Если перепланировка была выполнена без разрешения, ее допускается узаконить после завершения работ. Это допускается, если подтвердить соблюдение нормативом безопасности, отсутствие угроз для несущей способности конструкций, работоспособности инженерных систем. Процесс согласования может осуществляться в судебном или административном порядке. Безопасность и допустимость перепланировки при узаконивании подтверждается техническим заключением. Если получено положительное решение, пройти учет в Росреестре с обновлением сведений в ЕГРН можно на основании технического плана.
Читайте, как узаконить уже сделанную перепланировку, как подтверждается безопасность выполненных работ, где заказать техническое заключение, сколько стоит прохождение согласований.
- Можно ли узаконить перепланировку и что это значит
- При каких условиях можно узаконить перепланировку нежилого помещения
- Что лучше: узаконить перепланировку самостоятельно или заказать услуги в Бюро «РекПир»
- Что нужно знать, чтобы узаконить перепланировку в 2024 году
- Законодательство Москвы и РФ
- Какие документы оформляются, если нужно узаконивать перепланировку
- Какие ведомства и организации участвуют в согласованиях
- Список полезных документов
- Как узаконить перепланировку для нежилого помещения в Москве
- Получение технического заключения
- Нужен ли проект, чтобы узаконить перепланировку помещения
- Административное согласование в МЖИ
- Как узаконить перепланировку через суд
- Технический план: зачем нужен при узаконивании перепланировки
- Заключительная стадия – кадастровый учет в Росреестре
- Как узаконить перепланировку в СПб
- Сколько стоит узаконить перепланировку
- Кейсы Бюро “РекПир”
- Наши услуги
- Заключение
- Список использованной литературы
Можно ли узаконить перепланировку и что это значит
В нормативных актах нет такого понятия, как «узаконивание» перепланировки. В федеральном и столичном законодательстве говорится только о согласовании, получении разрешения. Общий порядок согласования предусматривает получение разрешения до начала работ (на основании техзаключения, проекта). Но Постановление № 508-ПП допускает обращение за разрешением и после окончания работ. Именно эта процедура условно называется узакониванием.
Исходя из определения «узаконивание», эта процедура заключается в подтверждении, что перепланировка выполнена по закону. Собственнику предстоит:
- подготовить документацию, на основании которой уполномоченный орган или суд примет решение о согласовании;
- получить акт о завершенном переустройстве и перепланировке, а при отказе – подать иск и пройти разбирательство дела в суде;
- заказать у кадастрового инженера техплан, чтобы внести данные о фактической планировке объекта в ЕГРН (если получено решение суда или акт приемки от МЖИ).
Процедуру узаконивания необходимо пройти, если работы в помещении были выполнены без получения разрешения. Речь идет о несогласованной перепланировке. Причины, по которым собственник не обращался за разрешением, не имеют значения.
Если не узаконить перепланировку по свой инициативе или по требованию государственных органов, возникнут проблемы:
- не получится внести изменения в ЕГРН, т.е. фактические характеристики помещения не будут соответствовать кадастровым сведениям (например, это создаст сложности при сделках с недвижимостью);
- виновному лицу может грозить ответственность за неправомерно выполненные работы;
- если несогласованная перепланировка повлекла причинение ущерба и вреда, с виновного лица могут взыскать компенсацию.
Если не узаконить перепланировку нежилого помещения, правообладателя могут заставить вернуть объект в первоначальное состояние. Например, если перепланировка предусматривала прорубание новых проемов или снос стен, виновное лицо обяжут провести за свой счет дополнительные монтажные/демонтажные и иные работы.
Разъяснение эксперта. Могут возникнуть ситуации, когда узаконить перепланировку будет невозможно. Например, если при выполнении работ была снесена несущая стена, и это невозможно компенсировать другими решениями по усилению перекрытий. Также отказ можно получить, если в помещении выполнены работы, которые изначально запрещены для перепланировки в МКД. Список таких работ для Москвы утвержден Постановлением № 508-ПП.
При каких условиях можно узаконить перепланировку нежилого помещения
Прежде всего, перечень требований для узаконивания перепланировки зависит от того, где расположено помещение. Если работы выполнены в нежилом здании, то обращаться за согласованием в жилищной инспекции не требуется. По сути, основным документом в данной ситуации будет технический план. Основанием для его оформления по Постановлению № 432-ПП будет являться проект и техническое заключение. Так как на изменение планировки в помещениях нежилого здания не нужно получать разрешение Мосжилинспекции (МЖИ), не придется и проходить узаконивание в указанном ведомстве.
