Кадастровые обмеры недвижимости

Кадастровый обмер – это комплекс работ, направленных на определение координат объекта недвижимости, получение данных о его границах (контуре), месте расположения на участке или этаже. Данные измерения необходимы для учета в кадастре, ведения и обновления реестра ЕГРН.

Такие обмеры уполномочен выполнить только кадастровый инженер, имеющий аттестат о квалификации. Измерению подвергаются участки, строения разных видов, помещения и их части. В Приказах Росреестра есть указания по алгоритму проведения работ и допустимой точности замеров.

В чем заключается кадастровый обмер зданий и помещений

Смыслом любого вида обмерных работ является сбор данных о характеристиках недвижимости (площадь здания, участка или помещения, высота, габариты конструкций и проемов и другие). К тому же у каждого вида обмеров есть различные цели, требования к алгоритму проведения, составу специалистов и показателям точности (разрешенной погрешности).

В соответствии с названием, кадастровый обмер — это способ получить сведения, которые содержатся в кадастре (реестре ЕГРН). Результатами указанных работ, в зависимости от типа и особенностей объекта, может быть:

• координирование здания (определение характерных точек его контура);
• определение места расположения объекта (например, контуры помещения фиксируются с привязкой к плану этажа);
• подтверждение обязательных признаков объекта недвижимости (а именно, обособленность и изолированность помещения);
• уточнение параметров недвижимости для исправления реестровой ошибки (например, при наложении границ).

Ответ эксперта. Кадастровые сведения содержатся в ЕГРН. Он ведется Росреестром, но при этом сотрудники ведомства не могут сами проводить измерения недвижимости. Это право было передано кадастровым инженерам. Квалификация специалистов оценивается по линии Росреестра, с последующей выдачей соответствующего аттестата.

В каких случаях проводится

Итоговая задача кадастровых обмеров — перенос данных в ЕГРН или обновление реестра. Необходимость проведения таких действий может быть вызвана:

• появлением нового здания или помещения (например, после постройки, по итогам разделения, выделения или объединения);
• изменением изначальных параметров и габаритов недвижимости (например, после реконструкции или перепланировки)
• выделением части объекта для последующей сдачи его в арендное пользование;
• обнаружением несоответствий в данных ЕГРН (например, при возникновении реестровых ошибок).

В том случае, если итоги работ не могут быть отражены в ЕГРН, то собственник заказывает иные виды обмеров. Отличия между ними будут рассмотрены ниже.

Чем кадастровые обмеры отличаются от других разновидностей обмерных работ

Цель и последствия выполнения кадастровых обмеров были рассмотрены ранее. Также существуют и другие виды работ, связанных с измерением недвижимости. Они ставят перед собой следующие цели:

• при проведении технической инвентаризации проводится сбор информации только о технических характеристиках недвижимости, но не о координатах, точках границ (итогом работы является оформление технического паспорта, поэтажных планов, ведомостей);
• проведение контрольных обмеров предполагает проверку объемов работ, количества материалов, сметных расчетов (результатом этих мероприятий будет являться акт контрольных обмеров, который будет подписан заказчиком и подрядчиком);
• инженерные изыскания проводят, чтобы собрать необходимые вводные сведения при проектировании (специалисты подготовят отчеты и заключения по результатам изысканий).

У всех этих типов работ есть свои методики, предписания к погрешности и составу измерительных устройств. Однако, информация о координатах и местонахождении объекта собирается только в ходе кадастровых обмеров.

Какие специалисты могут проводить кадастровый обмер или замер помещения, здания

К точности проведения кадастровых обмеров предъявляются очень высокие требования. Их специфика — это координирование объекта, что требует специальных навыков, практической подготовки и повышенной квалификации. В связи с этим только кадастровый инженер имеет право проводить измерения, чтобы оформить технический план для передачи информации в ЕГРН.

Сведения об инженерах опубликованы на сайте Росреестра. Если вам необходим качественный и быстрый кадастровый обмер помещений Москвы, то обратитесь в бюро «РекПир». Наши сотрудники имеют квалификационные аттестаты, а также большой опыт обмерных работ. Более полезной информации о правилах кадастрового учета смотрите в нашем предыдущем материале.

Ответ эксперта. Обмеры перед проектированием могут проводить инженеры, техники, архитекторы, проектировщики. С помощью таких измерений осуществляется сбор и уточнение исходных сведений о помещении или здании. На предпроектной стадии возможно выявление различных повреждений, дефектов конструкций и инженерных систем. При выборе проектных решений, эта информация будет учтена.

