Регистрация перепланировки

Из данной статьи вы больше узнаете о перепланировках, проводимых в Москве и МО. Мы поговорим о понятии перепланировки, целях ее осуществления. Раскроем список необходимой документации и требования законодательства. Также поговорим о том, какими способами можно согласовать перепланировку и чем грозит собственнику неузаконивание.

Что же такое перепланировка?

Нередки случаи, когда перед собственником бизнеса встает задача о проведении перепланировки имеющихся во владении нежилых помещений. Цели могут быть различными — от расширения деятельности до продажи.

Итак, в соответствии с законодательством у владельца есть два пути: общий — то есть провести согласование всех работ еще до их проведения, либо же узаконить все уже по факту. Второй способ чреват большими проблемами, в том числе привлечением к административной ответственности и штрафом. Кроме того, такой вариант может подойти только если собственник точно уверен, что при проведении работ не нарушены требования СНиП.

Если допущено хотя бы малейшее отклонение от строительных норм, это приведет к тому, что собственнику откажут в узаконивании и обяжут вернуть объект в его исходное состояние —  то есть ремонт потребуется проводить заново. Мы рекомендуем вам не затягивать с согласованием перепланировки и проводить все согласования вовремя. Так вы избежите многих проблем.

Любой вид перепланировки нежилого помещения — это всегда изменение его конфигурации. Это и изменения площади, и возведение или удаление оконных и дверных проемов, повышение его функциональности для более эффективной эксплуатации.

Зачастую, при проведении согласования перепланировки нежилого помещения, расположенного в Москве, основная сложность заключается в слабом регулировании этого вопроса с законодательной точки зрения. Дело в том, что некоторые из норм есть только в Жилищном кодексе и применимы лишь для жилых объектов и нежилых помещениях, расположенных в МКД. Поэтому были разработаны несколько региональных актов — Постановление №508-ПП (для жилых домов) и Постановление №432-ПП (для нежилых зданий).

Если собственник планирует провести в помещении обычный ремонт — ему нет никакой необходимости согласовывать эти действия в уполномоченных органах. Вы можете переклеивать обои, штукатурить и красить стены или укладывать ламинат, паркет или плитку — это все не перепланировка. А вот если планируется перенесение стен, возведение перегородок или добавление дверных или оконных проемов — такие работы уже являются перепланировкой и требуют согласования в компетентных органах, согласно требованиям Жилищного кодекса РФ. Данное требование также относится и к переустройству, являющемуся заменой и перенесением инженерных сетей технического оборудования объекта.

Как мы уже сказали, в Жилищном кодексе РФ, а точнее в главе 4 раскрыты понятия переустройства и перепланировки.

Перепланировкой называется изменение конфигурации помещения путем перестройки конструкций здания, а также эксплуатируемого оборудования. Часто вместе с перепланировкой проводят и переустройство — характер этих работ раскрыт в статьях 25 и 26 ЖК РФ.

Обычно переустройство сопровождается и ремонтом, в процессе которого происходит переустановка и демонтаж инженерного и технического оборудования объекта. Обычно эти работы включают перенос, замену, монтаж следующего оборудования:

• инженерных коммуникаций, размещенных в пределах нежилого помещения;
• вентиляционных систем
• сантехнического оборудования.

Комментарий эксперта. Если помещение располагается в многоквартирном жилом доме, для проведения перепланировки и (или) переустройства потребуется перевод его в нежилое (если это еще не сделано) и получение согласований в Жилищной инспекции.

Для проведения перепланировки (переустройства) нежилого помещения в МКД необходимо разработать проект перепланировки и обязательно согласовать его в Жилищной инспекции, в Москве — в Мосжилинспекции (МЖИ).

Проект также понадобится собственнику, чтобы оформить перепланировку нежилого помещения в нежилом здании (офисное здание, торговый центр и т.д.). Однако в этом случае никаких согласований в МЖИ получать не потребуется. Оформление техпаспорта тоже не обязательно — это прерогатива перепланировки в МКД.

