Технический план помещения

Технический план является документом, на основе которого производится кадастровый учет объектов недвижимости в ЕГРН. В соответствии с ним в реестре недвижимости обновляются все данные, касающиеся изменений характеристик, координат и расположения границ здания и (или) помещения. Приказом МЭР № 953 определена типовая и единая для всех форма технического плана.

Подготавливает данный документ только аттестованный кадастровый инженер, у которого есть все допуски. Сведения для составления техплана, он собирает при проведении обследования и обмеров объекта недвижимости, проведения координирования и анализа местоположения на участке или площади этажа.

Что такое технический план

Планом называется форма графического документа. В нем размещается важная информация как по объекту, так и о проведении и завершении работ. Технический план является специальным документом, оформляемым только с целью кадастрового учёта всех изменений.

Согласно техплану, подготовленному на здание или помещений можно провести следующее:

• поставить на кадастровый учет новый объект недвижимости, зарегистрировать свои права в его отношении;
• уточнить некоторые сведения из ЕГРН в отношении объекта недвижимости, который уже стоит на учете (например при определении и исправлении кадастровых и реестровых ошибок);
• обновить сведения об объекте в реестре, если были изменены какие-либо из характеристик помещения или здания, либо их частей.

Технический план является не единственным документом, который отвечает за появление и обновление сведений об объекте в ЕГРН. Могут быть случаи, при которых новые характеристики и координаты объектов вносятся в реестр согласно решению суда. К земельным участкам применяется аналог техплана — межевой план.

Полный список документов, которые подаются в Росреестр для кадастрового учета и внесения изменений, регламентирован Федеральным Законом  № 218-ФЗ.

Главной особенностью техплана любого объекта недвижимости является размещение координат и данных о его расположении. К примеру, положение здания описывается с помощью данных о земельном участке, на котором оно находится и привязано к координатам его геодезической сети. А вот в техплане на помещение при описании местоположения используется информация о том, в какой части и на каком этаже здания оно находится.

Комментарий эксперта. Техплан здания или помещения запрещается использовать в каких-то других целях, не связанных с кадастровым учетом. Однако с помощью кадастровых инженеров и проектных компаний собственник может заказать любые документы для своего объекта — технические заключения, заключения по результатам обследований, поэтажные планы, ведомости, справки ТЭП и многое другое.

Данные, которые будут размещены в этих документах, зависят от того, какие цели преследует собственник и какие работы он запланировал.

Ниже представим перечень основных документов, применяемых в кадастровом учете.

На какие объекты он оформляется

В Росреестр обычно подается технический план на ОКС (объект капитального строительства).

Такими объектами являются:

• здания;
• сооружения;
• линейные объекты;
• ОНС (объекты незавершенного строительства — при подтверждении некоторой степени готовности);
• квартиры;
• частные дома;
• гаражи;
• машино-места;
• нежилые помещения.

Есть некоторые нюансы, которые собственнику следует учесть при заказе технического плана помещения для проведения регистрации договора аренды. Предметом аренды в договоре может являться как помещение целиком, так и его неизолированная часть.

Чтобы зарегистрировать договор аренды именно на часть помещения, в техплане кадастровый инженер описывает ее границы и расположение. Таким образом, в ЕГРН вносятся временные данные об обременении на данную часть объекта вместе с регистрацией самого договора.

В каких случаях потребуется заказ технического плана объекта

Техплан, который готовится для объекта недвижимости, никак не удостоверяет право собственности на него, а также не отражает наличие каки-то обременений, сведений об аресте или залоге недвижимости.

Опишем ситуации, в которых собственнику требуется подготовка техплана для помещения или другого объекта:

• возведено новое сооружение или здание, которое требуется поставить на кадастровый учет;
• в здании было образовано сформировано новое нежилое помещение в результате раздела и перепланировки;
• есть объект претерпел некоторые изменения своих характеристик (изменилось расположение, конфигурация, координаты границ, другие параметры);
• необходимо зарегистрировать долгосрочный договор аренды на весь объект или его временную часть.

