Согласование перепланировки помещений

Согласование перепланировки (переустройства) — это перечень действий, направленных на подготовку необходимой документации и получение разрешения на данные работы. Порядок согласования зависит от расположения помещения (в нежилом здании, в МКД), а также от вида строительных работ, которые будут проведены.

Если перепланировка проводится в помещении, расположенном в многоквартирном доме, к ее проведению и согласованию предъявляются более жесткие требования. Проект перепланировки дополнительно согласовывается в МЖИ (Мосжилинспекции), СЭС и Роспотребнадзоре. Для нежилых зданий требования намного проще — для осуществления работ готовится только проект перепланировки и техническое заключение. МЖИ в их согласовании не участвует.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилых помещений

Все изменения в планировке нежилых объектов недвижимости должны быть согласованы и одобрены в соответствующих инстанциях. Главная цель подготовки необходимой документации и получения нужных согласований — это подтвердить безопасность строительных работ и отсутствие повреждений или разрушений несущих конструкций. В федеральных и региональных законодательных актах присутствует список допустимых и запрещенных строительных работ, правила подготовки проектно-технической документации и согласования в гос органах.

Проект перепланировки необходим для того, чтобы реализовать работы по перепланировке в любом нежилом помещении. Кроме этого, в этом документе содержатся сведения о планируемых решениях и строительных работах, а также требования к безопасному проведению работ.

Что же необходимо знать собственнику при подготовке и согласовании проекта перепланировки нежилого помещения?

• если работы будут проводиться в помещениях, расположенных в МКД, то лучше всего согласование проводить до начала проведения строительных работ;
• если перепланировка планируется в помещении, расположенное в нежилом здании, то разрешение МЖИ не нужно, а строительные работы можно начать сразу после подготовки и утверждения собственником проекта перепланировки;
• если при проведении перепланировки планируются и фасадные работы (например, устройство отдельного входа).

Можно, конечно, согласовать и фактически законченные, но неузаконенные работы по перепланировке. Для этого необходимо заказать техническое заключение о безопасности работ.

Комментарий эксперта. Региональные власти определяют свои правила согласования перепланировок. Поэтому согласование перепланировки нежилых помещений, расположенных в Московской области, будет отличаться от процедуры согласования в Москве или же Санкт-Петербурге.

Отличаться будут: список уполномоченных органов для согласования, перечень необходимых документов, а также требования к перечню допустимых строительных работ. Например, в Москве процедура согласования перепланировок нежилых помещений регулируется Постановлением №508-ПП и Постановлением №432-ПП.

Рассмотрим подробнее основные документы, требуемые для процедуры согласования перепланировки в Москве.

Государственные органы, которые принимают участие в согласовании перепланировки нежилого помещения

Далее мы расскажем о порядке согласования перепланировки нежилых помещений в Москве. В других регионах правила могут быть немного другими. Заниматься согласованием может как сам собственник помещения, так и его доверенное лицо. Если процедуру согласования проводит арендатор, то ему необходимо разрешение арендодателя и доверенность.

Согласование в многоквартирном доме

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме ничем не отличается от согласования таких работ в квартире. Собственнику помещения необходимо будет пройти следующих специалистов и ведомства:

• проектная компания — готовит проект перепланировки, а при его согласовании может также выдать собственнику техническое заключение, должна иметь допуск СРО;
• экспертная организация (или автор проекта дома) — готовят техническое заключение о безопасности и допустимости выполнения работ;
• Жилищная инспекция — Мосжилинспекция (сокращенно МЖИ) — предоставляет собственнику разрешение на перепланировку, а также готовит акт приемку уже после завершения работ;
• кадастровый инженер — занимается подготовкой технического плана перепланировки нежилого помещения, необходимого для изменения данных в ЕГРН.
• Росреестр – заключительная инстанция — туда подается техплан для обновления данных в ЕГРН, в т.ч. и о новой планировке и измененных характеристиках помещения.

Как вы заметили, в данном списке отсутствует БТИ. Все дело в том, что нормативные акты не предусматривают согласование перепланировки нежилых помещений в БТИ. Однако, в БТИ следует заказать технический паспорт или копии поэтажных планов, прежде чем подавать документы в Жилищную инспекцию. Еще в БТИ придется обратиться уже после завершения перепланировки — для обновления планировки в техпаспорте.