В случае изменения параметров помещений в процессе проведения перепланировки нежилого помещения, собственнику не нужно будет получать разрешение на строительство, так как это не реконструкция. Но вот без обязательного согласования не обойтись никак. После согласования в Жилищной инспекции все изменения регистрируются в ЕГРН самим собственником путем обращения в Росреестр с техническим планом на перепланировку.

Документы, требуемые для перепланировки нежилого помещения в МКД в Москве и МО

Согласно требованиям Постановления Правительства Москвы №508-ПП “Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах”, собственнику нежилого помещения, расположенного в МКД, для согласования перепланировки потребуется следующий перечень документов:

• заявление по форме;
• паспортные данные собственника;
• если собственник не сам будет подавать документы — доверенность для уполномоченного лица;
• правоустанавливающие документы (оригиналы или заверенные копии);
• технический паспорт;
• проект перепланировки;
• техническое заключение о безопасности и возможности проведения работ.

Это стандартный пакет документов. Но также могут потребоваться:

• если при перепланировке помещения в МКД будет затронуто общедомовое имущество — положительное решение и протокол собрания собственником квартир в МКД;
• если помещение является собственностью г. Москва — разрешение от ДГИ на перепланировку;
• если при перепланировке будет затронут и фасад — разрешение от Москомархитектуры (или Управления по архитектуре и градостроительству).

Нормативные документы, регулирующие согласование перепланировки в Москве:

• Постановление №508-ПП;
• Постановление №432-ПП;
• Жилищный кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ.

Кроме того стоит руководствоваться и требованиями СНиП 31-02-2001 в технических вопросах. При проведении перепланировки в МКД — собственнику нужно будет также согласовывать работы и в БТИ.

Алгоритм согласования строительных работ по перепланировке в государственных органах на сегодняшний день следующий:

• обращение в БТИ за техническим паспортом (при необходимости);
• заказ проекта перепланировки у компетентной компании, например в бюро “РекПир”;
• получение в Жилищной инспекции разрешения на проведение работ;
• после того, как работы проведены — нужно зафиксировать изменения в БТИ;
• снова обращаемся в Жилищную инспекцию — за актом о завершении перепланировки.
• регистрация изменений в Росреестре путем подачи техплана.

При подготовке проекта перепланировки для нежилого помещения в МКД, может потребоваться дополнительное согласование в СЭС, в некоторых случаях потребуется и заключение МЧС (в Москве это не требуется).

Напомним, что после завершения работ в МКД, следует вызвать комиссию из Жилищной инспекции, которая фиксирует изменения и составит акт о завершении перепланировки. Только тогда работы считаются согласованными.

При проведении перепланировки в нежилом здании этот список действий существенно уменьшается — обращаться в БТИ и Жилищную инспекцию не требуется. А вот проект и техническое заключение о безопасности работ необходимы.

Правовая база

Согласно законодательству, при проведении перепланировки нежилых помещений в МКД, собственник недвижимости самостоятельно не может принять такое решение и произвести работы. Выполнение таких работ обязательно регулируется требованиями таких нормативных актов, как:

• Жилищный кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ
• нормативные документы по строительству (СНиП, СанПиН, ГОСТы и технические регламенты.

Перепланировка нежилых помещений может проводиться в виде работ:

• на фасаде здания;
• внутренних работ внутри помещения (здания)

В случае, если собственником планируется осуществить при перепланировке еще и фасадные работы, ему нужно согласовать свои действия в Комитете по архитектуре и градостроительству (в Москве — это Москомархитектура). Если объект является культурным наследием, то в специальном Комитете оБ охране культурного наследия. А вот для проведения внутренних строительных работ, нужно подготовить проект перепланировки и согласовать его в Жилищной инспекции.

Если перепланировка собственником уже проведена, ее нужно узаконить уже “по факту”. Это вполне реально. Для этого нужно заказать техническое заключение о допустимости работ. Если экспертами при обследовании будет подтверждено, что при проведении работ не произошло нарушения устойчивости и целостности несущих конструкций и других частей объекте, а сами работы безопасны — данный документ подается в Жилищную инспекцию и велика вероятность его согласования и выдачи акта о завершении перепланировки. Если перепланировка проходит в нежилом здании — техзаключение также потребуется.

В случае, если Жилищная инспекция отказала собственнику в узаконивании уже проведенных работ, он вправе обратиться с этой целью в суд.

