В большинстве случаев собственник недвижимости принимает решение об осуществлении перепланировки в нежилом здании для того, чтобы оно стало соответствовать определенным критериям и требованиям. Например, довольно часто проведение таких работ помогает ему намного быстрее и проще найти арендаторов на имеющиеся площади и тем самым увеличить свою прибыль.
Для того чтобы все строительные работы по перепланировке выполнялись правильно и законно, а также не было нанесено никакого ущерба самому зданию, перепланировку важно правильно провести.
- Что же такое перепланировка?
- Какие строительные работы она включает в себя?
- Законодательное регулирование перепланировки
- Как провести перепланировку в нежилом здании?
- Подготовительный этап
- Обмерные работы
- Подготовка проекта перепланировки
- Оформление технического заключения
- Строительные работы
- Подготовка технического плана
- Проведение регистрации изменений в Росреестре
- Можно ли осуществить перепланировку, если здание — объект культурного наследия?
- Как узаконить уже выполненную перепланировку?
- Почему стоит заказать согласование перепланировки в бюро “РекПир”
- Часто задаваемые вопросы
- Вывод
- Список источников
Что же такое перепланировка?
Это определенный список строительных работ, которые направлены на изменение конфигурации здания, после проведения которых необходимо внести изменения в техническую документацию на данный объект.
Какие строительные работы она включает в себя?
Строительные работы по перепланировке нацелены на то, чтобы изменить конфигурацию помещений в пределах здания. Они включают в себя: постройку, разборку и перенос перегородок и ненесущих стен, а также установку и перенос дверных и оконных проемов, антресолей в нежилом помещении и т.д..
Важно! Необходимо отличать работы по перепланировке от проведения реконструкции и переустройства — потому что все эти изменения имеют разный порядок согласования.
Некоторые виды ремонтных работ и вовсе не требуют согласования. В их состав входят:
- косметический ремонт (поклейка обоев, покраска или побелка стен и потолков, а также замена напольного покрытия);
- замена окон или дверей (при условии, что сам проем не переносится;
- установка кондиционеров;
- замена сантехники (при условии, что мокрые точки никуда не переносятся).
Переустройство включает в себя работы, связанные с перестановкой сантехники (раковины и душевые кабины, унитазы) и заменой электрического или газового оборудования, заменой вентиляционных систем.
А вот под понятие реконструкции попадают те строительные работы, при проведении которых меняется площадь помещения (к примеру, из-за возведения дополнительной пристройки), этажность или же высота здание (увеличивается или уменьшается количество этажей). Такие работы согласовывать намного сложнее, чем перепланировку (в нежилых зданиях, к примеру, работы по перепланировке согласования не требуют), хотя некоторые схожие признаки у данных процедур все-таки есть.
Законодательное регулирование перепланировки
Постановлением Правительства Москвы №432-ПП регулируется проведение перепланировки в нежилых зданиях столицы. Помимо этого, при осуществлении данных ремонтных работ необходимо придерживаться правил, указанных в Жилищном кодексе, а в некоторых ситуациях — и в Градостроительном кодексе РФ.
Перепланировка в нежилом здании проводится и согласовывается проще, чем в МКД. Например, потому что собственнику нет необходимости получать заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы.
Тем не менее, проведение таких работ без предварительной подготовки проекта перепланировки невозможно. Несоблюдение этих правил может ухудшить как техническое состояние помещения, так и вовсе повлиять на структуру здания и оно станет аварийным.
Кроме того, в некоторых случаях перепланировку нельзя узаконить. И если в согласовании будет отказано, собственник недвижимости за свои средства должен будет вернуть все в первоначальное состояние.
Как провести перепланировку в нежилом здании?
Перепланировка в нежилом здании — довольно непростая процедура и состоит она из нескольких этапов, на каждый из которых готовится свой пакет документов. Кроме того, многие процедуры сам собственник осуществить просто не сможет. Тем самым, ему необходимо найти исполнителя — эксперта и оплатить его работу.
Потому что, например, разработать проект перепланировки, проходящий все согласования, могут только те компании, которые имеют допуск СРО на данные виды работ. Также проведение процедуры согласования тоже лучше доверить профессионалам, знающим все нюансы законодательства. Только так можно согласовать перепланировку с минимальными потерями сил, времени и денег.
Рекомендуем вам обратиться в бюро “РекПир”. Мы не только подготовим качественную проектную документацию, но также проведем все согласования за вас после проведения строительных работ, в том числе и кадастровый учет.
Бюро “РекПир” занимается перепланировками “под ключ”. Что это означает? Мы готовим необходимую документацию на каждый этап проведения процедуры, готовим и согласовываем проекты перепланировок различной сложности, контролируем ведение строительных работ.
