Регистрация и согласование самовольной постройки

Если при возведении постройки не было получено нужное разрешение на строительство, она является самовольной. Самовольным строительством является строительство объекта без подготовленного проекта или с отсутствием обязательных документов, на чужом земельном участке. Несоблюдение требуемых градостроительных и строительных правил также является причиной для признания построенного объекта самостроем.

При обнаружении на земельном участке объектов самовольного строительства, нарушителю выдается предписание об их сносе. По закону собственник имеет право обжаловать это решение в административном порядке либо в суде — с помощью подачи иска о признании права собственности на данную постройку. Кроме того, вы можете исправить обнаруженные нарушения норм строительной безопасности, подготовить и согласовать проект реконструкции судебным, либо административным путем.

Что такое самовольная постройка — законодательное определение

Определение самовольной постройки содержится в статье 222 ГК РФ. В статье указано, что здание является самовольной постройкой в следующих случаях:

• здание было построено на территории, которая принадлежит другим органам или лицам, не предоставившим ее под застройку;
• здание построено с нарушением вида разрешенного землепользования.
• строительство осуществлялось без подготовки проектной документации и (или) получения необходимых разрешений;
• при осуществлении строительства были нарушены градостроительные нормы и правила.

По факту обнаружения данных признаков, собственник может быть привлечен к ответственности и его обяжут снести самострой. Решение о сносе самовольных построек принимают как региональные и местные власти, суды и другие ведомства. А также владелец самостроя без узаконивания не сможет ни зарегистрировать права на объект, ни поставить его на кадастровый учет. Это означает, что у него не будет возможности совершать любые сделки (продажа, аренда и т.д.). Также его могут привлечь к административной или уголовной ответственности за осуществление деятельности в здании, введенном в эксплуатацию без разрешения.

Комментарий эксперта. Как в ходе проведения реконструкции, так и после нее могут быть найдены нарушения строительных правил и градостроительных норм. Например, собственник законно построенной недвижимости возводит пристройку или новый этаж к ней без получения разрешения на работы, либо нарушает требования ГПЗУ и другой градостроительной документации.

В таком случае обычно выносится предписание не о сносе самого объекта (так как он был построен с соблюдением законодательных норм), а устранении нарушения путем узаконивания новой площади, либо путем ее демонтажа.

Ответственность за возведение самовольной постройки или реконструкцию без разрешения

При выявлении фактов самовольной постройки или незаконной реконструкции собственника могут ожидать довольно серьезные проблемы. Обычно ему направляется предписание об устранении нарушений или сносе объекта. Также есть все основания для того, чтобы привлечь собственника к ответственности в соответствии с КоАП или УК РФ. Уголовная ответственность может наступить, если самострой привел к различным негативным последствиям: ухудшению экологии, причинению вреда здоровью граждан, имущественному ущербу.

Законодательная база выявления самовольной постройки и её снос

Строительство и реконструкция зданий контролируются органами государственного строительного надзора. В Москве — это Мосгосстройнадзор.

Нормативно-правовые акты, которые регулируют работу по выявлению самовольных построек:

• Гражданский кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ;
• Постановление Правительства Москвы №272-ПП;
• Постановление Правительства Москвы №985-ПП;
• Постановление Правительства Москвы №234-ПП.

В соответствии с данными нормативными актами допускается согласование самовольных построек, но только если собственник смог устранить все нарушения и узаконил изменения (административным или судебным путем). Если все-таки необходимо снести объект, то нужная проектная документация оформляется в соответствии с требованиями Постановления № 87.

Мнение эксперта. Для каждого региона России существует своя нормативно-правовая база, регламентирующая выявление, узаконивание или сноса самовольных построек. Однако есть определенный общий порядок и он одинаков для всех, так как регламентирован требованиями Градостроительного кодекса. Поэтому для того, чтобы согласовать самострой, необходимо тщательно изучить требования не только федерального, но и регионального законодательства.

Как выявляют самовольные постройки

Признать объект самовольной постройкой можно с помощью определенных действий. Мосгосстройнадзор может выявить эти объекты:

• на основании собственных проверок объектов недвижимости;
• из материалов, предоставляемых комиссиями по самострою (в г. Москва);
• из обращений граждан и организаций на незаконное строительство;
• их материалов проверок других ведомств (например, прокуратуры или МЖИ).

После проверки собственнику отправляется либо уведомление о планируемом сносе, либо предписание об устранении найденных нарушений. В предписании обозначены все требования, которые необходимо выполнить для того, чтобы узаконить самовольную постройку в соответствии с требованиями законодательства.