Согласование в нежилом здании

В нежилом здании согласовать работы по перепланировке гораздо проще, чем в МКД. Все дело в том, что последствия нарушения требований безопасности при осуществлении строительных работ не такие высокие, как в жилых домах. Инстанции и компании, в которые должен обратиться заказчик:

• проектная компания;
• экспертная организация;
• Москомархитектура (МКА) — только если будут изменены и фасады;
• квалифицированный кадастровый инженер;
• Росреестр.

В МЖИ согласовывать перепланировку не требуется, так как данное ведомство контролирует только работы, проводящиеся в жилых зданиях.

Мнение эксперта. Иногда согласование перепланировки нежилого помещения в МКД требует согласования в Роспотребнадзоре и СЭС. Данные ведомства осуществляют проверку соответствия проектной документации и проведенных работ эпидемиологическим, санитарным и гигиеническим требованиям.

Такое согласование обычно требуется, если изменяется статус помещения (нежилое переводится в жилое) или, если после перепланировки помещения на первом этаже МКД планируется открыть торговый объект или объект общепита.

Нужно согласовать перепланировку? Обратитесь в бюро “РекПир”. Мы поможем вам определиться с перечнем ведомств, где необходимо получить разрешение.

Документы, требуемые для проведения согласования перепланировки

Согласование перепланировки нежилых помещений проводится на основании перечня документов, представленных собственником или его доверенным лицом. Для работ, осуществляемых в МКД и нежилого здания, список немного отличается. Вот этот список:

• документы, подтверждающие право собственности на помещение (для обоих вариантов);
• согласование от всех собственников помещения — если их несколько (в обоих вариантах);
• протокол согласия на проведение перепланировки от всех собственников МКД (для нежилого здания такой документ не нужен);
• проект перепланировки;
• техническое заключение о безопасности и допустимости перепланировки;
• заявление в жилищную инспекцию для выдачи разрешения на перепланировку (только для МКД);
• заявление в Москомархитектуру — если в проекте перепланировки запланировано изменение фасадов (в обоих вариантах);
• акт приемки (готовит МЖИ для согласования строительных работ в МКД);
• техплан для перепланировки (в обоих вариантах);
• заявление в МФЦ или напрямую в Росреестр для проведения процедуры кадастрового учета.

Если в нежилом помещении уже была проведена несогласованная перепланировка, то для ее узаконивания не нужно готовить проект. Но все остальные документы из списка выше потребуются. Однако, если Жилищная инспекция откажет в согласовании, то перепланировку нужно будет легализовывать в судебном порядке — в этом случае потребуется подготовить исковое заключение.

Бюро “РекПир” предлагает услуги по согласованию перепланировки нежилых помещений “под ключ”. Что это значит? Мы пройдем все обязательные согласования за вас, а вы получите все необходимые документы и выписку ЕГРН. В этом случае риски получения отказа или приостановки Росреестра сведены к нулю. Просто позвоните нам и получите бесплатную консультацию и расчет по вашему объекту.

Полезные документы

Порядок согласования перепланировки нежилых помещений в МКД

Даже если перепланировка, проведенная в нежилом помещении, согласования не требует, она все равно выполняется на основании проекта. Он утверждается непосредственно самим собственником. После этого строительная компания-подрядчик приступает к строительным работам.

Но это касается только тех случаев, когда речь идет о проведении перепланировки в нежилых помещениях нежилых зданий. В МКД все немного иначе.

Ниже мы расскажем о том, на что нужно обратить внимание при проведении перепланировки в МКД и при этом не нарушить требований законодательства.

Получение согласований и разрешений

Для того, чтобы провести перепланировку нежилого помещения в МКД, необходимо получить согласование в Жилищной инспекции. Но не все так просто. Перед этим собственнику предстоит получить ряд предварительных согласий и разрешении. В зависимости от вида предстоящих строительных работ, он должен подготовить (или получить:

• согласие от остальных собственников помещения (если их несколько;
• если перепланировка будет затрагивать общедомовое имущество, необходимо провести собрание собственников квартир в МКД, где должен быть оформлен протокол их согласия на проведение работ;
• если перепланировка проводится с целью перевода жилого помещения в нежилое, собственнику также потребуется получить согласие владельцев смежных квартир.

Все эти согласия должны быть оформлены в письменном виде. Кроме того, согласие всех собственников квартир в МКД должно подтверждаться протоколом собрания.