Если помещение находится в МКД (например, на первом или подвальном этаже), то на решение об узаконивании можно рассчитывать:
- если у заявителя есть обязательные разрешения, которые предусмотрены законодательством (например, согласие всех собственников дома при работах, которые затрагивают общее имущество МКД);
- если при перепланировке не было работ, производство которых запрещено нормативными актами Москвы;
- если подтверждена безопасности и допустимость работы для инженерных систем, конструкций дома;
- если не были нарушены законные интересы и права других лиц (например, владельцев смежных нежилых помещений или квартир);
- если перепланировка предусматривала обустройство отдельного входа в помещении, а на это получено разрешение от Москомархитектуры.
Иногда МЖИ отказывается узаконить перепланировку в Москве даже при соблюдении всех перечисленных требований. Чиновники могут перестраховываться и выносить отказ по формальным основаниям. В таких ситуациях можно добиться положительного результата через суд. В практике Бюро «РекПир» есть подобные кейсы.
Что лучше: узаконить перепланировку самостоятельно или заказать услуги в Бюро «РекПир»
Сначала нужно определить, подпадают ли работы в вашем нежилом помещении под перепланировку, либо это обычный текущий ремонт. Ключевым признаком является отсутствие или наличие изменений в конфигурации помещения. Также есть работы, которые требуют согласования как переустройство (например, изменение состава инженерно-сантехнического оборудования, мест его размещения). Если вы не можете сами разобраться в этих нюансах, лучше обратиться на консультацию к экспертам Бюро «РекПир».
Еще несколько преимуществ сотрудничества с нашими сотрудниками, если вам требуется узаконить перепланировку в судебном порядке или через жилинспекцию:
- в интересах собственника будут оформлены все необходимые документы (в частности, техзаключение и техплан);
- представители Бюро «РекПир» сами направят документацию в МЖИ или суд (исходя из ситуации);
- после получения положительного решения будет пройден учет в Росреестре, что официально подтвердит узаконивание перепланировки.
Обо всех нюансах согласования и стоимости услуг мы расскажем на бесплатной консультации.
Что нужно знать, чтобы узаконить перепланировку в 2024 году
Ниже расскажем, как узаконить перепланировку нежилого помещения на примере Москвы. В других городах и регионах требования к согласованию и документам могут отличаться. Но в любом случае, правообладателю необходимо доказать, что завершенная перепланировка безопасна для конструкций и инженерных систем МКД, не нарушает интересы других лиц.
Законодательство Москвы и РФ
В Москве узаконить перепланировку в 2024 году можно в соответствии со следующими нормативными актами:
- Жилищный кодекс РФ (общие требования для помещений в МКД) (скачать);
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в части внесения сведений в ЕГРН о новой конфигурации помещения) (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и(или) перепланировки…»; (административный регламент согласования, требования к документам) (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП «О перечне случаев, когда получение разрешения на строительство не требуется» (скачать);
- Приказ Росреестра № П/0082 «Об установлении формы технического плана…» (это требуется на заключительном этапе) (скачать).
Регламент административного согласования описан в Постановлении № 508-ПП. В частности, там указано о порядке подготовки техзаключения, которое имеет ключевое значение при узаконивании.
Какие документы оформляются, если нужно узаконивать перепланировку
На разных этапах узаконивания собственнику потребуются следующие документы:
- заявление в жилинспекцию;
- правоподтверждающий документ (выписка ЕГРН);
- согласие всех правообладателей (в случае, если работы затрагивали общедомовое имущество, нужно получить протокол собрания собственников МКД);
- техзаключение, которое является основным документов для узаконивания в МЖИ (документ можно заказать в Бюро “РекПир”, если перепланировка не затрагивает несущие конструкции или не деревянные полы);
- акт приемки (выдается МЖИ при положительном решении);
- техплан;
- заявление в Росреестр или МФЦ для учета изменений после выполненной перепланировки.
При производстве работ в домах-новостройках (при отсутствии зарегистрированных прав на помещение) вместо правоустанавливающих документов представляются следующие документы:
- договор на участие в долевом строительстве, предусматривающий положения о согласии застройщика на перепланировку помещения;
- договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве (при наличии уступки прав по договору);
- акт приема-передачи недвижимости.
Если МЖИ узаконит перепланировку, правообладателю помещения нужно обратиться в БТИ для обновления данных в техпаспорте. Это обязательное требование ЖК РФ и Постановления № 508-ПП.
Разъяснения эксперта. Даже если жилищная инспекция приняла положительное решение, в отношении собственника составляется административный протокол. Об этом указано в п. 16 Постановления № 508-ПП. Наказание назначат по ст. 7.21 КоАП РФ – штраф от 2000 до 2500 рублей. Но если собственником является организация, то сумма штрафа будет существенно выше – от 40 000 до 50 000 рублей.
