Изготовление технического плана

Техническим планом является документ кадастрового учета, в котором отражаются основные параметры объекта недвижимости, его координаты и местоположение. Обычно кадастровый инженер включает в состав техплана результаты проведенных обследований, схемы, поэтажные планы, чертежи, заключения.

Для чего требуется технический план

Основополагающей целью разработки технического плана является постановка недвижимости на кадастровый учет в ЕГРН и оформление права собственности на него.

Для чего еще собственнику может понадобиться техплан:

1. Он хочет внести изменения в ЕГРН, возникшие в результате проведения перепланировки или реконструкции. Для этого и необходима подготовка нового техплана, в котором и будут отражены все новые параметры.
2. Он хочет исправить реестровую или кадастровую ошибку в ЕГРН. Если вдруг были обнаружены какие-то несоответствия фактических характеристик объекта сведениям ЕГРН, следует подготовить и подать в Росреестр новый техплан.
3. В случае образования части объекта (здания или помещения). Когда собственник хочет сдать часть здания в аренду на долгосрочной основе и заказывает техплан для регистрации обременения непосредственно для данной части.

Комментарий эксперта. После того, как была проведена регистрация объекта в Росреестре, технический план утрачивает свою юридическую силу. Далее он иногда используется для того, чтобы получить из него какую-либо справочную информацию.

Объекты, для которых готовится технический план

Технический план обычно оформляется собственником на все объекты недвижимости, которые подлежат, согласно законодательству, кадастровому учету.

Построенные здания, сооружения

После того, как было завершено строительство здания, собственнику требуется его поставить его на кадастровый учет в ЕГРН. Для этого обязательно разрабатывается техплан. Это должно происходить непосредственно перед тем, как будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию данного здания. Только после этого весь пакет документов уже подается в Росреестр для осуществления регистрации.

Новые помещения

Существуют следующие требования при подготовке технических планов для помещений:

• они должны являться изолированными и обособленными;
• они могут быть образованы из общей площади здания;
• они могут быть образованы в результате проведения раздела выдела или объединения других объектов — такие строительные работы выполняются в соответствии с проектом перепланировки.

Объекты незавершенного строительства

Всегда для того, чтобы продать ОНС, привлечь нового инвестора или же в случае банкротства застройщика необходимо его зарегистрировать и оформить на него право собственности. С этой целью у кадастрового инженера заказывается технический план, в котором обязательно должна быть указана степень готовности объекта.

Обязательным условием оформления ОНС является возведенный фундамент — это будет означать, что здание привязано к ЗУ (земельному участку).

Объект, на котором проводилась перепланировка или реконструкция

В случае если в здании или помещении были произведены изменения в виде перепланировки или реконструкции — это обязательно отражается в ЕГРН.

Для того, чтобы зафиксировать такие изменения собственник заказывает новый технический план (уже после всех работ) и направляет его в Росреестр. Если в здании было изменено местоположение инженерного и сантехнического оборудования, а также других коммуникаций — это тоже нужно фиксировать, так как такие работы считаются переустройством. Для здания, в котором проведена реконструкция, технический план подготавливается уже после разрешения на воод в эксплуатацию, выданного стройнадзором.

Часть помещения

Когда проводится раздел помещения, технический план также должен быть в обязательном порядке подготовлен для того, чтобы поставить на кадастровый учет образовавшиеся временные части. Обычно такую процедуру проходят с целью регистрации аренды.

В таком случае, специально выделенную площадь не требуется специально ограждать чем-то, так как в схемах договора аренды и технического плана размещаются все условные границы такой части помещения. В данном случае проводить перепланировку собственнику или арендатору совсем не нужно, что дает возможность существенно сэкономить и на ремонте, и на проведении согласования в Росреестре.

Кто готовит технический план

Технический план должен разрабатываться только кадастровым инженером, который состоит в СРО. Специалист может трудиться как индивидуальный предприниматель, так и являться сотрудником профильной кадастровой компании.