Если вы решили узаконить перепланировку в судебном порядке, вам понадобится подготовить следующий перечень документов:

• заявление на подачу иска об оспаривании решения инспекции;
• поэтажный план объекта недвижимости (его можно взять в БТИ);
• техническое заключение о безопасности проведенных строительных работ;
• если работы затрагивают общедомовое имущество — согласие собственников на такие работы.

Требования СНиП: как влияют строительные нормы и правила на проведение перепланировки нежилых помещений в Москве и МО

Для того, чтобы можно было гарантировать безопасность и удобство пребывания в помещении (в МКД), и не нарушать права других собственников, при планировании и проведении строительных работ всегда следует руководствоваться требованиями СНиПов. Конечно, непосредственно относящихся к работам по перепланировке СНиПов не существует. Однако, в Москве, например, есть Постановление Правительства №508-ПП, в котором четко определены все работы, относящиеся к  перепланировке и переустройству.

Если при согласовании проектной документации Жилищной инспекцией (млм другим ведомством) были обнаружены нарушения требований СНиП, СанПин и других правил — такой проект однозначно направляется на доработку. А это, в свою очередь, затягивает сроки проведения перепланировки. Поэтому очень важно заказать проект у профессионалов, таких как бюро “РекПир”.

Комментарий эксперта. Из-за существований большого количества органичений, самовольная перепланировка — это всегда риски для собственника (как материальные, так и угроза жизни и здоровью людей. Поэтому лучше начинать все согласования заранее, так как это всегда внесение изменений в конструкции и элементы здания. Поэтому всем работам, связанным с перепланировкой, обязательно должно предшествовать обследование здания и расчет всех нагрузок с выдачей техзаключения о возможности работ.

Представляем вам некоторые положения СНиП, которые касаются проведения строительных работ по перепланировке помещений:

• туалет и ванная других жильцов не должны быть размещены над кухней;
• в санузлах необходимо обустроить невысокий порог (15-20-см) либо сделать так, чтобы уровень пола был в этом помещении ниже на 15-20 см;
• “мокрые зоны” не должны располагаться над кухней и комнатами жильцов МКД;
• над жилыми помещениями расширять площадь санузла запрещено;
• так как это МКД — запрещено замуровывать стояк, вентканал и другие коммуникации;
• необходимо соблюдать нормы освещенности (наличие окон).

Получение разрешения на перепланировку

При проведении перепланировки в МКД собственник обычно решает следующий перечень задач:

• увеличить или уменьшить число помещений, их площадь;
• переместить расположение мокрых точек, других коммуникаций;
• другие изменения и перегородки, перенос площадей;
• изменение, расширение, прорубание оконных и (или) дверных проемов.

Все эти работы в МКД требуют обращения в уполномоченные органы для согласования.

Если ремонтные работы производятся не с этими целями, а с целью изменить облик помещения (косметический ремонт) и никак не влияют на несущие способности здания, то, согласно законодательству, такие изменения согласовывать не нужно.

Комментарий эксперта. Законодательством запрещена перепланировка нежилых помещений в МКД, в результате которой будет ограничен доступ к инженерным коммуникациям или нанесен вред несущей способности дома.

За незаконную перепланировку нежилого помещения собственнику грозит административная ответственность. При проведении работ следует согласовать их в Жилищной инспекции и Росреестре (для МКД) или в Росреестре (для нежилых зданий).

При подаче заявления в Росреестр собственник также предоставляет техплан на перепланировку, где отражены все изменения. Техплан готовит кадастровый инженер бюро “РекПир”. После этого, ведомством вносятся изменения в ЕГРН и собственник получает на руки новую выписку.

Ответственность за проведение незаконной перепланировки в Москве

Если заранее не получить все необходимые согласования и разрешения, перепланировку могут посчитать незаконной. Собственник в лучшем случае отделается только штрафом, а в худшем — его могут обязать вернуть все как было. Избежать таких санкций возможно, только подготовив проект перепланировки и техническое заключение и получив согласование от гос органов на работы.

Что грозит за это?