Далее наши кадастровые инженеры готовят технический план и регистрируют все проведенные изменения в Росреестре.
Перепланировка, проводимая в нежилом здании, включает в себя следующие этапы:
- Подготовительный этап.
- Проведение обмеров.
- Подготовка проекта перепланировки.
- Подготовка технического заключения.
- Подготовка технического плана.
- Регистрация изменения в Росреестре с получением выписки ЕГРН.
Рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Подготовительный этап
Прежде чем готовить проект перепланировки, собственнику объекта необходимо подготовить все необходимые документы для строительной компании. Первым и важным документом является выписка ЕГРН. В ней отражены все кадастровые сведения о недвижимости (кадастровая стоимость, кадастровый номер, право собственности и др.), которые будут нужны для подготовки проекта. Если собственник запланировал грандиозный ремонт — в этом случае будет достаточно только эскизов дизайнера (при наличии) и самих работ.
Если у собственника объекта недвижимости есть его технический паспорт, то его тоже необходимо предоставить. В данном документе много полезной информации, которую могут использовать проектировщики и инженеры в справочных целях. Если техпаспорта нет, его можно заказать в МосГорБТИ. Учтите, что для нежилых объектов это вовсе не обязательно.
Обмерные работы
Для того, чтобы провести работы по перепланировке, подготовить проект, собственнику необходимо обратиться в специализированную компанию. Важный момент — она должна иметь допуск СРО на проектные работы, иначе все действия не будут законными.
Перед тем, как приступить к работе по подготовке проекта, инженеру-проектировщику необходимо определить фактическое состояние объекта недвижимости. Для этого осуществляется выезд на место, где готовятся схемы и чертежи по объекту, проводится опрос собственника — выясняется, что именно он хочет изменить или как именно. Также перед проведением строительных работ инженерами-проектировщиками определяется состояние несущих конструкций и производится расчет максимальных нагрузок.
Подготовка проекта перепланировки
После того, как обмерные работы были выполнены, инженеры-проектировщики приступают к подготовке проекта перепланировки. Данный документ должен содержать информацию о планируемых для использования строительных материалах, и перечень строительных работ, меры обеспечения безопасности объекта, данные о самой компании и др. Напомним, что при проведении перепланировки в нежилом здании, проект согласовывать ни с кем не нужно.
После того, как проект готов, собственник объекта и строительная компания-подрядчик подписывают его, а затем начинают строительные работы по перепланировке.
Оформление технического заключения
После того, как будет завершена работа над проектом перепланировки, инженерам необходимо также подготовить техническое заключение. Этот документ, подтверждающий отсутствие вреда несущих конструкциям здания после проведенных строительных работ.
В нем также указывается максимальная допустимая нагрузка на конструкции, все дефекты здания (если таковые есть), предоставляются рекомендации по их устранению и пр. Данный документ понадобится собственнику тогда, когда он будет регистрировать выполненную перепланировку в Росреестре.
Строительные работы
В процессе проведения строительных работ не допускается отступать от утвержденного проекта перепланировки. Узаконивание перепланировки и регистрация ее в ЕГРН может быть под вопросом даже при незначительном отклонении — например, переносе дверного проема на несколько сантиметров. Кроме того, в целях обеспечения безопасности объекта нельзя трогать несущие конструкции (если же это в проекте не было указано).
Подготовка технического плана
Данный документ подготавливает аттестованный кадастровый инженер уже после проведения всех строительных работ по перепланировке. В назначенное время он приезжает на объект недвижимости для обследования, затем получает все необходимые документы и проект перепланировки. Далее проводит сравнение данных, указанных в документах, изучает фактические характеристики здания, анализирует все ли работы выполнены в соответствии с проектом и т.д.
Все произведенные изменения включаются им в бланк технического плана. К техплану обязательно прилагаются поэтажные планы с произошедшими в ходе перепланировки изменениями. Этот документ позволяет провести кадастровый учет, узаконить перепланировку и отразить все изменения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Проведение регистрации изменений в Росреестре
Заключительный этап при регистрации перепланировки — подача документов в Росреестр и изменение данных об объекте ЕГРН. Для этого после того, как были проведены все работы и подготовлен техплан, вся документация отправляется в Росреестр, расположенный по местонахождению объекта.
Альтернативные варианты подачи документов — через МФЦ, или же отправка в электронном виде. Что же нужно предоставить в Росреестр? Заполненное собственником заявление о проведении кадастрового учета. К заявлению прилагают:
- техплан на перепланировку;
- техническое заключение о безопасности работ;
- правоустанавливающие документы на объект (договор купли-продажи или аренды, судебное решение);
- проект перепланировки (в некоторых случаях, чаще нет).
