Техническое заключение по перепланировке помещения

Техническим заключением является специальный документа, в состав которого входит состояние самого здания, несущих конструкций, инженерных систем и вентиляции. Существует множество случаев, в которых требованиями регионального законодательства установлено требование наличия этого документа для прохождения различных согласований.

Один из основных моментов — техническое заключение о состоянии несущих конструкций подается в Мосжилинспекцию (МЖИ), в случае, когда собственник проводит перепланировку. Это требование прописано в Постановлении №508-ПП, применяемом при контроле работ по перепланировке в помещениях МКД. Заявитель может получить техническое заключение либо в проектной компании, выбранной МЖИ, либо у авторов проекта дома.

Что такое техническое заключение о безопасности перепланировки

Необходимо осуществлять постоянный контроль за состоянием и износом несущих конструкций зданий. С этой целью в процессе его эксплуатации периодически проводятся обследования и осмотры специалистами, проверяются величины нагрузок.

Если в здании планируется выполнение различных видов работ, то роль контроля усиливается. Все дело в том, что несущая способность здания может снижаться, даже если не произойдет никакого разрушения или ухудшения свойств конструкций. Это, в свою очередь, приводит к потере или снижению показателей устойчивости и прочности здания.

Эксперт готовит заключение после проведения обследования здания и анализа предоставленных документов

Один из основных видов строительных работ, при которых обязательно требуется провести осмотр конструкций здания — это перепланировка. Перепланировкой называют произведение изменений конфигурации помещений или здания в целом.

Работы по перепланировке могут провести:

• при прямом воздействии на стены, перекрытия и конструкции здания (к примеру, создание проема — оконного или дверного);
• при косвенном воздействии — возможно снижение показателей нагрузки здания, а также появление повреждений (например, установка антресоли, перегородок к несущей стене);
• при переносе или постройке каких-то новых элементов в рамках помещений — это повлечет рост нагрузки на конструкции (например раздел помещения на 2 и постройка новой стены).

Чтобы перепланировка прошла удачно, собственнику стоит заранее заказать проект. В этом документе проектировщики пропишут все требования к безопасному выполнению строительных работ, а также свойства и характеристики используемых материалов. Все выводы должны строго исходить из результатов проведенных обследований как самого здания, так и несущих конструкций.

Именно поэтому, собственнику нежилого помещения в МКД, чтобы в последующем согласовать проведение строительных работ по перепланировке, требуется заказать техническое заключение о состоянии несущих конструкций. В нем будет размещен экспертный вывод с заключением о том, допустимо ли проводить на данном объекте работы или же запрещено.

Комментарий эксперта. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций не является обязательным документом, если работы по перепланировке планируют проводить в нежилом здании. Но в реальности инженеры и проектировщики в любом случае проводят обследование здания, всех его конструкций, систем, проводят оценку его состояния, а также соответствия допустимым нагрузкам. Без этих действий выбрать безопасный вариант работ просто невозможно — неизвестно, какими будут последствия строительных работ для здания и его элементов.

В таблице опишем основные этапы проведения и согласования перепланировки нежилых помещений в Москве.

В каких случаях нужно получить техническое заключение

Любые изменения планировки помещений, располагающихся в МКД, согласно Постановлению № 508-ПП, следует согласовывать. Это прописано в самом нормативном документе — проект и техзаключение предоставляется в Жилищную инспекцию. Техническое заключение требуется всегда, когда планируемые работы будут затрагивать несущие конструкции (согласно 508-ПП). Это могут быть следующие работы:

• проектирование и устройство отдельного входа, также и при переводе жилого в нежилое (так как оказывается прямое воздействие на внешние стены);
• создание или изменение дверных и (или) оконных проемов, если они расположены в несущих стенах;
• устройство или демонтаж антресоли, если она крепится к несущей стене (перекрытию);
• устройство проемов в межэтажных перекрытиях;
• устройство новых капитальных или ненесущих конструкций, что повлечет перераспределение площади;
• обустройство проемов в границах помещений.