Ответственность за проведение незаконной и несогласованной перепланировки описана в статье 7.21 КоАП РФ. Также учитывайте, что все работы должны выполняться согласно требованиям Постановления №508-ПП, СП, СНиП, ГОСТ и СанПин.

Согласно статье 9.12 КоАП РФ, собственник нежилой недвижимости, расположенной на первом или цокольном этаже МКД за проведение незаконной перепланировки будет наказан штрафом в размере:

• для физических лиц — 2 500 рублей;
• для юридических лиц — 350 000 руб.

При незаконных работах в отдельно стоящем нежилом здании штрафные санкции аналогичны. Также если будут выявлены значительные нарушения, то гос органы могут обязать собственника восстановить помещение до первоначального видам. Например, если будет замечен новый, но ничем не усиленный дверной проем в несущей стене, его скажут заделать.

В случае неоплаты собственником штрафа в течение 60 дней со дня выдачи предписания, он подвергается ужесточению наказания — на него выписывается еще один штраф, в 2 раза больше предыдущего. Если собственник и дальше не исполнит свои обязательства и будет продолжать игнорировать предписания, гос органы вправе обратиться в суд, чтобы лишить права на недвижимость.

Проведение перепланировки и переустройства (для которых необходим заказ проекта в специализированной проектной компании, имеющей нужные лицензии и допуски СРО) является не менее сложной, чем постройка здания. Также, она может быть опасна для несущих конструкций и привести к обрушению или нарушениям устойчивости здания.

Получится ли тайно провести перепланировку?

Конечно, это сделать возможно. Но вот от ответственности это не освобождает. Нередки случаи, когда кто-то выявит факт незаконной перепланировки. Это могут быть работники МЧС, нагрянувшие с проверкой, сотрудники управляющей компании, клиенты или же сами жильцы МКД, которые направят жалобу в Жилищную инспекцию (по статистике, это около 40% жалоб).

Также появятся проблемы и при продаже недвижимости. Если покупателю необходимо будет получить кредит для покупки, банк обязательно все проверит. Если будет выявлена незаконная перепланировка, оценщик пожалуется в Жилищную инспекцию или БТИ. Собственник и сделку не завершит, и получит предписание вместе со штрафом.

Также могут возникнуть проблемы, если оформляется кредит под залог такой недвижимости. Перед утверждением кредита банк направляет оценщика и тот может обнаружить несогласованную  перепланировку.

Лучше согласовывать все заранее — так вы избежите многих проблем. Порядок проведения перепланировки нежилых помещений закреплен в Жилищном, Градостроительном кодексах и местных законодательных актах. Требуется подготовить проект и техническое заключение. Потом обратиться в БТИ и Жилищную инспекцию для согласования и утверждения. Кроме того, при проведении перепланировки в МКД, может понадобится вызов специалиста СЭС и Роспотребнадзора, чтобы подтвердить соответствие проекта и помещения санитарным нормам.

Если это нежилое здание — перепланировка производится гораздо проще. Согласований не требуется (кроме Росреестра). Правда документацию всю необходимо подготовить в установленном порядке.

Необходимые документы

При проведении перепланировки в нежилом помещении в МКД первым этапом сбора документов является подача заявления в БТИ. В нем собственник обозначает причины проведения строительных работ. Далее специалисты ведомство посетят объект с проверкой и произведут все необходимые отметки, выдадут поэтажный план. Что касается сроков рассмотрения заявления в этой инстанции — они произвольны.

После, собственник обращается в Росреестр за выпиской ЕГРН – данный документ выдается для подтверждения права собственности. Выдача в бумажном варианте стоит где-то 700 руб. Также понадобятся и оригиналы либо заверенные копии правоустанавливающих документов.

Перепланировка, проводимая вместе с согласованием отдельного входа в МКД – это достаточно сложный процесс. Для согласования таких работ потребуется немало времени, надежный подрядчик и проектная компания а также крепкие нервы.

Специалисты бюро “РекПир” как раз специализируются на проведении согласований и подготовке проектов перепланировки для разных типов нежилых помещений. Мы проведем все обследования и обмеры, подготовим всю проектно техническую документацию за вас. Также может подготовить проект изменения фасадов и согласовать его в Москомархитектуре.