Подготовка проекта и технического заключения

Проект перепланировки и техническое заключение требуются для описания предстоящих планировочных решений и строительных работ, подтверждения безопасности несущих конструкций, инженерных систем, людей и имущества. Состав разделов проекта перепланировки и техзаключения индивидуален для каждого объекта, и напрямую зависит от следующей информации:

• исходная конфигурация и фактические характеристики нежилых помещений, конструкций, элементов инженерных сетей;
• описание видов строительных работ, которые планируется выполнить;
• требования законодательства к проведению работ.

В первую очередь необходимо подготовить проект перепланировки. Его готовит проектная компания, имеющая допуск СРО, например, бюро “РекПир”. Специалисты компании опишут и обоснуют все планируемые работы и решения, обеспечение безопасности их проведения. В состав проекта входят чертежи, планы и схемы помещений, раскрывающих сущность текстового описания работ. В нашей компании подготовка проекта перепланировки занимает до 5 дней. Если же помещения являются очень большими и технически сложными, данный срок может быть немного увеличен.

По завершении подготовки проекта, готовится техническое заключение. Его суть в том, что специалисты проектной компании по итогам обследования объекта укажут, как все планируемые работы скажутся на инженерных коммуникациях, несущих и ненесущих конструкциях. Производятся измерения и расчеты предполагаемых нагрузок, несущей способности и других параметров. В итоге в документе экспертом указывается вывод о безопасности и допустимости проведения перепланировки объекта в соответствии с подготовленным проектом.

Обращение в Мосжилинспекцию

Для того, чтобы подать документы в Жилищную инспекцию, необходимо собрать полный пакет документов. По закону срок согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме может составлять до 45 дней, но обычно он меньше. В случае, если поданная документация в полной мере соответствует нормам ЖК РФ, постановлениям №508-ПП, 432-ПП, то Жилинспекция примет положительное решение. В соответствии с ним собственник уже может приступать к строительным работам.

Мнение эксперта. После того, как были завершены строительные работы по перепланировке нежилого помещения в МКД, собственнику необходимо снова обратиться в МЖИ. Там ему выдадут акт приемки работ. Он подтвердит, что все произведенные работы в полной мере соответствуют проекту и разрешению на перепланировку.

После выдачи акта собственнику можно обращаться к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана и подавать документы в Росреестр. Рекомендуем обратиться к профессионалам — кадастровые инженеры бюро “РекПир” подготовят тех план в сроки до двух дней.

Порядок согласования перепланировки нежилых помещений в нежилом здании

Если требуется провести перепланировку нежилого помещения в нежилом здании, процедура согласования пройдет гораздо проще. Действия, которые необходимо выполнить собственнику:

1. Получение согласия на проведение перепланировки у других собственников (если требуется).
2. Заказать проект перепланировки и техническое заключение у профильной компании, состоящей в СРО.
3. Если запланированы работы на фасаде — получить разрешение в МКА (Москомархитектуре), подготовить проект изменения фасадов.
4. Провести все строительные работы в строгом соответствии с проектом.
5. Оформить с подрядчиком акт приемки работ.
6. Заказать у квалифицированного кадастрового инженера техплан.
7. Обратиться в Росреестр напрямую или через МФЦ с целью регистрации изменений в ЕГРН.

В таком случае, единственный госорган согласования перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях — Москомархитектура (МКА). Если же строительные работы планирует оформить арендатор помещения или же нежилое здание принадлежит Москве, то еще потребуется получить разрешение в ДГИ. Более подробно обо всех нюансах согласования можно узнать у специалистов бюро “РекПир” по телефону +7 (499) 450-99-63

Чем грозит проведение перепланировки без согласования

В случае отсутствия у собственника необходимых согласований и разрешений для проведения перепланировки нежилого помещения, могут возникнуть следующие последствия:

• на собственника налагается административный штраф за несогласованную перепланировку и нарушение строительных норм;
• отказ в согласовании проведенных работ;
• возмещение вреда, причиненного объекту недвижимости, и людям из-за незаконной перепланировки;
• получение предписания о необходимости приведения помещение в первоначальный вид либо провести дополнительный ремонт.

В любом случае, лучше не допускать таких ситуаций, потому что это дополнительные расходы и проблемы для собственника.

Нужно узаконить перепланировку? Бюро “РекПир” поможет вам пройти все согласования без получения отказов и приостановок со стороны государственных органов.

Сроки и стоимость согласования перепланировки нежилого помещения

Согласование перепланировки нежилого помещения в МКД — довольно долгий процесс. На прохождение согласования в МЖИ и выдачу разрешения может уйти до 45 дней. Срок подготовки проекта и технического заключения на работы — от 2 до 5 дней, а техплана на перепланировку — 1-2 дня.

Стоимость проведения работ по согласованию перепланировки нежилого помещения напрямую зависит от площади и типа помещения. Рассмотрение документов в МЖИ, а также регистрация в Росреестре — бесплатны для собственника. Но вот подготовка проекта, техзаключения и техплана – это платные услуги. Узнать точную стоимость подготовки данных документов вы можете, позвонив нам для бесплатной консультации.

Примерная стоимость таких работ:

Кейсы бюро “РекПир”

Кейс 1. Подготовка техплана за 5 дней для согласования перепланировки офисного помещения в МКД

В бюро “РекПир” обратился владелец нежилого офисного помещения в МКД, расположенного в Москве. Ему было необходимо узаконить уже выполненную перепланировку, так как работы были выполнены без необходимых согласований в МЖИ. Из-за этого перепланировка являлась незаконной.

Сложнее всего узаконить перепланировку после ее проведения. Если МЖИ обнаружит нарушения, собственник получит отказ. Для получения разрешения необходимо правильно оформить техническое заключение. Кроме этого, после узаконенной перепланировки необходимо получить технический план. В соответствии с этим документом Росреестр внесет сведения в ЕГРН.

Специалисты бюро “РекПир” выполнили следующие работы:

• изучили исходную документацию на помещение, в том числе и техпаспорт;
• провели обследование несущих конструкций и инженерных коммуникаций;
• подготовили техзаключение о безопасности работ;
• направили все документы на согласование в МЖИ;
• добились разрешения от МЖИ;
• подготовили техплан для нежилого помещения;
• подали документы в Росреестр;
• получили новую выписку ЕГРН и предоставили ее собственнику.

Технический план был оформлен за 5 рабочих дней. После кадастрового учета заказчик получил выписку ЕГРН. При выполнении работ заказчик получил следующие выгоды:

• избежал штрафов за самовольную перепланировку;
• избежал рисков взыскания ущерба, причиненного незаконной перепланировкой;
• быстрое оформление документации.

Кейс 2. Подготовка проекта перепланировки в нежилом здании за 5 рабочих дней

Собственник нежилого помещения в нежилом здании обратился в бюро “РекПир” для того, чтобы согласовать перепланировку, а также зарегистрировать долгосрочный договор аренды на выделенные части помещений.

Что нужно было сделать специалистам бюро “РекПир”: изготовить проект перепланировки (вместе с техническим заключением), обследовать помещение и подготовить техплан для перепланировки, а также зарегистрировать его и договор аренды в Росреестре.

На обследование помещения и подготовку проекта проектировщиками “РекПир” потребовалось 5 дней и еще 5 дней — на техническое заключение. Далее кадастровый инженер подготовил техплан для перепланировки и подготовил его вместе с остальными документами для кадастрового учета. Документы вместе с договором аренды были поданы в Росреестр, где успешно прошли регистрацию с первого раза. Спустя 9 дней новая выписка ЕГРН уже была получена.

Выгода собственника в следующем — при узаконивании всех изменений его прибыль от сдачи в аренду части помещения увеличилась более чем на 40 тысяч рублей.

Часто задаваемые вопросы

Заключение

Процедура согласования перепланировки нежилого помещения зависит от его расположения — нежилое здание или же многоквартирный жилой дом. При проведении перепланировки в МКД перепланировку согласовывают с Жилищной инспекцией.

А вот для проведения работ в нежилом здании собственнику всего лишь потребуется закал проекта перепланировки и технического заключения. Обращаться в инспекцию незачем.

Требуемый собственнику перечень документов для согласования: проект перепланировки, техзаключение, акт приемки работ, техплан на перепланировку. Для согласования перепланировки нежилого помещения в МКД могут потребоваться некоторые дополнительные согласования.

Бюро “РекПир” предлагает услуги по подготовке, оформлению и согласованию проектно-технической документации на перепланировку. Подробнее о наших услугах и их стоимости для вашего объекта, вы можете узнать, просто позвонив нам по номеру +7 (499) 450-99-63. Доверьтесь профессионалам!

Список источников

• Жилищный кодекс РФ (скачать)
• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)
• Приказ МЭР № 953 (скачать)
• Постановление № 508-ПП (скачать)
• Постановление № 432-ПП (скачать)