Согласование реконструкции нежилого здания

Для согласования реконструкции нежилого здания или других объектов недвижимости необходимо получить положительное заключение экспертизы проекта и разрешения от Госстройнадзора.

Реконструкция является довольно сложным и специфическим видом работ, так как предусматривает изменение основных характеристик самого здания или его частей, а также замену либо восстановление конструкций.

Для того, чтобы осуществить такие работы одного проекта недостаточно, так как их безопасность также проверяется экспертной организацией и Госстройнадзором. Все это нужно, чтобы в дальнейшем не причинить вреда здоровью людей и имуществу.

Что же такое реконструкция

Официальное понятие реконструкции прописано в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (скачать). Оно включает в себя строительные работы на объекте недвижимости, которые включают:

• замену и (или) восстановление несущих конструкций (стен, опоров, перекрытия, фундамента и др.);
• изменение исходных параметров здания либо его части, площади, объема, высотности, а также количества этажей.

Проведение реконструкции объекта недвижимости может включать в себя возведение пристройки или надстройку нового этажа, что приведет к увеличению объема и площади объекта. Возможно также проведение работ, в результате которых будут изменены основные характеристики здания. Еще понятие реконструкции может включать в себя частичный демонтаж этажей и частей здания, а также уменьшение площади, этажности, объема.

Кроме того, так как данные работы представляют потенциальную опасность для всего здания, то для их проведения требуется получение разрешения на реконструкцию. Выдача данного документа осуществляется в рамках государственного строительного надзора. С целью подтверждения безопасности проводимых работ, собственник объекта недвижимости должен заказать его инженерные изыскания и обследование, заказать проектную документацию и пройти ее экспертизу с выдачей в положительного заключения. Требования процедуре согласования приведены в Градостроительном кодексе.

Мнение эксперта. В большинстве случаев реконструкция нежилого помещения связана с проведением работ на всей территории здания или его части. Кроме того, если при возведении пристройки будет увеличена площадь даже одного отдельного помещения, то будут изменены и общие параметры. Именно поэтому реконструкцию и нежилого помещения и нежилого здания осуществляют по одному и тому же проекту и разрешению Госстройнадзора.

Чем реконструкция отличается от перепланировки

Перепланировка, переустройство и реконструкция — это все строительные работы, в результате проведения которых изменяются характеристики объектов. Но разница между ними довольно значительна, как и процедура их согласования, и вот почему:

• в ходе реконструкции изменяются основные характеристики объекта, а при перепланировке меняется только конфигурация (например, в пределах одного помещения переносится стена, но площадь или этажность при этом не увеличивается).
• получить разрешение на проведение реконструкции разрешается только в рамках строительного надзора, тогда как согласовать перепланировку в нежилом здании можно с помощью разработки и согласования собственником проекта перепланировки;
• при проведении реконструкции всего здания или его части, их обычно выводят из эксплуатации. При проведении перепланировки все строительные работы проводят только в некоторых помещениях.

Как правило, при проведении реконструкции, в состав работ также включена и перепланировка объекта. К примеру, при надстройке может быть изменена конфигурация последнего этажа. В данном случае безопасность проведения работ будет подтверждена экспертизой и выдачей разрешения на реконструкцию, но отдельно согласовывать перепланировку не нужно.

Необходимые документы

При проведении реконструкции здания, порядок оформления и подготовки необходимой документации регулируется Гражданским кодексом РФ. В статье 51 кодекса прописан список всех документов, которые будет нужно подать в Госстройнадзор. Это:

• правоустанавливающая документация на само здание и земельный участок;
• схема расположения земельного участка на кадастровом плане;
• Градостроительный план участка (ГПЗУ);
• результаты проведения инженерных изысканий;
• проектная документация, подготовленная компанией с допуском СРО;
• экспертное заключение (не предоставляется для тех объектов, для которых экспертиза не нужна;
• разрешение всех собственников здания на проведение реконструктивных работ.

Конечно, бывают случаи, в которых может потребоваться дополнительная документация. К примеру, если планируется реконструкция или перепланировка объекта культурного наследия, то еще необходимо получить специальное разрешение о возможности проведения работ.

