Согласование перепланировки апартаментов в 2024 году

В апартаментах, как и в квартирах, можно сделать перепланировку. Но ввиду существенных отличий в правовом статусе указанных видов объектов нужно учитывать специальные особенности согласований, требования к разрешенным и запрещенным работам, изменениям в планировке. Если апартаменты находятся в нежилом здании, для работ обязательно нужен проект. Если апартаменты расположены в МКД, заявителю необходимо пройти весь цикл согласований, в том числе через Мосжилинспекцию.

В статье расскажем о вариантах согласования перепланировки в апартаментах, о перечне документов на строительные работы, о правилах внесения изменений в ЕГРН.

Согласование перепланировок в апартаментах и квартирах: в чем разница

Большинство апартаментов используются для проживания людей. При этом, такой вид объекта отнесен к нежилым помещениям. Законопроект о признании апартаментов жилыми помещениями рассматривается с 2016 года, однако до сих пор не принят. Более того, в ближайшее время документ может быть вообще отклонен, так как предусматривает значительные расходы из региональных бюджетов на социальную, спортивную и иную инфраструктуры.

Учитывая изложенное выше, апартаменты существенно отличаются от квартир, и эта ситуация вряд ли изменится в обозримом будущем. Но в апартаментах разрешено делать перепланировки, как в других видах объектов:

• суть перепланировки – это изменение конфигурации объекта;
• требования к перечню строительных работ и безопасности определяются по нормам федерального и регионального законодательства (например, это зависит от целевого назначения здания);
• разрешение на перепланировку апартаментов, расположенных в МКД, оформляется по тем же правилам, что и для квартир;
• если объект находится в нежилом здании, не требуется разрешение от жилинспекции (требования к иным согласованиям зависят от перечня строительных работ, предстоящих изменений в апартаментах и в здании в целом).

Апартаменты, как другие виды объектов недвижимости, проходят кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Так как при перепланировке меняются первоначальные характеристики помещения, необходимо обновить и данные в ЕГРН. Поэтому, независимо от вида и статуса объекта, после окончания работ требуется оформить технический план, пройти кадастровый учет через Росреестр или МФЦ.

Разъяснения эксперта Бюро «РекПир». Решение о перепланировке принимает лицо, на которое оформлены права на апартаменты. Чтобы упростить прохождение всех процедур, можно оформить доверенность на представителя. Бюро «РекПир» предлагает услуги по разработке проекта, сопровождению согласований. Наши эксперты оформят документы в соответствии с требованиями нормативных актов, получат все обязательные разрешения. После завершения работ мы окажем сопровождение при прохождении учета в Росреестре.

С какой целью проводится перепланировка апартаментов

Апартаменты используются для проживания людей (на постоянной или временной основе). Поэтому основной целью перепланировки является повышение уровня комфорта. Это может подразумевать:

• изменение мест расположения конструкций в пределах апартаментов (например, перенос перегородки или ненесущей стены);
• изменение характеристик и мест расположения проемов под окна и двери;
• взведение антресоли (это площадка на возвышении в границах помещения), если это позволяет высота апартаментов;
• изменение характеристик, типа и мест расположения сантехнического оборудования (эти работы подпадают под переустройство, их можно совместить с перепланировкой).

Проще всего спроектировать и выполнить перепланировку в апартаментах нового здания. Застройщик нередко передает их вообще без отделки, чтобы собственник мог обустроить внутреннее пространство под себя.

Апартаменты можно сдавать в аренду (официально или неофициально), по аналогии с гостиничным фондом. Для этого также можно повысить уровень благоустройства, функциональность помещения, предусмотреть специальные решения для размещения гостей. Также в апартаментах можно сделать офис, рабочее место для самозанятого или предпринимателя, поскольку помещение обладает статусом «нежилое».

Можно ли сделать перепланировку без согласований?

Согласование (разрешение) на перепланировку требуется для подтверждения, что предстоящие или завершенные работы соответствуют законодательству и нормативно-техническим актам. Прежде всего, это требования строительной безопасности, нарушение которых может повлечь:

• разрушение или повреждение конструкций, снижение их несущей способности;
• неработоспособность или ухудшение характеристик инженерных систем;
• нарушение интересов и законных прав владельцев соседних апартаментов, жилых или нежилых помещений.

Соответствие нормам безопасности проверяется по документам собственника. Основным документом является проект. Также, кроме проекта, необходимо заказать еще и техническое заключение. Это обязательное требование Постановлений № 508-ПП и № 432-ПП.

Если сделать перепланировку без разрешений, которые требуются по закону, собственнику грозит штраф. При серьезных нарушениях норм строительной и иной безопасности владельца апартаментов могут заставить вернуть исходное состояние конструкций, сетей. Если несогласованная перепланировка привела к ущербу имуществу, повреждениям конструкций и вреду людям, с нарушителя могут взыскать компенсацию.

От чего зависит перечень согласований перепланировок для апартаментов

Есть разные виды согласований работ. В отношении перепланировки в апартаментах эти требования зависят:

• от того, где расположены апартаменты (как указывалось выше, на работы в помещениях МКД всегда нужно обращаться за разрешением жилищной инспекции);
• от видов работ, которые предусмотрены проектом (например, нужно получать разрешение общего собрания собственников в МКД, если работы проводятся на общедомовом имуществе);
• от изменений в характеристиках объекта, которые будут достигнуты по итогам работ (например, при перепланировке может меняться внешний вид фасада, что требует получения разрешения от Москомархитектуры).

Регламент согласований перепланировок определяется региональным законодательством. В столице для этих целей применяются Постановления № 508-ПП (скачать) и № 432-ПП (скачать). Но они распространяются на строительные работы и согласования в помещениях МКД (в том числе на апартаменты, как нежилые помещения). Если апартаменты находятся в нежилом здании, то для начала работ по перепланировке достаточно оформить проект, техническое заключение.  О правилах офрмления технического зключенияна перпланировку читайте в нашем материале. Общим исключением являются только изменения фасадов. На такие работы нужно получать разрешение от Москомархитектуры, если объект подпадает под перечень Постановления Правительства Москвы № 94-ПП (скачать).

Разъяснения эксперта Бюро «РекПир». Если апартаменты расположены в МКД, нужно соблюдать достаточно жесткие ограничения по допустимым работам, изменениям планировки. В ситуации с помещением в нежилом здании также необходимо учитывать ограничения по Постановлению № 432-ПП. В любом случае проектировщикам и подрядчику нужно соблюдать регламент Федерального закона № 384-ФЗ, СП (своды правил) под конкретный тип зданий. Бюро «РекПир» оформляет проекты перепланировок под любые задачи собственника.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Документ	Ссылка
1	ТЗ на проектирование реконструкции фасадов	Скачать
2	Образец технического заключения	Скачать
3	Образец технического плана на часть помещения	Скачать
4	Образец технического паспорта	Скачать
5	Административный регламент кадастрового учета	Скачать
6	Инструкция для регистрации через МФЦ	Скачать
7	Проект перепланировки	Скачать
8	Образец заявления о согласовании перепланировки	Скачать

Как правильно согласовать перепланировку в апартаментах

Обычно апартаменты располагаются в нежилых зданиях. В крупных городах указанный вариант застройки очень востребован, так как покупатель экономит на цене недвижимости. Минусы, которые есть у нежилых зданий с апартаментами, на этапе покупки кажутся незначительными (например, отсутствие социальной инфраструктуры, которая обязательно возводится вместе с многоквартирным домом).

Можно приобрести апартаменты на вторичном рынке или во вновь построенном здании. Далее собственник может сразу приступить к перепланировке, либо принять такое решение в любой момент позже. Для изменения планировки в апартаментах нежилого здания нужно:

• заказать проект и техническое заключение в организации, состоящей в СРО;
• выполнить работы по проекту;
• заказать технический план у кадастрового инженера;
• обратиться в Росреестр (или МФЦ) для обновления сведений в ЕГРН.

Для перепланировок в нежилых зданиях не нужны разрешения от жилинспекции. Также не придется обращаться в МЖИ для получения акта о выполненной перепланировке. По сути, единственным обязательным согласованием до начала работ может быть обращение в Москомархитектуру, и то не во всех случаях.

Допустимые и запрещенные изменения в конфигурации апартаментов

В отношении перепланировок помещений многоквартирного дома есть много ограничений, запретов и специальных требований. Они изложены в Постановлениях № 508-ПП. Для работ со сменой планировки апартаментов нежилого здания также применяется Постановление № 432-ПП.

В разделе 3 указанного нормативного акта перечислены работы по изменению объектов нежилого назначения, на которые не нужно получать разрешение на строительство (следовательно, они подпадают под перепланировку). Вот несколько примеров, что можно сделать в апартаментах для изменения планировки:

• замена инженерных систем, установка и/или перенос дополнительного оборудования (например, инженерно-электрического, сантехнического и т.д.), если это не влечет увеличения допустимых нагрузок;
• частичная замена отдельных элементов конструкций (за исключением бетонных и железобетонных стен, если это не ведет к снижению несущей способности);
• разборка или устройство ненесущих стен и перегородок (также проемов в них), внутренних лестниц;
• изменение конструкции полов для зданий с ж/б перекрытиями;
• заделка проемов в ненесущих и несущих стенах, перекрытиях, перегородках;
• образование, заделывание или изменение формы проемов под окна и двери во стенах, крышах, цоколях и т.д.;
• обустройство и/или изменение входных групп (лестниц, ступеней, крылец, пандусов и других элементов) в подвальные, цокольные этажи;
• обустройство террас и лоджий на первых этажах (без фундаментов и подземных помещений под ними, без обустройства отопления).

Решения по этим и другим видам работ в апартаментах будут описаны в проекте перепланировки.

Изменения планировки не должны нарушать нормы строительной, пожарной и иной безопасности. Например, недопустимо снижение несущей способности основных конструкций здания, так как это может повлечь обрушение, ущерб имуществу и вред людям. Также из содержания Постановления № 432-ПП следует еще ряд ограничений на работы при перепланировках в нежилом здании:

• запрещено прорубание проемов и ниш, пробивка отверстий в пилонах, диафрагмах и колоннах, в местах расположения связей между сборными элементами;
• без получения разрешения на строительство запрещены многие виды работ при образовании подвала в техническом подполье, мансарды в чердаках (данные изменения относятся к реконструкции);
• запрещено понижение отметки пола подвала и выемка грунта;
• запрещено делать входные группы с общей площадью более 15 кв. м. (кроме отдельных исключений, которые не относятся к перепланировке апартаментов);
• запрещено создание навесов (в том числе остекленных) на кровлях, если это приведет к увеличению высоты здания, обустройство капитальных надстроек (это тоже относится к реконструкции).

Как указано в п. 2.2 Постановления № 432-ПП, выполнение работ из перечня приложений этого нормативного акта допускается при наличии положительного заключения о техническом состоянии конструкций. Заключение должно подтвердить и обосновать возможность выполнения работ, с учетом фактического состояния здания, конструкций и инженерных систем. Документ вправе оформить проектная организация, имеющая свидетельство СРО. Бюро «РекПир» имеет указанный допуск, поэтому может подготовить не только проект, но и техзаключение.

Разъяснения эксперта. Для апартаментов, расположенных в МКД, перечень ограничений будет больше. Также для перепланировки в указанных условиях может потребоваться согласие собственников дома. Например, оформить разрешение с протоколом нужно, если работы затрагивают общедомовое имущество. Дополнительные требования по безопасности перепланировки апартаментов в МКД будут описаны в проекте.

Список документации на перепланировку

Для выполнения и согласования перепланировки апартаментов в МКД или нежилом здании могут потребоваться документы:

• проект перепланировки;
• техзаключение о допустимости/безопасности работ;
• копия техпаспорта БТИ;
• согласие собственников МКД (в виде протокола);
• заявление о получении разрешения на перепланировку в МЖИ и/или Москомархитектуру (еще раз отметим, что МЖИ не участвует в согласовании работ для помещений нежилого здания);
• правоподтверждающий документ на апартаменты (выписка ЕГРН, свидетельство, договор);
• акт выполненной перепланировки (оформляется после завершения работ в помещениях МКД);
• техплан (оформляется после завершения работ, нужен для Росреестра);
• заявление на кадастровый учет (заполняется в МФЦ, либо в электронной форме на  сайте Росреестра при наличии ЭЦП).

Вы можете заключить договор с Бюро «РекПир» на услуги под ключ. Наши специалисты оформят все необходимые документы, пройдут обязательные согласования на перепланировку. До заключения договора можно посмотреть кейсы по ранее выполненным работам. Это позволит сделать взвешенное и аргументированное решение в пользу нашей компании.

Куда обращаться за разрешениями

Перечень органов, в которых нужно получать разрешения на перепланировку, зависит от того, где расположены апартаменты:

• Мосжилинспекция – выдает разрешение на работы во всех видах помещений МКД;
• Москомархитектура – выдает разрешение на перепланировку с фасадными работами (для нежилого здания и МКД);
• Росреестр – ведомство не выдает разрешений, а вносит изменения в сведения ЕГРН после завершения перепланировки.

Может потребоваться обращение в суд, если предстоит узаконивание уже выполненной перепланировки. Но чаще всего удается пройти указанную процедуру в административном (внесудебном) порядке. Подробнее о регистрации перепланировок в Росреестре читайте в нашем материале.

В случаях, предусмотренных нормативными актами Москвы, для согласования необходимо заказывать техническое заключение. Согласно Постановлению № 432-ПП, на работы в апартаментах нежилого здания техзаключение может оформить проектная организация, состоящая в СРО.

Что нужно сделать после завершения перепланировки

Завершив перепланировку, собственнику объекта нужно пройти еще ряд процедур:

• получение акта выполненной (завершенной) перепланировки через МЖИ (для помещений МКД), через Москомархитектуру (при изменении внешнего вида фасадов);
• заказ технического плана у кадастрового инженера (документ нужен для описания новой конфигурации объекта);
• обращение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт;
• прохождение кадастрового учета через Росреестр (МФЦ).

Итоговым документом, который получит собственник, будет выписка ЕГРН с новой планировкой объекта.

Разъяснения эксперта Бюро «РекПир». Технический план на апартаменты можно заказать у кадастрового инженера нашего бюро. Работы будут выполнены максимально быстро, строго по Приказу Росреестра № 0082/П. Мы сами направим техплан для обновления сведений в ЕГРН после завершения кадастровых работ. Подробнее о наших услугах уточняйте по телефону.

Как узаконить уже выполненную перепланировку апартаментов, расположенных в МКД

Это можно сделать, если подтвердить соблюдение норм безопасности при выполнении перепланировки. Для этого может потребоваться:

• оформление техзаключения о безопасности/допустимости завершенных работ для конструкций, инженерных систем здания;
• заказ технического плана;
• обращение в МЖИ и/или МКА (для узаконивания в МКД, либо на фасадные работы, соответственно);
• подача иска в суд (если в узаконивании было отказано);
• прохождение кадастрового учета по общим правилам (на основании техплана и/или судебного акта).

Поскольку планировка уже изменена, оформлять проект не нужно. Основным документом для узаконивания будет техзаключение.

Кейсы Бюро “РекПир”

Кейс 1. В 2022 году проектировщики Бюро “РекПир” оформили документы на перепланировку апартаментов в центре Москвы. Итогом работ стало возведение нескольких некапитальных стен в границах апартаментов, изменение конструкции полов, расширение трех дверных проемов.

Кейс 2. В 2021 году специалисты Бюро “РекПир” помогли согласовать перепланировку нежилого помещения (апартаментов) в городе Московской области. Перепланировка предусматривала выделение нескольких комнат под рабочие места собственника, перенос внутренних некапитальных стен.

Наши услуги

Бюро «РекПир» оказывает услуги по проектированию и согласованию работ по перепланировкам в апартаментах. Наши специалисты:

• оформят проект, техническое заключение;
• помогут получить обязательные разрешения (например, в МЖИ);
• изготовят техплан на новую планировку объекта;
• направят документы в Росреестр для обновления данных ЕГРН.

Узнайте подробнее об условиях сотрудничества на бесплатной консультации. Примерная стоимость основных услуг представлена ниже.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Оформление технического заключения	от 25 000 руб.
2	Оформление проекта перепланировки	от 20 000 руб.
3	Спровождение согласований перепланировки	от 10 000 руб.
4	Сопровождение кадастрового учета и регистрации	от 10 000 руб.
5	Оформление технического плана	от 15 000 руб.

Заключение

• Порядок согласования перепланировки зависит от того, где расположено помещение, какой объем работ будет выполнен по проекту. По своему статусу апартаменты являются нежилым помещением.
• Для изменения планировки апартаментов в нежилом здании достаточно заказать проект. Согласование в жилинспекции при таких условиях не требуется.
• Проект на работы оформляется с учетом норм федерального и столичного законодательства. Например, в Постановлении № 432-ПП указан перечень допустимых работ, а также ряд запретов и ограничений.

Закажите услуги по оформлению и согласованию документов для перепланировки в Бюро «РекПир»!

Список использованной литературы

• Жилищный кодекс РФ (скачать)
• Градостроительный кодекс Москвы (скачать)
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать)
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать)