План перепланировки

Для проведения перепланировки в нежилых помещениях и зданиях в соответствии с действующими требованиями законодательных и нормативных актов, собственнику требуется также иметь при себе некоторый список специальной документации. Основными из них являются проект перепланировки и технический план.

Что такое план перепланировки?

«План перепланировки» является особым, как бы неформальным термином, обозначающим ряд документов:

1. Проект перепланировки.

Цель его составления – согласование перепланировки как жилых, так и нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах (преимущественно).

Нужно, чтобы подготовленный проект соответствовал требованиям нормативных актов. В противном случае в согласовании перепланировки собственнику точно откажут (согласно п 2.10.1.1.4 Требований, размещенных в Приложении №2 Постановления Правительства Москвы № 508-ПП).

Мнение эксперта. Перепланировка нежилых помещений, которые находятся не в МКД, а в нежилых зданиях, законодательно никак не регламентируется (согласно письму Минэкономразвития России № Д23и-1578). Обычно к таким помещениям применяют требования законодательства по аналогии с МКД, либо специально разработанные региональные акты (например, Постановление №432-ПП в Москве).

Также строительные работы в нежилых зданиях регламентируются нормами Градостроительного кодекса РФ. Для получения согласования перепланировки в таких случаях, требуется не проект перепланировки, а проектно-рабочая документация (согласно статье 52 ГрК РФ). И такую документацию почти не называют «планами».

2. Технический план.

Данный документ является основанием для внесения основных параметров объекта недвижимости в ЕГРН (Единый государственный реестр регистрации недвижимости). Такими параметрами являются, например, сведения об инженерных коммуникациях, а также площадь, высота и характер несущих конструкций

Если в объекте недвижимости были проведены работы, которые повлекли какие-либо  изменения его параметров — все эти действия нужно отразить в техплане. Есть соответствующая процедура подачи подготовленного технического плана в Росреестр, где специалисты уже обновляют данные об объекте в ЕГРН и предоставляют собственнику новую выписку.

Работы, в соответствии с которыми собственник может изменить параметры объекта недвижимости в техплане могут быть разными. Это и перепланировка в том числе.

Если техплан составляется с целью отражения в ЕГРН сведений о перепланировке объект, то в нем обязательно должны быть размещены ссылки на проект перепланировки —  о нем мы говорили ранее (согласно п.21.20 Требований к подготовке технического плана, размещенных в Приказе Росреестра № П/0082).

Технический план или технический паспорт — что выбираем?

Кроме того, собственнику стоит нужно различать такие понятия как «технический план» и «технический паспорт». Довольно долгое время (еще со времен СССР и вплоть до 2013 года включительно) техпаспорт выполнял функции, аналогичные тем, которые имеются на данный момент у технического плана — на его основании проводился кадастровый учет объектов недвижимости.

Техпаспорт в данный момент используется в основном, если требуется найти какие-то данные о здании или помещении как объекте инвентаризации. Но вот для того, чтобы отразить результаты проведенной в помещении и (или) здании перепланировки он больше не используется. Техпаспорт и техплан имеют существенные отличия друг от друга как по структуре, так и по размещаемой информации. Например, в техническом плане не требуется экспликация, а в техническом паспорте — это обязательная составляющая.

Однако, техпаспорт также как и проект перепланировки требуется предоставить при согласовании (если перепланировку осуществляют в МКД (согласно п. 2 ч.2 статьи 26 ЖК РФ, а также п.2.5.1.1.2.5.2 Требований Приложения № 2 к Постановлению № 508-ПП).

В соответствии с законодательством, при проведении перепланировки, все произведенные изменения также вносятся и в техпаспорт помещения (регламентировано статьей 25 ЖК РФ, п. 24 Требований Приложения №1 к Постановлению № 508-ПП). Для таких целей собственнику нужно обратиться в БТИ.

Мнение эксперта. Все изменения в техпаспорт вносятся согласно акта о завершении перепланировки, выдаваемого Жилищной инспекцией. То есть сам план перепланировки в БТИ предоставлять и не требуется. Но собственнику не нужно забывать, что сам акт инспекция не выдает если план перепланировки будет оформлен с нарушениями и не будет соответствовать всем требованиям. Его подготовку стоит доверить только квалифицированным специалистами, у которых есть необходимые допуски и богатый опыт работы.

Следовательно, такие термины «план перепланировки», «проект перепланировки», а также и “технический план” и “технический паспорт” — это не одно и то же. Техплан готовится обычно для осуществления кадастрового учета в Росреестре, и не всегда только для регистрации перепланировки.

Просто перепланировка — один из наиболее распространенных случаев, в которых он готовится, обязательно ссылаясь на подготовленный проект перепланировки. Следовательно эти два документа — техплан и проект перепланировки всегда на практике взаимосвязаны.

