Инструкция: как согласовать дополнительный вход в МКД в 2024 году

Один или несколько входов есть у каждого многоквартирного дома. Они используются для прохода внутрь здания с улицы, доступа к местам общего пользования, к лестницам, лифтам, квартирам. У помещений нежилого назначения, расположенных на первом этаже МКД, должен быть отдельный вход. Он необходим для прохода сотрудников и посетителей, для обеспечения норм пожарной безопасности при эвакуации. Новый дополнительный вход можно сделать при перепланировке. Документы на данные работы подлежат согласованию через жилищную инспекцию, Москомархитектуру.

Читайте, что включает пошаговая инструкция по согласованию дополнительного входа в МКД, какая документация нужна для начала работ, что входит в перечень разрешений.

Зачем нужен дополнительный вход в МКД

Для строительства нового жилого объекта входы проектируются исходя из технических характеристик здания, количества квартир, особенностей планировки мест общего (совместного) использования. Помещения нежилого назначения в МКД располагаются на первом этаже. В некоторых случаях они могут находиться на втором этаже, если помещение ниже также является нежилым. В нежилых помещениях МКД можно открыть магазин или офис, вести иные виды деятельности.

Проектирование и обустройство дополнительного входа в МКД может потребоваться:

• при образовании нового нежилого помещения, в который нужно обеспечить доступ с улицы (например, если одно большое помещение делится на несколько новых);
• если осуществляется перевод квартиры в нежилое помещение (в данном случае заделывается проем для прохода с лестничной клетки или мест общего пользования внутри дома);
• если в помещении нужно сделать еще один вход для соблюдения норм пожарной безопасности, требований по отдельным видам деятельности.

Вход – это не только непосредственно проем в наружной стене, но и другие элементы (например, средства обеспечения доступа для маломобильных групп населения). Снаружи здания могут проектироваться козырьки и навесы над входом, лестницы разных типов, дополнительные ограждающие конструкции. Также образование нового входа изменит внешний вид фасада МКД. Это нужно учитывать при проектировании, согласовании строительных работ.

Разъяснения эксперта Бюро «РекПир». Появление нового входа и его иных элементов изменит общую конфигурацию (планировку) помещения. По этой причине собственнику необходимо заказать документы для внесения новых данных в реестр недвижимости. Все документы, необходимые для согласования перепланировки, можно заказать в Бюро “РекПир”.  Также в ЖК РФ указано, что при перепланировках нужно внести изменения в техпаспорт. Указанные требования необходимо выполнить после завершения всего объема работ по обустройству входа.

Где можно сделать новый вход

Обычно дополнительный вход делают непосредственно с улицы (например, с придомовой территории). Для этого можно:

• прорубить новый проем во внешней стене;
• использовать оконный проем, расширив его до требуемых параметров;
• взять за основу проем для входа на балкон помещения первого этажа (вместо балкона для доступа с улицы будет возведена лестничная группа).

Вход с лестничной клетки (из подъезда, мест общего пользования) будет мешать жильцам дома. Поэтому он полностью заделывается. Это актуально и для случаев перевода квартиры в помещение нежилого назначения.  В больших помещениях первого этажа может быть сразу несколько разных входных групп (например, отдельно для посетителей и для служебного пользования). Согласование входа в помещение предусматривает проверку проектной документации.

Нормативные акты для согласования дополнительного входа

Изменение конфигурации помещений в МКД, в том числе с появлением дополнительного входа – это перепланировка. Такие работы подлежат согласованию. Предписания по безопасности работ и требования по оформлению разрешений на них указаны в следующих нормативных актах:

• Жилищный кодекс РФ (в части перепланировок в квартирах и помещениях нежилого назначения в МКД) (скачать);
• Федеральный закон № 218-ФЗ (в части регистрации и обновления сведений ЕГРН) (скачать);
• Постановление № 508-ПП (регламент согласования перепланировок в МКД) (скачать);
• Постановление № 432-ПП (список работ, которые можно выполнить по перепланировке и без обращения за разрешением на строительство) (скачать);
• Постановление № 94-ПП (в части согласования изменений архитектурного вида фасадов) (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (в части оформления техплана на изменения планировки) (скачать).

