Проект перепланировки помещения и здания

Проектом перепланировки является документ, необходимый как для проведения строительных работ в нежилом помещении, так и для согласования. Подготовка такого проекта является обязательным этапом при осуществлении перепланировки и изменении исходных параметров недвижимости. Основу данного документа составляют исходные технические и кадастровые данные о помещении (здании), полученные инженером-проектировщиком в ходе проведения обследования.

В проекте перепланировки должны быть описаны все виды строительных работ, обоснованы требования безопасности их проведения и подготовлены необходимые решения для подрядчика. Собственник самостоятельно не сможет подготовить такой проект. Но решение есть. На сегодняшний день существует множество компаний занимающихся разработкой проектов и их последующим согласованием.

Цели оформления проекта перепланировки

Любые виды строительных работ могут являться потенциальной угрозой для конструкций здания, для людей и находящегося там имущества. И перепланировка в том числе, так как ее проведение связано с изменением параметров помещений, а также нагрузкой на несущие конструкции здания. Без разрешений такие работы не проводятся. В результате нарушений правил строительных работ последствия могут заключаться в повреждениях конструкций и инженерных систем, а также их полном или частичном разрушении.

Для того, чтобы были соблюдены все требования безопасности при проведении строительных работ, собственнику и требуется проект перепланировки. Если он хочет выполнить такие работы, ему необходимо:

• получить все нужные разрешения и согласования еще до фактического проведения работ (например, согласование проведения перепланировки может потребоваться от остальных собственников объекта, если они имеются);
• проект перепланировки лучше заказывать в профильной компании, которая имеет допуски СРО на проектные работ;
• необходимо получить обязательные согласования в государственных органах (их список обычно прописан определен региональными нормативными актами и нормативными актами);
• строительные работы должны быть выполнены в четком соответствии с разработанным проектом перепланировки;

После завершения строительных работ у собственника также появляется список обязанностей. В первую очередь, необходимо оформить акт приемки строительных работ. Данный документ официально подтвердит, что при проведении перепланировки были соблюдены все нормы и требования строительной и пожарной безопасности, а также все работы строго соответствуют проекту.

Комментарий эксперта. Проект перепланировки невозможно выполнить самостоятельно, даже если вы имеете опыт и знания в строительстве и проектировании. Дело в том, что за разработку и обоснование всех решений и расчетов в проекте несет ответственность именно проектировщик. После чего правильность данных и выводов проверит госорган, который будет проводить согласования.

Подробнее рассмотрим список документов, требуемых для проведения процедуры согласования перепланировок в Москве в таблице ниже.

На какие объекты можно и требуется оформить проект перепланировки

Наиболее часто проекты перепланировки помещений готовятся и передаются на согласование для следующих объектов недвижимости:

• квартиры, расположенные в МКД;
• нежилые помещения, расположенные в МКД;
• помещения в нежилых зданиях.

Бюро “РекПир” работает только с нежилыми объектами недвижимости. Именно поэтому мы можем помочь вам с подготовкой и согласованием перепланировок “под ключ” в нежилых зданиях.

Строительные работы могут быть выполнены как в одном помещении, так и на всей площади здания. Например, с помощью перепланировки можно из всего объема здания образовать новые помещения. Для таких работ также требуется проект перепланировки.

Когда требуется заказ проекта

Любые строительные работы должны проводиться только на основании проекта и разрешения соответствующих инстанций. Таким образом, подготовкой и получением проекта собственник должен заняться еще до того, как начнет строительные работы. Только так можно обеспечить полную безопасность осуществляемых решений и проводимых работ. Проведение согласований в госорганах без проекта является также невозможным, так как государственному органу нечего будет проверять.

Допускается ли проведение перепланировки без проекта

Мы уже выяснили, что проект перепланировки и переустройства работ — обязательный документ для проведения перепланировки нежилых помещений и согласования этих работ. Если строительные работы будут проводиться без проекта, такую перепланировку считать законной нельзя.

Несогласованная перепланировка влечет следующие трудности для собственника:

• узаконить уже проведенные работы будет довольно сложно, хоть законодательством это не запрещено;
• несогласованные работы — это риск и угрозы как для несущих конструкций здания, так и для здоровья и безопасности людей;
• собственнику грозить административная ответственность за такие действия;
• если несогласованные строительные работы как-то повлияли на состояние несущих конструкций, ухудшили его, то собственника могут заставить вернуть все обратно, “как было”.