Давайте далее изучим, как готовятся и используются на практике план (проект) перепланировки и техплан. Ведь это основные документы, которые потребуются собственнику, чтобы согласовать или узаконить перепланировку. Речь пойдет о подготовке плана перепланировки для нежилых помещений, в МКД, расположенных в городе Москва.

План (проект перепланировки — как подготовить и зачем

При проведении перепланировки нежилого помещения в МКД, сам порядок согласования определяется таким документом, как Жилищный Кодекс, а также требованиями местного и регионального законодательства — в зависимости от того, где расположена недвижимость, на территории какого субъекта РФ.

В Москве за регулирование перепланировки в МКД отвечает такой документ как Постановление Правительства Москвы № 508-ПП. В соответствии с нормативами, указанными в статье 26 ЖК РФ, перепланировку следует согласовывать с уполномоченным органом власти — жилищной инспекцией. Такая инспекция есть и в Москве — это Мосжилинспекция. В данном ведомстве собственник не только получает разрешение на проведение работ, но и после перепланировки там же ему нужно получить подписанный комиссией при МЖИ акта о завершении перепланировки. (согласно п 1.2 Постановления №508-ПП). Только так работы будут считаться согласованными.

Для получения разрешения на перепланировку в Мосжилинспекцию собственником направляется определенный перечень документов, который в том числе включает и проект перепланировки (согласно п. 2.5.1.1.1.7 Требований к Приложению №2 Постановления № 508-ПП).

При подаче документов для согласования, собственнику требуется кроме проекта также предоставить в МЖИ не менее важный документ — заключение о безопасности и допустимости проведения работ на объекте (согласно п 2.5.1.1.3.7 Требований). Постановление №508-ПП включает в себя также некоторые требования к техническому заключению по перепланировке — они аналогичны требованиям, предъявляемым к проекту. Главное условие — подготовка данного документа профильной проектной компанией, имеющей допуски СРО на такие работы.

Кроме того, в Москве возможно провести перепланировку и без согласования. Такой механизм вполне применим, если (согласно п. 16 Требований):

• у собственника есть техническое заключение о безопасности и допустимости проводимых строительных работ;
• МЖИ на основании сведений, указанных в данном техзаключении, готова предоставить акт о завершении перепланировки.

Мнение эксперта. Данный алгоритм узаконивания, в соответствии с Постановлением № 508-ПП, не требует от собственника предоставлять на согласование проект перепланировки — в данном случае используется только техническое заключение. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не получить отказа при оформлении акта о завершении перепланировки, для подготовки технического заключения, как основного документа узаконивания, непременно стоит обратиться к только грамотным и опытным инженерам-проектировщикам.

Для того, чтобы получить разрешение на проведение работ в МЖИ (то есть согласовать перепланировку в общем порядке — еще до проведения всех работ) в Москве необходимо соблюсти некоторые условия:

1. Проект перепланировки должна подготовить проектная компания, которая имеет членство в СРО и необходимые допуски (согласно п. 2.5.1.1.1.7 Требований Приложения№ 1 к Постановлению № 508-ПП).
2. Подготовленный проект должен соответствовать требованиям к его составу, указанным в нормативных актах — в данном случае в Постановлении №508-ПП. Помимо этого должны учитываться выводы технического заключения о допустимости проведения таких работ.
3. Строительные работы по перепланировке должны быть реализованы только строго согласно проекту. Это требуется подтвердить записями из специального Журнала сведений о производстве работ (согласно п. 4.1, 4.2, 4.2.1 Требований Приложения № 5 Постановления № 508-ПП).

Комментарий эксперта. Если подготовленный проект перепланировки не будет соответствовать требованиям нормативных актов, скорее всего Мосжилинспекция откажет собственнику в согласовании перепланировки. Поэтому доверить подготовку проектной документации нужно только проверенной компании и опытным специалистам, дабы избежать отказов. Такой компанией является бюро “РекПир”. Для подробной консультации просто позвоните по телефонам, указанным у нас на сайте.

Технический план на перепланировку — как применяется

Технический план на перепланировку в самом согласовании перепланировки не участвует. Однако, для того чтобы обновить сведения в ЕГРН, собственнику нужно заказать техплан и подать его в Росреестр. При подготовке данного документа рекомендуем учесть некоторый список требований:

1. В техплане должны содержаться ссылки не только на разработанный проект перепланировки объекта, но и на акт приемки от Жилищной инспекции, о котором мы упоминали ранее.
2. Границы помещений, представленные в техплане, строго должны соответствовать данным, указанным в проекте перепланировки (согласно п. 37 Требований Приказа Росреестра № П/0082).
3. Графическая часть техплана перепланировки готовится также на основании данных проекта перепланировки (п. 73 Требований Приказа №П/0082).