Если помещение расположено в здании с деревянными перекрытиями, то в данном случае техническое заключение готовится обязательно, даже если работы не будут влиять на несущие конструкции.

Теоретически, собственнику нет необходимости получать техническое заключение на перепланировку, если работы никак не повлияют на несущие конструкции. Но, стоит учесть, любые строительные работы, направленные на изменение планировки все же оказывают влияние на несущую способность стен и перекрытий, лестниц, балок, опор и других элементов здания. Таким образом, в МЖИ обращаться без предоставления техзаключения попросту бессмысленно — ведомство сразу вынесет отказ.

При переустройстве также может потребоваться подготовить техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Хоть и данные работы никак не влияют на конфигурацию объекта, но они проводятся на инженерных и санитарно-технических коммуникациях. Поэтому переустройство тоже может воздействовать на несущие стены, перекрытия, особенно при проведении новой разводки коммуникаций или крепления оборудования.

Провести и перепланировку и переустройство объекта недвижимости возможно по одному проекту, с одним условием — заказ техзаключения также обязателен.

Когда данный документ не требуется

Как мы уже говорили, не требуется оформлять техзаключение для проведения работ в нежилых зданиях. В данном случае согласование МЖИ не потребуется — то есть собственнику можно заказать только проект и неукоснительно следовать ему при проведении работ. По причине, описанной ранее в статье, даже в нежилых зданиях все равно проводится обследование, а также готовится техническое заключение по перепланировке объекта или какой-то аналогичный документ.

Нет необходимости в получении техзаключения, если проводится текущий косметический ремонт. Считается, что данные работы не производят серьезного воздействия на несущие элементы и никаким образом не приведут к снижению их устойчивости.

Однако, часто собственнику может быть затруднительно разграничить строительные работы — являются они перепланировкой или же нет. Для того, чтобы избежать проблем и грамотно оформить все документы, рекомендуем обратиться к специалистам бюро “РекПир”.

Где заказать техническое заключение

Все зависит от того, есть ли какая-то информации об авторе проекта дома — об этом говорится в Постановлении №508-ПП. Ведь именно та организация, которая проектировала данный многоквартирный дом, осведомлена обо всех тонкостях состояния и степени износа несущих конструкций. Если автора дома никто не знает, то техническое заключение о безопасности собственнику требуется заказать в специальной проектной и экспертной компании, имеющей допуски СРО.

У авторов дома

В Москве найти автора дома труда не составляет — если мы имеем дело с типовыми сериями домов. Большинство домов проектировали такие организации, как: АО МНИИТЭП (более 90% всех блочных, панельных и кирпичных МКД), АО Моспроект, АО ЦНИИЭР, а также СУ-155. При поиске организации-автора следует учитывать следующие нюансы:

• техпаспорт БТИ поможет в поиске данных о серии дома (содержится в шифре проекта), а зная серию автора найти очень просто даже в интернете;
• если техпаспорт содержит запись “индивидуальный проект”, либо на месте шифра стоит прочерк — ваше здание не серийное и поиск автора дома усложнен;
• в интернете есть куча сервисов, которые помогут вам определить и серию дома и авторов проекта.

Проектировщики, готовящие для вас документацию на перепланировку, могут также помочь в определении авторов дома. Услуги такого рода оказывает и бюро “РекПир”. После того, как автор будет найден, следует обратиться к нему за техническим заключением.

В проектных и экспертных организациях

Если об авторе проекта дома ничего узнать не удалось или компания уже прекратила свое существование? то техническое заключение следует оформить в компании, предложенной МЖИ. В настоящее время таковой является ГБУ “Экспертный центр”, который осуществляет свою деятельность с 2013 года.

Стоимость услуг, оказываемых ГБУ “Экспертный центр” при подготовке технического заключения напрямую зависит от ряда факторов: типа здания, вида несущих конструкций и площади объекта. Например — стоимость заключения для помещения площадью до 40 кв. м., расположенного в здании, имеющем железобетонные конструкции, составит 50 000 рублей (цена на 2024 год). Подробный список стоимости услуг и порядок их оказания можно найти у них на сайте.