После того, как ведомство получило документы, регистрация изменений в ЕГРН займет 7 рабочих дней со дня подачи. За это время сведения о параметрах здания будут обновлены, и собственник по итогу получит выписку ЕГРН с обновленной планировкой. После проведения кадастрового учета и регистрации перепланировки, собственник может продать объект, сдать его в аренду, провести другие юридические процедуры.
Можно ли осуществить перепланировку, если здание — объект культурного наследия?
В общем-то да, но это будет гораздо сложнее. Во-первых, собственник здания должен найти компанию, которая сможет подготовить проект приспособления здания для современного использования (это название проекта перепланировки объектов культурного или исторического наследия). Кроме того, перед тем, как начать работы, перепланировка согласовывается в Департаменте культурного наследия города Москвы.
Для этого собственником туда направляется проект приспособления в 2-х экземплярах, копии правоустанавливающих документов на здание (это может быть договор купли-продажи, решение суда или же свидетельство о наследии недвижимости), а также копию паспорта самого собственника. После получения положительного ответа от департамента, можно приступать к строительным работам по перепланировке.
Как узаконить уже выполненную перепланировку?
Для согласования перепланировки требуется проведение большого числа бюрократических процедур. Сначала нужно заказать проект перепланировки, утвердить его, следом заказать получение технического заключения. В завершении работ следует заказать техплан, собрать и отправить пакет документов для регистрации в Росреестр, чтобы зарегистрировать перепланировку ЕГРН. Большинство собственников недвижимости хотят провести работы как можно быстрее и выбирают обойтись без этой волокиты. Особенно часто так происходит, если владелец немного разбирается в строительной сфере или он думает, что может провести перепланировку сам.
Однако, если потом он вдруг захочет провести со зданием какую-то юридическую процедуру — продать его, сдать в аренду — возникнут проблемы. Так как фактические параметры объекта не будут соответствовать техническому плану, невозможным станет оформление договора купли-продажи или аренды.
Проведенную перепланировку вполне можно будет узаконить, если при ее выполнении были соблюдены требования законодательства. Таким образом, собственник здания должен будет заказать новый технический план у кадастрового инженера, которые отразит все произведенные изменения и направит пакет документов в Росреестр. Список документов аналогичный тому, который необходим при согласовании перепланировки с нуля.
В случае нарушения норм и требований законодательства при выполнении работ, перепланировку уже узаконить будет нелегко. Высока вероятность, что собственнику и вовсе будет необходимо вернуть здание в исходное состояние.
Инженеры и проектировщики бюро “РекПир” имеют более чем 10-летний опыт работы в сфере кадастра и проектирования. Они как никто другой знают все нюансы законодательства и в случае проведения незаконных строительных работ смогут помочь узаконить перепланировку, даже если ситуация кажется совсем безвыходной. Мы найдем способ не возвращать “все обратно”, а оформить документы таким образом, чтобы собственник мог исправить все недочеты и узаконить перепланировку.
Почему стоит заказать согласование перепланировки в бюро “РекПир”
У нашей компании есть несколько преимуществ, благодаря которым “РекПир” готово помочь даже в самых сложных ситуациях:
- высокая квалификация экспертов и специалистов — в штате компании находят профессиональные инженеры, проектировщики и юристы, которые помогут оформить все документы правильно и узаконить перепланировку, даже, в казалось бы, очень сложных случаях;
- имеем все нужные допуски СРО на кадастровые и проектные работы, в том числе и работы по перепланировке;
- соблюдаем сроки — после того, как все документы будут собраны, проект перепланировки будет готов менее, чем за месяц. После проведения работ, процесс внесения изменений в ЕГРН также не займет много времени;
- приемлемые цены, средние по рынку — стоимость подготовки документов и согласования перепланировки здания напрямую зависит от особенностей объекта. Точную сумму мы сообщим после тщательного анализа документов, все фиксируем в договоре.
Часто задаваемые вопросы
Вывод
Многие собственники недвижимости рано или поздно сталкиваются с тем, что в их здании (помещении) требуется перепланировка. Главное — все строительные работы должны быть осуществлены согласно требованиям законодательства. Иначе здание придется вернуть в первоначальное состояние. Если же все выполнено правильно — процесс узаконивания будет легким, несмотря на множество бюрократических нюансов.
Инженеры и проектировщики бюро “РекПир” помогут вам в согласовании или узаконивании уже выполненной перепланировки в нежилых зданиях. Мы беремся за дело даже в самых сложных ситуациях. Вам не нужно будет беспокоиться ни о чем — мы избавим вас от бесконечного хождения по инстанциям, все сделаем за вас — от подготовки проекта до получения выписки ЕГРН. Вам нужно будет лишь подписать готовый проект.