ГПЗУ

При проведении и согласовании реконструкции здания необходимо принимать во внимание исходные данные о земельному участке, и существующие ограничения по предельно допустимому строительству. Эта информация будет собрана в ГПЗУ, который получают для подготовки проекта и прохождения экспертизы.

Также есть очень важный нюанс, указанный в статье 51 ГрК РФ. Дело в том, что срок действия ГПЗУ всего 3 года. По истечении срока действия внести какие-либо изменения в данный план будет очень сложно. Именно поэтому лучше всего заранее обследовать земельный участок и проанализировать все возможные ограничения. Это необходимо для того, чтобы устранить их до выдачи генерального плана.

Форма ГПЗУ регламентируется Приказом Минстроя России от 741/пр (скачать). Данный документ выдается собственнику либо через сайт Госуслуг, либо в местной администрации.

В состав ГПЗУ входят:

• номер и основание выдачи этого документа;
• общие данные о земельном участке;
• чертеж местности, с указанием меток и ландшафтных высот;
• сведения о градостроительном регламенте (если он был утвержден в отношении участка;
• перечень основных, вспомогательных и разрешенных видов использования;
• допустимые параметры осуществления строительства (предельная высота и этажность, площадь объекта, требования к архитектуре здания, прочие условия);
• ограничения, которые были установлены по земельному участку (к примеру, границы защитных и санитарных зон);
• другие данные об участке.

Именно в соответствии с ГПЗУ и готовится проект реконструкции, проводится его экспертиза и готовится разрешение на реконструкцию.

Инженерные изыскания

Проведение инженерных изысканий — обязательная стадия перед подготовкой проекта. Они осуществляются в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса (статья 47) и Постановлением Правительства РФ №20.

Инженерные изыскания — это проведение обследования в соответствии с направлениями:

• исследование особенностей земельного участка, строения грунта и почвы, в том числе в месте размещения объекта недвижимости;
• анализ климатических и природных условий;
• анализ техногенных факторов;
• анализ и обоснование материалов, которые будут использованы для проведения реконструкции.

Проведение обследования здания

Реконструкция нежилого здания или помещения проводится на месте уже имеющегося объекта. По этой причине необходимо провести оценку его состояния, обследовать конструкции, инженерные сети, и уже в соответствии с этим произвести выбор наиболее безопасных видов строительных работ.

Какие действия включает в себя проведение обследования:

• осмотр здания, всех помещений в нем и расположенных коммуникаций;
• проведение контрольных измерений, проверка сетей и конструкций на обнаружение возможных повреждений или дефектов;
• оценка степени износа объекта, определение конструкций и состава материалов для проведения их замены либо восстановления.

Список методов и видов обследования напрямую зависит от того, насколько сложной является архитектура здания, от особенностей планировки и числа помещений в нем.  Результат обследований — подготовка необходимых актов отчетов, заключений и дефектных ведомостей.

Право собственности на земельный участок

Разрешение на проведение реконструкции может получить только владелец недвижимости и земельного участка, а также его доверенное лицо. Для того, чтобы подтвердить право на согласование вместе с проектом нужны: выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности и договоры на землю. При выполнении работ арендатором, он должен получить доверенность либо письменное согласие собственника.

Мнение эксперта. Чтобы успешно согласовать реконструкцию нежилого здания, необходимо подготовить всю нужную документацию не только быстро, но и качественно (она должна соответствовать требованиям законодательства).

Если вы поручите проведение согласования и подготовку документации специалистам бюро “РекПир”, то избавитесь от возможных трудностей и проблем и при прохождении экспертизы и выдаче заключения, и при получении разрешения на строительство в Госстройнадзоре.

Реконструкция — порядок согласования

С получением разрешения на реконструкцию, можно приступать к проведению строительных работ в здании. При этом общий алгоритм согласования включает в себя перечень необходимых стадий, которые необходимо пройти заказчику. Больше об основных этапах подготовки проекта и проведения согласования реконструкции вы узнаете ниже.

