Технический паспорт

Технический паспорт объекта — это документ, составленный по результатам проведения первичной или внеочередной инвентаризации. В техпаспорте указаны основные технические характеристики строения, здания, сооружения, нежилого помещения, квартиры.

В Москве технический паспорт — это обязательный документ при проведении согласования перепланировки в многоквартирном доме. В соответствии с постановлением Правительства Москвы №106-ПП, в этот документ необходимо вносить изменения после проведения любой перепланировки и переустройства.

Что же такое технический паспорт

Точное определение технического паспорта можно найти в Жилищном кодексе Российской Федерации, приказе Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (скачать).

Правила оформления технического паспорта:

• первоначальные данные о технических характеристиках объекта получают именно с помощью инвентаризации;
• в процесс инвентаризации входит изучение проектной документации, проведение обследования, обмеров, подготовка документации — абрисов, поэтажных планов и ведомостей помещений;
• по результатам инвентаризации заполняют разделы технического паспорта (требования к заполнению содержатся в приказе Минземстроя № 37);
• в инвентарное дело, которое хранится в БТИ или другой организации, которая проводила инвентаризацию, входит и паспорт объекта.

Технический паспорт помещения или здания являлся одним из основных документов на недвижимость до 2013 года — перехода на систему кадастрового учета. Он использовался для сделок, согласования изменений в характеристиках объектов недвижимости и во многих других случаях. Технической инвентаризацией и паспортизацией объектов недвижимости в Москве занимается такой орган, как ГБУ «МосгорБТИ».

Сегодня основным документом, необходимым для учета и регистрации недвижимости является технический план кадастрового инженера. Но и технический паспорт БТИ все также используется для прохождения некоторых юридических процедур.

Например, в соответствии со статьей 25 ЖК РФ, обязательным условием для согласования перепланировки в квартирах до сих пор является обращение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт. Такое же правило есть и в Постановлениях Правительства Москвы № 106-ПП и 498-ПП.

Комментарий эксперта. В соответствии с Постановлением № 106-ПП, ГБУ «МосгорБТИ» осуществляет инвентаризацию и технический учет всех объектов недвижимости. Выписку из технического паспорта, поэтажные планы, справку БТИ и другие документы выдает МосгорБТИ из инвентарного дела. От цели получения напрямую зависит и форма справки. В качестве примера можно привести справку БТИ о технических характеристиках объекта, об инвентаризационной стоимости или фактическом состоянии объекта и т.д.

Технический паспорт, поэтажный план и экспликация помещений

Основными документами, которые могут быть получены по итогам проведения инвентаризации объекта недвижимости — это технический паспорт, поэтажный план, а также экспликация помещений. Поэтажный план и экспликация являются приложениями к техпаспорту. Можно ли их получить отдельным документом? Да, конечно, так как их можно просто получить из инвентарного дела.

Основными отличиями технического паспорта, поэтажного плана и экспликации являются следующие:

• технический паспорт является общим документом, в котором собраны все данные об объекте и его технические показатели;
• поэтажный план — является одним из приложений к техническому паспорту, в нем содержится точное описание и местоположение всех помещений, расположенных на этаже (согласно Приказу Минземстроя №37, поэтажный план должен готовится для каждого этажа здания, в том числе и для подвального);
• экспликация (ведомость помещения) — это второе приложение к техническому паспорту, оно образуется из содержания поэтажного плана, включая в себя точный расчет площади каждого помещения на этаже.

Если есть необходимость, то из инвентарного дела в БТИ можно запросить сам техпаспорт, любое из приложений к нему, либо выписку. Кроме того, при внесении изменений в данные технического паспорта, также будут меняться и данные поэтажных планов, и данные экспликаций.

Поэтажный план является чертежом, в котором отражены границы помещений, а экспликация помещений оформляется в виде таблицы (заполняется в соответствии с требованиями Приказа Минземстроя №37).

Для чего используется технический паспорт

Технический паспорт можно получить на любой объект недвижимости — здание, дом, строение, либо помещение или ИЖС. При этом для постановки на кадастровый учет и регистрации объекта в ЕГРН он не понадобится.

Когда же используется техпаспорт? В следующих случаях:

• для изменения характеристик объекта после проведения реконструкции, перепланировки и переустройства;
• для того чтобы получить исходные данные для осуществления проектирования, обследования, осмотров здания.
• при проведении плановой или внеочередной инвентаризация основных средств предприятия;
• при получении кредита в банке — в случае, если объект недвижимости является предметом залога.
• в каких-то других ситуациях, в зависимости от целей и задач, поставленных собственником.

