На сегодняшний день в нежилых помещениях часто размещаются магазины, офисы, склады, парикмахерские и другие виды объектов. Если собственнику необходимо увеличить прибыль от бизнеса, продажи или эффективность и качество услуг, собственник такой коммерческой недвижимости обычно решается на проведение перепланировки.
В этом случае перед собственником встают следующие вопросы: возможно ли в Москве вообще узаконить перепланировку нежилого помещения, расположенного в нежилом здании или в МКД? Какие документы для этого используются? Обязательно ли согласовывать такую перепланировку? Какую ответственность можно понести за неузаконенные работы? На эти вопросы мы дадим ответы в нашей статье.
- Что такое перепланировка?
- Этапы узаконивания перепланировки в Москве
- Согласование перепланировки в нежилых помещениях
- Перепланировка в нежилых зданиях
- Перепланировка в многоквартирном жилом доме
- Незаконная перепланировка нежилого помещения — как узаконить?
- Узаконивание перепланировки нежилых помещений в МКД
- Узаконивание перепланировки нежилых помещений в нежилом здании
- Стоимость услуг
- Кейсы бюро “РекПир”
- Кейс 1. Согласование перепланировки нежилых зданий
- Кейс 2. Согласование перепланировки нежилого помещения для последующей сдачи его в аренду под ресторан
- Часто задаваемые вопросы
- Вывод
- Список использованных источников
Что такое перепланировка?
Перепланировкой называется изменение параметров помещения, не затрагивающие при этом несущих конструкций и основных параметров здания, связанных с обеспечением его надежности и безопасности.
Примеры строительных работ, относящихся к перепланировке:
- снос ненесущих, либо монтаж временных перегородок и перечень других действий, направленных на то, чтобы изменить функции помещения;
- перемещение перегородок или ненесущих конструкций внутри помещения — это влияет на величину площади как всего объекта, так и отдельных его частей;
- перенос ненесущих конструкций в пределах нежилого здания — так можно изменить внутреннее расположение помещений.
Весь список строительных работ, относящихся к перепланировке в Москве, размещен в Постановлении Правительства Москвы №508-ПП.
В отличие от реконструкции, для проведения работ по перепланировке получать в Стройнадзоре разрешение на строительство собственнику не нужно. Однако готовить проект и согласовывать планируемые работы с госорганами все же потребуется.
Комментарий эксперта. В проекте перепланировки размещены описания всех планируемых строительных работ и условий обеспечения их безопасности. Если собственник будет готовить его самостоятельно, чаще всего его ожидает множество особенностей и нюансов оформления, о которых он может и не знать. Лучшим решением в данной ситуации является заказ проекта у специализированной компании, которая имеет допуск СРО и опыт в оформлении таких работ. Например, бюро “РекПир”.
Этапы узаконивания перепланировки в Москве
Для того, чтобы провести процедуру узаконивания перепланировки помещений, необходимо пройти следующие этапы:
- Выбор проектировщика и заказ у него проекта перепланировки. Проект перепланировки нежилого помещения, расположенного в МКД, должен получить согласование в МЖИ (Мосжилинспекции).
- Заказ технического заключения. Данный документ содержит в себе описание расположения несущих конструкций и выводы экспертов о том, возможно ли проведение работ по перепланировке, которые не смогут ухудшить их состояние и характеристики. Данное заключение готовит проектная компания с допуском СРО. Если работы планируются в МКД и будут затрагивать несущие конструкции, данный технический документ готовится обычно автором дома. Если таковой отсутствует, то обычно либо проектную компанию выбирает МЖИ, либо собственник.
- Заказ и проведение кадастровых работ. Для этого привлекается аттестованный кадастровый инженер. В его обязанности входят — изучение всей документации по объекту, в том числе выписки ЕГРН, проведение обследования и обмеров объекта (земельного участка), координирования, подготовка техплана на перепланировку.
- Кадастровый учет произведенных изменений, то есть перенос данных из техплана в ЕГРН путем подачи его в Росреестр. Итог — получение собственником выписки ЕГРН с обновленной перепланировкой.