Особенности выполнения обмеров специалистами бюро «РекПир»

Далее рассмотрим алгоритм выполнения кадастровых обмеров специалистами бюро «РекПир». Следует отметить, что продолжительность и цена выполняемых работ определяются индивидуально. На это влияет не только вид недвижимости (помещение, здание или часть), но также и место расположения, сложность планировки объекта, габариты и параметры. В большинстве случаев инженеры бюро «РекПир» проведут измерения в течение дня. Подготовка технического плана займет 2-3 суток.

Нормативная база

Измерения, проведенные в произвольном порядке, не дадут необходимой точности и полноты данных для ЕГРН. Таким образом, для того чтобы провести обмеры и оформить итоговые документы, наши сотрудники руководствуются:

• Законом № 218-ФЗ (скачать);
• Законом № 221-ФЗ (скачать);
• Приказом Росреестра № П/0082 (скачать);
• Приказом Росреестра № П/0393 (скачать).

Последний нормативный акт из списка содержит требования к точности замеров, а также к порядку учета площадей при оформлении технического плана. Однако, форма и правила заполнения данного документа определены Приказом № П/0082. При несоблюдении требований этих актов возможно приостановление или отказ со стороны Росреестра. Однако в работе наших специалистов такие ситуации практически исключены.

Заключение договора, предварительные действия

Только владелец, либо его представитель по доверенности имеют право заключить договор на проведение кадастровых обмеров. Для того чтобы Росреестр принял технический план, инженер должен иметь действующий аттестат. Информация о нем указывается в договоре, а также непосредственно в техническом плане.

При заключении договора заказчиком передается состав документов, который может включать:

• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• проектную документацию;
• акт приемки после перепланировки;
• техпаспорт БТИ;
• декларацию на объект;
• выписку ЕГРН с исходными кадастровыми сведениями.

На основании этих документов инженер определит первоначальные данные, на основе которых будет проводиться обмер.

Состав оборудования, требования к точности измерений

На основании вида и особенностей объекта, на котором будут проведены обмеры, специалисты бюро «РекПир» используют следующее измерительное оборудование:

• лазерное сканирующее оборудование (система и сканеры);
• дальномеры разных типов;
• теодолиты;
• построители плоскостей (на основе оптики, цифрового или лазерного типа);
• тахеометры.

В Приказе № П/0393 более детально представлены требования к методике обмера и координирования здания. Допустим, нормативный акт допускает использование 5 разных методов (например: спутниковые геодезические измерения, фотограмметрические измерения и т.д.). Для каждого из них приведены контрольные показатели допустимой погрешности.

Однако, договор может предусматривать требование более точного измерения, чем это предусмотрено Приказом № П/0393.

Кроме того, нормативный акт содержит правила подсчета площадей по окончанию замеров. Они различны для зданий и сооружений, линейных объектов, помещений, а также их частей. В случае необходимости, инженер может заполнить заключение технического плана. В нем можно отразить нюансы обмеров и характеристик объекта, дать пояснения по расчетам, показателям погрешности и выявленным ошибкам.

Наружные и внутренние обмеры здания

В случае проведения кадастрового обмера в отношении здания, инженер проведет работы как внутри, так и снаружи. Измерения проводятся с целью:

• выявления характерных точек наружного контура (границ);
• привязки координат строения к сети геодезических построений;
• уточнения основных технических параметров здания (например: длина, ширина, высота и иные);
• определения конфигурации помещений, их расположения на этаже;
• указания мест нахождения инженерного оборудования.

В процессе работы заполняются абрисы. Это упрощенный обмерный план помещения или здания, на котором специалисты отражают полученные данные.

Обмерные работы в помещениях

Кадастровые работы проводятся исключительно в отношении одного или нескольких помещений. К примеру, это необходимо для изготовления технического плана после завершения перепланировки. Основываясь на результаты обмера, инженер отобразит фактическую (реальную) конфигурацию на момент проведения работ. Благодаря этим сведениям чиновники Росреестра внесут обновления в ЕГРН.

Стоит отметить, что кадастровые работы могут фиксировать тот факт, что помещение перестало существовать как объект недвижимости. К примеру, это возможно из-за раздела или же объединения помещений при перепланировке. Данные обстоятельства инженер укажет в заключении технического плана.