Конечно, вы можете найти исполнителя и сами, а затем заключить с ним договор. Однако надежнее будет все же обратиться специализированную компанию, такую, как бюро “РекПир”. Вся проектная и кадастровая документация, подготовленная специалистами нашей компании, с первого раза проходит регистрацию в разных ведомствах, в том числе и в Росреестре — ведь, в штате работают только опытные и квалифицированные кадастровые инженеры.

Готовый технический план обязательно удостоверяется электронной подписью (ЭЦП) кадастрового инженера, указывается номер квалификационного аттестата.

Мнение эксперта. Технический план попросту невозможно разработать самому. У собственника нет для этого ни опыта, ни необходимых компетенций. Точные обследования и обмеры могут провести только кадастровые инженеры, имеющие необходимую квалификацию и в своей работе использующие только современное оборудование и актуальные методики.

Оформление технического плана

Содержание, форма, а также все требования к подготовке и оформлению технического плана регулируются законодательством и указаны в Приказе Минэкономразвития №953 Приведем некоторые из них:

1. Бланки, применяемые для разработки технического плана должны полностью соответствовать Приложению 1 данного Приказа. Другие использовать нельзя.
2. Кадастровый инженер обычно представляет технический план на диске — в электронном виде — как XML-файл, заверяет его своей ЭЦП . Если предварительно оговорено с собственником — инженер может предоставить и бумажную версию этого документа.

Состав технического плана

Рассмотрим состав технического плана. Любой техплан состоит из 2 частей:

1. Текстовая часть. Содержит информацию о заказчике и кадастровом инженере, готовящем данный документ, исходные данные об объекте недвижимости, характеристики земельного участка, помещений и (или) и заключение кадастрового инженера.
2. Графическая часть. Ее подготовка основана в первую очередь на тех данных, которые предоставил заказчик, а также на проведенных обследованиях. Сюда также входят планы здания с расположением этажей и ЗУ, чертежи, абрисы, схемы расположения с указанием размеров объекта.

Список полезных документов

Порядок подготовки технического плана

Есть различные цели подготовки технического плана. Совсем неважно, какую цель в том или ином случае преследует собственник — этапы подготовки данного документа всегда являются примерно одинаковыми. Они включают в себя шесть обязательных действий:

• Поиск кадастрового инженера, заключение и подписание с ним договора. Рекомендуем для этого выбрать опытную и честную кадастровую компанию, например бюро “РекПир”. Стоимость работ и срок подготовки техплана оговариваются заранее — до подписания договора. Вместе с подписанием договора заказчик (собственник) передает кадастровому инженеру необходимые документы. Ими могут являться: разрешение на строительство, проект перепланировки, акт о завершении перепланировки, сведения о собственнике, правоустанавливающие документы, а также какая-то другая информация, которая может понадобиться. В случае, если объект уже стоит на кадастровом учете, инженер также запрашивает и выписку ЕГРН. За постановку объекта недвижимости на кадастровый учет отвечает сам собственник, а вот заказать техплан может как он сам,так и его доверенное лицо.

Уточнить, какие именно документы понадобятся вам для заказа и получить полную консультацию по вашему объекту вы можете у специалистов бюро “РекПир”. Просто позвоните нам!

• Проведение анализа документов. Перед выездом для проведения обследования объекта, кадастровый инженер исследует все документы, которые отдал ему заказчик, если нужно — сам запрашивает и выписку ЕГРН.

В случае, если не хватает каких-то нужных документов — бюро “РекПир” всегда поможет! Мы готовы заказать или подготовить для вас всю недостающую документацию либо запросить ее у компетентных ведомств.

• Проведение кадастровых работ. Объем выполняемых инженером работ всегда зависит от характеристик объекта недвижимости. В случае, если обследуется большое здание, то инженер проводит координирование на ЗУ, описывает его местоположение на нем. Также он организует обмеры всех помещений внутри здания (в том числе инженерных систем и коммуникаций), и на основании этого готовит поэтажный план. В случае, если требуется подготовить техплан помещения — все нужные измерения организуются только в его пределах. Обмеры проводятся только при условии использования инженером современного и высокоточного оборудования. Важный момент — для того, чтобы специалист провел все нужные обследования, собственнику необходимо предоставить ему доступ к объекту и всем коммуникациям.
• Обработка результатов и подготовка технического плана. Итоги измерений, а также все имеющиеся данные проходят обработку с помощью специальных программ. Далее кадастровый инженер, заносит всё в бланк технического плана, занимается подготовкой схем и чертежей, а также готовит свое заключение.
• Оформление и выдача технического плана. Подготовленный техплан кадастровый инженер предоставляет заказчику в электронной форме (в виде XML-файл). Если это требуется и прописано в договоре, то техплан также предоставляют и в бумажном варианте.
• Подача технического плана в Росреестр с проведением кадастрового учета. Документы можно подать следующими способами: напрямую в Росреестр (через официальный сайт) или в МФЦ. В ведомстве производится проверка техплана, и если нет никаких нарушений, то заказчик после процедуры получит выписку из ЕГРН. В среднем, регистрация составляет 7 дней. Выписку можно получить всего за 15 минут, с помощью онлайн-сервисов.

Кадастровые инженеры бюро “РекПир” всегда помогут в подготовке технического плана, а также могут сами передать данный документ в Росреестр.

Стоимость подготовки технического плана

Окончательная стоимость подготовки технического плана обозначается еще перед заключением и подписанием договора. Она зависит от следующих факторов:

• вида объекта недвижимости. Например, стоимость данного документа для многоэтажного здания конечно же будет выше, чем для помещения. Все потому, что их площадь, а также список проводимых работ довольно серьезно отличаются друг от друга.
• состав и характеристики объекта. Может быть и такая ситуация — два, внешне довольно похожих здания могут иметь различные планировки и количество помещений. Из-за этого перечень и сложность кадастровых работ может отличаться друг от друга.
• удаленность объекта недвижимости. Всегда при подготовке технического плана организуется выезд кадастрового инженера. Именно поэтому расположение объекта всегда имеет значение при определении стоимости. Поэтому обычно выезд в пределах города будет рассчитан одним образом, а за пределы области — другим.

Именно эти факторы и влияют на конечную стоимость услуги. Обычно срок подготовки занимает 1-2 дня — для небольших помещений, а также до 2 недель — для больших зданий.

Бюро “РекПир” занимается не только подготовкой технических планов, но и другими кадастровыми и проектными услугами, включающими в себя:

• подготовку и согласование проектов на строительство, перепланировку, реконструкцию;
• различные виды кадастровых работ;
• проведение согласования перепланировок “под ключ”;
• сопровождение согласований в различных ведомствах, в том числе и регистрация в Росреестре.

В таблице ниже нами размещены ориентировочные цены на наши услуги. Хотите узнать подробнее? Обратитесь к специалистам в бюро “РекПир” — мы рассчитаем точную стоимость по вашему объекту и обговорим все условия сотрудничества.

Причины отказов и приостановок

По какой причине Росреестр может выдать отказ при постановке объекта на кадастровый учет? Обычно это происходит из-за ошибок, которые были допущены кадастровым инженером при подготовке технического плана. Основными ошибками являются:

• неправильное указание координат объекта;
• в техплане не размещена ЭЦП кадастрового инженера;
• текущие характеристики объекта, отраженные на схемах и чертежах не совпадают с его реальными параметрами;
• есть нарушения правильности оформления техплана;
• информация, указанная в техплане, потеряла актуальность;
• не проведено согласование работ по перепланировке или реконструкции;
• доверенность от заказчика имеет ошибки или истек срок ее действия.

При заказе технического плана в бюро “РекПир”, вы можете быть уверены в правильности его подготовки и прохождении всех согласований. Если у вас на руках есть уже техплан, который был подготовлен с ошибками и по нему был вынесен отказ Росреестра, тоже обратитесь к нам. Мы найдем причины ошибок и все исправим, подадим заново.

Также в качестве примера можно привести случаи, когда техплан был подготовлен правильно, однако сам Росреестр по каким-то причинам отказал в регистрации. Для того, чтобы был результат, очень важно для кадастровой компании иметь положительный опыт работы с Росреестром и другими ведомствами. В силу своего богатого опыта, специалисты бюро “РекПир” осведомлены обо всех тонкостях работы государственных органов. Поэтому в нашем случае никогда не будет проблем с согласованиями.

Мнение эксперта. Для того, чтобы заказать техплан вы должны являться собственником объекта недвижимости либо же подготовить доверенность на другое лицо — представителя. Это наиболее удобный вариант в том случае, у объекта не один собственник. Оформление доверенности на какого-то одного человека – это значительно упростит все согласования и даст возможность избежать многих ошибок.

Требования к техническому плану — обзор актуальных вопросов законодательства

Кейсы бюро “РекПир”

Кейс 1. Подготовка технического плана для ввода в эксплуатацию здания после проведения реконструкции

Специалисты бюро “РекПир” в 2020 году осуществляли перечень кадастровых работ, основная цель которых — подготовка технического плана на здание после проведения реконструкции. Требовалось подготовить документы для ввода здания в эксплуатацию после проведения работ с образованием новой части. Поскольку новую часть здания выделили под аренду, на нее также требовалось подготовить техплан.

Собственнику было нужно, чтобы процедура ввода в эксплуатацию прошла как можно быстрее, и все документы были подготовлены в кратчайшие сроки. Все дело в том, что затягивание процесса стоило бы ему убытков в размере более 300 000 рублей ежемесячно, и отсутствия прибыли от сдачи в аренду.

Специалисты бюро “РекПир” подготовили требуемую документацию всего за 2 рабочих дня. Благодаря этому собственник получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Кроме того, техплан вместе с договором аренды был успешно зарегистрирован в Росреестре.

Кейс 2. Подготовка техпланов для арендуемых помещений

В бюро “РекПир” обратился арендатор офисных помещений. Ему был нужен техплан для оформления договора аренды и регистрации его в Росреестре. Так как срок аренды предыдущего объекта истек, то ему в кратчайшие сроки  было нужно зарегистрировать новый договор.

Кадастровый инженер бюро “РекПир” осуществил выезд на объект, произвел все обследования и обмеры и подготовил техплан. Также юристы нашей компании подготовили договор аренды. Подготовленная документация была отдала заказчику в течение 3 дней. Вслед за этим договор аренды был зарегистрирован в Росреестре в течение 12 дней.

Часто задаваемые вопросы

Мнение эксперта. Если вы хотите осуществить любую сделку с вашей недвижимостью, но до этого была проведена перепланировка, то вам нужно сначала заказать новый и актуальный техплан, а также узаконить перепланировку. И только после этого можно совершать любые действия.

Вывод

В данной статье мы постарались раскрыть основные вопросы — кто занимается подготовкой технических планов, а также способы его получения. На основании этого, можно сделать следующие выводы:

• заказать технический план рекомендуется либо в профильной компании, либо напрямую у кадастрового инженера, самостоятельно осуществить эту процедуру попросту невозможно;
• подготовленный технический план должен соответствовать требованиям Приказа МЭР №953;
• техплан требуется обычно для того, чтобы поставить объект недвижимости на кадастровый учет, либо если существует необходимость регистрации изменений после проведенной перепланировки или реконструкции.

Почему стоит выбрать бюро “РекПир”?

• все обмеры и обследования проводятся с помощью современного поверенного оборудования. В нашем штате только грамотные кадастровые инженеры, имеющие опыт проведения обследований для объектов различной сложности;
• вся проектная и кадастровая документация, подготавливаемая нашей компанией, проходит все согласования в ведомствах с первого раза;
• мы внимательно изучаем всю документацию, которую предоставляет собственник, а также помогаем с оформлением недостающих документов и запросами в гос органы;
• у нас имеются свои компетентные юристы, которые помогут решить любые спорные и сложные ситуации;
• знаем все нюансы работы государственных органов, соблюдаем все сроки.

Список источников

• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать);
• Приказ Минэкономразвития РФ № 953 (скачать).