Разработка АГР (если необходимо изменение фасадов)

Для каждого города существуют свои требования к архитектурно-художественному облику застройки. Также зачастую некоторые отдельные нормы действуют и для разных районов и кварталов. С целью подтверждения соответствия облика реконструированного здания требованиям застройки, необходимо разработать и зарегистрировать в соответствующих госорганах АГР (архитектурно-градостроительные решения).

В АГР описано реальное состояние архитектуры и фасадов здания, проведена фотофиксация всех элементов, приведены разверстки фасадов всех улиц, цветовые решения, описаны также и характеристики всех используемых строительных и отделочных материалов.

В Москве, органом, осуществляющим согласование фасадов, является МосКомАрхитектура. Если предоставленная проектная документация соответствует требованиям законодательства и облика застройки, то выдается свидетельство о регистрации АГР.

Чтобы реконструкция фасадов могла быть узаконена уже после проведения работ на фасаде, необходимо, чтобы внешний вид фасадов и цветовое решение здания соответствовали содержанию АГР.

Разработка всех разделов в соответствии с 87-ПП

Если в соответствии с проектом необходимо провести реконструкцию здания, то процесс подготовки необходимой документации регламентируется Постановлением Правительства РФ №87. Именно в нем содержится описание необходимых разделов проекта реконструкции, а также требования, предъявляемые к их заполнению

Разрешение на реконструкцию здания собственнику выдадут в том случае, если будут заполнены:

• пояснительная записка, в которой отображено исходное здание реконструируемого объекта;
• разделы — архитектурных, планировочных, конструктивных и объемных решений;
• описание всех инженерных сетей в здании (это и отопление, и водоснабжение, и электричество, и вентиляция и др.)
• требования, необходимые для обеспечения доступа к объекту маломобильных категорий граждан;
• мероприятия по обеспечению пожарной безопасности объекта;
• необходимые расчеты, смета и проект организации и проведения строительных работ;
• рабочая документация.

Обязательно должны быть включены в состав каждого раздела и графические материалы (чертежи и схемы, планы). В соответствии с ними и будут проведены все необходимые работы по реконструкции объекта подрядчиком. Разделы проекта должны соответствовать материалам и результатам инженерных изысканий, проведенного обследования здания.

Получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию

После того, как проект готов и передан заказчику, он проходит государственную и/или негосударственную экспертизу. Проверка проводится в соответствии с требованиями статьи 49 ГрК РФ. В данной статье также приведены исключения — при их наличии, проведение экспертизы не требуется (например, это касается объектов с этажностью меньше 2 и площадью менее 1500 кв. м, если они не будут использоваться для производственных целей).

Инженеры и проектировщики бюро “РекПир” разъяснят, когда необходимо пройти экспертизу, а когда сразу обратиться в Госстройнадзор за получением разрешения на реконструкцию нежилого здания.

В экспертной организации рассматривается сам проект, результаты инженерных изысканий и другая документация, которую предоставил собственник (заказчик). При наличии подтвержденного соответствия нормативам строительной безопасности, заключение экспертизы будет положительным. В качестве проверки нормативов, экспертами используются положения Федерального закона №384-ФЗ, СП и ГОСТ, СНиП, НПБ и другая нормативная документация.

Для того, чтобы начать строительные работы в реконструируемом здании, необходимо получить разрешение Госстройнадзора. Для его получения в ведомство направляется сам проект, положительное заключение экспертизы, другая требуемая документация.

В разрешении обычно указывается срок, в течение которого собственник должен завершить строительные работы. В соответствии с разрешением может быть проведена реконструкция объекта недвижимости в строгом соответствии с подготовленным проектом.

Для того, чтобы согласовать реконструкцию уже после завершения работ, необходимо пройти следующие этапы согласования:

• после проведения проверки, обследования и подтверждения безопасности (подготовки технического заключения) следует обратиться в Госстройнадзор, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• заключите договор на оказание услуг с кадастровым инженером для подготовки технического плана на реконструированное здание (база данных аттестованных кадастровых инженеров доступна на сайте Росреестре);
• для создания технического плана кадастровый инженер исследует имеющиеся документы и проект, выписку из ЕГРН, проведет обследование и обмеры изменившегося объекта;
• кадастровый инженер передает заказчику технический план на диске — на нем размещено текстовое и графическое описание объекта.

Как только реконструкция здания будет проведена, технический план подается в Росреестр. Специалисты Росреестр проведут учет и обновят сведения в ЕГРН, внесения в реестр новых характеристик объекта. Затем, когда учет будет завершен, собственнику на руки выдается обновленная выписка ЕГРН. Процедура кадастрового учета в Росреестре необходима и тогда, когда нужно легализовать реконструкцию, проведенную без разрешения Госстройнадзора.

Мнение эксперта. В случае проведения реконструкции здания, технический план можно заказать только у аттестованного кадастрового инженера. Для того, чтобы избежать проблем и трудностей при регистрации данного документа в Росреестре, к выбору специалиста нужно подойти очень ответственно.

Специалисты бюро “РекПир” обладают богатым опытом в подготовке технических планов и других кадастровых документов, необходимых при проведении реконструкции здания. С подробной информацией о наших услугах и работах можно ознакомиться позвонив нашим экспертам по телефону  +7 (499) 450-99-63.

Ограничения на проведение реконструкции

В процессе осуществления строительства и реконструкции объектов недвижимости всегда нужно учитывать ограничения, которые установлены законодательством. Они прописываются в различных нормативных актах, СНиП и градостроительной документации города или региона. С учетом этого некоторые ограничения требуют проведения дополнительных согласований или вложения дополнительных расходов для заказчика. О некоторых сложностях, которые могут возникнуть при согласовании реконструкции объектов, читайте ниже.

Буква Ф на ПЗЗ

В ГПЗУ указываются основные параметры участка, включая и виды разрешенного землепользования. Эти данные берутся из местных правил землепользования и застройки (ПЗЗ). В ПЗЗ на отдельные участки и кварталы может быть поставлена буква «Ф». Обозначение — «зона сохраняемого землепользования». В случае наличия такого обозначения невозможно получить разрешение на пристройку новых частей строения, а также на некоторые другие работы при реконструкции.

Как это исправить? Необходимо внести изменения в ПЗЗ. Но это сложно сделать, потому что нужно подготовить проект изменения в правилах и провести общественные слушания. Именно поэтому для собственника здания может быть выгоднее выбрать подготовку других проектных решений.

За помощью в этом вопросе смело обращайтесь к проектировщикам нашей компании. Мы всегда не только проконсультируем, но и подготовим качественный проект, который пройдет все согласования.

Чужая земля

При проведении реконструкции здания, порядок ее согласования предусматривает получение разрешения собственника земельного участка. В случае, если здание и сам участок находятся в собственности у одного лица, то проблем с получением разрешения не будет. В случае аренды нежилого здания, разрешение предоставляет арендодатель (например, ДГИ и или коммерческая структура) Принудить собственников или арендодателя предоставить разрешение на проведение работ невозможно, поэтому нужно договариваться.

У здания большое количество собственников

Принимая во внимание все вышесказанное, согласие на реконструкцию требуется получить у всех владельцев здания. В этом случае составляется письменный документ, в котором описан состав и содержание всех работ, а также список изменений, которые будут претерпевать здание. Если же хотя бы один из собственников не захочет предоставлять разрешение на реконструкцию, то дальше обращаться к экспертам и в Госстройнадзор просто незачем.

Мнение эксперта. Но даже если все эти ограничения никак нельзя убрать, опытные проектировщики бюро “РекПир” всегда могут предложить вам альтернативу. Также при возвести пристройку из-за наличия защитной зоны на земельном участке, можно реализовать это в виде дополнительного этажа. Благодаря нашим экспертам и проектировщикам, вы устраните все имеющиеся ограничения и сложности, но главное — сэкономите время и избежите лишних трат при согласовании.

Ответственность за незаконную реконструкцию

Реконструкция будет признана незаконной в следующих случаях:

• нет согласия от всех собственников объекта недвижимости;
• отсутствует проект, экспертное заключение, не получено разрешение на строительство;
• если выполненные работы не соответствуют проекты, полученному разрешению на строительство, требованиям нормативной документации и стандартов (если это будет выявлено, то разрешение на ввод в эксплуатацию получить не удастся);
• отклонение от положений ОГР (если требуется);
• не соблюдены ограничения и запреты, которые были прописаны в ГЗПУ.

На данный момент это не полный список причин, по которым собственника могут привлечь к ответственности за незаконное строительство. Занимаются этим и определяют нарушения специалисты Госстройнадзора, других надзорных органов. Штрафные санкции за незаконную реконструкцию могут быть наложены в соответствии со ст. 9.5. КоАП РФ. В. В отдельных случаях для организаций штраф может достигать от 500 тыс. до 1 млн рублей. В некоторых случаях нарушитель должен будет вернуть здание в первоначальное состояние.

Ст. 9.5. КоАП РФ содержит еще некоторые основания для привлечения к ответственности. Если собственник или подрядчик нарушили сроки подачи уведомления о начале строительных работ либо об их завершении, то их также могут оштрафовать.

Прежде всего, чтобы избежать штрафов, своевременно оформляйте проектную и другую документацию в надежной компании, такой как бюро “РекПир”. Гарантируем, проектирование и согласование реконструкции «под ключ», от инженерных изысканий до получения выписки ЕГРН.

Стоимость наших услуг

Сам ГПЗУ, разрешение Госстройнадзора на реконструкцию нежилого здания и его ввод в эксплуатацию предоставляются бесплатно. Кроме того, не нужно будет платить пошлины и сборы при прохождении кадастрового учета в Росреестра. Но в состав обязательных расходов заказчика войдет:

• инженерные изыскания для строительства, проектирование;
• оформление и выдача экспертного заключения;
• подготовка технического.

Обращаясь в бюро “РекПир” вы всегда можете рассчитывать на доступную стоимость подготовки проектной и технической документации без навязывания дополнительных услуг. Гарантируем!

Для согласования стоимости работ по реконструкции вашего объекта, необходимо предоставить исходные данные и документы на объект и участок. По телефонам, указанным на сайте, можно узнать о стоимости и сроках работы наших специалистов.

Кейсы бюро “РекПир”

Ниже приведены примеры документов для согласования реконструкции, подготовленные специалистами бюро “РекПир”. Все они успешно прошли согласование экспертизы (с положительным заключением) и Госстройнадзора. В результате  заказчик получил разрешение на реконструкцию нежилого здания и на ввод его в эксплуатацию.

Кейс 1

По итогам экспертизы проектной документации было получено положительное заключение экспертизы при проведении реконструкции нежилого здания.

Кейс 2

После проведения реконструкции, проектировщиками и инженерами были поданы все необходимые документы в Госстройнадзор и получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Часто задаваемые вопросы

Выводы

Реконструкцией нежилого здания являются строительные работы, в процессе выполнения которых происходит изменение его параметров, а также осуществляется замена или восстановление несущих конструкций.

В процессе согласования реконструкции необходимо получить проект проведения реконструктивных работ, экспертное заключение, необходимые разрешения от Госстройнадзора, технический план и другие документы.

В случае проведения реконструкции здания, технический план готовится квалифицированным кадастровым инженером, который отразит в нем новые параметры строения.

Финальная стадия согласования — обращение в Росреестр, прохождение регистрации и получение выписки ЕГРН.

В бюро “РекПир” вы можете заказать полный комплекс услуг по проектированию реконструкции. На бесплатной консультации по телефону +7 (499) 450-99-63 можно получить всю необходимую информацию об условиях работы.

Список источников

• Градостроительный кодекс РФ(скачать);
• Закон № 384-ФЗ (скачать);
• Закон № 123-ФЗ (скачать);
• Закон № 218-ФЗ (скачать);
• Постановление № 87 (скачать);
• Приказ № П/0082 (скачать).