При проведении согласования также нужно заказать проект перепланировки (в проектной компании с допусками СРО), получить техническое заключение о безопасности и разрешении проведения работ. Еще потребуется получить техпаспорт (если он есть).

А уже после проведения всех работ — у компетентного кадастрового инженера заказать техплан. После прохождения всех этапов, в Росреестр подается техплан и заявление о регистрации изменений в ЕГРН.

В нашей компании вы всегда можете заказать разработку техплана на перепланировку. Эксперты бюро “РекПир” не только подготовят нужную документацию, но и смогут представлять ваши интересы в госорганах и помогут согласовать перепланировку нежилого помещения.

Мы работаем уже много лет на рынке и за это время смогли получить уникальный опыт в согласовании и узаконивании перепланировки нежилых помещений. В нашей компании работают только квалифицированные проектировщики, кадастровые инженеры, эксперты и юристы. Вследствие этого процедура согласования происходит быстро и с гарантией положительного результата.

Особенности проведения узаконивания

Процесс узаконивания перепланировки нежилых помещений не всегда унифицирован. На процедуру влияют: расположение объекта (нежилое здание или многоквартирный дом), тип проводимых работ, соблюдение требований законодательства и оказанное влияние на несущие конструкции и системы.

Нужна консультацию по вашему объекту? Получите ее у специалистов бюро “РекПир”! Мы не только разъясним все требования законодательства, но и сможем согласовать вашу перепланировку “под ключ”, избавив вас от бюрократии и хождения по инстанциям.

Кейсы бюро “РекПир”

Кейс 1. Согласование перепланировки нежилого помещения на первом этаже МКД для обустройства пункта по ремонту обуви

В бюро “РекПир” обратился собственник нежилого помещения, владелец обувного магазина. Магазин располагался на первом этаже многоквартирного дома. Собственнику требовалось провести перепланировку для того, чтобы выделить дополнительную площадь для открытия пункта по ремонту обуви.

Благодаря опыту и профессионализму инженеров и проектировщиков бюро “РекПир”, владелец магазина оперативно согласовал и произвел строительные работы. Вся подготовленная документация соответствовала нормативным актам и МЖИ выдала разрешение на работы, а потом и акт о завершении работ. Потом подготовленный техплан был подан в Росреестр и согласован. Таким образом собственник смог начать новое направление бизнеса в кратчайшие сроки.

Кейс 2. Согласование перепланировки столовой, расположенной в МКД

Владелец столовой, расположенной в нежилом помещении на первом этаже в МКД, решил разделить ее на два заведения — небольшой кафетерий и ресторан. Он самостоятельно произвел перепланировку и очень хотел узаконить ее уже по факту. И несмотря на тот факт, что инспекция все же выдала ему акт о завершении работ, в Росреестре ему отказали в согласовании, посчитав что была проведена реконструкция.

Выступая в качестве уполномоченной организации на подготовку технического плана с целью постановки перепланировки на кадастровый учет, юристы  и кадастровые инженеры бюро “РекПир” в суде смогли доказать свою правоту и было вынесено решение в пользу собственника. Росреестр произвел регистрацию

Часто задаваемые вопросы

Выводы

Для согласования перепланировки потребуются следующие основные документы: проект, техническое заключение и техплан. Проект описывает производимые работы, техническое заключение нужно, чтобы выявить возможность проведения перепланировки.

Конечно, при проведении работ, собственник недвижимости, несет довольно серьезные финансовые и временные потери. Потребуется проведение большого количества разрешений и согласований, заказ проектной и технической документации, технического плана. Если решено было провести работы без узаконивания — стоит готовится к привлечению к ответственности, штрафам, предписаниям вплоть до потери права собственности на помещение.

Обязательно соблюдайте нормы действующего законодательства, если вы задумали провести в помещении (здании) перепланировку. Это позволит согласовать все изменения с госорганами вовремя, избежать возможных проблем с регистрацией и другими операциями с недвижимостью, а также обеспечить безопасность здания.

Список использованных источников

• Градостроительный кодекс Российской Федерации (скачать);
• Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать);
• Постановление правительства Москвы №508-ПП (скачать);
• Постановление правительства Москвы №432-ПП (скачать).