Комментарий эксперта. Заключая договор на проектирование с бюро “РекПир”, вы сразу можете и оформление техзаключения. При этом наши эксперты и проектировщики сами смогут определить автора дома или же обратятся в уполномоченную компанию — ГБУ “Экспертный центр”. Техническое заключение на перепланировку, которое разрабатывается нашей компанией, полностью соответствует требованиям законодательства и поможет согласовать либо узаконить строительные работы во всех помещениях МКД.

Список полезных документов

Список документов для скачивания

Как получить техническое заключение

Для того, чтобы оформить техническое заключение на планируемые работы по перепланировке, собственнику сначала нужно заказать проект. Но вот в случае узаконивания перепланировки по факту, дополнительное оформление проектной документации не требуется. В такой ситуации именно по техническому заключению будет принято решение о согласовании работ.

В случае, если МЖИ откажет в узаконивании, при обжаловании этого решения в судебном порядке, собственник сможет ссылаться на техническое заключение, как на доказательство.

Заключение договора, передача документов

После того, как собственник выбрал, у кого он закажет техническое заключение, с организацией заключается договор и оплачиваются планируемые работы. Экспертной компании вместе с другой документацией также передается и проект перепланировки. Это нужно для того, чтобы эксперты смогли провести анализ планируемого списка строительных работ и особенностей их проведения.

Перечень обследований

Всегда перед самим проведением обследования объекта, конструкций и запланированных работ, эксперты занимаются тем, что изучают имеющуюся документацию на объект. Ей является проект перепланировки, а также имеющаяся проектно-техническая документация на здание и помещение. Далее, в зависимости от типа здания и характера конструкций, экспертами выполняются такие действия:

• проводится визуальное обследование состояния конструкций и непосредственного места проведения строительных работ;
• осуществляется сплошная (или выборочная) инструментальная диагностика конструкций — если это требуется;
• элементы конструкций здания, на которые будет осуществляться воздействие, фотографируются;
• производится оценка состояния как самих конструкций, так и инженерных систем, описываются показатели износа, имеющиеся видимые и скрытые повреждения;
• производятся расчеты нагрузки и состояния конструкций после проведения всех работ;
• производится оценка состояния деревянных конструкций — на уровне пола и потолка.

При подготовке техзаключения, обязательно требуется произвести сделать расчеты всех нагрузок и чертежи основных узлов. Эти требования прописаны в Постановлении №508-ПП. Нередки случаи, когда работы по перепланировке могут включать в себя также и изменение фасадов здания, его архитектурного облика. В таком случае эксперты проводят также и обследование наружных элементов фасада здания. Таким образом, техническое заключение также будет содержать описание колористических решений, а также чертежи с визуализацией планируемых работ и благоустройства прилегающей территории.

Техническое заключение конструкций

В соответствии с Постановлением №508-ПП, в техническом заключении должны быть выводы о фактическом положением конструкций здания, в котором будут осуществляться строительные работы.

Для этого и проводятся обследования, визуальный осмотр конструкций и производятся расчеты. Стандарт, которым следует руководствоваться при осуществлении этих работ — это ГОСТ 31937-2011. Данный стандарт используют и при проведении как плановых, так и внеочередных обследований зданий, анализа технического состояния конструкций.

Основными направлениями проведения обследования при подготовке технического заключения являются:

• проведение анализа проекта и имеющейся документации;
• визуальный осмотр объекта, несущих конструкций, узлов;
• осмотр и обследование помещений, в которых планируются работы;
• выборочное вскрытие и исследование некоторых участков конструкций здания (если нужно);
• анализ повреждений и дефектов;
• фотофиксация обследования;
• проведение расчетов износа, нагрузок.

