Согласование перепланировки в нежилом здании

Среди собственников недвижимости очень популярна услуга согласования планируемой перепланировки нежилых помещений либо узаконивание уже произведенных работ. Причиной этого является значительный рост объемов объектов капитального строительства в большинстве населенных пунктов РФ, часть которого занимают именно нежилые здания, офисы, склады и производственные объекты.

При этом, при приобретении объекта недвижимости, новые владельцы или арендаторы хотят полностью приспособить существующие площади под потребности бизнеса. И лучшее решение — это перепланировка

В соответствии со статьей 209 ГК РФ, собственник недвижимости имеет полное право по собственному желанию проводить перепланировку нежилого здания либо его частей (отдельных помещений). Главное, чтобы при проведении работ были соблюдены требования действующих законодательных и нормативных актов.

Понятие перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

У данного перечня работ есть несколько определений.

Все они сводятся к одному — перепланировка здания — это изменение количества помещений, находящихся в нежилом здании и их геометрии, при условии, что они проводятся без выхода за внешние границы объекта.

Перепланировка нежилого помещения — это изменение его характеристик, не затрагивающее при этом несущие конструкции и другие элементы, которые обеспечивают надежность и безопасность здания.

Определение согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

На данный момент законодательством не предусматривается согласование работ по перепланировке (а точнее, работ, которые не требуют получение разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию). Перечень таких работ перечислен в Постановлении Правительства Москвы №432-ПП от 27.08.2012 года.

Однако, при этом, законодательством установлено, что все изменения планировки нежилых помещений необходимо вносить в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). С целью внесения изменений в ЕГРН о перепланировке, собственнику необходимо подготовить пакет документов, полностью соответствующий требованиям действующих нормативных актов.

В Москве вопросы перепланировки нежилых помещений, а также перечень документов, которые требуются для регистрации произведенных изменений в Росреестре на законодательном уровне регулируются требованиями Постановления №432-ПП. Текст данного нормативного акта постоянно обновляется и корректируется другими документами.

Есть перечень ремонтно-строительных работ, которые требуют от собственника получения разрешения на строительство и акта о вводе в эксплуатацию.

Чтобы понять, относятся ли планируемые вами работы к работам, требующим разрешение на строительство, рекомендуем обратиться к экспертам бюро “РекПир”. Это поможет вам, как собственнику, в будущем избежать проблем при осуществлении регистрации изменений объекта недвижимости в ЕГРН.

Мнение эксперта. При проведении перепланировки в отдельно стоящих нежилых зданиях, собственник также может планировать и фасадные работы. На данные работы требуется проведение специального разрешения. Для этого готовится либо проект благоустройства (если объект располагается в Санкт-Петербурге), либо проект изменения фасадов нежилых зданий (если объект находится в Москве), который и требует согласования.

Согласованием вышеуказанной документации занимаются следующие инстанции: комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА), Москомархитектура (МКА) в Москве.

Бюро “РекПир” является членом профильной СРО по кадастру и проектированию, имеет в штате опытных и квалифицированных специалистов — проектировщиков, кадастровых инженеров, экспертов по согласованию и перепланировкам. Все это позволяет нам оперативно и успешно решать задачи по узакониванию перепланировки нежилых зданий и помещений любой сложности.

Виды работ, которые предусматривает перепланировка нежилого помещений в нежилом здании

В рамках работ по перепланировке, в нежилом здании могут проводиться следующие виды работ:

• демонтаж (полный или частичный) либо возведение перегородок и ненесущих стен;
• создание, снос либо изменение форм дверных и оконных проемов, расположенных во внешних ограждающих конструкциях — без изменений или ослабления несущих конструкций;
• возведение и (или) изменений входных групп, расположенных на первом этаже, в цоколе или подвале (имеющих общую площадь не более 15 м.кв.);
• возведение и (или) изменение тамбуров, расположенных на первом этаже, в цоколе или подвале с устройством сборно-разборных ограждающих конструкций или же конструкций без возведения фундамента.

Как оформить перепланировку

Существует определенная последовательность работ, которые требуется выполнить при согласовании перепланировки. Результат таких работ — внесение сведений в ЕГРН. Рассмотрим их подробнее.

1. Подготовка и получение исходно-разрешительные документы (выписка ЕГРН на объект, поэтажные планы, ведомости помещений).
2. Подготовка инженерами-проектировщиками бюро “РекПир” проекта перепланировки и технического заключения о безопасности проводимых работ.
3. В отдельных случаях (например, если при перепланировке меняется и фасад здания) готовится отдельная документация, которая согласовывается в МКА г. Москва, в КГА в Санкт-Петербурге.

При проведении и согласовании перепланировки нежилого помещения в нежилом здании стоит учитывать месторасположение объекта — в Москве, Санкт-Петербурге или в другом населенном пункте. Все дело в том, в каждом регионе могут существовать отдельные правила согласования, регламентируемые региональными законодательными актами — из-за этого могут отличаться состав и требования к подготовке проектной документации.

Согласование перепланировки в Санкт-Петербурге

Если объект недвижимости — нежилое здание, в котором планируется перепланировка, располагается в Санкт-Петербурге, порядок согласования следующий:

• готовится проект перепланировки нежилого здания;
• если планируются работы по фасадам (к примеру, обустройство отдельного входа) — требуется получить задание на подготовку проекта благоустройства, подготовить и согласовать этот проект в КГА;
• после того, как строительные работы произведены, необходимо подготовить акт о завершении перепланировки (готовится между собственником и организацией-подрядчиком, имеющей допуск на выполнение таких работ);
• собственник заказывает у аттестованного кадастрового инженера техплан для перепланировки;
• техплан подается в Росреестр, где и регистрируются произведенные изменения.

Мнение эксперта. С 2019 года местные органы власти занимаются согласование перепланировок в жилых и нежилых помещениях, расположенных в МКД. Но что касается отдельно стоящих нежилых домов — это не входит в их обязанности.

Тем самым, те межведомственные комиссии, которые работают в СПб, не имеют права согласовывать перепланировку нежилых помещений в нежилых зданиях.

Заключая договор на согласование перепланировки с бюро “РекПир”, вы избавите себя от напрасного хождения по инстанциям. Специалисты компании на основании доверенности решат все вопросы, касающиеся перепланировки вашего объекта недвижимости, в том числе заказ техпаспорта в ГУП ГУИОН (если это потребуется).

Кроме получения технического паспорта, мы также получим все поэтажные и ситуационные планы и выписку ЕГРН за вас. Вся полученная документация будет использована для подготовки проекта перепланировки. Доверяйте профессионалам!

Согласование перепланировки в Москве

С кем осуществляется согласование

Рассмотрим некоторые отдельные случаи согласования перепланировки нежилых помещений в нежилом здании.

Если здание, в котором проводится перепланировка, является федеральной собственностью, то ее согласовывать придется с Росимуществом. Если оно принадлежит городу, в данном случае, в Москве, согласование проводится с ДГИ.

Согласование с Москомархитектурой собственнику потребуется тогда, когда он планирует вместе с перепланировкой изменить еще и внешний архитектурный облик здания.

Чтобы начать работы по перепланировке нежилого помещения в нежилом здании, предварительно стоит провести обследование несущих конструкций здания, и подготовить проект необходимой документации.

В Москве согласование перепланировок регулируется следующими законодательными актами: Градостроительным кодексом РФ — статья 51 (часть 17 пункт 4) и Постановлением Правительства Москвы №432-ПП.

Алгоритм согласования перепланировки

Рассмотрим подробнее этапы согласования перепланировок в нежилых зданиях.

• Подготовка необходимой проектной документации — проекта перепланировки.

• Подготовка технического заключения о состоянии здания и безопасности планируемых строительных работ.

• Проведение согласования с необходимыми органами власти (например, ДГИ) — если это требуется;
• Осуществление строительных работ в рамках подготовленной проектной документации.
• После выполнения работ — вызов кадастрового инженера и оформление им техплана на перепланировку (в штате бюро “РекПир” кадастровые инженеры с опытом работы более 10 лет);
• Подача техплана в Росреестр с целью внесения изменений в ЕГРН.
• Получение новой выписки ЕГРН уже после регистрации.

Выше были указаны основные этапы процедуры согласования. Конечно, довольно часто их может быть и больше.

Например. Если при осуществлении перепланировки собственнику необходимо изменить фасад здания, такие работы дополнительно согласовываются в Москомархитектуре (МКА).

Если собственник приобрел здание в ипотеку и хочет провести перепланировку, свои действия он согласовывает с банком-кредитором.

Бюро “РекПир” предоставляет комплекс услуг по согласованию перепланировок “под ключ” — от разработки проекта, до проведения согласования во всех инстанциях с выдачей собственнику новой выписки ЕГРН.

Доверьте узаконивание работ по перепланировке нам и вам не придется тратить много времени на согласования — мы работаем быстро и более 80% проектов завершаем раньше срока. Это объясняется высоким профессионализмом специалистов и тем, что мы все работы выполняем сами — все работники штатные на субподряд ничего не отдаем.

Согласование неузаконенной и уже выполненной перепланировки

Проектировщики и инженеры бюро “РекПир” в досудебном порядке смогут узаконить перепланировку нежилого здания, проведенную собственником при отсутствии необходимых разрешений и согласований. В процессе согласования таких работ будет необходимо подготовить пакет проектной и технической документации, который должен быть оформлен в соответствии с требованиями законодательства.

В бюро “РекПир” успешно решают вопросы, связанные с согласованием самовольных перепланировок. Порядок сотрудничества, срок исполнения и цена таких услуг согласуются с заказчиком еще на этапе подготовки договора к подписанию.

Мнение эксперта. При этом необходимо учитывать определенные нюансы, касающиеся оформления и узаконивания уже проведенной перепланировки.

Первое, собственнику необходимо будет заплатить штраф. Для физических лиц сумма штрафа составляет до 2500 рублей (если у здания не один собственник, то такую сумму платит каждый). Для юридических лиц эта сумма уже значительно больше и может достигать 300 000 рублей.

Второе, очень часто согласовать проведенную перепланировку полностью нельзя, потому что некоторые работы могут не соответствовать требованиям действующих СП (СНиП и СанПиН и ГОСТ). Поэтому собственник должен быть готов к тому, что ему понадобиться выполнить частичный восстановительный ремонт.

Специалисты бюро “РекПир” смогут предоставить полную консультацию заказчику о том, какие восстановительные работы он должен будет выполнить, еще на стадии оценки стоимости и определения объема предстоящих работ.

Что касается документов, то для узаконивания уже выполненной перепланировки требуется такой же перечень, как и при согласовании планируемых работ.

Сроки и стоимость выполнения работ

Каковы стоимость и сроки согласования перепланировки в нежилых зданиях? Они полностью зависят от особенностей конкретного объекта.

Обычно на это влияют следующие факторы: назначение здания, представляет ли оно какую-то историческую ценность, местоположение, имеющиеся технические или архитектурные сложности. Хотите узнать точный расчет стоимости по вашему объекту? Позвоните нам — мы проведем для вас подробные расчеты еще на стадии предварительного согласования работ и договора.

Ориентировочная стоимость наших услуг размещена в таблице ниже.

Кейсы бюро «РекПир»

Кейс 1. Подготовка проекта перепланировки и частичного изменения фасадов здания для увеличения прибыли от сдачи в аренду

Собственник торгового центра решил изменить перепланировку здания для того, чтобы оно стало более перспективным для арендаторов. Кроме перепланировки еще планировались работы по фасаду — дополнительный вход  с переносом входной группы и возведением пандуса.