Бюро “РекПир” имеет более чем 8-летний опыт согласования перепланировок нежилых помещений в нежилых зданиях и многоквартирных домах. Согласование и узаконивание работ осуществляют только квалифицированные специалисты — инженеры, проектировщики, кадастровые инженеры, юристы. Мы имеем все необходимые лицензии, сертификаты и допуски СРО, поэтому предоставляет комплекс услуг “под ключ”.
Согласование перепланировки в нежилых помещениях
Узаконивание перепланировки в нежилых помещениях сводится к одному — внесению всех произведенных изменений в ЕГРН. Перед этим собственнику требуется пройти процедуру согласования проекта перепланировки и перечня запланированных работ. В зависимости от того, в каком здании располагается помещение — в МКД или отдельно стоящем нежилом здании, у процедуры согласования будут свои нюансы проведения согласования.
Перепланировка в нежилых зданиях
Провести и согласовать строительные работы по перепланировке в отдельно расположенном нежилом здании намного проще, чем в МКД. Все дело в том, что не требуется согласование проекта перепланировки в Мосжилинспекции (МЖИ), а также нет необходимости в организации собрания собственников дома.
Виды строительных работ, относящиеся к перепланировке в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №432-ПП (для них не нужно разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию):
- возведение / снос перегородок и ненесущих конструкций в помещении;
- работы, связанные с созданием, ликвидацией, изменением формы и переносом оконных и дверных проемов — при этом устойчивость несущих конструкций здания не нарушается;
- устройство или изменения входа в первом, подвальном или цокольном этаже (главное условие — общая площадь не должна быть более 15 м.кв.);
- изменение или устройство тамбура в подвале, на первом этаже или цоколе — при этом стены или другие ограждающие конструкции не должны иметь фундамента, являться сборно-разборными, общая площадь его не должна превышать 15 м.кв.
Общий порядок согласования перепланировки в нежилых зданиях выглядит следующим образом:
- выбор проектировщика, определение стоимости услуг проекта перепланировки в нежилом помещении нежилого здания, заключение договора;
- компания-проектировщик, имеющая все допуски СРО готовит комплект проектной документации;
- подготовка технического заключения, которое подтвердит как возможность проведения, так и безопасность проводимых работ;
- проведение строительных работ в соответствии с проектом перепланировки;
- после проведения работ — заказ техплана на перепланировку;
- подача техплана в Росреестр напрямую или через МФЦ для осуществления кадастрового учета;
- получение обновленной выписки ЕГРН с узаконенной перепланировкой.
Этот список включает основные шаги, которые должен предпринять собственник. Есть также ситуации, в которых согласование перепланировки в нежилом здании может потребовать дополнительных согласований.
Некоторые особенности согласования перепланировки нежилых зданий в Москве, которые могут возникнуть:
- если здание собственник купил в ипотеку — банк-кредитор предоставляет разрешение на данные работы (перепланировку);
- если здание принадлежит городу — перепланировку все-таки требуется согласовать в ДГИ, если государству — то работы согласовывают дополнительно в Росимуществе;
- если собственник планирует также и работы по изменению фасадов — требуется согласование с МКА (Москомархитектурой);
При осуществлении работ по перепланировке нежилых зданий в Москве, необходимо принимать во внимание следующие нормативно-законодательные акты — Гражданский кодекс РФ (статья 51, часть 1 и пункт 1), а также Постановление Правительства Москвы №432-ПП.
Перепланировка в многоквартирном жилом доме
Для проведения и согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме необходимо учитывать права и интересы его жильцов. Согласно законодательству, работы могут быть осуществлены тогда, когда МЖИ (Мосжилинспекция) согласовывает проект перепланировки и выдает разрешение на работы.
Для того, чтобы инспекция успешно согласовала проект и выдала все разрешения (до и после работ), проект и техническое заключение лучше всего заказывать в проектной компании, имеющей необходимые допуски СРО и опыт работы. Отличным вариантом будет заключение договора с бюро “РекПир”.
Кроме проекта перепланировки собственнику потребуется подготовка следующих документов:
- техническое заключение о безопасности проведенных строительных работ;
- экспертное заключение, выданное СЭС;
- технический паспорт или другие документы из БТИ;
- если помещение собственник приобрел в ипотеку — нужно еще и согласие банка, выдавшего кредит.