Все повреждения несущих конструкции, которые зафиксированы при обследовании, отмечаются во всех документах — протоколах ведомостях и актах. По итогам в техническом заключении будет содержаться вывод о допустимости планируемых проектом работ. Также экспертами будут даны рекомендации и конкретные требования к выполнению определенных видов работ, которые могут негативно сказаться на несущих конструкциях.

Согласно Постановлению № 508-ПП, техническое заключение должно включать в себя:

• чертежи узлов и деталей конструкций здания;
• необходимые расчеты оказываемых нагрузок;
• сведения об элементах несущих конструкций и технологиям их применения;
• раздел в конструктивными решениями;
• результаты проведенных обследований и выводы по ним.

В техническом заключении всегда представляются выводы о несущих и ограждающих конструкциях здания. Если их состояние не позволяет выполнить все планируемые работы, такой проект МЖИ никогда их согласует. Кроме того, по имеющимся выводам и произведенным расчетам в техзаключении предоставляются и рекомендации по усилениям конструкций либо их отдельным элементам. Именно при соблюдении таких условий можно будет обеспечить необходимую безопасность здания.

Техническое заключение на инженерные системы

Техническое заключение должно включать в себя описание и оценку всех вариантов устройства инженерного оборудования. Это указано в Приложении №3 к Постановлению Правительства Москвы №508-ПП. Эксперты также предоставляют заключение о работе всех внутренних сетей и коммуникаций после проведения обследования инженерных систем.

При переустройстве также может понадобится техническое заключение о состоянии инженерных систем. Все потому, что такие работы уже сразу связаны с изменением и перераспределением коммуникаций, заменой сантехнического и любого другого оборудования. Переустройство чаще всего проводится в комплексе с перепланировкой, так как работы по изменению оборудования часто включают в себя и изменения конфигурации помещения.

Такой нормативный документ, как ГОСТ Р 53778-2010 используется для обследования инженерных систем, а также подготовки соответствующего заключения. Под те или иные инженерные системы, экспертами подбирается свой список проводимых обследований и инструментов. Приведем некоторые примеры, которые могут быть указаны в техническом заключении:

• диаметр труб отопления и (или) водоснабжения;
• типы стояков, радиаторов, вентиляции и канализации;
• состояние элементов инженерных систем при осуществлении работ;
• наличие или отсутствие дефектов, ржавчины, протечек.

Точки расположения инженерного оборудования и всех систем указываются на схемах в проекте перепланировки и техническом заключении — как до, так и после начала работ. Размещается и единая схема, где их положение до и после начала работ отображаются различными цветами для наглядности. То есть можно сразу видеть, какие именно изменения будут внесены в процессе переустройства.

Содержание технического заключения по Постановлению № 508-ПП

Оформление технического заключения о допустимости перепланировки производится согласно Приложению №3 Постановления Правительства Москвы №508-ПП. С состав этого документа входят как текстовые, так и графические документы. Изучим основные пункты и разделы, которые обязательно должны быть в техзаключении для МКД:

• описание и характеристики всех решений (по планировке, изменению фасадов, конструктивным и технологическим решениям);
• анализ решений по устройству и работе инженерного оборудования и сетей коммуникаций;
• анализ проектирования описанных мер противопожарной безопасности;
• оценка безопасности всех работ, описанных в проекте перепланировки;
• возможность обеспечения доступности к помещению (зданию) для маломобильных групп людей (этот пункт важен при переводе помещения из жилого в нежилое);
• данные о проектной мощности электропотребления;
• результаты визуального и инструментального обследования конструкций;
• расчеты возможных нагрузок;
• экспертные выводы о допустимости или невозможности проведения планируемых работ.

В техническом заключении на перепланировку могут быть условия, при выполнении которых можно проводить определенные работы. К примеру, в случае если по проекту запланировано усиление конструкции здания, снижение несущей способности уже не будет таким критическим. Все эти условия требуется неукоснительно соблюдать при выполнении работ, иначе вам акт о приемке строительных работ вам Жилищная инспекция попросту не выдаст.