Для совершения сделок с недвижимостью не требуется техпаспорт. Его можно заказать самостоятельно для проверки наличия или отсутствия незаконных перепланировок на объекте. Если технический паспорт объекта содержит план с красными линиями — это говорит о неузаконенной перепланировке.

То есть следует подготовить техническое заключение о состоянии конструкций и технический план, согласовать произведенные работы в госорганах (жилищная инспекция — для МКД). Только после того, как красные линии будут узаконены, Росреестр внесет правильные характеристики объекта в ЕГРН. После получения новой выписки уже можно проводить любые сделки с вашей недвижимостью.

Получение технического паспорта в БТИ

Если БТИ раньше проводило инвентаризацию, то технический паспорт находится в инвентарном деле. Он может быть запрошен владельцем объекта либо его уполномоченным представителем.

Помимо этого, мы можем получить информацию из БТИ, если вы закажете подготовку проекта перепланировки или другие работы в бюро “РекПир”. В том случае, если инвентарное дело находится в архиве БТИ, то для получения копии технического паспорта может потребоваться несколько дней.

Получить паспорт нового объекта (который только ввели в эксплуатацию) можно только после проведения первичной инвентаризации.

В соответствии с Приказом Минземстроя №37 и Постановлением №106-ПП, существует следующие порядок проведения инвентаризации и получения технического паспорта:

• после получения документов о вводе объекта в эксплуатацию, собственник направляет их БТИ или в любую другую организацию, заключает договор на проведение инвентаризации.
• специалисты проводят анализ документов, осуществляют выезд на объект для обследования;
• во время проведения обследования проводятся обмеры внешних и внутренних границ здания, а также всех помещений и конструкции.
• подготавливаются абрисы, которые отражают площади и пропорции помещений, описывают все результаты проведенных измерений;
• по результатам обмеров и абрисов готовятся разделы технического паспорта, в том числе поэтажный план и экспликация.

На титульном листе технического плана всегда находится инвентарный номер объекта недвижимости. По окончании постановки на кадастровый учет в Росреестре на него добавляется и кадастровый номер. Технический паспорт действует пять лет, но после любых изменений характеристик объекта недвижимости лучше проводить внеочередную инвентаризацию.

Комментарий эксперта. В Москве, в соответствии с Постановлением № 508-ПП, технический паспорт необходимо представить в Мосжилинспекцию одновременно с проектом перепланировки. Но если информация о доме была внесена в реестр недвижимости, паспорт БТИ все равно будет запрошен для межведомственного обмена. До подачи акта приемки в МЖИ, необходимо представить этот документ в БТИ для внесения в него изменений.

Для чего банки используют технический паспорт

Любой банк сразу оценивает свои риски при выдаче кредитов под залог недвижимости, например, при выдаче ипотеки. Поэтому в большинстве случаев необходимо предоставить технический паспорт на приобретаемый объект недвижимости. В случае, если на поэтажном плане БТИ будут красные линии, то в кредитовании будет отказано, так как банк расценит это как дополнительные риски. Ведь в случае невыплат по кредиту, продать недвижимость должника будет очень сложно.

Для того чтобы предоставить банку технический паспорт на объект недвижимости без красных линий, необходимо узаконить произведенную перепланировку. В зависимости от обстоятельств, данная процедура может занять несколько недель и даже месяцев (например, если узаконивание проводится в судебном порядке). Поэтому мы рекомендуем при выборе недвижимости для ипотеки, сразу проверять технический паспорт и другие документы, и при возникновении вопросов обращаться за консультацией к профессионалам.

Специалисты бюро “РекПир” проведут консультацию по всем вопросам, касающимся технической инвентаризации. В штате компании только квалифицированные инженеры и проектировщики, которые не только разъяснят все нюансы, но и проведут необходимые обмеры и проведут процедуру узаконивания красных линий в техническом паспорте.