Таким образом, лучшим вариантом будет проведение перепланировки по всем правилам, с подготовкой проекта и соблюдением всех правил согласования. Экономия на таких работах обойдется собственнику намного дороже.

Можно ли заказать проект уже после проведения перепланировки

Цель разработки проекта перепланировки — подробное описание и обоснование всего перечня планируемых строительных работ, подтверждение того, что они будут безопасными.

Но учитывайте, что не имеет никакого смысла готовить проектную документацию, если строительные работы уже были закончены. В связи с этим, согласование уже произведенной перепланировки осуществляется не по подготовленному проекту, а на основании технического заключения. В данном документе и подтверждается соблюдение всех требований безопасности при проведении работ, а также заключение о состоянии несущих конструкций и инженерных систем.

Кроме того, в техническом заключении, как и в проекте также содержатся все необходимые решения и строительные работы. Но речь уже будет идти не о планируемых, а о завершенных работах и выполненных планировочных решениях. Поэтому для собственника основной целью получения такого документа является описание планировки помещения, подтверждение допустимости и безопасности строительных работ.

Комментарий эксперта. При проведении согласования проекта перепланировки до осуществления строительных работ, техническое заключение тоже оформляется. Правда, в данном случае основу документа будут составлять планируемые решения, описанные в самом проекте. Эксперту необходимо точно убедиться в том, что строительные работы не нанесут никакого вреда фактическому состоянию несущих конструкций, инженерных систем объекта недвижимости. Поэтому довольно часто в техническом заключении также указываются меры по усилению и укреплению конструкций.

Список полезных документов

Оформление проекта перепланировки

У кого лучше всего заказать проект перепланировки? К каким специалистам лучше обратиться, как выбрать опытного проектировщика? Проектные компании располагаются в каждом городе. Именно поэтому собственнику перед тем, как заключить договор мы рекомендуем изучить отзывы о компании в интернете и социальных сетях, удостовериться в опыте и компетентности сотрудников.

Обычно всегда можно найти какую-либо информацию — часто бывшие заказчики проектных компаний пишут о проблемах, с которыми они столкнулись при согласовании и осуществлении работ, как эти проблемы были решены.

Если вы хотите заказать проект перепланировки нежилого помещения в Москве, рекомендуем обратиться в бюро “РекПир”. Мы ежегодно готовим сотни проектов для различных работ, планируемых в нежилых объектах, в том числе и для согласования перепланировки.

Наша специализация — это нежилые помещения и здания. Не менее важным является и тот факт, что наша компания предоставляет услуги по согласованию. Также у нас в штате находятся квалифицированные кадастровые инженеры, которые после проведения работ подготовят для вас техплан и проведут регистрацию в Росреестр. У нас на сайте есть примеры кейсов по нашим работам.

Хотите узнать подробнее? Просто позвоните по телефонам указанным на сайте для консультации.

Заключение договора, передача документов проектной компании

Кроме подготовки новой проектной документации, существуют случаи, когда могут применяться типовые проекты перепланировок. В Москве такие альбомы с типовыми проектами можно найти в МЖИ (Мосжилинспекции) документами. Но этот вариант не подходит для большинства собственников потому, что им необходим проект с уникальными планировочными решениями. А такие проекты готовятся с нуля, в них не используются типовые решения.

Перед тем, как заказать проект перепланировки, собственник заключает договор с проектной компанией. Для получения всех исходных данных об объекте недвижимости, заказчик собирает и передает следующий пакет документов:

• документация, подтверждающая права собственности на нежилое помещение или здание;
• письменное разрешение всех собственников (если их несколько);
• дополнительные разрешения, например, протокол собрания собственников МКД с согласованием планируемых работ (если они затронут общедомовое имущество);
• техпаспорт БТИ (если это потребуется).

Это примерный список работ. Точный перечень требуемых документов будет определиться при тщательном анализе объекта и заключении договора.

При заказе работ в бюро “РекПир”, все кадастровые документы на объект недвижимости наши специалисты запросят сами. Также у нас есть такая дополнительная услуга, как разработка дизайн-проекта для перепланировки. В штате компании есть дизайнеры, которые в проекте опишут дизайнерские решения интерьера обновленных помещений, рекомендуемые цветовые схемы, а также схемы расположения мебели и техники.