Какие ведомства и организации участвуют в согласованиях
В ходе узаконивания перепланировки нежилого помещения в МКД нужно обращаться:
- к автору проекта МКД (за оформлением техзаключения);
- в проектную или экспертную организацию (за оформлением техзаключения,если нет сведений об авторе проекта МКД, либо он уже не существует);
- в Мосжилинспекцию (там проходит административная процедура согласования);
- к кадастровому инженеру (за оформлением техплана);
- в МосгорБТИ (для внесения новых данных в техпаспорт);
- в Росреестр (для обновления ЕГРН);
- в суд (если МЖИ вынесла отказ при узаконивании);
- в банк (если перепланировка выполнен в помещении под ипотекой).
Если несогласованная перепланировка повлекла изменения фасада МКД, то нужно обращаться за дополнительным разрешением в Москомархитектуру (МКА). Основным документом для МКА также является техническое заключение.
Разъяснения эксперта. Для узаконивания перепланировки помещения в нежилом здании может потребоваться разрешение МКА (если работы повлекли изменение фасада). Ведомство проверяет соответствие по архитектурным, конструктивным, колористическим и иным требованиям. Если все соответствует норме, то Москомархитектура вынесет положительное решение.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | ТЗ на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| 2 | Образец технического заключения | Скачать |
| 3 | Образец технического плана на часть помещения | Скачать |
| 4 | Образец технического паспорта | Скачать |
| 5 | Административный регламент кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Инструкция для регистрации через МФЦ | Скачать |
| 7 | Проект перепланировки | Скачать |
| 8 | Образец заявления о согласовании перепланировки | Скачать |
Как узаконить перепланировку для нежилого помещения в Москве
Даже если вы знаете, где узаконить перепланировку, процедуру невозможно пройти без оформления технического заключения. Об этом прямо указано в п. 16 Постановления № 508-ПП:
“16. Оформление акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется в соответствии с настоящими Требованиями, допускается при обращении заявителя с техническим заключением о допустимости и безопасности выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, оформленным проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации”.
Есть разные варианты получения этого документа, о чем мы расскажем ниже.
Получение технического заключения
Этот документ подтверждает допустимость и безопасность завершенной перепланировки для инженерных систем, конструкций дома. В Постановлении № 508-ПП указано несколько организаций, которые могут оформить техзаключение:
- автор проекта МКД (если он известен и существует) – если работы затрагивали несущие конструкции, либо включали устройство антресоли, демонтаж участков стеновых панелей, либо при перепланировке в доме с деревянными перекрытиями;
- экспертная организация (ГБУ «Экспертный центр») – при отсутствии данных об авторе проекта дома (указанную организацию отбирает Мосжилинспекция);
- проектная организация, состоящая в СРО – в остальных ситуациях.
Техзаключение оформляется после анализа исходных данных на помещение и дом, после инструментальных и иных обследований, расчетов несущих нагрузок. Требования к содержанию разделов документа установлены Постановлением № 508-ПП. Если в техзаключении содержится вывод о безопасности и допустимости перепланировки, документ станет основанием для положительного решения МЖИ.
Нужен ли проект, чтобы узаконить перепланировку помещения
Проект оформляется до начала перепланировки, чтобы описать предстоящие решения и работы. Документ нужен для согласования в жилищной инспекции и/или МКА. Но если перепланировка уже завершена, в оформлении проектной документации нет смысла. Поэтому при узаконивании нужен не проект, а техзаключение. Фактически, в техническом заключении описываются все решения и работы, которые были бы указаны в проекте (если собственник проходил бы согласования до начала работ).
Разъяснения эксперта. Для обращения в суд также не требуется проект. Основным доказательством будет техническое заключение от автора проекта МКД либо от проектной или экспертной организации. В ходе рассмотрения дела может быть назначена и независимая экспертиза, если выводы в первоначальном заключении противоречивы, не дают ответы на все поставленные вопросы.
Административное согласование в МЖИ
Положительное решение МЖИ заключается в выдаче акта приемки. В состав комиссии для проверки сведений и документов входят (п. 16 Постановления № 508-ПП) представители:
- Мосжилинспекции;
- заявителя;
- проектной организации (если перепланировка затрагивала несущие конструкции);
- управляющая компания МКД.
Срок рассмотрения документов и оформления акта – до 20 дней. Если комиссия вынесла отказ, решение (уведомление) направляется заявителю в течение 5-ти дней.
Как узаконить перепланировку через суд
Узнать, узаконена ли перепланировка в МЖИ, можно из ответа (уведомления) на запрос. Статус обращения можно проверить в личном кабинете сайта mos.ru. Если вынесен отказ, собственник может обратиться с административным иском в суд. Для ведения дела в суде лучше привлечь представителя (юриста, специалиста проектной организации и т.д.). Такие услуги можно заказать в Бюро “РекПир”. Если суд вынес положительное решение, можно переходить к последней стадии узаконивания – учету в Росреестре.