Графическими материалами, размещенным в техническом заключении, являются:

• чертежи деталей и узлов конструкций;
• фотографии, а также визуализация изменений фасадов и колористики (при необходимости);
• техническая документация из БТИ;
• планы помещений, отражающие планировку до и после проведенных работ (масштаб 1:50 или 1:100);
• план помещения со схемами проведения требуемых работ (для наглядности выполняются разными цветами);
• отдельный план помещения, на котором отображена текущая планировка — уже после проведения всех работ (масштаб 1:50 или 1:100);
• ситуационный план и план этажа (если собственник проводит работы на фасаде);
• схема генерального плана прилегающей территорию (если планируются работы по фасадам, которые затронут и прилегающую территорию).

Заказчик может получить готовое техническое заключение о допустимости работ и состоянию конструкций как в письменном, так и в электронном виде.

Куда подается техническое заключение

Вместе с проектом и другими документами в Жилищную инспекцию (МЖИ) также собственник подает и техническое заключение о допустимости и безопасности работ. В данном ведомстве проводится проверка и согласование проектной документации для помещений, расположенных в МКД. К работам можно будет приступить только при выполнении этого требования. Если же техзаключение было подготовлено уже после проведения всех работ, то выдача положительного решения инспекцией поможет в узаконивании.

Мнение эксперта. Услуги по согласованию перепланировки “под ключ” готово оказать бюро “РекПир”. Работы включают в себя подготовку проектной документации, оформление технического заключения, а также другой документации, в соответствии с требованиями 508-ПП. Имеем все нужные допуски СРО. Еще на стадии заключения договора вы сможете ознакомиться с примерами наших работ.

Услуги бюро “РекПир”

При заказе разработки технического заключения в бюро “РекПир”, вы сможете также включить в договор следующие услуги:

• подготовка проекта перепланировки;
• получение по доверенности всех требуемых решений и согласований;
• подготовка техплана на перепланировку для регистрации в ЕГРН;
• юридическое сопровождение — при отказе в узаконивании перепланировки и вынесении приостановок Росреестром.

Хотите узнать подробнее? Просто позвоните нашим экспертам по телефонам, указанным на сайте!

Ориентировочную стоимость услуг по согласованию и узакониванию перепланировок мы разместили для вас в таблице ниже.

Кейсы бюро “РекПир”

Кейс 1. Согласование перепланировки нежилых зданий

Специалисты бюро “РекПир” подготовили необходимую проектную документацию и провели согласование нежилого помещения, расположенного в нежилом здании. Кроме того, после проведения работ, кадастровый инженер нашей компании подготовил техплан на перепланировку и провел сопровождение регистрации работ в Росреестре.

Кейс 2. Согласование перепланировки нежилого помещения для последующей сдачи его в аренду под ресторан

Собственник нежилого помещения обратился в бюро “РекПир” с задачей — согласовать перепланировку нежилого помещения. Работы проводились “под ключ”. Специалисты компании подготовили проект перепланировки, провели все согласования. После того, как были проведены все работы, кадастровые инженеры в кратчайшие сроки подготовили техплан и подали его на согласование в Росреестр. Выписку собственник получил уже через 5 дней после подачи.

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Техническое заключение является важным документом для оценки состояния как самого здания, так и его несущих конструкций и систем. Этот документ необходим для согласования перепланировки нежилых помещений в МКД. Для нежилых зданий он не так обязателен, однако тоже готовится.

Техническое заключение собственник может получить у авторов проекта дома или в проектной компании, имеющей все допуски СРО или разрешение от МЖИ.

Содержание технического заключения должно соответствовать требованиям, указанным в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП. Стоимость его разработки напрямую зависит от площади помещения, типа здания и характера конструкций.

Вам требуется подготовка всей документации и согласование перепланировки в Москве? Обращайтесь в бюро “РекПир”! Мы узаконим и согласуем перепланировку нежилых помещений любой сложности!

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 758-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать).