В статье описаны понятия реконструкции и разрешения на строительство, дан список документов, необходимых для согласования реконструкции объектов капитального строительства (ОКС) и основные причины отказов в выдаче разрешения на проведение работ.
- Что такое реконструкция
- Разрешение на строительство — что за документ?
- Как выглядит разрешение на реконструкцию
- Данные, указываемые в разрешении на реконструкцию
- Порядок получения разрешения на реконструкцию
- Согласование реконструкции нежилого здания
- Согласование реконструкции нежилого помещения в МКД
- Проведение реконструкции в Москве
- Какие инстанции занимаются согласованием реконструкции
- Почему могут отказать в подаче заявления или выдаче разрешения на реконструкцию
- Сроки согласования реконструкции
- Кейсы бюро “РекПир”
- Кейс 1. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию здания после проведения реконструкции
- Кейс 2. Подготовка документации для ввода в эксплуатацию производственно-складского корпуса
- Часто задаваемые вопросы
- Вывод
- Список источников
Что такое реконструкция
Согласно определению, указанному в Градостроительном кодексе РФ (ст. 1), реконструкция (перестройка) выражается в изменении таких основных показателей объекта капитального строительства (ОКС), как этажность здания, его площадь и высота этажа.
К реконструкции также относят такие работы, как:
- замена или восстановление поврежденных несущих конструкций здания, включая замену отдельных элементов — проведение капитального ремонта;
- смена назначения объекта недвижимости, перестройка еще недостроенного здания.
Если необходимо провести реконструкцию фасада здания (окна, двери), то работы согласовывают в отделе архитектуры и градостроительства местного органа власти.
На данный момент реконструкция любых объектов недвижимости осуществляется только по решению собственника или компании, отвечающей за их обслуживание. Если объектом недвижимости владеет несколько собственников, то нужно взять согласие у всех.
Решение о проведении реконструкции обычно вызвано износом несущих конструкций здания по причине его старости или значительных повреждений. Когда требуется замена отдельных элементов конструкций, то такие работы не нужно согласовывать, так как капитальный ремонт реконструкцией не считается.
Причиной перестройки может быть также желание увеличить площадь, пристройка дополнительных помещений.
Реконструкция в нежилых помещениях в МКД — это демонтаж любой стены, перегородки или другой ограждающей конструкции, которая входит в состав имущества собственников квартир. Также реконструкцией многоквартирного дома является надстройка или расширение площади.
Если реконструкция в МКД осуществляется по причине износа несущих конструкций, это может создать для жильцов дома аварийную ситуацию. Если же реконструкция производится по предписанию государственных органов, то в этом случае согласие жильцов не требуется.
Комментарий эксперта. Без экспертного обследования объекта, подготовки проектной документации и получения соответствующего разрешения провести реконструкцию нельзя.
В случае обнаружения незаконной реконструкции, работы могут приостановить, а собственника или подрядчика привлекут к административной ответственности.
Разрешение на строительство — что за документ?
Согласно статье 51 ГрК РФ, разрешение на строительство — это документ о соответствии проектной документации требованиям градостроительных регламентов и проектов межевания и планировки территории.
В соответствии с полученным разрешением, застройщик (собственник) имеет право проводить строительство или реконструкцию объектов капитального строительства на земельном участке.
Как выглядит разрешение на реконструкцию
Приказом Минстроя № 117/ПР от 19 февраля 2015 года утверждена форма разрешения на строительство (реконструкцию). Пример изображен ниже.
Данные, указываемые в разрешении на реконструкцию
Информация, которая содержится в разрешении на реконструкцию, включает в себя:
- Ф.И.О. заявителя (собственника);
- название организации, если заявителем является юридическое лицо;
- дата подписания разрешения;
- сведения о номере документа от органа его выдающего (например, Госстроя в Москве);
- наименование объекта в соответствии с проектной документацией;
- адрес объекта;
- дата выдачи градостроительного плана на земельный участок, номер плана и орган, который его выдал;
- срок действия разрешения;
- подпись уполномоченного лица;
- печать организации, выдавшей разрешение.
При отсутствии какой-либо информации, разрешение считается недействительным. Выдается оно по месту нахождения земельного участка, в местной администрации (Департамент градостроительства и архитектуры).
Порядок получения разрешения на реконструкцию
Проведение реконструкции нежилого здания обходится без согласия жильцов, что значительно упрощает процедуру согласования.
Когда необходимо провести реконструкцию нежилых помещений в многоквартирном доме, согласование невозможно без учета голосов собственников квартир.
Согласование реконструкции нежилого здания
Для того чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, необходимо:
- получить разрешение в письменном виде от всех собственников объекта недвижимости (если они есть);
- обратиться в проектную организацию, состоящую СРО для заказа проектной документации;
- собрать и предоставить всю необходимую документацию на объект и земельный участок;
- предоставить инженерам-проектировщикам доступ для обследования объекта;
- получить разработанную проектно-сметную документацию;
- в органе местного самоуправления или профильной организации заказать градостроительный план земельного участка;
- все подготовленные документы и заявление для получения разрешения на реконструкцию подать в Госстройнадзор;
- получить разрешение на реконструкцию.
После этого можно приступить к строительным работам на объекте.
Очень важны инженерные изыскания, направленные на исследование обстоятельств техногенного воздействия и природных условий. В изысканиях принимают участие ведущие инженеры проекта — сотрудники организации, входящей в состав СРО.
Инженерные изыскания предоставляют:
- возможность провести земляные работы;
- проведение проверки, на соответствие объекта своему назначению;
- возможность обосновать архитектурные и планировочные решения;
- получение данных об окружающей среде, а также техногенном воздействии на нее;
- наличие возможности комплексного описания строения;
- возможность определить условия безопасности в процессе строительства;
- проведение расчетов для несущих конструкций объекта недвижимости.
Проект является главным документом. К нему прилагается вся необходимая документация: схема, пояснительная записка и архитектурные решения, меры безопасности при проведении работ.
После чего, проект реконструкции здания проходит согласование с экспертами. В случае отрицательного результата экспертизы, разрешение на строительство не будет выдано.
Документы, необходимые для получения разрешения на реконструкцию:
- проект реконструкции и сопутствующая документация;
- свидетельство о праве собственности или другие документы, отражающие право собственности на здание и земельный участок;
- письменное согласие всех собственников (если нужно);
- заключение эксперта;
- градостроительный план земельного участка, не старше трех лет.
- свидетельство об аккредитации организации, проводившей экспертизы (копия).
Подать документы можно как напрямую в Госстройнадзор, так и через МФЦ.
Когда разрешение на реконструкцию выдано, необходимо заключить договор с подрядчиком на проведение строительных работ. После завершения реконструкции необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию. В этом случае вызывают приемную комиссию, которой составляется акт приемки. На его основании Госстройнадзор, в свою очередь, выдает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Далее необходимо заказать технический план у кадастрового инженера. В нем он фиксирует все изменения объекта недвижимости после реконструкции. При помощи технического плана Росреестр изменяет данные в ЕГРН, что подтверждается выпиской. После получения выписки реконструкция считается завершенной.
В кратчайшие сроки специалисты бюро «РекПир» соберут необходимые документы и выполнят проект реконструкции, соблюдая требования ГОСТов и СНиП. Уточнить детали сотрудничества можно у нашего менеджера по телефону +7 (499) 450-99-63 либо оставив заявку на e-mail [email protected].
Согласование реконструкции нежилого помещения в МКД
На реконструкцию в МКД, так как она затрагивает общедомовое имущество, требуется получить согласие жильцов данного дома. Как правило, достаточно всего ⅔ голосов. НО! Если реконструкция приведет к уменьшению общедомового имущества, в этом случае нужно согласие всех собственников, то есть 100 % голосов.
Если нужное количество согласий получить не удастся, получить разрешение на реконструкцию не получится.
В дальнейшем алгоритм действий будет такой же, как при реконструкции нежилого здания. Нужно провести комплексное обследование объекта, после чего подготовить проект.
Проектную документацию для реконструкции согласовывают в экспертной комиссии. Далее, после проведенных работ в этой же организации получают разрешение на ввод в эксплуатацию, на основании чего готовится техплан. Техплан подается в Росреестр с целью фиксации изменений и получения новой выписки ЕГРН.
Проведение реконструкции в Москве
При получении разрешения на реконструкцию в столице собственник или его доверенное лицо, а также управляющий организации должны действовать так:
- заказать генплан земельного участка (ГПЗУ);
- получить консультацию в проектной организации, имеющей допуск СРО;
- подготовить техническую и правоустанавливающую документацию на объект;
- вызвать эксперта для проведения предварительного обследования.
Какие документы нужны для получения разрешения на реконструкцию в Москве? Перечень документов следующий:
- заявление собственника или лица, уполномоченных ими на совершение сделки (доверенного лица), с электронной подписью заявителя;
- паспорт заявителя;
- нотариальная доверенность — для представителя собственника;
- уставные документы (для юридических лиц);
- свидетельство собственности на объект недвижимости и/или земельный участок — предварительно узнать, есть ли оно в ЕГРН;
- согласие всех собственников недвижимости (если их несколько);
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), которому не более трех лет на дату подачи заявления;
- проектная документация;
- итоги проведенной экспертизы проекта.
Кроме того, отдельно нужно подготовить следующую проектную документацию:
- пояснительная записка к проекту;
- план-схемы земельного участка согласно градостроительному плану.
- раздел “Архитектурные решения”;
- сведения об инженерном оборудовании;
- план инженерных коммуникаций с указанием мест подключения.
- проект реконструкции ОКС (объекта капитального строительства).
Застройщик может подать заявление на выдачу разрешения на портале «Госуслуги» или через многофункциональный центр (МФЦ).
Какие инстанции занимаются согласованием реконструкции
В Москве это:
- для нежилых зданий или МКД — Мосгосстройнадзор (выдает разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию);
- для реконструкции фасадов объекта — Москомархитектура;
- для опасных промышленных объектов — Ростехнадзор и Мосгосстройнадзор;
- для линейных объектов — также Ростехнадзор и Мосгосстройнадзор.
Список полезных документов
| № | Наименование | Ссылка |
| 1. | Техническое задание на реконструкцию (образец) | Скачать |
| 2. | Заявление на выдачу разрешения на строительство (форма) | Скачать |
| 3. | Технический план (образец) | Скачать |
| 4. | Заявление о кадастровом учете (форма) | Скачать |
| 5. | Выписка ЕГРН (образец) | Скачать |
| 6. | Заявление о разрешении на ввод в эксплуатацию (образец) | Скачать |
| 7. | Заявление о проведении экспертизы проекта (форма) | Скачать |
Почему могут отказать в подаче заявления или выдаче разрешения на реконструкцию
Заявление застройщика на проведение реконструкции могут отклонить — отказать в его регистрации по ряду причин:
- В заявлении неправильно заполнены обязательные поля.
- Некачественные электронные копии документов: затруднено чтение текста или сложно различить реквизиты документа.
- Электронная подпись, указанная в заявлении (и других документах) не является подписью заявителя или его законного представителя.
- Помарки, незаверенные исправления в документе, трудно читаемый текст.
- Документы предоставлены не полностью, или есть документы, срок действия которых уже истек.
- Если ранее уже был получен отказ и заявление подано повторно, но ошибки при этом не исправлены.
- Ранее поданное заявление на регистрацию еще не потеряло силу.
Никаких других оснований для отказа в приеме заявления нет.
Также может быть отказ непосредственно на выдачу разрешения на реконструкцию. Если уполномоченный орган отказал в этом, он должен уведомить об этом заявителя. Каковы могут быть причины отказа:
- нет всего перечня документов, предусмотренных административным регламентом для выдачи разрешения;
- предоставленные документы не соответствуют требованиям к реконструкции ОКС, утвержденным на дату выдачи плана земельного участка;
- предоставленные документы о проведении реконструкции не соответствуют виду разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.
Если устранить все недостатки, можно подавать документы повторно. Также при несогласии заявителя с решением уполномоченного органа выдать разрешение, он может оспорить отказ в суде.
Сроки согласования реконструкции
Согласно Градостроительному кодексу, срок получения разрешения на строительство не должен первышать семи дней, но есть виды объектов, которые требуют больше времени.
Также необходимо больше времени на сбор необходимых документов и проведение экспертизы. Общее время согласования складывается из:
- подготовки проекта и проведения инженерных изысканий — срок может затянуться из-за особенностей объекта;
- экспертная оценка (2-3 месяца);
- ГПЗУ (2-4 недели);
- процедура согласования с другими инстанциями.
Также требуется время для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, оформления технического плана и регистрации объекта в Росреестре. Именно поэтому вся процедура проведения реконструкции может затянуться на полгода.
Комментарий специалиста. Бюро «РекПир» оказывает услуги по подготовке проектной и технической документации, специалисты компании помогут в быстром сборе документов для реконструкции. За подробной консультацией по вашему объекту, обращайтесь по телефону +7 (499) 450-99-63 либо оставив заявку на e-mail [email protected].
Кейсы бюро “РекПир”
Кейс 1. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию здания после проведения реконструкции
Собственник нежилого здания обратился в бюро «РекПир» с целью получения разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания. В здании была проведена реконструкция. Получение такого разрешения — это самый ответственный этап во всей процедуре, и его лучше доверить профессионалам.
Специалисты ознакомились с проектно-сметной документацией, выехали на объект и провели комплексное обследование здания и ряд инженерно-изыскательных работ. В результате подсчета площадей, проектировщики компании «РекПир» выявили некоторые несоответствия в пределах допуска параметров реконструируемого здания.
После проведения всех корректировок, собственник обратился в Мосгосстройнадзор с пакетом документов, подготовленных проектировщиками и получил разрешение на строительство. Далее кадастровым инженером нашей компании был подготовлен техплан, в соответствии с которым в Росреестре были зарегистрированы все произведенные изменения.
Кейс 2. Подготовка документации для ввода в эксплуатацию производственно-складского корпуса
В бюро «РекПир» обратились собственники производственно-складского корпуса. После проведения реконструктивных работ необходимо было оформить технический паспорт, технический план и справку ТЭП (технико-экономических показателей) для ввода в эксплуатацию. Особенностью являлось то, что документацию необходимо было подготовить в кратчайшие сроки.
Проектировщики и кадастровый инженер бюро «РекПир» справились с задачей. Вся документация была подготовлена всего за 7 рабочих дней. Собственник успел подать документы вовремя, получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Далее все изменения были успешно зарегистрированы в ЕГРН.
Часто задаваемые вопросы
Вывод
Реконструкция любого объекта капитального строительства — это изменение основных параметров здания (высоты, площади), а также изменения главных характеристик строения.
С целью проведения реконструкции, необходимо получить разрешение на строительство/реконструкцию объекта, а затем — ввести объект в эксплуатацию. Выдачу данных разрешений осуществляет Госстройнадзор, куда и нужно подать заявление и пакет документов. В него входят проект, экспертное заключение и другие документы.