Проведение предварительных обследований объекта

Любой проект перепланировки нежилого объекта разрабатывается на основании его фактического состояния, действующей конфигурации и расположения, состояния конструкций (в том числе и несущих), а также размещения и состояния инженерных коммуникаций.

Обо всех этих данных проектировщики узнают из документов, которые предоставляются собственником или же могут запрашиваться ими самостоятельно.

Также специалисты выезжают на объект, проводят личное обследование как самого объекта, так и коммуникаций, несущих конструкций, проводят обмеры. Это помогает им выбрать нужные решения, произвести необходимые расчеты прогнозируемых нагрузок и усилений, точно описать характер планируемых работ и требования к их безопасности. Все проекты перепланировок готовятся в строгом соответствии с нормативными актами.

Подготовка проекта перепланировки

Когда проектировщик занимается подготовкой проекта перепланировки (неважно в МКД или нежилом здании), он обязательно должен учитывать расположение, характеристики и степень износа несущих конструкций. Все дело в том, что даже незначительное расширение дверного или оконного проема без точных расчетов и усиления может привести к повреждению или вовсе к обвалу стен.

В своей работе проектировщики всегда используют результаты проведенных обследований объекта недвижимости, а также требования нормативной документации к запрещенным и разрешенным строительным работам.

Например, в Москве, проведение перепланировок регламентируется Постановлениями Правительства №432-ПП и 508-ПП. Там содержаться все основные требования к работам и подготовке документации.

В состав проекта перепланировки входят: различная документация, чертежи, планы, эскизы. Его состав и количество разделов зависят от вида помещения (нежилое или жилое), требований нормативных и законодательных актов, а также от списка планируемых строительных работ. При проведении перепланировки нежилого помещений в Москве, также можно заказать работы по переустройству. В состав таких работ входят изменения в местах размещения санитарно-технического и инженерного оборудования.

Форма и обязательные разделы проекта перепланировки

Планируете работы по перепланировке нежилого помещения? Впервые будете заказывать проект? У нас на сайте, а также в разделе с необходимой документацией вы можете ознакомиться с образцом данного документа. Также мы предоставляем кейсы выполненных нами работ вместе с КП, до заключения договора.

Основными разделами проекта перепланировки являются:

• данные проектной компании и специалистов, занимающихся подготовкой проекта;
• сведения о заказчике проекта (например — собственник нежилого здания, юридическое лицо);
• начальные технические и кадастровые данные объекта (кадастровый номер, адрес, этажность, площадь и др.);
• описание состояния объекта, полученного при проведении обследования (текстовое описание + планы и чертежи);
• техническое задание, предоставленное заказчиком;
• список планируемых при проведении перепланировки отделочных и строительных работ с их подробным описанием и обоснованием;
• расчеты по нагрузкам и усилениям несущих конструкций;
• список мер безопасности, которые следует обеспечить при проведении работ, использовании различных инструментов и строительного оборудования;
• описание планировочных решений и характеристик объекта уже после проведение перепланировки (текстовое описание + план + чертежи);
• описание используемых строительных материалов, инструментов и оборудования;
• графическая документация.

Это основные разделы. Но в проекте могут находиться и другие. К примеру, если при перепланировке планируются еще и работы по переустройству, то в проекте будет находиться еще один раздел с описанием планируемых изменения для санитарно-технического оборудования и инженерных коммуникаций. Кроме того, как мы говорили ранее, проект может дополняться разделом с дизайном интерьера.

Комментарий эксперта. Если перепланировка запланирована нежилом здании, проект перепланировки готовится по аналогичным правилам. Однако для такой застройки не предъявляется таких требований, как, например, для МКД. Поэтому и работы проходят проще.

Как согласовать проект перепланировки нежилого помещения?

Как только проект перепланировки будет подготовлен и подписан заказчиком, проектировщик предоставит его в письменном виде. После этого необходимо пройти процедуру согласования перепланировки. Если работы планируется провести в многоквартирном жилом доме в Москве, главным ведомством, в котором проводится согласование таких работ, является Мосжилинспекция (МЖИ).

Алгоритм действий собственника при согласовании перепланировки будет следующим:

• заказ технического заключения о безопасности и допустимости планируемых работ;
• подготовка проекта перепланировки;
• проведение строительных работ на объекте недвижимости в соответствии с подготовленным проектом;
• заказ техплана у кадастрового инженера — в нем будут отмечены все изменения в планировке, его месторасположение;
• подача техплана и других документов в Росреестр для актуализации сведений в ЕГРН;
• получение новой выписки.