Дальнейшие действия надзорных органов в отношении объектов самостроя:

• при устранении нарушений и подтверждении соответствия объекта необходимым градостроительным нормам и требованиями, ГЗК узаконит право собственника на данную самовольную постройку;
• если выявленные нарушения не были устранены, либо это невозможно, то оформляется требование о сносе самостроя к соответствующему органу власти, который направляет его в суд вместе с исковым заявлением;
• в результате рассмотрения иска о сносе самостроя в суде выносится заключительное решение по нему;
• по закону собственник может обжаловать как предписание о сносе, так и решение суда и все же получить право собственности на объект самовольного строительства.

В случае, если собственник не выполнит решение надзорного органа, то будет направлен иск в суд. И уже в соответствии с судебным решением выдается исполнительный документ. Приставы выполнят решение о сносе объекта сами, либо организуют его при местных органов власти.

При этом, собственник будет обязан возместить все судебные издержки и расходы по сносу. Если же он добровольно принимает решение снести самовольную постройку, то он должен подготовить необходимую проектную документацию для проведения строительных работ.

Пояснения эксперта. В информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Москвы отражаются все уведомления, предписания, решения и постановления о сносе. Кроме того, есть список самовольных построек, в котором содержатся адреса и их кадастровые номера. По этим сведениям любой может самостоятельно проверить свой объект.

Если же по каким-то причинам с решением уполномоченных органов собственник не согласен, то он всегда может обратиться за разъяснениями, предоставить имеющиеся у него документы о законности проведенных строительных работ, а также подать жалобу (как в административном, так и судебном порядке).

Последствия сноса для собственника

Самовольное строительство может иметь для собственника следующие последствия:

• получение уведомления либо постановления с требованием снести объект;
• получение предписания об устранении имеющихся нарушений, после чего вполне можно признать собственностью незаконную самовольную постройку;
• взыскание расходов на снос демонтаж самовольной постройки, а также ущерба, нанесенного последствиями незаконного строительства;
• административные санкции (в соответствии со ст. 9.5 КоАП РФ) – это либо штраф, либо приостановление деятельности до 90 суток.

В соответствии с решением суда или же постановлением уполномоченного органа устанавливается срок сноса самостроя. Если же собственник получил предписание об устранении нарушений, то в нем будет указан срок для предоставления документов, необходимых для проведения экспертизы самовольной постройки по нормам  строительства и безопасности.

Несоблюдение установленных сроков может привести к дополнительной административной ответственности.

Как узаконить самовольную постройку

Если зданию был присвоен статус объекта самовольного строительства, то можно действовать следующим образом:

• попытаться узаконить объект самостоятельно — подготовить необходимую проектную документацию с подтверждением соответствия требованиям безопасности, градостроительным нормам и правилам;
• согласиться с вынесенным решением о сносе, заказать проект сноса и ликвидировать самострой;
• для приведения самовольной постройки в соответствие с требованиями безопасности, также можно согласовать и провести дополнительные строительные работы (например, согласовать реконструкцию с изменением основных характеристик объекта);
• при необходимости можно обжаловать решение суда и подать иск о признании собственности на выявленную самовольную постройку.

Выбор того или иного варианта напрямую связан с видом нарушений, которые были допущены при строительстве. Иногда самострой изначально нельзя узаконить, потому что это противоречит градостроительным нормам и влечет за собой риски не только для людей, но и для имущества.

Административный регламент

Не обращаясь в суд, собственник также может обжаловать решение о признании объекта самостроем или узаконить его. По данным вопросам рекомендуется обратиться в следующие органы:

• Окружные комиссии Москвы (именно они занимаются проверкой и направлением своих отчетов в городскую комиссию для вынесения решений о судьбе самостроя. При этом они сами не занимаются согласованием и легализацией);
• Городская комиссия по пресечению самовольного строительства (в ее полномочиях отмена уже вынесенного постановления о сносе самостроя, снятие других нарушений; кроме того она может предоставить заключение о признании права собственности — если самовольно возведенный объект находится на земельном участке, принадлежащем городу, либо если собственность на нем никак не разграничена;
• в Мосгосстройнадзор (этот орган выдает разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию).

Заявления и предоставленные собственником документы изучаются комиссией открыто, на запланированных заседаниях, а все итоги потом размещаются в информационной системе. Если по результату рассмотрения документов в административном порядке, комиссия отказала в узаконивании, ее решение собственник вполне может обжаловать в судебном порядке.

