостановок.

Кейс 1. Технический план на производственное здание

Кейс 2. Технический план на складское здание

Часто задаваемые вопросы

Выводы

Технический план объекта недвижимости — это документ, в котором содержатся все данные о характеристиках объекта, его расположение, поэтажные планы, координаты.

Полномочия выполнить обследования и обмеры, а также подготовить техплан закреплены только за аттестованным кадастровым инженером. Для подготовки документа проводится анализ всей представленной документации по объекту, осуществляется выезд с целью проведения обследований и обмеров, фотосъемки. Далее уже заполняется и сам техплан, состоящий из текстовой и графической частей.

В соответствии с поданным техпланом Росреестр проводит кадастровый учет и обновляет сведения в ЕГРН.

Заказать качественный технический план на нежилые объекты недвижимости рекомендуем в бюро “РекПир” На предварительной консультации мы расскажем обо всех деталях сотрудничества. Звоните!

Список источников

• Закон №218-ФЗ (скачать);
• Приказ МЭР №953 (скачать).