В случае, если строительные работы планируются в нежилом здании, процедура согласования будет проходить намного проще. В этом случае, разрешение от Жилищной инспекции собственнику не потребуется. Проект перепланировки утверждается самим собственником, после чего стоит приступать к строительным работам. Когда работы по перепланировке уже закончены, собственник выполняет все стандартные действия — подготовку технического плана и регистрацию изменений в Росреестре.

Сроки и стоимость работ

Определить точную стоимость работ по подготовке проекта перепланировки невозможно без предварительного анализа имеющейся документации и проведения обследования объекта.

При расчете также стоит учесть список планируемых работ, конфигурацию объекта, расположение коммуникаций и другие факторы. Ориентировочная стоимость оформления проекта и другой документации для согласования перепланировки по бюро “РекПир” представлена в таблице ниже.

Что касается сроков проведения работ, то согласование и выдача разрешения в МЖИ составляют до 45 дней. Что касается подготовки проектной документации и технического плана, то в данной ситуации сроки определяются индивидуально, исходя из характера объекта. В бюро “РекПир” примерный срок подготовки проектной документации — до 5 дней.

Кейсы бюро “РекПир”

Кейс 1. Подготовка проекта перепланировки и технического плана для помещения автосервиса в течение 5 рабочих дней

В наше бюро обратился арендатор помещения, назначением которого является проведение техосмотра и обслуживания автомобилей. Для расширения бизнеса собственник решил провести перепланировку. До завершения и узаконивания работ оказывать услуги по техосмотру нельзя, поэтому собственнику было очень важно провести согласование быстро.

Для того, чтобы подготовить необходимую проектную документацию, проектировщики бюро “РекПир” провели обследования и обмеры помещения. На основании данных и предоставленной документации были подготовлены проект перепланировки и техническое заключение о безопасности работ. На это ушло 3 рабочих дня.

После того, как работы были проведены, кадастровый инженер бюро “РекПир” подготовил технический план. Срок его подготовки составил всего 5 рабочих дней вместе с выездом на место. Далее документы были поданы в Росреестр и спустя 5 дней собственником была получена новая выписка ЕГРН.

Благодаря профессионализму специалистов нашей компании сложностей при согласовании не возникло.

Кейс 2. Подготовка проекта перепланировки в нежилом здании за 5 рабочих дней

Собственник нежилого помещения в нежилом здании обратился в бюро “РекПир” для того, чтобы согласовать перепланировку, а также зарегистрировать долгосрочный договор аренды на выделенные части помещений.

Что нужно было сделать специалистам бюро “РекПир”: изготовить проект перепланировки (вместе с техническим заключением), обследовать помещение и подготовить техплан для перепланировки, а также зарегистрировать его и договор аренды в Росреестре.

На обследование помещения и подготовку проекта проектировщиками “РекПир” потребовалось 5 дней и еще 5 дней — на техническое заключение. Далее кадастровый инженер подготовил техплан для перепланировку и подготовил его вместе с остальными документами для кадастрового учета. Документы вместе с договором аренды были поданы в Росреестр, где успешно прошли регистрацию с первого раза. Спустя 9 дней новая выписка ЕГРН уже была получена.

Выгода собственника в следующем — при узаконивании всех изменений его прибыль от сдачи в аренду части помещения увеличилась более чем на 40 тысяч рублей.

Часто задаваемые вопросы

Заключение

В состав проекта перепланировки входит комплект документации, планов и чертежей для проведения строительных работ и проведения согласования. Проект перепланировки может быть оформлен как на нежилое, так и на жилое помещение или здание. Также в него могут входить такие разделы, как дизайн-проект и проект переустройства.

Разделы проекта определяются в соответствии с требованиями и регламентами нормативных и законодательных актов. Если работы по перепланировке собственник планирует осуществить в МКД, то перед этим следует получить разрешение от Жилищной инспекции.

Рекомендуем обратиться в бюро “РекПир” за разработкой проекта перепланировки и другой документацией. Специализируемся на перепланировках нежилых помещений и зданий. Есть какие-то вопросы по вашему объекту? Консультацию можно получить у наших специалистов по телефонам, размещенным на сайте.

Список источников

• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать);
• Приказ МЭР № 953 (скачать);
• Постановление № 508-ПП (скачать);
• Постановление № 432-ПП (скачать).