Проектирование антресоли по нормам закона в 2024 году

В зависимости от типа объекта недвижимости, на котором проводятся работы, процесс проектирования и устройства антресоли может происходить по-разному. В данной статье разберемся с особенностями подготовки проекта антресоли и его реализации на практике.

Согласование антресоли в нежилом помещении нежилого здания

Антресоль — это доступная площадка в объеме помещения (расположенная либо внутри него, либо в пределах этажа с увеличенной высотой), площадь которой не превышает 40% от площади этого помещения.

В соответствии с СП 118.13330.2022, антресоль этажом не является, но помещения на ней могут располагаться (п. 3.1.2).

Строительство и ремонт помещений с установкой антресоли в нежилых зданиях могут проводиться без разрешения на строительство (реконструкцию) в случаях, если работы соответствуют критериям, установленным законом.

В соответствии с п.4 ч.17 ст. 51 ГрК РФ, можно не согласовывать работы по изменению объектов капитального строительства (их частей), если:

• они не затрагивают такие характеристики, как надежность и безопасность объектов;
• они не превышают предельные значения разрешенных видов строительства (либо реконструкции), определенные градостроительным регламентом.

Перечни работ, которые можно проводить без оформления разрешения на строительство, в нежилых зданиях в Москве закреплены Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП.

В нём не перечислен перечень работ, конкретно касающийся установки антресоли в нежилых помещениях. Однако, на практике, возведение антресоли может быть представлено многими из этих работ. В частности — подходящими под критерии, указанные в п. 2.8 Приложения 2 (виды работ) к Постановлению № 432-ПП:

• возведение перегородок, ненесущих стен, а также проемов в таких стенах – составных частей антресоли;
• установка внутренних лестниц – для подъема на антресоль.

Все работы должны проводиться без увеличения допустимых нагрузок, ухудшения прочности, устойчивости несущих конструкций.

Не следует также забывать, что в соответствии со ст. 51 ГрК РФ обустройство антресоли не должно нарушать конструктивные характеристики здания и образовывать этажи.

Обратите внимание! Проведение работ, не требующих разрешения на строительство, должно сопровождаться техническим заключением о состоянии конструкций и безопасности производимых работ. Данный документ должен оформляться проектной организацией, имеющей допуск СРО (согласно п. 2.2 Постановления №432-ПП).

Комментарий эксперта. Практическое использование такой преференции, как несогласованные строительные работы в нежилом здании, должно быть обеспечено документальной базой — подтверждающей то, что при их проведении требования законодательства нарушены не были (соответствуют критериям ст. 51 ГрК РФ и постановления № 432-ПП).

На случай проверки регулирующих органов или претензий заинтересованных лиц, владелец помещения обязан предоставить доказательства того, что работы (хоть разрешение и не было оформлено) были проведены законно.

Оформление результата работ происходит путем его отражения в Едином Государственном реестре недвижимости (ЕГРН). На основании подготовленного технического плана нежилого помещения, в котором установлена антресоль, Росреестр вносит изменения в ЕГРН.

Причем, это делается не автоматически, а с помощью анализа:

• этого же технического плана;
• проекта перепланировки (в соответствии с которым была возведена антресоль);
• технического заключения о безопасности произведенных работ.

Комментарий эксперта. Росреестр — первый и по сути главный субъект, которому владелец помещения с установленной антресолью «доказывает», что он произвел все строительные работы легально.

Собственник должен обеспечить высокое качество подготовленной проектной и рабочей документации, технического плана и технического заключения. Это необходимо для того чтобы ведомство не имело претензий к качеству выполнения работ по установке антресоли.

Что нужно учесть при проектировании антресоли в нежилом здании?

Главное условие законной установки антресоли в нежилом здании — подготовка качественного проекта, на основании которого кадастровым инженером будет сформирован качественный технический план. После этого Росреестр без претензий примет проект и легализует антресоль путем внесения изменений в ЕГРН..

Условия успешного решения данной задачи:

1. Техническое заключение — подготовленное компанией, имеющей допуск СРО на эти виды работ.
2. Соответствие проекта установленным требованиям (в том числе и техническому заключению).

Основной нормативный акт, которым следует руководствоваться – постановление Правительства России от 16.02 2008 № 87. Он предполагает детальное отражение в текстовых и графических частях технического плана информации о проведенных работах, структуре антресоли и ее связи с другими конструктивными элементами здания.

При подготовке проекта (и техплана впоследствии) необходимо произвести качественное обследование здания, замеры и составление планов. Проектировщики и кадастровые инженеры бюро «РекПир» гарантируют квалифицированную подготовку проектной документации, полностью соответствующей требованиям законодательства.

3. Соответствие параметров антресоли в проекте требованиям СП.

Главное условие: площадь антресоли не должна быть более 40% от площади помещения, в котором она находится (П. 3.1 СП 1118.13330.2022) То есть необходимо произвести тщательный расчет параметров антресоли на предмет соблюдения этого критерия.

4. Соответствие технического плана требованиям, установленным законодательными актами.

Это общие требования ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, а также те положения приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.

Если все эти условия соблюдены, Росреестр с высокой вероятностью узаконить антресоли и отразит изменения в ЕГРН. Учитывайте, что возможны и отказы — не всегда правомерные с точки зрения законодательства.

В таком случае владельцу нежилого помещения необходимо будет подтверждать законность установки антресоли в судебном порядке.

Юристы бюро «РекПир» обладают всеми необходимыми знаниями и опытом для оказания юридической поддержки клиентам, в том числе при подаче заявления в суд о признании законности возведенной антресоли.

Согласование антресоли в МКД

Устройство антресоли в МКД, с площадью не более 40% от площади помещения в котором она размещена, осуществляется в рамках согласованной перепланировки (п. 2.2.12 Требований Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508-ПП). Вы можете создать в помещении несколько антресолей, но их площадь не должна превышать порогового значения (п. 9.22 Требований к Приложению 1).

Вместо согласования можно узаконить перепланировку с установленной антресолью уже по факту проведения ремонтных работ.

Действия, необходимые перед началом проектирования и согласования антресоли в МКД:

1) Подготовка необходимых документов (п. 2.5.1.1.1 Административного регламента Приложения 2 Постановления № 508-ПП):

• документы, которые подтверждают право собственности на объект недвижимости;
• доверенность от собственника (если устанавливать и согласовывать антресоль будет не он);
• технический паспорт на помещение;
• проект перепланировки, согласно которому антресоль была установлена;
• техническое заключение о состоянии несущих конструкций в МКД и возможности проведения перепланировки (п. 1.2.3.4 Требований, установленных в Приложении 3 к Постановлению №508-ПП).

Важно: для устройства антресоли техническое заключение должно быть подготовлено организацией, являющейся автором проекта дома, либо – организацией, назначаемой Мосжилинспекцией.

2) Подать вышеуказанные документы в Мосжилинспекцию и ждать разрешения.

Документ будет отправлен в электронном виде, поэтому нужно иметь в наличии ЭЦП. Свяжитесь со специалистами бюро «РекПир» для консультации по вопросам обмена электронными документами с регулирующими органами.

3) Антресоль должна быть расположена в строго определенном месте в соответствии с проектом.

4) Подписать в Мосжилинспекции акт о завершении перепланировки.

С данной целью в МЖИ направляется (п. 2.5.3.1.2 Административного регламент):

• доверенность от собственника (если необходимо);
• журнал производства работ (в соответствии с Требованиями Приложения 4 к Постановлению № 508-ПП);
• акт освидетельствования скрытых работ — при проведении работ, которые перечислены в Приложении 7 к Административному регламенту (например, крепление металлических конструкций к стенам для установки антресоли).

Для согласования уже установленной антресоли нужно:

1) На основании п. 2.5.1.1.3 Административного регламента, подготовить следующие документы:

• доверенность (если это необходимо);
• правоустанавливающие документы на помещение;
• технический паспорт;
• заключение о допустимости и безопасности проведения работ по установке антресоли.

Как и в предыдущем случае, согласно Приложению 1 Постановления № 508-ПП, заключение для узаконивания антресоли готовит организация, являющаяся автором проекта дома или определенная Мосжилинспекцией.

2) Документы следует направить в Мосжилинспекцию — она, если все будет в порядке, подпишет акт о завершении перепланировки.

Комментарий эксперта. Без согласования установить антресоль в помещении нельзя, так как эта процедура регламентирована  п. 2 и 3 требований Приложения 1 Постановления № 508-ПП. Согласование не является обязательным только для тех работ, которых в данном перечне нет.

Как и в случае с нежилым зданием, при установке антресоли в нежилом помещении в МКД ее необходимо поставить на кадастровый учет. С этой целью после проведения работ составляется технический план, который направляется в Росреестр.

Также важно все изменения, которые произошли в помещении в связи с перепланировкой, отразить в техническом паспорте (согласно п. 24 требований Приложения 1 к Постановлению № 508-ПП). Для этого собственник помещения обращается в БТИ для проведения технической инвентаризации.

Если антресоль не согласована — какими могут быть последствия

Если собственник возвел антресоль, не соблюдая требований законодательства, что его ждет? Как правило, последствия зависят от типа здания, в котором проводились работы.

При установке антресоли в нежилых помещениях, последствия следующие:

1. Установка антресоли может быть признана незаконной реконструкцией.

Если это будет доказано, то собственнику будет необходимо вернуть помещение в первоначальный вид. По закону, если это невозможно (ст. 222 ГК РФ), то допускается снести самовольную постройку (п.128 постановления Пленума Верховного суда РФ №10 и № 22 от 29.04.2010).

2. Если будет установлено, что реконструкция проведена без разрешения — собственника ждут штрафные санкции (в соответствии с ч.1 ст. 9.5 КоАП РФ):

• для физических лиц — от 2 до 5 тыс. рублей;
• для должностных лиц – от 20 до 50 тыс. рублей;
• для индивидуальных предпринимателей — от 20 до 50 тыс. рублей либо приостановление деятельности на срок до 90 суток;
• для юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн. руб. или приостановка деятельности на срок до 91 дня.

К неузаконенным антресолям, расположенным в МКД также применяются штрафные санкции за незаконную перепланировку (согласно ст. 9.12 КоАП г. Москвы).

• для физических лиц — от 2,5 тысяч рублей;
• для должностных лиц — от 5 до 50 тыс. рублей;
• для юридических лиц — до 350 тыс. рублей.

Также Мосжилинспекция может подать иск на собственника помещения, и если выиграет суд, то он будет обязан привести помещение в первоначальный вид (в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Отметим, что согласно п. 16 Требований Приложения 1 к Постановлению № 508-ПП, начисление административного штрафа в соответствии со ст. 9.12 КоАП РФ инициируется непосредственно Мосжилинспекции.

Поэтому наилучший вариант — провести проектирование и установку антресоли предварительно и по всем правилам. Тогда вы точно избежите дополнительных расходов и штрафов.

Стоимость услуг по проектированию и согласованию антресоли

Бюро «РекПир» предлагает услуги по проектированию антресолей в нежилых помещениях нежилых зданий и многоквартирных домов. Кроме подготовки проектной документации наши специалисты по согласованию и кадастровые инженеры помогут согласовать антресоль и внести изменения в ЕГРН.

Примерную стоимость услуг — узнаете из таблицы ниже.

№ п/п	Услуга	Стоимость (руб.)
1	Разработка проекта перепланировки	от 20 000
2	Подготовка технического заключения о безопасности работ	от 30 000
3	Изготовление технического плана	от 25 000
4	Юридическое сопровождение согласования антресоли в различных инстанциях	от 15 000

Полезные документы

Предоставляем для ознакомления образцы документов, используемые для проектирования и согласования антресоли в нежилых зданиях и МКД.

Документ	Ссылка
Технический план	Скачать
Проект перепланировки	Скачать
Техническое заключение	Скачать
Технический паспорт	Скачать

Кейсы

Кейс 1. Проектирование и согласование антресоли в складском помещении

Собственник, владеющий складским помещением с высокими потолками, решил максимально увеличить эффективность использования площадей с помощью установки антресоли. На ней планируется размещать легкие стройматериалов.

Для этого он обратился в бюро «РекПир». Проектировщики компании подготовили проект по устройству антресоли. Благодаря нему получение разрешения на строительство не требовалось. После проведение работ было подготовлено техническое заключение и технический план.

Все эти документы были поданы в Росреестр для согласования. Спустя 14 дней была произведена успешная постановка изменений в помещении на кадастровый учет и получена новая выписка ЕГРН.

Кейс 2. Проектирование и согласование антресоли в офисном помещении в МКД

В офисе, расположенном на первом этаже МКД, собственник решил установить антресоль, усиленную металлоконструкциями. Оба была необходима для размещения сейфов с документами. Обнаружив возможные трудности при согласовании работ по установке этой антресоли, он обратился за помощью к специалистам бюро «РекПир».

Проектировщики компании подготовили проектную документацию, необходимую для согласования перепланировки и получили разрешение на установку антресоли и подписанный акт от Мосжилинспекции.

После установки антресоли кадастровым инженером бюро «РекПир» был подготовлен технический план. И в дальнейшем помещение со всеми изменениями было зарегистрировано в Росреестре и поставлено на кадастровый учет.

Вывод

При проектировании, устройстве и согласовании антресоли всегда возникают проблемы. Как правило, это зависит от типа объекта недвижимости.

При возведении антресоли в нежилом здании антресоли, главное условие — разработать качественный проект и подготовить технический план. Основное правило, которое необходимо соблюдать — площадь антресоли должна быть менее 40% от площади помещения в котором ее устанавливают. Поэтому нужно быть внимательным при расчете площади и учитывать все нюансы. А иначе выполненные работы попадают в реконструкцию, а это совсем другие согласования.

Если вся проектная документация выполнена правильно, то Росреестр с высокой вероятностью зарегистрирует изменения и отразит их в ЕГРН.

В МКД устройство антресоли, при условии, что ее площадь не более 40% от площади помещения, в котором она располагается, осуществляется в рамках согласованной перепланировки. При желании можно создать несколько антресолей, но их площадь не может превышать требование в 40%. При этом, в МКД, как и в нежилых зданиях, антресоль тоже узаконивается в Росреестре.

Если антресоль будет не согласована, последствия могут быть различными: эти работы могут признать незаконной реконструкцией, могут быть применены штрафные санкции, а в МКД Мосжилинспекция может подать на собственника помещения в суд.

Список использованных источников

• Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать);
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (скачать);
• Закон Российской Федерации №218-ФЗ (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Постановление Правительства России №87 (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).