За проведением согласования собственник обратился в бюро “РекПир”. Проектировщики оперативно выехали и провели обследование объекта и обмерные работы. Далее ими был подготовлен проект перепланировки и частичного изменения фасадов и техническое заключение. В соответствии с ним, в здании можно было провести запланированные работы.

После того, как ремонт был закончен, здание было обследовано кадастровым инженером. После обследования был подготовлен технический план, который направили напрямую в Росреестр. Там, всего за 2 недели документ был зарегистрирован, и собственник получил новую выписку ЕГРН.

Результат работ следующий — теперь собственник, узаконив все работы, сможет более выгодно сдавать в аренду помещения в здании.

Кейс 2. Подготовка техплана за 5 дней для согласования перепланировки офисного помещения в МКД

В бюро “РекПир” обратился владелец нежилого офисного помещения в МКД, расположенного в Москве. Ему было необходимо узаконить уже выполненную перепланировку, так как работы были выполнены без необходимых согласований в МЖИ. Из-за этого перепланировка являлась незаконной.

Сложнее всего узаконить перепланировку после ее проведения. Если МЖИ обнаружит нарушения, собственник получит отказ. Для получения разрешения необходимо правильно оформить техническое заключение. Кроме этого, после узаконенной перепланировки необходимо получить технический план. В соответствии с этим документом Росреестр внесет сведения в ЕГРН.

Специалисты бюро “РекПир” выполнили следующие работы:

• изучили исходную документацию на помещение, в том числе и техпаспорт;
• провели обследование несущих конструкций и инженерных коммуникаций;
• подготовили техзаключение о безопасности работ;
• направили все документы на согласование в МЖИ;
• добились разрешения от МЖИ;
• подготовили техплан для нежилого помещения;
• подали документы в Росреестр;
• получили новую выписку ЕГРН и предоставили ее собственнику.

Технический план был оформлен за 5 рабочих дней. После кадастрового учета заказчик получил выписку ЕГРН. При выполнении работ заказчик получил следующие выгоды:

• избежал штрафов за самовольную перепланировку;
• избежал рисков взыскания ущерба, причиненного незаконной перепланировкой;
• быстрое оформление документации.

Заключение

Согласование перепланировки в нежилом здании — это обязательная процедура для собственника, если он планирует провести строительные работы по изменению его параметров. При проведении и согласовании работ требуется подготовить пакет проектной и технической документации. Конечно, согласование в нежилых зданиях обязательным не является, но вот внесение в ЕГРН изменений необходимо. В противном случае, собственник не сможет никак распоряжаться своей недвижимостью (продажа или сдача в аренду).

Если имело место проведение строительных работ без согласования — такие работы тоже можно узаконить. Только стоит учесть, что придется заплатить штраф и провести дополнительный восстановительный ремонт (в случае несоответствия требованиям СНиП и ГОСТ.

Все эти работы можно сделать и самому, однако это требует знания всех нюансов законодательства, а также больших затрат времени и сил на бюрократические процедуры.

Поэтому, при заключении договора с проектной компанией вы можете быстро и на законных основаниях адаптировать существующие площади под свои нужны и узаконить все изменения. Специалисты бюро “РекПир” проведут полный комплекс работ, связанных с подготовкой нужной проектной документации и получением согласований во всех органах власти. В штате нашей компании находятся также кадастровые инженеры, которые подготовят техплан и успешно регистрируют все изменения планировки в ЕГРН.

Обращайтесь сегодня. И уже завтра мы начнём работать на развитие вашего бизнеса и рост прибыли!

Список источников

• Закон № 218-ФЗ (скачать);
• Закон № 384-ФЗ (скачать);
• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Градостроительный кодекс Москвы (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 106-ПП (скачать);
• Закон №221-ФЗ (скачать).