Нет никакой необходимости в заказе техплана для помещения или другого объекта, если их характеристики никак не изменятся при проведении работ — например при осуществлении капитального или текущего ремонта.

В процессе работ никак не изменяются ни геометрические параметры, ни конфигурация, ни координаты. В Росреестр сведения о результатах проведения таких работ также не предоставляются, так как они никак не связаны с кадастровым учетом в ЕГРН.

Где получить технический план

По результатам проведения кадастровых работ, кадастровый инженер предоставляет заказчику технический план на ОКС. Эти работы выполняет только кадастровый инженер, имеющий допуск СРО на эти работы и выданный Росреестром квалификационный аттестат. Кроме того, на официальном сайте Росреестра есть официальная база, в которой указаны данные обо всех аттестованных в России инженерах.

Непосредственно для разработки и предоставления технического плана помещения/здания между собственником и кадастровым инженером нужно заключить договор.

Отличие технического плана и технического паспорта

Новая система кадастрового учета в России существует с 2013 года. Однако в том же время в стране все еще функционируют и учреждения БТИ. Они все равно производят сбор и систематизацию информации об объектах недвижимости. Технический паспорт — это главный документом, который оформляет БТИ. Техпаспорт здания или помещения имеет много отличий от технического плана:

• в техпаспорте здания размещены только технические характеристики, там нет сведений о координатах границ и расположение объекта;.
• в техническом плана описаны координаты объекта и его расположение — для здания, а для помещения — расположение на этаже и конфигурация;
• техпаспорт на помещение или здание находится в материалах инвентарного дела БТИ и в Росреестр эти данные не отправляются;
• данные, указанные в техпаспорте никак не помогут в проведении кадастрового учета или обновлении данных в ЕГРН.

С 2018 года официально не производится выдача новых паспортов. Однако до сих пор актуальным и обязательным является проведение технической инвентаризации для всех зданий. Поэтому до сих стоит оформлять техпаспорт на здание, хотя сфера его использования довольно узка.

Можно ли получить в БТИ технический план?

Если в штате БТИ есть квалифицированные кадастровые инженеры, они вполне могут выдать вам техплан. В такой ситуации, требования к подготовке документа и проведению кадастровых работ  на объекте, ничем не отличаются от требований, предъявляемых к другим кадастровым инженерам. А сам состав, разделы и форма техплана, выданного БТИ также ничем не будет отличаться.

Комментарий эксперта. Посмотреть пример оформления технического паспорта вы можете в нашей статье — в разделе “Полезные документ”. Напомним, что в состав разделов техпаспорта на помещение/здание не входят описание координат, а также другие кадастровые измерения.

Кроме того, все указанные технические характеристики объекта будут в техническом плане более точными. Все дело в том, что к техплану предъявляют более строгие требования, в отличие от техпаспортов, оформляемых по результатам инвентаризации.

Полезные документы

Ниже размещены примеры документов с функцией скачивания.

Правила подготовки технического плана на помещение

Самостоятельно подготовить техплан на помещения или другой объект собственник не сможет. Это прерогатива компетентного кадастрового инженера. Вы конечно можете ознакомиться с понятием технического плана и формой его заполнения — она есть в разделе “Полезные документы” в данной статье. В нем размещен уже заполненный образец документа — это поможет получить некоторое представление о работе инженера и проведении кадастровых работ.

Но для заказа технического плана на помещение в Москве или Санкт-Петербурге, мы рекомендуем обратиться к специалистам бюро “РекПир” — качество и результат гарантированы!

Получение от собственника исходных документов

Для подготовки технического плана помещения/здания между собственником и инженером заключается договор. В нем указываются общие сведения об объекте, сроках и стоимости выполнения работ. Причины обращения собственника к кадастровому инженеру для подготовки технического плана следующие:

• завершение строительства нового здания или сооружения и получение от Госстройнадзора разрешения на ввод его в эксплуатацию;
• акт о завершении работ, удостоверяющий окончание перепланировки объекта;
• распорядительные документы от гос органов;
• документы, удостоверяющие права собственника на земельный участок, на котором расположен объект;
• собственник объекта принял решение об образовании новых помещений (например, при их объединения, выделе, разделе).

Для регистрации долгосрочного договора аренды собственником или арендатором также заказывается технический план помещения. В нем указываются точные координаты обременений и их расположение.

Технический план готовится кадастровым инженером всегда с учетом сведений об объекте, указанным в ЕГРН. Специалисты бюро “РекПир” сами обращаются в Росреестр за выпиской ЕГРН. Это займет всего пару минут. Например, кадастровые сведения понадобятся специалисту при проведении обследования и обмеров помещения. А вот для здания невозможно подготовить техплан без запроса из ЕГРН сведений о земельном участке. В первую очередь, это необходимо для точного и правильного координирования.

Проведение кадастровых работ

На основании сведений, собранных при проведении обследований и обмеров объекта, кадастровый инженер готовит технический план. Направления обследований могут быть следующими:

• в отношении координат границ здания.
• в отношении конфигурации здания, помещения, несущих конструкций и инженерных систем;
• в отношении расположение объекта на территории ЗУ (земельного участка) или этажа здания.

Точность измерений – это основное требование, учитываемое при оформлении технического плана. Не допускается использование инженерами измерительных средств, не прошедших поверки и не отвечающих основным показателям допустимой погрешности. В техническом плане обязательно есть раздел с описанием средств измерений и допустимых погрешностей.

Без проведения обследований и замеров объекта в натуре, техплан подготовить невозможно, так как инженер не сможет получить необходимые ему, а главное — достоверные сведения о недвижимости для Росреестра. Таким образом, получение технического плана только онлайн, без выезда попросту невозможным. Специалист перед заполнением документов всегда сначала выезжает на место чтобы убедиться в корректности данных.

Требования к подготовке технического плана

Технический план всегда готовится по единой форме, требования к которой размещены в Приказе №953. У кадастрового инженера нет возможности выдать документ произвольной формы — его попросту не примут в Росреестра.

Часто собственнику можно и не участвовать в подаче техплана — специалист может сам загрузить его в электронном виде, подписанный его ЭЦП через онлайн-сервисы Росреестра. Ошибка загрузки может произойти только в случае несоответствия формы документов или отсутствия обязательных разделов. В таком случае кадастровый учет пройден не будет, а сведения в ЕГРН не обновятся.

Форма технического плана

Как мы говорили ранее, форма и содержание техплана оформляются в соответствии с Приказом МЭР №953. Готовый техплан предоставляется по желанию собственника в письменном или электронном формате. Кроме того, можно прописать в договоре самостоятельную подачу кадастровым инженером техплана на здание (помещение) в Росреестр.

Основными разделами технического плана являются:

• сведения о заказчике;
• сведения о кадастровом инженере или компании;
• данные об аттестате инженера и членстве его в СРО;
• цели проведения кадастровых работ на объекте и оформления технического плана;
• общие данные по объекту недвижимости;
• описание средств измерений, применяемых инженером, в том числе допустимые погрешности;
• координаты границ объекта;
• характеристики, полученные в ходе проведения кадастровых работ;
• описание конфигурации, местоположения;
• описание расположения инженерных коммуникаций;
• планы этажей, ЗУ.

Отдельно поговорим про оформление такого раздела технического плана здания, как заключение кадастрового инженера. Оно включает в себя обоснование проводимых на объекте работ, подтверждение признаков обособленности, изолированности помещений. Для ОНС кадастровый инженер размещает в заключении данные о проценте готовности как всего объекта, так и отдельных его частей.

Подача документов в Росреестр

Завершающим этапом подготовки технического плана является его предоставление заказчику и подача в Росреестр. Собственник может направить его в ведомство напрямую, либо через МФЦ. Сроки проведения кадастрового учета составляют 5 дней (при обращении в Росреестр).В случае подачи через МФЦ срок процедуры будет немного больше.

