Реконструкция нежилого здания

Реконструкция возможна, если здание зарегистрировано, поставлено на кадастровый учет и эксплуатируется. Эти работы включают в себя замену или восстановление несущих конструкций, изменение параметров объекта недвижимости. Кроме того, из-за того, что существует высокая опасность при проведении таких работ, то реконструкция осуществляется только в соответствии с проектом, который прошел экспертизу. Кроме этого, собственник здания должен обязательно получить разрешение на строительство через такой орган, как Госстройнадзор.

Что такое реконструкция?

Определение реконструкции содержит Градостроительный кодекс Российской Федерации. Реконструкция — это определенный перечень строительных работ, целью которых является:

• изменение первоначальных параметров объекта (например, при возведении нового этажа изменится высота, либо к зданию добавлена пристройка);
• замена и(или) восстановление несущих конструкций объекта (например, перекрытий или внешних стен).

Статья 1 Градостроительного кодекса РФ содержит список изменений в параметрах недвижимости, которые попадают под понятие реконструкции: перестройка, расширение недвижимости, надстройка или изменение площади и объема, увеличение или уменьшение высоты. В то же время само здание не исчезает, и его не нужно снимать с кадастрового учета. Однако, в ЕГРН необходимо изменить данные — внести туда новые характеристики строения.

Для работы на несущих конструкциях при проведении реконструкции зданий и сооружений всегда предусмотрена либо их замена, либо восстановление. Если изменяются и восстанавливаются лишь отдельные элементы, это будет уже другой вид работ (например, капитальный ремонт). Для проведения таких работ получение разрешения на строительство не требуется.

Мнение эксперта. На время проведения реконструкции здание на время выводится из эксплуатации. Это необходимо для обеспечения безопасности людей и имущества. Кроме того, объект должен быть отключен от ресурсоснабжающих сетей (кроме тех ресурсов, которые потребуются для проведения работ), и огражден временными конструкциями и предупреждающими знаками. Контроль за соблюдением этих правил будет осуществлять орган Госстройнадзора.

Получение разрешения на реконструкцию

Реконструкция – это самый опасный вид строительных работ. Любой вариант ее проведения предполагает изменение несущих конструкций, что может повлиять на прочность и устойчивость здания.

Именно поэтому такие работы проводятся только при наличии специального разрешения. Выдается такое разрешение по определенным правилам:

• изначально собственник объекта должен заказать проектную документацию для осуществления реконструктивных работы и отправить ее на экспертизу, которая может быть проведена, как негосударственными, так и государственными организациями (все зависит от ситуации);
• до того, как обратиться в стройнадзор, требуется получение положительного экспертного заключения (в нем должно быть подтверждено, что подготовленный проект в полной мере соответствует всем требованиям безопасности);
• проектная документация и заключение экспертов изучается органами строительного надзора;
• если в итоге все нормы законодательства выполнены, собственник получает разрешение на производство работ и сможет приступить к строительству.

Госстройнадзор имеет все необходимые полномочия по согласованию реконструкции в Москве. Кроме того, что учреждение выдает разрешения на строительство, оно еще и контролирует процесс проведения работ.

Для проверки документации и выполнения отдельных этапов реконструкции, представители данного ведомства могут выезжать на место и контролировать действия как собственника, так и подрядчика. Если же были обнаружены какие-либо нарушений, то Госстройнадзор выносит предписание об устранении, либо решение о приостановке проведения работ.

Сведения обо всех разрешениях, полученных для проведения реконструкции нежилого здания, содержаться в реестре. Это также одна из форм государственного надзора. При реконструкции объектов, которые не имеют разрешительной и проектной документации, а также экспертного заключения, собственник может быть привлечен к ответственности. Также госорганы могут потребовать взыскать с него ущерб, который был причинен такими незаконными работами.

Оформление реконструкции нежилого здания

Требования к проведению реконструкции нежилых зданий содержаться в ГрК РФ (Градостроительном кодексе). Чтобы проводимые работы соответствовали требованиям законодательства, следует учесть следующее:

• проект необходимо заказать в специализированной проектной организации, имеющей необходимые допуски СРО (иначе разрешение можно просто не получить);
• все исходные данные для подготовки проекта, инженеры-проектировщики собирают в ходе проведения обследования самого объекта и его конструкций и инженерных изысканий;
• все проектная документация должна соответствовать требованиям законодательства (требованиям Постановления № 87);
• проектировщики при подготовке документации используют профильные своды правил (СП) для конкретного типа здания (к примеру, СП 56.13330.2021 используется для проектирования реконструкции объектов производственного назначения);
• осуществлять подрядные работы может только компания, которая состоит в профильной СРО (однако стоит учесть, что получение лицензии на данный вид работ не требуется).

Разработанный проект реконструкции здания включает в себя описание всех решений и работ, которые проведет подрядчик. С помощью технического задания заказчик оговаривает свои цели для проведения работ: изменение параметров здания или замена либо восстановление его несущих конструкций.

Мнение эксперта. Градостроительный кодекс РФ разрешает проводить реконструкцию и в отношении объектов незавершенного строительством (ОНС). Такие работы осуществляются только при наличии разрешения Госстройнадзора. Основная цель при проведении реконструкции на ОНС — изменить исходные параметры строения для того, чтобы все-таки поставить его на кадастровый учет как объект недвижимость.

Порядок проведения реконструкции нежилого здания

Выдача разрешения на строительство при проведении реконструкции — это только один из этапов. Выдается оно при условии, что проектная документация будет соответствовать требованиям строительной безопасности, градостроительным нормам. Для подготовки проектной документации и прохождения проверок госорганов применяются следующие законодательные акты:

• Градостроительный кодекс РФ;
• Закон № 384-ФЗ;
• Закон № 123-ФЗ;
• Постановление № 87;
• СП на профильный тип здания;
• ГОСТы, определяющие те или иные требования к подготовке проектной документации и осуществлению строительных работ.

Когда реконструкция здания будет завершена, собственник должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта. Данный документ тоже выдается Госстройнадзором. После его получения собственник реконструированного объекта заказывает технический план. Именно в соответствии с ним Росреестром будут внесены в ЕГРН все новые данные о его параметрах.

Для проведения реконструкции здания в соответствии с требованиями законодательства и предотвращения рисков отказов при согласовании, рекомендуем обратиться в бюро “РекПир”. Преимущества обращения в нашу компанию;

• наши инженеры и проектировщики имеют большой опыт в согласовании и легализации реконструкции, что подтверждено реальными кейсами;
• мы работаем уже 10 лет и гарантируем полное соответствие наших проектов требованиям госорганов и законодательным нормам;
• имеем все нужные разрешения  и допуски СРО — вам не нужно обращаться в разные инстанции — мы не только подготовим проект, но и согласуем все за вас, в том числе и подадим подготовленный техплан в Росреестр.

Бюро “РекПир” предлагает услуги по согласованию реконструкции “под ключ”, в том числе и при условии того, что работы уже были выполнены без получения нужного разрешения. Главное условие — подтвердить безопасность произведенных работ и их соответствие требованиям законодательства.

Проведение реконструкции нежилого здания в Москве

Как правило, при проведении реконструкции нежилого здания необходимо руководствоваться требованиями федерального законодательства (что существенно отличается, например, от перепланировки, так как требования к ее проведению и согласованию описываются не в федеральных, а в региональных законодательных актах).

Каковы же этапы согласования реконструкции в Москве? Процедура следующая

• получение согласия от всех собственников здания (если их несколько);
• составление и заключение договора с проектной компанией, подготовка техзадания;
• проведение обследования и инженерных изысканий на объекте;
• предоставление документов, которые необходимы для подготовки проекта и проведения согласования (например, выписка ЕГРН, ГПЗУ, правоустанавливающие документы на землю и т.д.);
• подготовка проекта, соответствующего требованиям Постановления № 87;
• экспертиза подготовленной проектной документации;
• получение положительного заключения (если обнаружены нарушения, заявитель должен внести правки в содержание проекта);
• подача документов в Госстройнадзор, получение разрешения на строительство.

Все это необходимо выполнить до начала проведения работ. После согласования Госстройнадзором реконструкции и выдачи разрешения, собственник заключает договор с подрядчиком. Перед тем, как начать строительные работы по проекту в адрес строительного надзора направляется уведомление.

По итогам завершения работ по реконструкции подрядчиком, собственник действует следующим образом:

• обращается в Госстройнадзор для получения разрешения на ввод в эксплуатацию (комиссия проверить документацию и объект на соответствие проекту и требованиям законодательства);
• заключение договора с кадастровым инженером на подготовку технического плана (вместе с этим инженер проведет обследование и обмеры здания);
• подача технического плана в Росреестр для регистрации изменений в ЕГРН;
• получение новой выписки ЕГРН по окончанию работ.

Технический план для реконструированного объекта готовится не в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, а согласно требованиям Федерального закона №218-ФЗ и Приказа Росреестра №П/0082. Кадастровый инженер бюро “РекПир” может самостоятельно передать его в Росреестр в электронном варианте, что значительно ускорить процедуру кадастрового учета.

Мнение эксперта. Из данной публикации можно узнать только общий порядок согласования реконструкции, необходимые этапы и процедуры. О составе проектной документации для проведения реконструкции можно узнать из других статей, которые есть на нашем сайте.

Сроки согласования реконструкции

Если учитывать все процедуры, которые обязан пройти собственник для согласования реконструкции и проведения работ, то сроки могут быть следующие:

• подготовка проектной документации — зависит от того, какие сроки будут прописаны в договоре с проектной компанией, ее опыта и компетентности;
• этап экспертизы — сроки напрямую зависят от сложности объекта недвижимости, но не должны превышать 42 дня (иногда срок может быть продлен на 20-30 дней — в исключительных случаях);
• получение разрешения в Госстройнадзоре — 5 рабочих дней;
• подготовка технического плана — сроки согласовываются индивидуально, в нашей компании это занимает всего 2-3 дня);
• процедура кадастрового учета в Росреестре — от 5 до 9 дней.

Сроки проведения строительных работ также согласовываются индивидуально.

Документы, требуемые для оформления реконструкции нежилого здания

Список документов, необходимых для получения разрешения на реконструкцию (в соответствии со статьей 51 ГрК РФ):

• правоподтверждающие документы на объект недвижимости;
• проектная документация (в соответствии с требованиями Постановления №87);
• документы на земельный участок (ГПЗУ, схема работ, план);
• положительное заключение экспертизы;
• разрешение на отклонение от допустимых параметров при строительстве (если требуется);
• прочие документы (например для реконструкции объекта культурного наследия будут необходимы доп разрешения).

Согласование реконструкции нежилого здания

Для проведения согласования и получения нужных разрешений при проведении реконструкции, собственник должен обратиться в следующие организации:

• экспертная организация;
• Госстройнадзор (обращаться нужно 2 раза — до и после проведения работ);
• Департамент культурного наследия (при необходимости, если здание — объект культурного наследия);
• Росреестр (обновляет данные в ЕГРН об объекте);
• судебные органы (при легализации реконструкции, которая проведена без получения требуемых разрешений).

В комиссию, созданную для обследования объекта после завершения строительных работ, могут входить представители и других ведомств.

Как узаконить уже выполненную реконструкцию нежилого здания

Эти меры могут быть приняты только в исключительных случаях, если будет подтверждено соответствие выполненных в здании работ требованиям безопасности и законодательным актам. Учитывайте, что Госстройнадзор не имеет права выдавать разрешения «задним числом».

При этом существуют следующие особенности узаконивания выполненной реконструкции:

• узаконить работы вполне реально, если земельный участок, на котором расположено здание, является собственностью заказчика и при этом права третьих лиц никак не нарушаются;
• кадастровые инженеры и проектировщики бюро “РекПир” готовят техническое заключение о состоянии здания и его конструкций — для подтверждения соблюдения строительных правил и норм;
• собственник заказывает заключение у квалифицированного кадастрового инженера для подтверждения безопасности выполненных работ.
• требуется также оформление заключения о соответствии здания требованиям пожарной безопасности (его также можно заказать в бюро “РекПир”);
• если заказчику будет отказано в административном порядке узаконивания процедуры, он может сделать это в судебном порядке;
• для регистрации в Росреестре потребуется административное решение или постановление суда, а также технический план.

При соблюдении всех требований, шанс узаконивания реконструкции довольно высок. В других случаях 100% гарантию дать нельзя. Поэтому лучше всего начать процедуру узаконивания до начала работ

Стоимость услуг бюро “РекПир”

Стоимость услуг по согласованию и проектированию реконструкции сугубо индивидуальна для каждого объекта и зависит от следующих факторов:

• вид объекта недвижимости, целевое назначение и характеристики;
• список требуемых документов, их наличие у собственника;
• объем работ, которые требуется выполнить при проведении изысканий, подготовке проекта и технического плана;
• расположение здания.

Кейсы бюро “РекПир”

Кейс 1. Согласование реконструкции торгового центра для увеличения прибыли от арендуемых помещений на 270 000 руб. ежемесячно.

В бюро “РекПир” обратился собственник торгового центра, для того, чтобы наши специалисты подготовили и согласовали проведение реконструкции. Экспертиза прошла успешно и Госстройнадзор выдал разрешение на строительство.

После того, как строительные работы были произведены, кадастровый инженер нашей компании подготовил технический план и самостоятельно подал его в Росреестр. Спустя 9 дней собственник уже получил выписку ЕГРН. После этого также наши юристы помогли подготовить и зарегистрировать договора долгосрочной аренды.

Кейс 2. Легализация реконструкции торгового центра, расположенного в торговом центре для избежания штрафа размером 400 000 рублей.

Собственник торгового центра обратился в бюро “РекПир” для того, чтобы наши юристы и проектировщики помогли в узаконивании уже проведенной реконструкции ТЦ в судебном порядке. Для этого кадастровым инженером была подготовлена проектная документация и заключение о безопасности выполненных работ. Для их подготовки были проведены все необходимые обследования, обмеры и расчеты.

Юристы бюро “РекПир” выиграли судебный процесс и узаконили реконструкцию. После этого кадастровым инженером компании был подготовлен технический план и объект довольно успешно был зарегистрирован в Росреестре.

Часто задаваемые вопросы

Выводы

Реконструкцией называется перечень строительных работ, заключающихся в замене или восстановлении несущих конструкций здания, либо изменении его исходных параметров.

Для того, чтобы провести реконструкцию нежилого здания, следует подготовить проектную документацию, пройти ее экспертизу проекта и получить необходимые разрешения от органов строительного надзора.

Процедура согласования регулируется требованиями Градостроительного кодекса. Проектная документация должна соответствовать требованиям Постановления №87.

Список использованных источников

• Градостроительный кодекс РФ(скачать);
• Закон № 384-ФЗ (скачать);
• Закон № 123-ФЗ (скачать);
• Закон № 218-ФЗ (скачать);
• Постановление № 87 (скачать);
• Приказ № П/0082 (скачать).