Для проектирования важны положения СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»  (скачать). Так как нежилое помещение может использоваться для обслуживания людей, при проектировании входа нужно соблюсти требования СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»  (скачать). Точный перечень нормативных и технических актов будет определен проектировщиками Бюро «РекПир» исходя из ТЗ, особенностей предстоящих работ.

Разъяснения эксперта. В п. 4.6 СП 54.13330.2022 прямо указано, что при проектировании помещений общественного назначения в МКД нужно предусмотреть для них отдельный вход с прилегающей территории. Но нежилые помещения могут быть образованы уже после ввода дома в эксплуатацию (например, при смене статуса квартиры, при разделе). На них также распространяется требование пункта 4.6.

Аналогичное требование содержится в п. 4.14 для случаев перевода квартир в помещения нежилого назначения. Входы с улицы проектируются с использованием существующих проемов в наружных стенах (окна, балконный выход и т.д.).

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Документ	Ссылка
1	ТЗ на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
2	Образец технического заключения	Скачать
3	Образец технического плана на часть помещения	Скачать
4	Образец технического паспорта	Скачать
5	Административный регламент кадастрового учета	Скачать
6	Инструкция для регистрации через МФЦ	Скачать
7	Проект перепланировки	Скачать
8	Образец заявления о согласовании перепланировки	Скачать

Пошаговая инструкция для согласования отдельного входа в МКД

Ключевыми документами для согласования входа в нежилое помещение МКД являются проект, техзаключение. Заказать проект можно в Бюро «РекПир». Наша компания входит в состав СРО, что является обязательным условием для проектирования. Также мы предлагаем дополнительные услуги, которые будут важны для запроса разрешений на строительные работы, для обновления кадастровых данных в ЕГРН. Например, кадастровый инженер «РекПир» быстро оформит техплан, который необходим для обновления реестра.

Подготовка документов на уровне заявителя

Состав документации, которую необходимо передать на согласование в жилинспекцию, определятся по Постановлению № 508-ПП. Согласно п. 2.5.1.1.1.6 указанного нормативного акта заявитель обязан представить письменное согласие на перепланировку от всех правообладателей помещения (если их несколько).

Также, в п. 2.5.1.1.1.8 указано, что необходимо представить протокол общего собрания собственников МКД:

• если запланированы работы, связанные с использованием части общего имущества в МКД;
• если работы проводятся в помещениях, относящихся к общедомовому имуществу;
• если перепланировка невозможна без присоединения к помещению части общего имущества МКД.

Кроме согласия собственников МКД, в протоколе указывается описание нежилого помещения, работ на общедомовом имуществе.

Разъяснения эксперта Бюро «РекПир». С получением согласия собственников МКД могут возникнуть проблемы. Собрание может отказать в выдаче согласия даже без обоснования причин. Оспорить такой отказ через суд нельзя. Поэтому собственнику или его уполномоченному представителю придется договариваться с жильцами. Например, можно заинтересовать их какими-либо льготами и преимуществами после открытия магазина после перепланировки.

Оформление проекта на перепланировку

Проект на перепланировку входит в комплект обязательных документов по Постановлению № 508-ПП. Еще раз отметим, что оформить его может только проектная организация, состоящая в СРО. Кроме общих правил проектирования и соблюдения норм строительной, пожарной и иной безопасности, нужно учитывать требования СП 54.13330.2022, Постановлений № 508-ПП и 432-ПП:

• вход должен обеспечить возможность подхода к нему без пересечения территории двора (п. 4.16 СП 54.13330.2022);
• указанное выше ограничение не распространяется на входы в помещения, имеющие площадь до 150 кв. м., либо предназначенные для использования только жильцами дома (либо группы МКД, объединенных одним двором);
• площадь входной группы в помещения первого этажа не может превышать 10 кв. м., без учета пандусов для маломобильных групп людей (п. 3.3 Постановления № 508-ПП);
• у входной группы не должно быть фундамента (п. 3.3 Постановления № 508-ПП).