Стоимость подготовки технического плана

В бюро “РекПир” стоимость работ по оформлению технического плана рассчитывается еще до заключения договора. Стоимость работ зависит от многих факторов — вида и типа объекта, характера работ, площади, местоположения. Например, подготовить техплан на помещение будет быстрее и проще, чем на целое нежилое здание, так как инженеру предстоит обследовать меньшие площади.

Вам необходимо заказать технический план для нежилого объекта в Москве? Все вопросы по проведению и стоимости таких работ вы можете задать нашим экспертам просто позвонив по телефонам, указанными на сайте.

Наши услуги

В штате бюро “РекПир” находятся только опытные и квалифицированные кадастровые инженеры, имеющие аттестаты и допуски на такие работы. Мы можем предложить вам:

• подготовку техпланов для любых объектов ОКС;
• сопровождение кадастрового учета в Росреестре;
• проведение кадастровых работ, обследований и обмеров;
• подготовка технического заключения кадастрового инженера.

Точная стоимость подготовки технического плана будет рассчитана на стадии подписания договора. Ориентировочные цены на наши услуги:

Кейсы бюро “РекПир”

Кейс 1. Технический план на производственное здание за 5 дней

В 2021 году кадастровым инженером бюро “РекПир” был подготовлен технический план на новое производственное здание для постановки на кадастровый учет. Основное требование заказчика  — кратчайшие сроки. Оно было выполнено, техплан был готов всего в течении 5 дней.

Ниже представлен чертеж контура анализируемого объекта на земельном участке. Собственник подал техплан в Росреестр, где поставили здание на кадастровый учёт в течение 5 дней без приостановок.

Кейс 2. Подготовка техплана за 5 дней для согласования перепланировки офисного помещения в МКД

В бюро “РекПир” обратился владелец нежилого офисного помещения в МКД, расположенного в Москве. Ему было необходимо узаконить уже выполненную перепланировку, так как работы были выполнены без необходимых согласований в МЖИ. Из-за этого перепланировка являлась незаконной.

Сложнее всего узаконить перепланировку после ее проведения. Если МЖИ обнаружит нарушения, собственник получит отказ. Для получение разрешения необходимо правильно оформить техническое заключение. Кроме этого, после узаконенной перепланировки необходимо получить технический план. В соответствии с этим документом Росреестр внесет сведения в ЕГРН.

Специалисты бюро “РекПир” выполнили следующие работы:

• изучили исходную документацию на помещение, в том числе и техпаспорт;
• провели обследование несущих конструкций и инженерных коммуникаций;
• подготовили техзаключение о безопасности работ;
• направили все документы на согласование в МЖИ;
• добились разрешения от МЖИ;
• подготовили техплан для нежилого помещения;
• подали документы в Росреестр;
• получили новую выписку ЕГРН и предоставили ее собственнику.

Технический план был оформлен за 5 рабочих дней. После кадастрового учета заказчик получил выписку ЕГРН. При выполнении работ заказчик получил следующие выгоды:

• избежал штрафов за самовольную перепланировку;
• избежал рисков взыскания ущерба, причиненного незаконной перепланировкой;
• быстрое оформление документации.

Часто задаваемые вопросы

Выводы

Техплан на помещение или здание готовится для внесения данных о нем в ЕГРН. Он потребуется как при первичной постановке на кадастровый учет, так и при обновлении данных при проведении строительных работ и исправлении кадастровых ошибок.

Приказом МЭР № 953 регламентированы все требования к подготовке технического плана, оформлению его разделов. Кроме того, ознакомиться с общими требованиями к подготовке этого документа можно в Законе №218-ФЗ.

Стоимость подготовки технического плана на здание/помещение определяется при заключении договора с аттестованным кадастровым инженером. Запомните — данный документ не может подготовить любой другой специалист!

Закажите техплан для предоставления в Росреестр в бюро “РекПир”. Вся документация, которые подготовлена кадастровыми инженерами нашей компании в 90% сразу проходит кадастровый учет в Росреестре без простановок.

Список источников

• Федеральный закон № 221-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать);
• Приказ МЭР № 953 (скачать);
• Приказ МЭР № 861 (скачать).