Технический план: зачем нужен при узаконивании перепланировки
Этот документ нужен, чтобы внести в ЕГРН данные о новой планировке помещения. Техплан изготавливается кадастровым инженером по форме, утвержденной Приказом Росреестра № П/0082. Сведения о фактической планировке и характеристиках объекта инженер собирает путем замеров, обследования. Готовый документ выдается в письменном или цифровом формате. Также инженер может сам направить техплан в Росреестр через систему электронного документооборота.
Заключительная стадия – кадастровый учет в Росреестре
Цель обращения в Росреестр – обновить данные в ЕГРН (там содержатся сведения обо всех объектах недвижимости). На основании заявления и техплана ведомство внесет новую информацию в госреестр, выдаст выписку. Документы можно подать через МФЦ. Срок процедуры – 5 или 7 дней (исходя из способа направления документации). Госпошлину за учет изменений в Росреестре платить не нужно.
Разъяснения эксперта. Если техзаключение содержит вывод о недопустимости перепланировки, можно попробовать снять претензии, устранить нарушения. Для этого могут потребоваться дополнительные строительные работы. Проект на них вы можете заказать в Бюро «РекПир».
Как узаконить перепланировку в СПб
Для нежилых помещений МКД в Санкт-Петербурге процедура узаконивания перепланировки примерно такая же, что и для Москвы. Но есть ряд нюансов, описанных на сайте администрации СПб:
- решение об узаконивании с оформлением акта выносят Межведомственные комиссии (МВК) при администрациях районов СПб;
- общий срок проверки документов составляет 45 дней;
- в состав требований к узакониванию входит оформление экспертного заключения, если перепланировка затрагивает несущие конструкции (выдать его может проектная организация, состоящая в СРО);
- отказное решение МВК можно оспорить в суде по административному иску.;
- согласно Постановлению № 735-р, для согласования и узаконивания перепланировок в СПб, нужно дополнительные документы (например, акт вентканалов, письмо с заключением из надзорного органа МЧС, и т.д.).
Примерно такой же порядок нужно соблюдать, чтобы узаконить перепланировку в Московской области. Отличается только состав и названия организаций и ведомств, куда придется обращаться правообладателю помещения. Подробнее об этом можно узнать экспертов Бюро «РекПир».
Сколько стоит узаконить перепланировку
Если вам нужно узаконить перепланировку, стоимость услуг и процедур будет включать:
- оформление техзаключения по тарифам экспертной или проектной организации, а в СПб — проект перепланировки;
- изготовление техплана (по договору с кадастровым инженером);
- сопровождение согласований через представителя (цена определяется по договоренности).
Не нужно платить пошлины за обращение в Росреестр, жилищную инспекцию и Москомархитектуру. При подаче административного иска в суд госпошлина оплачивается по ставкам, указанным в НК РФ.
Кейсы Бюро “РекПир”
Кейс 1. В 2021 году сотрудники Бюро “РекПир” оформили техническое заключение для узаконивания перепланировки помещений на 1 этаже МКД (под магазин). Документ подтвердил безопасность и допустимость перепланировки, поэтому МЖИ выдала акт приемки.
Кейс 2. В 2022 году Бюро “РекПир” оказало услуги по согласованию (узакониванию) перепланировки офисного помещения на первом этаже МКД. Для узаконивания пришлось обращаться в суд.
Наши услуги
Если вам нужно узаконить перепланировку через МЖИ или суд, обращайтесь в Бюро «РекПир». Мы предлагаем:
- оформление документов, которые нужны для согласования и узаконивания (техзаключение, проект);
- подготовка и направление документации в жилищную инспекцию, МКА, судебные органы, Росреестр;
- оформление техплана на помещение;
- сопровождение административных и судебных процедур.
Подробнее об условиях сотрудничества и ценах на услуги можно узнать у консультантов Бюро «РекПир».
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление тезнического заключения | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление проекта перепланировки | от 20 000 руб. |
| 3 | Инженерные изыскания | от 30 000 руб. |
| 4 | Сопровождение кадастрового учета и регистрации | от 10 000 руб. |
| 5 | Оформление технического плана | от 15 000 руб. |
Заключение
- Узаконить перепланировку нужно, если она была выполнена без разрешения уполномоченного органа. Для этого требуется доказать безопасность завершенных работ для конструкций и систем МКД, соответствие нормативным актам.
- Основным документом для узаконивания в Москве будет техзаключение. Оно оформляется экспертной или проектной организацией либо автором проекта МКД.
- В Санкт-Петербурге основным документом для согласований является проект перепланировки.
- Если жилищная инспекция вынесла отказ в узаконивании, можно оспорить решение в суде. Заключительным этапом будет обращение в Росреестр с заявлением и техпланом на нежилое помещение.
Помощь в узаконивании перепланировок для Москвы и Санкт-Петербурга оказывают эксперты Бюро «РекПир». Обращайтесь, мы поможем даже в самой сложной ситуации!