Требования к составу разделов и материалов проекта приведены в Приложении 3 Постановления № 508-ПП. Там описываются планировочные, конструктивные и архитектурные решения, расчеты. Так как для обустройства входа проводятся работы на фасадах, в проекте прорабатываются вопросы по колористике элементов конструкций, по благоустройству прилегающей территории.

Получение техзаключения

Еще одним обязательным документом для согласования отдельного входа в помещене МКД является заключение о тех. состоянии конструкций, о возможности (допустимости) перепланировки. Так как обустройство нового входа затрагивает несущие конструкции, техзаключение не может изготовить проектная организация. Его можно получить (п. 1.2.3.4 Постановления № 508-ПП):

• через проектную организацию, которая является автором проекта МКД;
• через проектную (экспертную) организацию, отобранную Мосжилинспекцией (если нет сведений об авторе проекта дома, либо он отсутствует).

Требования к форме и содержанию разделов техзаключения определены в Приложении 3 Постановления № 508-ПП. Отметим, что ввиду проведения фасадных работ для обустройства входа в документе нужно описать колористические решения, благоустройство прилегающей территории. Заключение передается на согласование в виде файла. Подробнее об оформлении техзаключения смотрите в материале на нашем сайте.

Согласование отдельного входа в нежилое помещение МКД через Мосжинспекцию

Контроль за проведением работ по перепланировкам в МКД осуществляет Мосжилинспекция (МЖИ). Документы в это ведомство направляются на проверку и согласование через портал mos.ru. Заявителем может быть сам собственник, либо его представитель по доверенности. Вы можете воспользоваться услугами Бюро «РекПир» по сопровождению согласований через МЖИ.

Стандартный срок проверки документов в МЖИ составляет 20 дней. В некоторых ситуациях он может быть продлен еще на 10 дней. Услуга по согласованию предоставляется бесплатно. По итогам заявитель получит уведомление с разрешением. Там будет указан срок, за который нужно завершить перепланировку с обустройством входа.

Согласование входа в здание в Москомархитектуре

Чтобы согласовать изменение внешнего вида МКД при обустройстве входа, нужно пройти процедуру согласования в Москомархитектуре. Для этого нужно подготовить проект изменения внешнего архитектурного решения и техзаключение. В документах нужно обосновать колористические решения. Для этого необходимо учитывать нормы Постановления № 114-ПП. В Москомархитектуру документы будут направлены их МЖИ в порядке межведомственного обмена.

Строительные работы

После получения разрешений можно приступать к строительным работам. У подрядной организации должно быть членство СРО. Кроме обустройства дополнительного входа, проект может предусматривать и иные изменения в планировке нежилого помещения. При согласовании в МЖИ заявителю выдают журнал производства работ. Его нужно заполнять для последующего оформления акта выполненной перепланировки.

Получение акта о выполненной перепланировке

МЖИ выдает акт выполненной перепланировки после завершения работ. Проверка на соответствие проекту и разрешению проводится по представленным документам. Также комиссия вправе выехать на место проведения работ, провести обследования. Акт подтвердит, что все требования по изменению планировки и обустройству входа были соблюдены. Если возникнут замечания, заявителю дадут время на их устранение.

Оформление технического плана

С появлением дополнительного входа изменится исходная конфигурация помещения в МКД. Ее нужно описать в техническом плане, чтобы Росреестр внес соответствующие изменения в ЕГРН. Правила оформления техплана:

• собственник обращается к кадастровому инженеру, имеющему квалификационный аттестат (документ можно заказать в Бюро «РекПир»);
• на основании договора специалист выезжает на место, проводит комплекс замеров и обследований;
• описание обновленной планировки помещения в техплане осуществляется в соответствие с Приказом Росреестра № П/0082;
• готовый документ выдается заказчику в электронной форме, либо направляется специалистом в Росреестр через онлайн-сервис.

В большинстве случаев инженеры «РекПир» оформляют документ в срок до 2-3 дней. Точнее можно будет сказать после предварительного изучения документов и сведений от заказчика.

Внесение изменений в техпаспорт БТИ

Обязательное условие после завершения перепланировки в МКД – обновление данных в учетно-технической документации БТИ. Заявитель обращается в БТИ с техпланом и актом от МЖИ. В паспорт и поэтажный план будут внесены изменения в соответствии с фактическим состоянием планировки помещения.

Внесение изменений в сведения ЕГРН

Заключительный этап согласований дополнительного входа по перепланировке – внесение изменений в сведения ЕГРН. Правила процедуры:

• заявитель подает документы через МФЦ, если кадастровый инженер не направил техплан напрямую в Росреестр;
• срок кадастрового учета и обновлением ЕГРН – 5 или 7 дней;
• после завершения процедуры заявителю выдают выписку ЕГРН.

В нормативных актах не указан срок, в течение которого нужно подать техплан и обновить данные ЕГРН. Лучше сделать это сразу после оформления технического плана, чтобы избежать проблем с несоответствием сведений из реестра и фактической планировкой помещения.

Разъяснения эксперта Бюро «РекПир». МЖИ может отказать в согласовании дополнительного входа в МКД по основаниям, указанным в Постановлении № 508-ПП. Например, это может быть указание в проекте работ, которые запрещены для МКД, либо если они повлекут снижение несущей способности конструкций здания. Заказав проект и другие документы в Бюро «РекПир», у вас не возникнет проблем с согласованиями. Вся документация будет точно соответствовать требованиям нормативных актов РФ и Москвы.

 

Кейсы Бюро «РекПир»

Кейс 1. На примере – дополнительный вход в помещение магазина, который спроектировали и помогли согласовать специалисты «РекПир». Кроме обустройства входа, проект предусматривал расширение дверных проемов внутри помещения, перенос ненесущих перегородок.

Кейс 2. В 2022 году Бюро «РекПир» оформило проект на дополнительный вход в помещение стоматологии. Документы прошли согласование в жилинспекции успешно и без замечаний.

Наши услуги

Бюро «РекПир» предлагает услуги по проектированию и согласованиям разных видов работ, от перепланировки до установки систем пожарной безопасности. Вы можете заказать:

• проектную документацию;
• технические заключения (в случаях, когда допускается оформление документа проектной организацией);
• технические планы;
• акты, отчеты и заключения по итогам обмерных работ;
• другие документы, которые нужны для получения разрешений на строительные работы.

Примерные цены на некоторые услуги мы собрали в таблице. Подробную информацию о нашей работе уточняйте на бесплатной консультации.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Оформление технического заключения	от 25 000 руб.
2	Оформление проекта перепланировки	от 20 000 руб.
3	Спровождение согласований перепланировки	от 10 000 руб.
4	Сопровождение кадастрового учета и регистрации	от 10 000 руб.
5	Оформление технического плана	от 15 000 руб.

Заключение

• Дополнительный вход в МКД нужен для нежилых зданий. Такие работы нужно спроектировать и согласовать как перепланировку.
• Регламент согласования, требования к содержанию проекта и техзаключения утверждены Постановлением № 508-ПП. Также необходимо учитывать положения ряда других нормативных актов РФ и Москвы.
• Дополнительный вход меняет планировку (конфигурацию) помещения. Поэтому после завершения работ необходимо заказать техплан, обновить сведения ЕГРН через Росреестр.

В Бюро «РекПир» можно заказать проект и другие документы на дополнительный вход в МКД, помощь в согласованиях.

Список использованной литературы

• Жилищный кодекс РФ (в части перепланировок в квартирах и помещениях нежилого назначения в МКД) (скачать)
• Федеральный закон № 218-ФЗ (в части регистрации и обновления сведений ЕГРН) (скачать)
• Постановление № 508-ПП (регламент согласования перепланировок в МКД) (скачать)
• Постановление № 432-ПП (список работ, которые можно выполнить по перепланировке и без обращения за разрешением на строительство) (скачать)
• Постановление № 94-ПП (в части согласования изменений архитектурного вида фасадов) (скачать)
• Приказ Росреестра № П/0082 (в части оформления техплана на изменения планировки) (скачать)