Кадастровый обмер части помещения

Он представляет собой специальный вид кадастровых обмеров. Чтобы поставить на временный учет часть объекта, необходимо описать ее условные границы в пределах основного помещения и размещение на поэтажном плане. В управлении Росреестра в Москве и Московской области требуют ограничивать выделенную часть конструкциями (к примеру, из дерева или стекла), несмотря на то, что в нормативных актах такие предписания отсутствуют.

Из договора аренды и приложений к нему инженер бюро «РекПир» берет исходные данные на часть объекта. Если площадь помещения большая, то можно выделить несколько частей. Для каждого из них необходим отдельный технический план, но для сбора данных можно ограничиться одним обмером.

Заполнение технического плана после завершения кадастрового обмера

Инженер бюро «РекПир» на основе абрисов, обмерных планов и других промежуточных документов заполняет технический план. Требования к его форме и содержанию разделов прописаны в Приказе № П/0082.

Кадастровый инженер укажет следующие данные:

• информацию о себе и своей компании, членстве в СРО;
• контактные данные, реквизиты аттестата;
• информацию о заказчике;
• сведения об объекте, на котором проводился кадастровый обмер;
• общие технические параметры здания, помещения или его части;
• данные об измерительном оборудовании;
• геодезические координаты контура здания;
• описание расположения здания, помещения;
• заключения (в случае необходимости);
• поэтажные планы;
• схема построения геодезической сети;
• другие сведения, основанные на особенностях обмера.

Изначально документ создается в виде цифрового файла и подписывается ЭЦП инженера. Технический план можно оформить в текстовой форме, но только в том случае, если такое условие предусмотрено договором.

Передача документа в Росреестр

Инженеры бюро «РекПир» самостоятельно отправляют в Росреестр готовый технический план с помощью системы электронного взаимодействия. И это позволяет значительно упростить процедуру кадастрового учета для заказчика. После того как сведения перенесены в ЕГРН, заявитель получит выписку. Здесь будут отображены результаты кадастрового обмера, которые были изложены ранее в техническом плане.

Ответ эксперта. В ходе эксплуатации помещений кадастровые обмеры могут проводиться неоднократно. К примеру, собственник может делать перепланировку раз в несколько лет, что в любом случае сопровождается изменениями в ЕГРН. В соответствии с этим, после каждого последующего обмера составляется новый технический план.

Сколько стоят обмеры помещений для кадастрового учета

При заключении договора на обмеры помещений стоимость рассчитывается, основываясь на следующие факторы:

• вид, целевое назначение объекта;
• техническая сложность, большая площадь, особенности планировки;
• местоположение здания, его удаленность.

В зимний период стоимость для обмера здания может быть выше. Это связано с трудностями выезда на удаленное расстояние. Ниже вы сможете ознакомиться с примерными расценками за работу специалистов бюро «РекПир».

Кейсы бюро «РекПир»

Кейс 1. Проведение кадастровых обмеров торгового центра для подготовки технического плана

На примере представлен лист из технического плана здания торгового центра в Москве. Специалистами бюро «РекПир» проведены кадастровые обмеры для подготовки техплана. После того как технический план был направлен в Росреестр, в ЕГРН были внесены новые сведения о планировке объекта.

Кейс 2. Проведение обмерных работ нежилого помещений в нежилом здании после перепланировки

В 2022 году, при разделе в нежилом здании, инженер бюро «РекПир» провел обмер новых образованных помещений после перепланировки. Далее кадастровый инженер нашей компании подготовил технический план. На основании технического плана Росреестр поставил на учет новые объекты и получил новую выписку ЕГРН.

Часто задаваемые вопросы

Заключение

• Кадастровый обмер проводится для сбора данных о координатах и характеристиках для ЕГРН. Проводить измерения данного типа уполномочены только кадастровые инженеры.
• В приказах Росреестра установлены общие правила кадастровых измерений, требования к допустимой погрешности и подсчету площадей, а также к форме технического плана.
• Результаты кадастровых работ отображаются инженером в техническом плане. Сведения из данного документа используют чиновники Росреестра, с целью ведения и обновления ЕГРН.

Обмерные кадастровые работы зданий и помещений можно заказать в бюро «РекПир»! Наши инженеры и проектировщики имеют большой опыт работы, все необходимые допуски и современное оборудование для выполнения обмеров.

Список источников

• Закон № 218-ФЗ (скачать);
• Закон № 221-ФЗ (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0393 (скачать).