Красные линии в техническом паспорте

Нахождение на поэтажном плане БТИ красных линий говорит о неузаконенной перепланировка. ЖК РФ и Постановление № 508-ПП регламентируют процедуру согласования уже выполненных работ. Для согласования нужно подтверждение того, что перепланировка безопасна, не несет никакой угрозы надежности здания, произведена в соответствии со строительными нормами. На все это госорганы обращают внимание при согласовании

Собственник для того, чтобы устранить красные линии в паспорте БТИ, должен совершить следующие действия:

• если на несущих конструкциях не проводилось никаких работ, то рекомендуем заказать в нашем бюро “РекПир” проект и справку ТЭП (о технико-экономических показателях);
• следует сделать заказ технического заключения о состоянии и безопасности несущих конструкций либо у автора дома, либо в другой проектной организации, имеющей на эти работы допуск СРО. Например, можно обратиться в бюро “РекПир” — наши проектировщики имеют опыт работы от 11 лет и всегда руководствуются СНиПам и ГОСТами при подготовке заключений;
• вся документация предоставляется в жилищную инспекцию для узаконивания (если это многоквартирный дом);
• при положительном решении жилищной инспекции, далее следует обратиться в БТИ с целью внесения изменений в техпаспорт;
• следует заказать подготовку технического плана у кадастрового инженера — в нем будет отражено фактическое состояние объекта недвижимости после проведения работ по перепланировке;
• последний этап — подача технического плана в Росреестр, для внесения всех изменений и получения новой выписки ЕГРН.

После того, как будут произведены эти действия, красные линии в поэтажном плане БТИ будут узаконены и заменены на черные, следовательно, технический паспорт можно будет использовать в любых целях.

Комментарий эксперта. Не исключено, что порядок узаконивания может быть завершен отказом жилищной инспекции. Данный отказ можно оспорить в судебном порядке. Для этого следует привлечь квалифицированного юриста, а также заказать техническое заключение от кадастрового инженера. Данные услуги могут оказать специалисты бюро “РекПир”. Обратитесь к нам — и вы быстро узаконите перепланировку и устраните красные линии в плане БТИ.

Согласование перепланировки в техническом паспорте

После того, как проект перепланировки будет готов, необходимо заказать техпаспорт БТИ и отправить документы в жилищную инспекцию. Как только строительные работы будут завершены, и инспекция передаст подписанный акт приемки, можно обратиться в БТИ для изменения технического паспорта.

Вся процедура согласования включает в себя:

• изучение документации о произведенной перепланировке работниками БТИ (в том числе и проекта перепланировки);
• проведение обмеров помещений, определение новых характеристик и размеров;
• после проведения работ — вносятся все необходимые изменения в технический паспорт и в инвентарное дело в БТИ.

По обращению собственника объекта, в техпаспорте будет проставлена дата последнего обследования и изменений. В БТИ его можно получить в виде копии или выписки, но при прохождении кадастрового учета технический паспорт вам не понадобится.

Образцы необходимых документов

Стоимость и сроки подготовки технического паспорта

Цена на изготовление и выдачу копий технических паспортов БТИ определяется согласно ценам, установленным данным госорганом. Также техпаспорт можно получить и в ускоренном порядке, но за доплату. Также платно собственнику могут выдать справку БТИ, экспликацию и поэтажный план объекта недвижимости.  Посмотреть актуальные расценки на выдачу данных документов можно на сайте БТИ по месту нахождения вашего объекта недвижимости либо проконсультировавшись лично.

В бюро “РекПир” вы можете заказать такую услугу, как оформление и получение технического паспорта. О стоимости и сроках выполнения работ вы можете узнать просто позвонив нам по телефону +7 (499) 450-99-63 или отправив заявку на почту [email protected]. Мы всегда готовы предоставить нашим заказчикам самые доступные цены и наиболее выгодные условия сотрудничества, гарантируем высокое качество услуг в рамках договора.

Часто задаваемые вопросы

Выводы

• Техническим паспортом объекта недвижимости называется документ, который выдается по результатам инвентаризации и содержит все технические параметры здания или помещения.
• В учреждении БТИ, которое занимается технической инвентаризацией, можно получить технический паспорт. Для нового объекта его может быть подготовить и другая проектная организация.
• После проведения реконструкции или перепланировки также нужно вносить необходимые изменения в паспорт БТИ.
• При наличии на поэтажных планах БТИ красных линий их можно убрать только с помощью узаконивания выполненной перепланировки.

Помочь в подготовке и получении технического паспорта на любой объект недвижимости могут специалисты бюро “РекПир”. Нужную информацию о порядке получения и применения паспорта вы можете узнать просто позвонив нам по телефону +7 (499) 450-99-63 или отправив заявку на почту [email protected].

Список использованных источников

• Постановление Правительства Москвы №106-ПП (скачать);
• Приказ Минземстроя №37 (скачать);
• Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать);
• Постановление Правительства Москвы №498-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы №508-ПП (скачать).