В Москве право узаконить самострой в административном порядке имеет Городская комиссия. А вот выявлением таких объектов занимается ГИН (Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости).

Иск о признании самовольной постройки

По решению суда объект самовольного строительства может стать узаконенным объектом недвижимости — для проведения кадастрового учета и регистрации прав на него в Росреестре. В суд обычно обращаются:

• подать жалобу на вынесенное уведомление, предписание или решение о признании объекта самостроем;
• оспорить отказ Городской комиссии при ГИН после прохождения процедуры легализации административным путем;
• подать иск о признании права собственности на самовольную постройку.

Для того, чтобы можно было узаконить объект в судебном порядке, сначала собственник должен получить отказ о легализации от Госстройнадзора либо Городской комиссии. Для того, чтобы доказать свои права, предоставляются следующие документы;

• правоподтверждающие документы на земельный участок;
• ГПЗУ (в нем размещены градостроительные требования, допустимые параметры возводимого объекта и действующие ограничения на строительство);
• положительное заключение экспертизы (то, что объект соответствует требованиям безопасности);
• другая документация, которая может быть доказательством (проектная, рабочая и исполнительная).

На основании решения суда, самострой может быть признан объектом недвижимости. Далее, вместе с решением суда можно подать документы в Росреестр. Затем будет проведена регистрация права собственности и внесение сведений о постройке в ЕГРН.

Бюро “РекПир” выполнит все необходимые работы по узакониванию самовольного строительства и подготовит всю необходимую проектную документацию.

Устранение нарушений

В предписании контролирующего органа в отношении самовольной постройки могут быть отражены нарушения требований безопасности, которые следует устранить. Для устранения необходимо совершить следующие действия:

• получить заключение о соответствии постройки требованиям безопасности;
• оформить необходимую проектную документацию на проведение реконструкции/строительных работ для легализации самостроя и регистрации права собственности на него в судебном порядке уже;
• подготовить проектную документацию на реконструктивные работы для изменения параметров объекта недвижимости под требования ГПЗУ, нормативно-правовой документации.

В том случае, если подготовленное заключение подтверждает, что объект самовольного строительств соответствует требованиям безопасности, то проведение дополнительных строительных работ не потребуется. А в случае необходимости изменения параметров постройки, необходимо готовить нужную проектную документацию. Например, при согласовании реконструкции фасада самостроя потребуется АГР (Архитектурно-градостроительные решения).

Комментарий эксперта. Подготовить список нужных документов и разрешений вам помогут специалисты проектной организации. За такими услугами, как легализация объектов самовольного строительства, подготовка заключения о соответствии проведенных работ, согласование реконструкции — рекомендуем обращаться в бюро “РекПир”.

Наши инженеры и проектировщики обладают большим опытом согласований самовольных построек. Мы также поможем вам решить все проблемы, которые могут возникнуть при проведении административных или судебных процедур легализации.

Какие документы требуются для признания права собственности на самовольную постройку

Все зависит от того, какой способ узаконивания самостроя выберет собственник. Список документов, которые могут потребоваться:

• заявление, предоставляемое в Окружную либо Городскую комиссию Москвы, Мосгосстройнадзор;
• иск или жалоба, подаваемые в суд;
• копии постановлений, предписаний, уведомлений о выявлении самостроя, устранении имеющихся нарушений либо о сносе;
• проектная, рабочая и исполнительная документация, в соответствии с которой проводились строительные работы;
• разрешение на строительство (если оно было выдано), но сам объект самовольного строительства возводился с нарушениями (оно потребуется для согласования реконструктивных работ);
• положительное заключение о соответствии постройки требованиям безопасности;
• технический план, подготовленный кадастровым инженером (для постановки на кадастровый учет);
• ГПЗУ (необходим для суда и согласования реконструктивных работ;
• документы, подтверждающие право собственности земельного участка;
• иные документы, которые могут понадобиться (здесь нужно исходить из ситуации и особенностей объекта).

Специалисты бюро “РекПир” подготовят для вас необходимый перечень документов для узаконивания после анализа вашего объекта и заключения договора. Оптимальный вариант — это заказ согласования реконструкции “под ключ”, с выдачей доверенности для подачи документов и представления интересов собственника в различных инстанциях.

Согласование перепланировки или реконструкции для предотвращения сноса самовольной постройки

Довольно часто для того, чтобы избежать сноса самовольной постройки и устранения предписания, следует организовать дополнительные строительные работы. Данные работы будут являться реконструктивными, то есть изменять некоторые параметры объекта. К примеру, это могут быть:

• демонтаж пристройки в ходе проведения реконструкции — если она нарушает требования и параметры, указанные в ГПЗУ;
• демонтаж нового этажа для согласования реконструкции объекта, если он нарушает градостроительные требования;
• постройка новых несущих конструкций для соответствия требованиям проектной документации и обеспечения норм безопасности.

Реконструкция может включать работы по перепланировке, в частности, изменение конфигурации помещения, состава и размещения инженерных коммуникаций.

Для проведения согласования реконструкции в Москве необходимо оформить проектную документацию. Включает данная процедура следующие этапы::

• заключение договоров на подготовку документации с проектной организацией, имеющей необходимые допуски СРО;
• получение необходимых документов от заказчика, исходных данных о самовольной постройке;
• выезд инженера для обследования объекта и проверки состояния, конструкций и инженерных систем;
• подготовка возможных вариантов проектных решений для согласования самостроя;
• подготовка нужных разделов проектной документации в соответствии с требованиями Постановления №87;
• осуществление согласования проектной документации по реконструкции путем экспертизы, а также подаче заявления на выдачу разрешения в Мосгосстройнадзор.

Если разрешение было получено, то можно приступать к работам. После окончания строительных работ необходимо подать заявление в Мосгосстройнадзор для получения разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию. После его получения уже можно заказывать технический план у кадастрового инженера, подавать его в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН и постановки на кадастровый учет.

Комментарий эксперта. Для того, чтобы подготовить заключения о соответствии самовольной постройки требованиям безопасности, тщательно изучается вся имеющаяся документация, проводятся обследования. Если собственник примет решение снести самострой, то на проведение этих работ тоже необходимо готовить проектную документацию. Она также должна соответствовать требованиям Постановления №87.

Услуги бюро “РекПир”

Если вам необходимо узаконить объект самовольного строительства или устранить предписание ГИН — обращайтесь в бюро “РекПир”. Мы предлагаем следующий перечень услуг:

• подготовка проектной документации для согласования реконструктивных и иных строительных работ;
• оформление технических заключений и другой необходимой документации для легализации самовольного строительства — административным путем или через суд;
• оформление проектов сноса и демонтажа объектов недвижимости;
• разработка технического плана для ввода объекта в эксплуатацию и кадастрового учета в Росреестре;
• юридическая помощь в узаконивании самовольного строительства в суде.

Более подробно узнать о наших услугах, а также о стоимости легализации вашего объекта вы можете узнать на бесплатной консультации. Для этого нужно просто позвонить нам или отправить заявку на почту [email protected].

Кейсы бюро “РекПир”

Кейс 1. Легализация самостроя с помощью подготовки проектной документации

В 2021 году к специалистам бюро “РекПир” обратился собственник производственного объекта с целью легализовать произведенную реконструкцию. Для этого проектировщиками была подготовлена проектная документация, которая была впоследствии согласована “под ключ”. Сложность заключалась в том, что разрешение на строительство не было оформлено.

В результате вся документация была согласована и узаконить реконструкцию удалось через суд.

Кейс 2. Согласование реконструкции производственного здания

В 2022 году инженерами-проектировщиками бюро “РекПир” подготовлена проектная документация для легализации реконструкции торгового центра, который был признан самовольной постройкой. Проект, в котором были отражены все необходимые изменения, успешно прошел все согласования, и реконструкция была узаконена в судебном порядке.

FAQ

Вывод

Самовольная постройка является объектом, который был возведен без разрешения на строительство или с нарушениями норм безопасности. Без регистрации права собственности самострой нельзя будет поставить на кадастровый учет.

Информацию о выявлении, узаконивании и сносе самовольных построек в Москве можно получить из Окружных и Городских комиссий, а также Мосгосстройнадзора.

Снос самовольной постройки можно оспорить в судебном порядке, а также добиться реализации права собственности на данный объект. В данном случае следует подать иск либо жалобу на предписание, подготовить и согласовать проект реконструкции, а также заключение о соответствии объекта требованиям безопасности.

Бюро “РекПир” оказывает услуги по подготовке проектной документации для согласования реконструкции, постановке объектов самовольного строительства на кадастровый учета и подготовке актов обследования и проектов сноса (если требуется).

Список источников

• Постановление №87 (скачать);
• КоАП РФ (скачать);
• Гражданский кодекс РФ (скачать);
• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Постановление Правительства Москвы №272-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы №985-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы №224-ПП (скачать);