Что касается согласований, в отдельных случаях согласовать перепланировку в МКД потребуется не только в МЖИ:
- если помещение находится во владении города — требуется согласование с ДГИ;
- если помещением владеет государство — потребуется согласовать работы в Росимуществе;
- если запланирована и перепланировка фасадов — необходимо согласовать работы с МКА.
Для того, чтобы подписать акт о завершении строительных работ, создается специальная комиссия. Для того, чтобы интересы других собственников, живущих в МКД, не были нарушены, в состав данной комиссии входят и работники Жилищной инспекции.
Если при проведении перепланировки будет затронуто общедомовое имущество жильцов многоквартирного дома, то без их согласия невозможно проведение таких работ. Для этого управляющая компания собирает собрание собственников, осуществляется голосование, по итогам которого оформляется протокол.
Например, собственник помещения планирует из оконного проема сделать дверной, то есть проектирует отдельный вход. Ко входу, так как он расположен высоко над землей необходимо установить и ступеньки, а их можно обустроить только на прилегающей к зданию территории. Так как данная территория является общедомовой собственностью, то требуется согласие жильцов на такие работы.
Если протокола собрания с согласием собственников МКД не будет, то МЖИ перепланировку не согласует. Если же земля находится в собственности Москвы, то за разрешением необходимо обращаться в ДГИ.
Незаконная перепланировка нежилого помещения — как узаконить?
Если собственник провел строительные работы по перепланировке без согласования в Жилищной инспекции или других государственных органах, такая перепланировка является незаконной. При выявлении соответствующих нарушений, собственник несет административную ответственность — в первую очередь, на него налагают штраф.
Согласно статье 9.12. КоАП г. Москвы, размеры штрафа составляют:
- для физического лица — до 2500 рубле;
- для должностного лица — до 50 000 рублей;
- для юридического лица — до 350 000 рублей.
В дополнение к штрафу, собственник недвижимости может получить предписание от Жилищной инспекции о необходимости вернуть все в первоначальное состояние.
Однако, у собственника есть большие шансы узаконить самовольную перепланировку. Давайте рассмотрим, как легализовать перепланировку нежилых помещений, расположенных в МКД или отдельно стоящем нежилом здании.
Узаконивание перепланировки нежилых помещений в МКД
Для того, чтобы собственник мог узаконить самовольную перепланировку нежилых помещений МКД в Москве, следует соблюдать требования Постановления №508-ПП, то есть получать согласование в Мосжилинспекции.
В первую очередь требуется подготовить список строительных работ, которые были выполнены в данном объекте. Если для них требуется подготовка проекта, необходимо соблюдать определенный порядок узаконивания:
- подготовка тех заключения — в нем будет отмечено состояние опорных и несущих конструкций здания после работ, а также текущее состояние самого помещения;
- составление и подача заявления в МЖИ — подается оно в электронном виде, с помощью официального сайта инспекции или портала Госуслуг;
- к поданному заявлению стоит приложить все имеющиеся документы, в том числе и техническое заключение;
- после того, как инспекция приняла заявление, собственник должен организовать доступ ее сотрудника для проведения обследования и приемки строительных работ;
- оплата штрафа, начисленного за проведение незаконной перепланировки;
- МЖИ выдает акт о проведенной в помещении МКД перепланировке;
- собственник вместе с актом обращается в БТИ — нужно внести изменения в техпаспорт объекта;
- собственнику требуется заказать у кадастрового инженера техплан на перепланировку;
- регистрация перепланировки проводится в Росреестре — документы подаются напрямую, либо через МФЦ, портал Госуслуг;
- успешный кадастровый учет — выдача собственнику новой выписки ЕГРН.
Узаконивание перепланировки нежилых помещений в нежилом здании
При согласовании работ по изменению планировки нежилого помещения в нежилом здании требуется собрать и подготовить довольно большой список документации. С законодательством не поспоришь, поэтому собственнику все же стоит соблюдать определенные правила.
Бывает так, что не всегда удается согласовать проведенную перепланировку полностью. Все потому, что в процессе могут быть осуществлены такие строительные работы, которые не соответствуют требованиям СП – СНиП, СанПиН и ГОСТ. В таком случае собственнику недвижимости необходимо проведение дополнительного восстановительного ремонта, чтобы все узаконить.
Если в помещении были проведены работы, которые требуют получения разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию — это реконструкция и собственнику потребуется получить данную документацию либо через МЖИ, либо через суд.
Если были проведены только работы, относящиеся к перепланировке, то документы, требуемые для их узаконивания, по сути совпадают с теми, которые оформляются для согласования планируемых работ.
Специалисты бюро «РекПир» имеют богатый опыт в согласовании перепланировок нежилых помещений, что подтверждается кейсами. Даже если вам придется проходить узаконивание в суде, с сопровождением наших опытных юристов вы обязательно получите положительное решение и легализуете перепланировку. Кроме того мы проконсультируем вас по всем вопросам, касающимся восстановительных ремонтных работ.
Хотите узнать подробнее? Просто позвоните нам по телефонам, указанным на сайте.
Стоимость услуг
Стоимость услуг по подготовке проектной документации и согласованию перепланировок полностью зависит от того, какие работы требуются в помещении, стоимости используемых материалов, а также от уровня квалификации инженеров-проектировщиков и строителей.
Самым лучшим решением для собственника будет являться заказ согласования перепланировки нежилых помещений в одной компании, которая может выполнить весь комплекс работ — от подготовки проекта перепланировки и технического заключения до процедуры согласования работ в государственной организации. Рекомендуем обратиться в бюро “РекПир”.
Мы проектная компания, имеющая необходимые допуски как на проектные, так и на кадастровые работы. То есть мы подготовим не только проект, но и обеспечим необходимые согласования. Также в нашем штате есть квалифицированные кадастровые инженеры, которые не только подготовят для вас техплан после проведения перепланировки, но и подадут его в Росреестр и проведут кадастровый учет.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Проектирование перепланировки | от 15 000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ) |
| 2 | Сопровождение согласования перепланировки | от 10 000 руб. |
| 3 | Изготовление технического плана | от 15 000 руб. |
| 4 | Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ | от 15 000 руб. |
| 5 | Оформление технического заключения | от 25 000 руб. |
неуникальная таблица
Стоимость услуг по согласованию перепланировок нежилых помещений в Москве можно уточнить по телефонам специалистов бюро “РекПир”, размещенных на нашем сайте.
Кейсы бюро “РекПир”
Кейс 1. Согласование перепланировки нежилых зданий
Специалисты бюро “РекПир” подготовили необходимую проектную документацию и провели согласование нежилого помещения, расположенного в нежилом здании. Кроме того, после проведения работ, кадастровый инженер нашей компании подготовил техплан на перепланировку и провел сопровождение регистрации работ в Росреестре.
Кейс 2. Согласование перепланировки нежилого помещения для последующей сдачи его в аренду под ресторан
Собственник нежилого помещения обратился в бюро “РекПир” с задачей — согласовать перепланировку нежилого помещения. Работы проводились “под ключ”. Специалисты компании подготовили проект перепланировки, провели все согласования. После того, как были проведены все работы, кадастровые инженеры в кратчайшие сроки подготовили техплан и подали его на согласование в Росреестр. Выписку собственник получил уже через 5 дней после подачи.
Часто задаваемые вопросы
Вывод
Для того, чтобы произвести перепланировку нежилого помещения, расположенного в Москве, законным путем, собственнику требуется выполнить следующие действия:
- проведение обмерных работ и обследование объекта;
- разработка проекта перепланировки;
- подготовка технического заключения о безопасности работ и техническом состоянии объекта недвижимости;
- заказ у кадастрового инженера техплана;
- подача техплана в Росреестр и регистрация в Росреестре.
В случае проведения работ в нежилом помещении МКД требуется получение разрешения от МЖИ. В БТИ перепланировку согласовывать не требуется.
Бюро “РекПир” занимается согласованием перепланировок нежилых помещений, подготовкой проектной документации и регистрацией произведенных изменений в Росреестре. Инженеры и проектировщики нашей компании имеют большой опыт в проведении таких работ в кратчайшие сроки. Предоставляем годовую гарантию на всю документацию. Если вы хотите уточнить детали по вашему объекту и получить более подробную информацию о стоимости и сроках проведения работ — обратитесь к нашим специалистам по телефону, указанному на сайте.