Только квалифицированный кадастровый инженер с опытом может качественно подготовить технический план. Вместе с тем он также должен состоять в СРО кадастровых инженеров (согласно ст. 29 Закона №221-ФЗ). Именно поэтому сам собственник объекта недвижимости не сможет подготовить технический план самостоятельно — у него отсутствуют требуемые знания и компетенции.

Для подготовки качественного технического плана, кадастровый инженер должен лично выехать на объект для обследования. Сейчас довольно популярно заполнение заявки на технический план онлайн, однако для его оформления все равно потребуется выполнить некоторый ряд измерительных процедур на самом объекте.

Мнение эксперта. Технический план на перепланировку, подготовленный некачественно, с ошибками, Росреестр попросту не примет — и тогда его обязательно придется переделывать. Именно поэтому так важны не только квалификация, но и проведение обследований на месте. Но и если есть возможность получить от собственника часть информации для составления документа онлайн, этим тоже можно воспользоваться.

Стоимость услуг бюро “РекПир”

Бюро “РекПир” оказывает широкий спектр услуг, касающихся согласования перепланировок различной сложности в нежилых помещениях. Конечно, итоговая стоимость работ всегда варьируется в зависимости от особенностей объекта.

Однако ниже представим вам ориентировочный список цен. Подробнее вы можете узнать у наших экспертов, оставив заявку или позвонив нам!

Список требуемых документов

Ниже представим вам образцы документов, требуемых для согласования перепланировки. Для вашего удобства добавлена также функция скачивания.

Кейсы бюро “РекПир”

Кейс 1. Согласование перепланировки нежилого помещения на первом этаже МКД для обустройства пункта по ремонту обуви

В бюро “РекПир” обратился собственник нежилого помещения, владелец обувного магазина. Магазин располагался на первом этаже многоквартирного дома. Собственнику требовалось провести перепланировку для того, чтобы выделить дополнительную площадь для открытия пункта по ремонту обуви.

Благодаря опыту и профессионализму инженеров и проектировщиков бюро “РекПир”, владелец магазина оперативно согласовал и произвел строительные работы. Вся подготовленная документация соответствовала нормативным актам и МЖИ выдала разрешение на работы, а потом и акт о завершении работ. Потом подготовленный техплан был подан в Росреестр и согласован. Таким образом собственник смог начать новое направление бизнеса в кратчайшие сроки.

Кейс 2. Согласование перепланировки столовой, расположенной в МКД

Владелец столовой, расположенной в нежилом помещении на первом этаже в МКД, решил разделить ее на два заведения — небольшой кафетерий и ресторан. Он самостоятельно произвел перепланировку и очень хотел узаконить ее уже по факту. И несмотря на тот факт, что инспекция все же выдала ему акт о завершении работ, в Росреестре ему отказали в согласовании, посчитав что была проведена реконструкция.

Выступая в качестве уполномоченной организации на подготовку технического плана с целью постановки перепланировки на кадастровый учет, юристы  и кадастровые инженеры бюро “РекПир” в суде смогли доказать свою правоту и было вынесено решение в пользу собственника. Росреестр произвел регистрацию

FAQ

Бюро “РекПир” предлагает вам весь необходимый спектр услуг по согласованию перепланировок “под ключ” — от подготовки проектной документации до составления технического плана. Также можем выполнить и все согласования за вас. Наши главные критерий эффективности — это многолетний опыт и достижение положительного, подтвержденного документальными фактами, результата для заказчика.

Выводы

Согласование перепланировки в соответствии в требованиями российского законодательства, всегда требует от собственника подготовку необходимого перечня документов с последующим согласованием в органах власти.

Для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах в городе Москва, потребуются такие документы — проект перепланировки, техническое заключение о безопасности и допустимости работ, технический план. Также для согласования работ, перед их проведением требуется получить разрешение в Мосжилинспекции, а уже после — комиссия приглашается на объект и составляется акт о завершении перепланировки.

Далее для обновления сведений в ЕГРН собственник заказывает у кадастрового инженера техплан и подает его в Росреестр. Это общий порядок узаконивания.

В некоторых частных случаях есть возможность узаконить перепланировку уже по факту. Для этого потребуется техническое заключение, составленное профессионалами и акт о завершении перепланировки.

Доверьте согласование перепланировки профессионалам — обращайтесь в бюро “РекПир”. Мы не только имеем необходимый опыт и знания, но и все допуски СРО на такие работы. Для консультации по объекту позвоните нам!

Список источников

• Федеральный закон № 221-ФЗ (скачать);
• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Приказ Росреестра №П/0082 (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать).